Jaunā īres likuma projekts: kā līdzsvarot īpašnieka un īrnieka intereses un tiesības

Atcerēsimies – tolaik sākās dzīvojamo māju atdošana likumīgajiem īpašniekiem un tika plānota dzīvojamā fonda privatizācija. Tālab, lai novērstu iespējamo sociālo spriedzi, likums, kas tapa pārejas apstākļos uz tirgus ekonomikas attiecību principiem, jau sākotnēji ietvēra īrnieku tiesību pastiprinātu aizsardzību, vienlaikus ievērojami ierobežojot izīrētā objekta īpašnieka tiesības. Šī pretrunīgā regulējuma dēļ visu divdesmit gadu garumā allaž pastāvējušas domstarpības starp mājas īpašniekiem (izīrētājiem) un īrniekiem.

Pērn novembrī Latvijas Republikas tiesībsargs Saeimas atbildīgajām komisijām nosūtīja vēstuli ar aicinājumu rast risinājumu konflikta situācijai, kas veidojas starp cilvēka tiesībām uz īpašumu un personas mājokļa neaizskaramību.

Tiesībsargs identificē problēmu

Minētajā vēstulē Latvijas Republikas tiesībsargs Juris Jansons konstatē: pašlaik spēkā esošais neskaidrais tiesiskais regulējums rada konfrontāciju starp divām fundamentālām cilvēka pamattiesībām – tiesībām uz īpašumu un personas mājokļa neaizskaramību.

"Izvērtējot ministriju sniegtos skaidrojumus, secināms, ka attiecībā uz iespējamo grozījumu izstrādi likumā "Par dzīvojamo telpu īri" parādās ministriju nekonsekvence, vienai otru aicinot izstrādāt grozījumus, bet rezultātā mērķi nesasniedzot," savā vēstulē uzsver J.Jansons. "Proti, joprojām nav panākts konkrēts risinājums mājokļa īpašnieka un īrnieka tiesību samērošanā, un problemātika saistībā ar ievešanu nekustamā īpašuma valdījumā joprojām ir aktuāla."

Tiesībsarga ieskatā, galvenais uzsvars liekams uz sasniedzamo rezultātu, lai normatīvie akti attaisnotu savu mērķi un panāktu tiesisko skaidrību, kas šā brīža normatīvā regulējuma ietvaros trūkst.

Vēstules nobeigumā tiesībsargs aicina aktualizēt šo jautājumu un pilnveidot tiesisko regulējumu atbilstoši cilvēka pamattiesībām.

Likumprojektu sagatavo Ekonomikas ministrija

Jā, pērn beidzot noticis tas, par ko juristi sprieda jau vairākus gadus: vienpadsmit reižu "lāpītais" jeb grozītais likums "Par dzīvojamo telpu īri" vairs galīgi neatbilst mūsdienu situācijai, un ir nepieciešams jauns normatīvais akts. Šo atbildīgo nastu, likumprojekta izstrādē piesaistot dažādu valsts iestāžu un pašvaldību ekspertus, īres tiesībās praktizējošus juristus, Latvijas Universitātes pasniedzējus, kā arī nevalstisko organizāciju pārstāvjus, uzņēmās Ekonomikas ministrija (EM).

Likumprojekts "Dzīvojamo telpu īres likums" Ministru kabineta Valsts sekretāru sanāksmē tika izsludināts pērn 19.decembrī; janvāra beigās to apsprieda arī Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas Mājokļu jautājumu apakškomisijā.

"Šis likumprojekts patlaban atrodas izskatīšanas sākuma fāzē," uzsvēra EM Būvniecības un mājokļu politikas departamenta direktore Ilze Oša. "Mēs esam saņēmuši atzinumus no atbildīgajām ministrijām, nevalstiskām organizācijām, tiesībsarga, īrniekiem. Šie viedokļi tiks apkopoti un saskaņoti vairākās sanāksmēs. Ceram, ka Ministru kabinetā šo likumprojektu varētu izskatīt šā gada vasarā un Saeimā - šā gada rudenī."

Paredzēts, ka jaunais likums regulēs attiecības starp izīrētāju un īrnieku dzīvojamā mājā. Šis likums, piemēram, nebūs saistošs biroja ēku telpu vai kopmītņu īrniekiem.

Turklāt izīrētājs var būt persona, kas ir dzīvojamās telpas īpašnieks. Šis nosacījums neattieksies uz gadījumiem, ja izīrētājs ir pašvaldība. Savukārt īrnieks var būt jebkura fiziska persona.

"Jaunā likuma redakcija paredz, ka dzīvojamās telpas īres līgumu slēdz, pusēm vienojoties un uz noteiktu laiku," skaidro I.Oša. "Tas nozīmē, ka beztermiņa līgumu vairs nebūs. Taču, piemēram, līguma termiņš varētu būt arī 99 gadi.

Tāpat kā iepriekšējā regulējumā, beidzoties līgumam, īrniekam ir jāatbrīvo īrētā telpa. Savukārt dzīvojamās telpas īpašnieka maiņas gadījumā ir piemērojams Civillikuma 2174.pants, kas nosaka: ja iznomātājs vai izīrētājs nomas vai īres priekšmetu atsavina, ieguvējam jāievēro nomas vai īres līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemesgrāmatā. Šie noteikumi neattieksies uz denacionalizēto namu īpašniekiem."

"Jaunā likuma redakcija paredz, ka dzīvojamās telpas īres līgumu slēdz, pusēm vienojoties un uz noteiktu laiku."

Jaunā likuma projektā nav būtiski mainītas īrnieka tiesības. Turpmāk īrnieks bez saskaņošanas ar izīrētāju varēs deklarēt lietošanā nodotajā dzīvojamā telpā savu dzīvesvietu, kā arī iemitināt īrētajā dzīvojamā telpā savu laulāto un nepilngadīgo bērnu, ja iepriekš par to rakstveidā informēts izīrētājs. Taču citu personu iemitināšanai būs nepieciešama izīrētāja un īrnieka ģimenes locekļu piekrišana.

"Likumprojektā mainītas arī īrnieka ģimenes locekļu tiesības un pienākumi," stāsta I.Oša. "Turpmāk īrnieka ģimenes locekļiem vairs nebūs tiesību pieprasīt pārslēgt īres līgumu. Tas nozīmē - ja īres līgumu slēdz tikai viena persona un mājoklī ir iemitināts laulātais, tad, pusēm izbeidzot īres līgumu, arī laulātajam ir jāatstāj dzīvojamās telpas un viņam nav tiesību pieprasīt līguma pārslēgšanu. Tajā pašā laikā likums pieļauj iespēju slēgt īres līgumu vienlaikus ar vairākiem īrniekiem, nododot dzīvojamo telpu to nedalītā lietošanā."

Ekonomikas ministrija uzskata, ka ir jāizveido instruments, kas fiksētu visus īres līgumus. Taču tai nevajadzētu būt zemesgrāmatai, kam ir citas funkcijas. Turklāt īres līgumu nostiprināšana būtu saistīta ar papildu izmaksām. Tāpēc EM rosina izveidot īres līgumu reģistru, kuru uzturētu pašvaldība par tās teritorijā lietošanā nodotajām dzīvojamām telpām. Tam savukārt nepiekrīt pašvaldības.

Latvijas Pašvaldību savienības (LPS) priekšsēdis Andris Jaunsleinis savā vēstulē EM lūdz šo regulējumu izslēgt no likumprojekta. Viņš uzver, ka īres līgumu reģistra ieviešana par administratīvajā teritorijā lietošanā nodotām dzīvojamām telpām vietējām pašvaldībām uzliks lielu administratīvo slogu, jo pat vismazākajā pašvaldībā vajadzēs izveidot jaunu štata vienību. "Taču vēlamies norādīt, ka pašvaldībās šobrīd nav un tuvākā laikā nav plānots pieņemt darbā papildu darbiniekus, kuri varētu ar 2015.gada 1.janvāri uzsākt pildīt pienākumus, kas saistīti ar īres līguma reģistra vešanu," teikts vēstulē. LPS rosina šīs funkcijas uzticēt Valsts ieņēmumu dienestam vai Valsts zemes dienestam.

Īres maksa

Likumprojekts paredz, ka, slēdzot īres līgumu, puses vienojas par maksu un to fiksē īres līgumā. Īres maksu var noteikt:

• kā visu ar dzīvojamās telpas lietošanu saistīto pakalpojumu maksājumu summu;
• kā atlīdzību par lietas lietošanu, neiekļaujot tajā citus maksājumus (piemēram, par obligātajām pārvaldīšanas darbībām, pakalpojumiem).

Turklāt īres maksu var paaugstināt ne biežāk kā vienu reizi kalendārajā gadā, ja īres līgumā ir paredzēti nosacījumi un kārtība īres maksājumu paaugstināšanai. 

Arī šis regulējums ir izpelnījies LPS kritiku. Savienība norāda, ka visu pakalpojumu maksājumu summas izteikšana ar vienu skaitli nemaz nav iespējama, jo dažādiem pakalpojumiem ir atšķirīgas PVN likmes.

LPS uzskata, ka projektā vajadzētu atjaunot spēkā esošā likuma "Par dzīvojamo telpu īri" noteikto, ka dzīvojamās telpas īres maksu veido divas komponentes – peļņa un dzīvojamās mājas apsaimniekošanas izdevumi.

Kritiku neiztur arī nosacījums, ka īres maksu var paaugstināt ne biežāk kā reizi kalendārajā gadā. Tas nozīmē, ja gada laikā objektīvu iemeslu dēļ izmainās jebkurš no pakalpojumu maksu ietekmējošiem parametriem (elektrības, degvielas cena, kabeļtelevīzijas izcenojumi utt.), izīrētājs atrunāto summu nedrīkst paaugstināt vairāk kā vienu reizi divpadsmit mēnešos. Tātad izīrētājs spiests īrniekam pakalpojumus piegādāt ar zaudējumiem.

Karstākās diskusijas ap īres līguma izbeigšanas regulējumu

Dzīvojamo telpu īres likumprojekts paredz, ka izīrētājs īres līgumu vairākos gadījumos var izbeigt pirms termiņa:

• ja tiek bojāta dzīvojamā telpa vai māja vai citādi pārkāpti dzīvojamās telpas lietošanas noteikumi;
• sakarā ar dzīvojamās telpas nodošanu nelikumīgā apakšīrē vai nelikumīgu dzīvošanu tajā;
• ja īrnieks ir parādā īres maksu un maksu par pakalpojumiem;
• saistībā ar īpašnieka pieņemto lēmumu par mājas nojaukšanu vai kapitālo remontu;
• nekustamā īpašuma īpašnieka maiņas gadījumā;
• pārmērīgu zaudējumu dēļ.

"EM ir paredzējusi divus gadījumus, kas pieļauj īrnieka izlikšanu no dzīvojamām telpām," skaidro I.Oša. "Īrnieku no dzīvojamām telpām var izlikt bezstrīdus kārtībā vai ceļot prasību tiesā. Bezstrīdus kārtībā līgumu izbeidz, ja izīrētājs īres līguma darbības laikā atsavinājis nekustamo īpašumu un attiecīgie īres līgumi nav reģistrēti zemesgrāmatā, vai arī beidzies termiņš, uz kuru noslēgts īres līgums, un ziņas par īres līguma termiņu ir ierakstītas zemesgrāmatā vai īres līgumu reģistrā. Līgumu var izbeigt arī tad, ja īres līgums paredz izīrētāja tiesības vienpusēji atkāpties no īres līguma un ziņas par to norādītas zemesgrāmatā. Citos gadījumos īrniekus izliek uz tiesas nolēmuma pamata." 

Likumprojekts paredz, ka īrnieka izlikšanu no dzīvojamām telpām uz izīrētāja brīdinājuma pamata nodrošina policija.

"Dzīvojamo telpu īres likumprojekts paredz, ka izīrētājs īres līgumu vairākos gadījumos var izbeigt pirms termiņa."

"Namīpašniekam likumprojektā piešķirtas vienpusīgas tiesības pārtraukt īres līgumus arī tad, ja ēku iecerēts, piemēram, kapitāli remontēt vai nojaukt, taču nav paredzēta kontrole, vai remonta un nojaukšanas ieceres palikušas tikai uz papīra, bet īres līgumi lauzti," uzskata Saeimas deputāts Viktors Jakovļevs.

"Ja likumprojekts šajā Ekonomikas ministrijas redakcijā tiks pieņemts Saeimā, daudzos gadījumos, kad īres līgums izbeigts, īrnieku no dzīvokļa izliks policija. Tas pats notiks, ja līgums nav reģistrēts zemesgrāmatā. Ekonomikas ministrijas pārstāvji apgalvo, ka šis likumprojekts tikai daļēji attieksies uz īrniekiem, kam līgums noslēgts jau tagad, pirms jaunā likuma pieņemšanas. Tomēr man šie solījumi izraisa ļoti lielas šaubas. Jaunajā likumprojektā nav paredzēts arī mehānisms, kā īrnieks var pārsūdzēt, piemēram, nepareizi veiktus komunālo maksājumu aprēķinus vai namīpašnieka viedokli par telpu bojāšanu."

Rīgas Namīpašnieku biedrības valdes priekšsēdētāja Rita Bednarska uzskata: kaut arī likumprojekts uzrakstīts it kā vairāk par labu namīpašniekiem, šādā redakcijā tas ir kļūdains un nebūtu pieņemams. Gan Saeimas Mājokļu apakškomisijas locekļi, gan sabiedrisko organizāciju pārstāvji secināja, ka EM sagatavotais likumprojekts diemžēl nav izdevies.

"Ceru, ka ministrija ņems vērā Mājokļu apakškomisijā izteiktos Saeimas deputātu un nevalstisko organizāciju viedokļus. Tas dotu iespēju jaunajai valdībai izstrādāt kvalitatīvu dzīvojamo telpu īres likumprojektu," secināja V.Jakovļevs. "Kā vēstulē Saeimas komisijām norāda tiesībsargs, gan tiesības uz īpašumu, gan tiesības uz mājokļa neaizskaramību ir cilvēku pamattiesības. Likumdevēja uzdevums ir tās harmoniski līdzsvarot."

Kā secināms no iepriekš teiktā, jaunais likumprojekts īsti nav pa prātam nevienai no īres tirgū iesaistītajām pusēm. Tā kā šā normatīvā dokumenta projekta apspriešana ir sākotnējā posmā, to visticamāk sagaida daudzas un dažādas izmaiņas.