Lēmums - nekustamo īpašumu pārdot izsolē (I)

Piedziņas vēršanas uz nekustamo īpašumu uzsākšana

Lēmumu rīkot izsoli tiesu izpildītājs nepieņem pats. To uzsākt ir iespējams tikai, pamatojoties uz tiesu izpildītājam izpildē iesniegtu izpildu dokumentu - tiesas nolēmumu, kā arī pēc kreditora rakstveidā izteikta lūguma. Ir situācijas, kad paralēli piedziņas vēršanai uz nekustamo īpašumu pēc kreditora lūguma iespējams piemērot arī citus piespiedu izpildes līdzekļus kā, piemēram, naudas līdzekļu apķīlāšanu parādnieka kontos kredītiestādē. Tomēr atsevišķu nolēmumu izpilde (lēmumi par tādu saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanu, kas nodrošinātas ar publisku hipotēku, un lēmumi par nekustamā īpašuma labprātīgu pārdošanu izsolē tiesas ceļā) veicama tikai vienā veidā, proti, ieķīlāto nekustamo īpašumu pārdodot.

Civilprocesa likums (CPL) nenosaka striktu secību, kādā piespiedu izpildes līdzekļi būtu piemērojami. Likumā ir atrodami tikai daži noteikumi, piemēram, 570.panta otrajā daļā attiecībā uz fiziskām personām noteikts aizliegums vērst piedziņu uz parādnieka mantu, ja parādnieks strādā vai saņem pensiju vai stipendiju un piedzenamā parāda apmērs nepārsniedz to mēneša ienākumu daļu, uz kuru pēc likuma piedziņu var vērst. Piemēram, ja parāda un sprieduma izpildes izdevumu kopsumma ir 200 eiro un visu šo summu iespējams segt, veicot vienu ieturējumu no parādnieka ienākumiem saskaņā ar CPL 594.. vai 595.pantu, kreditors nevar pieprasīt, lai tiesu izpildītājs piedziņu vērš uz parādnieka kustamo mantu vai nekustamo īpašumu.

Lai gan saskaņā ar Civilprocesa likuma 567.panta pirmo daļu piespiedu izpildes līdzekļu izvēle ir parāda piedzinēja (kreditora) tiesības, tās nav uzskatāmas par neierobežotām. Pirmkārt, tās ierobežo tiesību normas, piemēram, jau minētā Civilprocesa likuma 570.panta otrā daļa, kā arī citas - 571.pants, 572.pants, 573.panta trešā daļa. Otrkārt, piedzinēja norādītā piespiedu izpildes līdzekļa piemērošanu var atteikt tiesu izpildītājs, pamatojot savu atteikumu ar izpildu lietā konstatēto apstākļu izvērtējumu un secinājumu, ka piemērot konkrēto piespiedu izpildes līdzekli konkrētajos apstākļos nav samērīgi vai lietderīgi.

Tiesu izpildītāju likuma 45.panta pirmā daļa uzliek tiesu izpildītājam par pienākumu pēc savas iniciatīvas veikt visus likumā noteiktos pasākumus un izmantot visus likumā paredzētos līdzekļus un metodes, lai ātri un kvalitatīvi pildītu tiesas un citu institūciju nolēmumus. Tulkojot šo normu tikai gramatiski, var nonākt pie secinājuma, ka tiesu izpildītājam ar likumu ir uzlikts pienākums katrā izpildu lietā darīt pilnīgi visu, kas vien likumā ierakstīts, lai parādu piedzītu. Tomēr, lai gan tiesu izpildītājam ar vienādu rūpību un centību jāveic izpildu darbības, lai piedzītu gan dažu eiro parādu, gan vairāku simtu tūkstošu eiro parādu, tas nenozīmē, ka tas vienmēr darāms ar vienādiem līdzekļiem un metodēm. Turklāt kā piedzinējs, tā parādnieks saskaņā ar Civilprocesa likuma 632.pantu ir tiesīgi pārsūdzēt tiesu izpildītāja pieņemto lēmumu, kā rezultātā pār tiesu izpildītāju pieņemtajiem lēmumiem papildus tiek nodrošināta arī tiesas kontrole.

Vienlaikus gan jāvērš uzmanība uz to, ka pēdējos gados tiesību aktos veiktās izmaiņas, arvien vairāk ierobežojot piespiedu izpildes ilgumu (piemēram, piecu gadu izpildes noilguma termiņa noteikšana Latvijas Administratīvo pārkāpumu kodeksā) un piespiedu izpildes līdzekļu piemērošanu (2014.gada 1.janvārī spēkā stājušies grozījumi Civilprocesa likuma 594.pantā), samazina piedzinēju un tiesu izpildītāju iespējas atgūt parādus un mudina tos arvien biežāk izvēlēties ātrus un iedarbīgus piespiedu izpildes līdzekļus, to samērīgumu nevērtējot. Ja valsts nesamērīgi ierobežo parādniekam saudzīgāku piespiedu izpildes līdzekļu izmantošanu, nepieciešamība atgūt parādus, ko parādnieki nevēlas apmaksāt labprātīgi, liks piedzinējiem meklēt citus piedziņas ceļus. Šīs ir sekas atsevišķiem likumdevēja lēmumiem, kuras reālajā dzīvē nav iespējams un arī nevajadzētu ignorēt.

Uzsākot vērst piedziņu uz nekustamo īpašumu, tiesu izpildītājs nosūta parādniekam ierakstītā sūtījumā paziņojumu, kurā uzaicina viņu nokārtot parādu un sniegt informāciju par to, vai parādnieks ir reģistrēts pievienotās vērtības nodokļa maksātājs un vai, pārdodot izsolē viņa nekustamo īpašumu, izsoles cena apliekama ar pievienotās vērtības nodokli, un kāda ir šīs cenas apliekamā vērtība. Tāpat (ja tas nav izdarīts jau iepriekš, pamatojoties uz Civilprocesa likuma 555.panta septītās daļas 3.punktu) tiesu izpildītājs iesniedz zemesgrāmatu nodaļai nostiprinājuma lūgumu par piedziņas atzīmes ierakstīšanu. Šāda piedziņas atzīme zemesgrāmatā liedz nekustamā īpašuma īpašniekam mēģināt situāciju mainīt sev par labu, piemēram, pārreģistrēt īpašumu citai personai.

No brīža, kad tiesu izpildītāja rīcībā nonāk nolēmums par piedziņas uzsākšanu, līdz faktiskajai izsoles norises dienai paiet zināms laiks, parasti divi ar pusi mēneši. Ja parādnieks līdz nekustamā īpašuma izsolei pilnībā samaksā parādu un sprieduma izpildes izdevumus tiesu izpildītājam, nekustamā īpašuma pārdošana tiek atcelta. Jāņem vērā, ka pilnai summai jābūt ieskaitītai tiesu izpildītāja depozīta kontā vai nodotai skaidras naudas veidā tiesu izpildītājam apmaiņā pret kvīti par skaidras naudas pieņemšanu. Šādā situācijā apsolījums samaksāt vai parāda samaksa tieši piedzinējam, nesedzot sprieduma izpildes izdevumus, nebūs pietiekams pamats izsoles atcelšanai.

Nekustamo īpašumu izsoļu skaits

Parādnieka pienākumi, piedzinēju un citu kreditoru tiesības

No tiesu izpildītāja paziņojuma saņemšanas dienas parādniekam īpašumā ir atļautas vienīgi saimniecības uzturēšanai nepieciešamās darbības, un aizliegtas šādas rīcības:

• nekustamo īpašumu atsavināt un ieķīlāt,
• bojāt šo īpašumu un bojāt vai atsavināt tā piederumus,
• nodot īpašumu valdījumā citai personai, tajā skaitā slēgt nomas, īres un citus nekustamo īpašumu apgrūtinošus līgumus,
• cirst īpašumā mežu (ja tāds ir).

Jāatceras, ka jebkuri ar nekustamo īpašumu saistīti līgumi, kurus parādnieks noslēdzis pēc tam, kad zemesgrāmatā izdarīta piedziņas atzīme, attiecībā uz parāda piedzinēju un nekustamā īpašuma pircēju izsolē nebūs spēkā.

Bez tam parādniekam ir pienākums, saņemot tiesu izpildītāja paziņojumu, noteiktajā termiņā paziņot par nekustamā īpašuma faktisko valdītāju un pārvaldnieku, ja tāds ir, kā arī par visiem attiecībā uz šo nekustamo īpašumu noslēgtajiem nomas, īres un citiem nekustamo īpašumu apgrūtinošiem līgumiem, iesniedzot tiesu izpildītājam minēto līgumu kopijas un vienlaikus uzrādot to oriģinālus. Diemžēl praksē parādnieki šo paziņošanas pienākumu ievēro reti. 

Savukārt parāda piedzinējam ir tiesības prasīt, lai uz tiesas nolēmuma pamata zemesgrāmatā viņam nostiprina hipotēku piedzenamās summas apmērā. Nostiprinot hipotēku, piedzinējs iegūst nodrošinātā kreditora statusu un tiesības saņemt sava prasījuma apmierinājumu no īpašuma pārdošanā iegūtās summas pirms nenodrošinātajiem kreditoriem. Jāņem gan vērā, ka, ja īpašumam reģistrētas vēl citas hipotēkas, atgūtie naudas līdzekļi tiks dalīti ar šā nekustamā īpašuma ķīlu nodrošinātajiem prasījumiem pēc to pirmtiesības. Gan piedzinējam, gan hipotekārajam kreditoram ir tiesības piedalīties izsolē, iemaksājot izsoles sludinājumā norādīto nodrošinājumu.

Gan parādniekam, gan piedzinējam ir arī citas tiesības, kas tiks apskatītas pie attiecīgajām izpildu darbībām, bet nozīmīgākās no tām ir Civilprocesa likuma 632.pantā nostiprinātās tiesības pārsūdzēt tiesu izpildītāja darbības nolēmuma izpildē vai viņa atteikumu veikt šādas darbības, iesniedzot motivētu sūdzību rajona (pilsētas) tiesā pēc tiesu izpildītāja amata vietas 10 dienu laikā no pārsūdzamās darbības izdarīšanas dienas vai dienas, kad sūdzētājam, kuram nav paziņots par izdarāmās darbības laiku un vietu, kļuvis par to zināms. Turklāt sūdzības iesniedzējs var lūgt tiesnesi pieņemt lēmumu par izpildu darbības atlikšanu, par aizliegumu tiesu izpildītājam nodot naudu vai mantu piedzinējam vai parādniekam vai par mantas pārdošanas apturēšanu.

Personai, kura nav ne piedzinējs, ne parādnieks lietā un kura uzskata, ka tai ir kādas tiesības uz nekustamo īpašumu, uz kuru tiek vērsta piedziņa, vai tā daļu, jāceļ prasība tiesā. Piemēram, ja nekustamais īpašums ierakstīts zemesgrāmatā uz parādnieka vārda, bet parādnieka laulātais uzskata, ka tam pieder puse no šī īpašuma, laulātajam jāceļ prasība tiesā par piedziņas atzīmes dzēšanu pusei no īpašuma. Saskaņā ar Civilprocesa likuma 633.panta otro daļu prasība par piedziņas atzīmes dzēšanu zemesgrāmatā vai cita prasība ceļama pret parādnieku un piedzinēju.

Parādniekam ir tiesības būt klāt izsoles norisē, bet saprotamā kārtā nav tiesību piedalīties solīšanā. Tāpat solīšanā nav tiesību piedalīties parādnieka aizbildnim vai aizgādnim, personai, kas piedalījusies nekustamā īpašuma aprakstē, kā arī tiesu izpildītājam, kas rīko izsoli. Ierobežojumu izpildi kontrolē tiesu izpildītājs, dalībai izsolē minētās personas nepielaižot. Par citos normatīvajos aktos noteikto ierobežojumu ievērošanu attiecībā uz nekustamo īpašumu iegādi ir atbildīgi paši izsoles dalībnieki. Dažādos likumos var būt noteikti dažādi ierobežojumi noteiktām personām iegādāties konkrēta veida nekustamos īpašumus. Piemēram, saskaņā ar likuma "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" 21.panta otrās daļas 3.punktu fiziskām personām, kas nav Latvijas Republikas vai citas Eiropas Savienības dalībvalsts pilsoņi, ir ierobežojumi darījumiem ar lauksaimniecības un meža zemi. Praksē tas nozīmē, ka trešās valsts pilsonis, kas nezināšanas dēļ vai apzināti ignorējot likuma ierobežojumus patvaļīgi izsolē piedalīties, nosolot augstāko centu, saskarsies ar nepārvaramu problēmu – īpašumtiesību nostiprināšana uz ieguvēja vārda tiks atteikta.

Šādu un līdzīgu ierobežojumu esība un to radītie šķēršļi potenciālajiem izsoles dalībniekiem jāapzinās pašiem, lemjot par to, vai piedalīties konkrētā nekustamā īpašuma izsolē. Salīdzinoši biežāk var gadīties, ka izsolē izceļas incidents, kuru var raksturot kā izsoles kārtības traucēšanu. Attiecībā uz kādas personas (visbiežāk tas ir parādnieks) huligānisku rīcību ierobežošanu ar tiesu izpildītāja darbībām nekādas atrunas CPL nav. Šādos gadījumos, tāpat kā jebkurā citā līdzīgā gadījumā, būtu jāsauc policija vai apsardze, kas personas huligāniskās darbības novērstu.

Nekustamā īpašuma aprakste, pārvaldīšana un novērtēšana

Atšķirībā no nekustamā īpašuma novērtēšanas, kas ir obligāta procedūra, nekustamā īpašuma aprakste izpildu lietā nav obligāti nepieciešama, jo to, ka īpašums pieder parādniekam, pierāda zemesgrāmatas nodalījuma noraksts, kurā ir ierakstīts arī nekustamā īpašuma sastāvs. Tādēļ nekustamā īpašuma aprakste, kas sevī ietver īpašuma apskati,  apskatē konstatētā fiksēšanu aktā, tiek veikta tikai tādā gadījumā, ja to ir lūdzis parāda piedzinējs. Ja piedzinējs ir lūdzis veikt nekustamā īpašuma apraksti, viņam pēc tiesu izpildītāja norādījuma jāiemaksā aprakstes veikšanai nepieciešamie sprieduma izpildes izdevumi. Aprakstītais īpašums līdz nodošanai jaunajam īpašniekam paliek agrākā valdītāja vai pārvaldnieka pārvaldīšanā. Ja nav zināms valdītājs vai pārvaldnieks, tiesu izpildītājs nekustamā īpašuma pārvaldnieku var iecelt pēc saviem ieskatiem. Tiesu izpildītāja ieceltajam pārvaldītājam ir tāda pati atbildība kā kustamās mantas glabātājam. Respektīvi, īpašuma valdītājam vai pārvaldniekam aprakstīto nekustamo īpašumu ir pienākums saglabāt tādā pašā stāvoklī, kāds tas bija aprakstes brīdī, un kopā ar to pašu kustamo mantu.

Tiesu izpildītāja tiesības iekļūt un apskatīt parādnieka telpas un glabātavas noteiktas Civilprocesa likuma 558.panta pirmajā daļā, bet šī panta otrā un trešā daļa noteic kārtību, kādā tiesu izpildītājs šīs tiesības var īstenot gadījumos, kad parādnieks vai īpašuma pārvaldnieks atsakās tiesu izpildītāju ielaist labprātīgi. Piemēram, ja parādniekam piederošā nekustamā īpašuma pārvaldnieks nolēmuma piespiedu izpildes laikā izvairās vai atsakās ielaist tiesu izpildītāju nekustamajā īpašumā un par nekustamā īpašuma apskates laiku pārvaldniekam rakstveidā paziņots ne mazāk kā piecas dienas iepriekš, nekustamā īpašuma apskati tiesu izpildītājs var veikt policijas pārstāvja klātbūtnē bez pārvaldnieka piedalīšanās.

Lai gan Civilprocesa likums neierobežo tiesu izpildītāja tiesības iekļūt parādnieka īpašumā, praksē apskate piespiedu kārtā tiek veikta, tikai pastāvot pamatotiem iemesliem, piemēram, gadījumos, kad nepieciešams veikt īpašuma apskati sakarā ar saņemtām ziņām, ka parādnieks ļaunprātīgi veic darbības, kas samazina īpašuma vērtību, piemēram, demontē un izved grīdu segumus, apkures sistēmu un tamlīdzīgi. Potenciālajiem izsoles dalībniekiem ir jāņem vērā, ka izsolāmo telpu piespiedu atvēršana ikreiz, kad kāda persona izsaka šādu lūgumu, pamatojot to ar vēlmi piedalīties šī īpašuma izsolē, netiek plaši praktizēta. Tā vietā potenciālajiem izsoles dalībniekiem tiek dota iespēja iepazīties ar nekustamā īpašuma novērtējumu.

Nekustamā īpašuma novērtēšanu pēc tiesu izpildītāja pieprasījuma veic sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs, nosakot nekustamā īpašuma piespiedu pārdošanas vērtību. Piespiedu pārdošanas vērtība nav tirgus cena jeb summa, par kādu līdzvērtīgu īpašumu var nopirkt tieši no īpašnieka parastos apstākļos. Tā ir aptuveni 30–40% zemāka par tirgus cenu. Šī vērtība arī tiek noteikta par izsoles sākumcenu, kuru, izdarot solījumus, paaugstina līdz brīdim, kamēr jauni solījumi vairs neseko. Ņemot vērā minēto, būtu neloģiski, ja izsole tiktu sākta no tirgus cenas, jo kurš gan solītu maksāt par īpašumu vairāk par summu, par kādu viņš līdzvērtīgu īpašumu varētu iegādāties tieši no īpašnieka bez riskiem, kas lielākā vai mazākā mērā neizbēgami saistīti ar parādnieka iespējamo pretdarbību piespiedu pārdošanai (sākot ar pārsūdzībām procesa novilcināšanai un beidzot ar tādām prettiesiskām darbībām kā īpašuma bojāšana un fiktīvu līgumu slēgšana).

Sertificētu nekustamā īpašuma vērtētāju izraugās tiesu izpildītājs. Ne piedzinējs, ne parādnieks nav tiesīgs pieprasīt, lai vērtēšanu izdara persona, kas nav atbilstoši sertificēta (pat ja šīs personas pakalpojumi ir lētāki), kā arī nav tiesīgs pieprasīt, lai tiesu izpildītājs izmanto piedzinēja vai parādnieka iepriekš sagādātu novērtējumu. Šāda kārtība noteikta, lai pēc iespējas novērstu varbūtību, ka vienas puses pasūtīts novērtējums ir sastādīts šīs puses interesēs. Piemēram, īpašuma vērtība norādīta tik augsta, ka to nav iespējams pārdot izsolē un par šādu summu neviens to nav gatavs arī paturēt pēc nenotikušas izsoles, kā rezultātā īpašums turpina palikt parādnieka rīcībā. Par novērtējumu tiesu izpildītājs paziņo parādniekam, piedzinējam un hipotekārajam kreditoram, vienlaikus izskaidrojot viņu tiesības 10 dienu laikā no paziņojuma nosūtīšanas dienas lūgt atkārtotu novērtēšanu. Persona, kura lūgusi atkārtotu novērtēšanu, sedz novērtēšanas izdevumus. Ja novērtēšanai nepieciešamie izdevumi tiesu izpildītāja noteiktajā termiņā netiek iemaksāti, lūgums veikt atkārtotu novērtēšanu tiek noraidīts. Atkārtota novērtēšana veicama tikai vienreiz.

Nekustamā īpašuma izsoles izziņošana un pirkuma nodrošinājums

Nekustamā īpašuma izsoli tiesu izpildītājs izziņo vismaz vienu mēnesi pirms izsoles. Pēc piedzinēja lūguma izsoli var izziņot vismaz divus mēnešus pirms izsoles, bet ne vēlāk kā vienu mēnesi pirms izsoles. Sludinājumu par izsoli tiesu izpildītājs publicē oficiālajā izdevumā "Latvijas Vēstnesis" un izliek savā prakses vietā. Papildus šīm publikācijām izsoles sludinājumi tiek izvietoti arī Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes interneta vietnē. Atšķirībā no citām vietnēm šajā sludinājumu datubāzē iespēju robežās tiek ievietoti arī izsolāmā īpašuma vai kustamās mantas fotoattēli.

Atsevišķu paziņojumu par izsoli tiesu izpildītājs vismaz divas nedēļas iepriekš ierakstītā sūtījumā nosūta:

• parādniekam un piedzinējam;
• nekustamā īpašuma īpašniekam, ja tas nav parādnieks;
• kopīpašniekam (izņemot tādas dzīvojamās mājas, kura nav sadalīta dzīvokļu īpašumos, kopīpašniekus);
• hipotekārajam kreditoram;
• personai, kuras labā nostiprināta ķīlas tiesību vai aizlieguma atzīme.

No izsoles izsludināšanas dienas visas personas, kuras vērsušās pie tiesu izpildītāja ar lūgumu, var iepazīties ar dokumentiem, kas attiecas uz īpašuma pārdošanu izsolē. Pie šādiem dokumentiem pieskaitāms, piemēram, īpašuma novērtējums vai novērtējumi, ja bijušas divas novērtēšanas, zemesgrāmatas nodalījuma noraksts un īpašuma inventarizācijas lieta. Interesentiem būtu jāņem vērā, ka ne visi izpildu lietā esošie dokumenti attiecas uz pārdošanu, tādēļ pieprasīt iepazīties ar tādiem dokumentiem, kas tieši neattiecas uz izsolāmo īpašumu, nevarēs. Piemēram, nevar lūgt iepazīties ar izziņām par parādnieka darbavietu, ienākumiem vai kustamo mantu.

Tās personas, kuras vēlas piedalīties izsolē, līdz izsoles dienai iemaksā tiesu izpildītāja depozīta kontā nodrošinājumu 10% apmērā no nekustamā īpašuma novērtējuma. Nodrošinājuma summa un konta numurs vienmēr ir norādīti izsoles sludinājumā. Nodrošinājuma samaksa ir obligāts priekšnoteikums dalībai izsolē, savukārt maksājuma uzdevums, jo īpaši bez bankas apliecinājuma, var nebūt pietiekams pierādījums tam, ka maksājums ir veikts un nav atsaukts. Maksājot nodrošinājumu ar pārskaitījumu, ir jāpārliecinās, vai līdz izsolei noliktajam laikam nodrošinājums tiks ieskaitīts tiesu izpildītāja depozīta kontā. Tas, ka maksājums brīdī, kad tiesu izpildītājs pirms izsoles pārbauda depozīta kontā iemaksātās nodrošinājuma summas, vēl nav ieskaitīts depozīta kontā, ir pamats atteikt personai dalību izsolē. Vēl personām, kas vēlas piedalīties izsolē, būtu jāpārliecinās, ka no maksājuma mērķa nepārprotami redzams, par kuru personu un dalībai kurā izsolē nodrošinājums iemaksāts. Jo īpaši svarīgi to ir norādīt gadījumos, kad par vienas personas dalību maksājumu veic cita persona.

Pēc izsoles iemaksāto nodrošinājumu personai, kura izsolē nopirkusi nekustamo īpašumu, ieskaita pirkuma maksā. Savukārt pārējiem izsoles dalībniekiem iemaksāto nodrošinājumu pēc izsoles tiesu izpildītājs nekavējoties atmaksā.

Nosolītājam nodrošinājumu neatmaksās divos gadījumos: ja tas mēneša laikā nesamaksās visu no viņa pienākošos summu vai ja konstatēs, ka nosolītājam nebija tiesību piedalīties izsolē. Abos minētajos gadījumos iemaksātais nodrošinājums tiks pievienots pie kopējās par īpašumu saņemtās summas un sadalāms tādā pašā kārtībā kā šī summa, respektīvi, sprieduma izpildes izdevumu un piedzinēju prasījumu apmierināšanai.

Turpmāk vēl.

1Izslēgtas ar 2009.gada 17.decembra grozījumiem