SKAIDROJUMI
>
Zini savas tiesības un iespējas!
TĒMAS
06. septembrī, 2012
Lasīšanai: 16 minūtes
RUBRIKA: Skaidrojums
TĒMA: Būvniecība
5
8
5
8

Ko drīkst un ko nedrīkst dzīvokļa īpašnieks

Visizplatītākais dzīvokļu īpašnieku pārkāpums ir lodžiju aizstiklošana bez saskaņošanas ar dzīvokļu īpašnieku kopību, apsaimniekotāju un būvvaldi.

FOTO: Māris Kaparkalējs, LV portāls

Lai arī drīz jau būs pagājuši divi gadi, kopš Saeima pieņēmusi Dzīvokļa īpašuma likumu, kas nosaka dzīvokļa īpašuma statusu, īpašnieka tiesības, pienākumus un atbildību, kā arī dzīvokļu īpašnieku kopības kompetenci un lēmumu pieņemšanas kārtību, daudzi no dzīvokļu saimniekiem, vēlēdamies uzlabot savas dzīves apstākļus, arvien vēl pieļauj kļūdas, kuru cēlonis ir likumu nezināšana. Dažkārt naudas izteiksmē tās var izmaksāt visai daudz, nemaz nerunājot par pārējām nepatikšanām.
īsumā
  • Dzīvokļa īpašums ir dzīvojamā mājā tiesiski nodalīts patstāvīgs nekustamais īpašums, kas kā lietu kopība sastāv no atsevišķā īpašuma un attiecīgas kopīpašuma domājamās daļas.
  • Lai nepieļautu kļūmes, dzīvokļu īpašniekiem, pirms uzsākt pārveidojumus savā mājoklī, noteikti ir jākonsultējas ar nama apsaimniekotāju un jāiepazīstas ar likumu normām.
  • Ja pārbūve skar tikai citu atsevišķu īpašumu, remonts saskaņojams ar attiecīgā dzīvokļa īpašnieku.
  • Ja iecerēta dzīvokļa kapitāla pārbūve, ir nepieciešams tehniskais projekts. Tālāk tas tiek saskaņots ar pārvaldnieku un būvvaldi.

Nesen SIA "Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde" (JNĪP) speciālisti, apsekojot daudzdzīvokļu mājas, vairākos īpašumos atklāja, ka patvaļīgi, bez projektiem, ir demontētas ēkas nesošās konstrukcijas. Šo nelikumīgo darbību rezultātā starpstāvu pārsegums var neizturēt tam neparedzēto slodzi, un tad līdz katastrofai ir tikai viens solis.

Modernizē, nezinot likumus

"Veicot šādas darbības, dzīvokļu īpašnieki neapzinās, kādu ļaunumu tie var nodarīt dzīvojamai mājai, tās nesošajām konstrukcijām, apkures sistēmai un citām inženierkomunikācijām," savā mājaslapā brīdina Jelgavas namu apsaimniekotāji. "Ne jau sods ir tas, no kā jābaidās, bet gan no nopietniem dzīvojamās mājas bojājumiem līdz pat tādam absurdam, ka labākajā gadījumā varam ieraudzīt kaimiņu uz sava brokastu galda - tikai tāpēc, ka savā dzīvokļa īpašumā esam nojaukuši it kā lieko starpsienu.

Aicinām dzīvokļu īpašniekus neveikt pārbūvi dzīvokļos, to nesaskaņojot un neizstrādājot pārbūves projektu – vienkāršotās renovācijas apliecinājuma karti. Tā ir jāsaskaņo ar pārvaldnieku un jāiesniedz Jelgavas pilsētas domes administrācijas būvvaldē."

"Problēmas rada arī nesankcionēta iejaukšanās dzīvojamās mājas apkures sistēmā," stāsta JNĪP valdes loceklis Juris Vidžis. "Dažkārt dzīvokļu īpašnieki uzskata, ka radiatorus mājoklī var mainīt atbilstoši saviem ieskatiem. Tā kā šīs sistēmas nav regulējamas, ir jāveic speciāli aprēķini, lai izvēlētos atbilstošus siltuma ķermeņus. Nevar ieiet veikalā un nopirkt skaistākos un bieži vien lielākos radiatorus. Pēc to uzstādīšanas kaimiņi, kā likts, sūdzēsies, ka viņu dzīvokļos ir kļuvis auksts. Diemžēl veikalā neviens nejautā – kurā stāvā dzīvojat, kāds ir mājas projekts?"

Plaši izplatīta ir lodžiju patvaļīga aizstiklošana. Visai bieži bez saskaņošanas tiek mainīti arī logi. Šajā gadījumā mājas fasāde dažkārt neatpaliek no papagaiļa krāsu gammas. Jelgavā ir izdoti saistošie noteikumi, kas nosaka – pirms šo darbu uzsākšanas mājai ir jāizstrādā projekts. Uzskaitījumu varētu turpināt, jo dzīvokļu īpašnieku rīcība bieži vien ir neizdibināma un grūti izskaidrojama.

"Lai nepieļautu kļūmes, dzīvokļu īpašniekiem, pirms uzsākt pārveidojumus savā mājoklī, noteikti ir jākonsultējas ar nama apsaimniekotāju un jāiepazīstas ar likumu normām, jo remonti taču prasa zināmus finansiālus ieguldījumus un pārdomātu rīcību," uzskata J.Vidžis.

Līdzīgi pārkāpumi ir sastopami visās Latvijas pilsētās un apdzīvotās vietās.

Klupšanas akmens – atsevišķais un kopīpašums

Dzīvojamā māja, kaut arī no pirmā acu uzmetiena šķiet vienkārša būve, ir visai sarežģīts veidojums, kura uzdevums ir nodrošināt patīkamus un drošus dzīves apstākļus tās iemītniekiem. Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu dzīvokļa īpašums ir dzīvojamā mājā tiesiski nodalīts patstāvīgs nekustamais īpašums, kas kā lietu kopība sastāv no atsevišķā īpašuma un attiecīgas kopīpašuma domājamās daļas; dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošais atsevišķais īpašums un kopīpašuma domājamā daļa tiesiski nav atdalāmi. Tātad - iegādājoties dzīvokli, jūs kļūstat ne tikai par sava mitekļa, bet par mājas domājamās daļas īpašnieku.

Atsevišķais īpašums, parasti dzīvoklis, sastāv no telpas vai telpu grupas robežās esošiem konstruktīviem, slodzi nenesošiem, nožogojošiem un apdares elementiem (piemēram, iekšējām starpsienām, griestu, grīdu un sienu apdares, arī durvīm).

Šajā sarakstā ir iekļauti arī inženiertīkli un inženierkomunikācijas līdz kopīpašuma stāvvadiem, inženieraprīkojuma elementi (tai skaitā virtuves aprīkojums, ventilācijas ierīces, tualetes, dušas un vannas aprīkojums), bez kuriem kopīpašumā esošās dzīvojamās mājas daļas elementi var funkcionēt patstāvīgi, kā arī atsevišķo īpašumu norobežojošie logi un durvis. Atsevišķā īpašuma sastāvā papildus var būt arī palīgtelpas un palīgēkas vai to daļas, kas nav funkcionāli saistītas ar kopīpašumā esošo dzīvojamās mājas daļu vai citu atsevišķo īpašumu.

"Ja dzīvoklī ir nomainīti radiatori, tie saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu (kaut arī iegādāti par dzīvokļa īpašnieka līdzekļiem) kļūst par kopīpašuma daļu."

Ar šo īpašuma daļu dzīvokļa īpašnieks, ievērojot normatīvo aktu prasības, var rīkoties pēc sirds patikas – mainīt virtuves iekārtas, līmēt tapetes, pārveidot slodzi nenesošas starpsienas, ierīkot starp istabām jaunas durvis utt., ciktāl tas neskar citus dzīvokļu īpašumus vai kopīpašumā esošo daļu. Šīm darbībām saskaņošana nav nepieciešama.

Taču, ja mājokļa pārbūve iecerēta ar plašāku vērienu, process var izrādīties jau daudz sarežģītāks: remonts, ļoti iespējams, skars kopīpašumu.

Dzīvokļa īpašuma likumā noteikts, ka kopīpašumā esošajā daļā ietilpst:

  • dzīvojamās mājas un tās ārtelpu (galeriju, balkonu, lodžiju, terašu) ārējās norobežojošās konstrukcijas (tai skaitā sienas, arhitektūras elementi, jumts, koplietošanas telpu logi un durvis, arī ārdurvis);
  • iekšējās slodzi nesošās konstrukcijas (tai skaitā nesošās sienas un kolonnas, kā arī atsevišķos īpašumus norobežojošās sienas);
  • starpstāvu pārsegumi (tai skaitā siltuma un skaņas izolācijas slāņi);
  • koplietošanas telpas (tai skaitā bēniņi, kāpņu telpas, pagrabtelpas);
  • dzīvojamo māju apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas, iekārtas un citi ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistīti funkcionāli nedalāmi elementi, kas nepieder pie atsevišķā īpašuma (tai skaitā atsevišķā īpašuma robežās esošie sildelementi, ja to funkcionālā darbība ir atkarīga no kopīpašumā esošajām inženierkomunikācijām);
  • dzīvojamās mājas palīgēkas un būves, izņemot šā likuma 3.panta trešajā daļā minētās;
  • zemesgabals, uz kura atrodas attiecīgā dzīvojamā māja, ja tas nepieder citai personai.

"Piemēram, ja dzīvokļa īpašnieks dzīvoklī ir nomainījis radiatorus, tie saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu (kaut arī iegādāti par dzīvokļa īpašnieka līdzekļiem) kļūst par kopīpašuma daļu, ja ēkā ir izveidota viencauruļu siltuma apgādes sistēma, kas funkcionāli saistīta ar visas mājas ekspluatāciju. Daļai dzīvokļu īpašnieku tas ir visai liels pārsteigums," stāsta Rīgas pašvaldības aģentūras "Rīgas enerģētikas aģentūra" direktore Maija Rubīna. "Likumā ir skaidri pateikts – kopīpašumā cita starpā ietilpst atsevišķā īpašuma robežās esošie sildelementi, ja to funkcionālā darbība ir atkarīga no kopīpašumā esošajām inženierkomunikācijām."

Kopīpašums ir arī logu fasādes daļa. Savukārt iekšējie logi ir atsevišķais īpašums. Līdz ar to dzīvokļa īpašniekam tie ir jāuztur vai nepieciešamības gadījumā jānomaina, taču - ievērojot arhitektoniskās prasības. Šie darbi jāveic tā, lai tie neietekmētu pārējo īpašnieku intereses, jo šajā gadījumā atsevišķais īpašums kalpo kopīpašumam.

Ja vēlamies pārveidot kādu no kopīpašuma daļām

Civillikuma 1068.pants nosaka: "Rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu kā visumā, tā arī noteiktās atsevišķās daļās drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu; bet, ja kāds no viņiem rīkojas atsevišķi, tad šī rīcība ne vien nav spēkā, bet arī uzliek pēdējam pienākumu atlīdzināt pārējiem zaudējumus, kas viņiem ar to nodarīti."

"Neviens atsevišķs kopīpašnieks," teikts Civillikumā, "nevar bez visu pārējo piekrišanas ne apgrūtināt kopīpašuma priekšmetu ar lietu tiesībām, ne atsavināt to visā tā sastāvā vai pa daļām, ne arī kaut kādi to pārgrozīt."

Tas nozīmē, ja atsevišķā īpašuma pārbūve skar kopīpašumā esošo daļu, dzīvokļa īpašniekam nepieciešams saņemt dzīvokļu īpašnieku kopības piekrišanu Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā.

Ja pārbūve skar tikai citu atsevišķu īpašumu, remonts saskaņojams ar attiecīgā dzīvokļa īpašnieku.

Tātad kapitālā remonta iecere (dzīvoklī rekonstruējot, piemēram, nesošās konstrukcijas) vispirms ir jāsaskaņo ar dzīvokļu īpašnieku kopību, kura ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu. Par izmaiņām (ar dažiem Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktiem izņēmumiem) ir jānobalso dzīvokļu īpašnieku vairākumam (50%+1 balss). Kad šāds akcepts panākts, var uzsākt citu nepieciešamo dokumentu kārtošanu, protams, savas darbības saskaņojot ar nama apsaimniekotāju.

"Ja iecerēta dzīvokļa kapitāla pārbūve, ir nepieciešams tehniskais projekts," informē Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis. "Tālāk tas tiek saskaņots ar pārvaldnieku un būvvaldi. Arī lodžijas un balkoni ir kopīpašuma elementi, raugoties no nama fasādes risinājuma viedokļa. Tas ir arī vides objekts, kas prasa saskaņošanu. Dzīvokļu īpašniekiem vajadzētu vienoties par sava nama turpmākās sakārtošanas koncepciju – kā tiks iestiklotas lodžijas, lai tās būtu līdzīgas. Ja šāda vienošanās panākta, šis risinājums ir jāsaskaņo būvvaldē."

"Arī lodžijas un balkoni ir kopīpašuma elementi, raugoties no nama fasādes risinājuma viedokļa. Tas ir arī vides objekts, kas prasa saskaņošanu."

"Lodžijas aizstiklošana vai pievienošana dzīvokļa platībai saistās ar būvdarbiem. Tātad minētais process ir uzskatāms par būvniecību (renovāciju, rekonstrukciju vai arī vienkāršotu ēkas fasādes renovāciju atkarībā no konkrētās būvniecības ieceres realizācijas procesā veicamo būvdarbu specifikas) un nepārprotami ir saskaņojams attiecīgās pašvaldības būvvaldē," norāda arī Rīgas pilsētas būvvaldes Būvatļauju nodaļas vadītājs Jānis Belkovskis. "Uz lodžijas aizstiklošanu vai pievienošanu dzīvokļa platībai attiecināmi visi būvniecības procesu reglamentējošie normatīvie akti: Būvniecības likums, Dzīvokļa īpašuma likums, Ministru kabineta 1997.gada 1.aprīļa noteikumi Nr.112 "Vispārīgie būvnoteikumi", Latvijas būvnormatīvs 208-08 "Publiskas ēkas un būves", Rīgas domes 2005.gada 20.decembra saistošie noteikumi Nr.34 "Rīgas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi", kā arī citi. Visizplatītākais pārkāpums saistībā ar lodžiju aizstiklošanu Rīgas pilsētā ir šo darbu veikšana, nesaskaņojot Rīgas pilsētas būvvaldē.

Atzīstot, ka patvaļīga lodžiju aizstiklošana ir problēma, Rīgas pilsētas būvvalde pašlaik izstrādā iespējamos risinājumus, lai šo darbu saskaņošanas procesu padarītu vienkāršāku. Šeit gan jāpiebilst, ka lodžijas aizstiklošana ne vienmēr patiešām saistās tikai ar tās aizstiklošanu, jo bieži vien tā tiek pievienota dzīvokļa platībai, pat demontējot loga konstrukciju un ārsienas daļu. (Šīm darbībām atbilstoši Ministru kabineta 1997.gada 1.aprīļa noteikumiem Nr.112 "Vispārīgie būvnoteikumi" un Dzīvokļa īpašuma likuma prasībām ir jāsaņem plānošanas un arhitektūras uzdevums, jāizstrādā tehniskais projekts, jāsaņem arī vairākuma dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašumu īpašnieku piekrišana būvniecības ieceres īstenošanai, jāsaņem arī būvatļauja projekta realizācijai un pēc būvdarbu beigām tas jānodod ekspluatācijā.)

"Ļoti iespējams, ka nākotnē vienkāršāku ceļu varētu iet tie, kas savai lodžijai vēlas izveidot tikai stiklojumu, neveicot citu veidu būvdarbus," uzskata J.Belkovskis.

Būvniecības procesu detalizēti reglamentē Ministru kabineta noteikumi Nr.112 "Vispārīgie būvnoteikumi", kurā norādīti nepieciešamie dokumenti, to saskaņošanas kārtība, kā arī būvniecības ieceres īstenošanas gaita.

Atbilstoši šiem noteikumiem vienīgais izņēmums, kad remonts nav jāsaskaņo ar būvvaldi, ir gadījums, ja tiek īstenots interjera projekts. Ja remonta gaitā ir paredzēta pārplānošana, nojaucot vai izbūvējot kādu slodzi nenesošu starpsienu, tad būs nepieciešama dzīvokļa vienkāršotās renovācijas apliecinājuma karte. Bet, ja tiek paredzēta durvju ailas izbūve kādā nesošajā sienā vai kādas koplietošanas telpas (piemēram, ratiņtelpas vai balkona) pievienošana dzīvoklim, tad būs nepieciešams gan plānošanas un arhitektūras uzdevums, gan būvprojekts, gan būvatļauja.

Jebkurā gadījumā, ja, veicot dzīvokļa remontu, ir paredzēta jebkāda pārplānošana, būtu nepieciešams konsultēties ar būvvaldes darbiniekiem vai lūgt padomu sertificētam arhitektam vai būvinženierim.

Neatļauta būvniecība var izmaksāt visai dārgi 

Būvniecības likuma 30.pants nosaka, ka būvinspektoram ir tiesības apskatīt un pārbaudīt būves, ieiet tajās, apsekot tās, pieprasīt paskaidrojumus un Vispārīgajos būvnoteikumos paredzētos dokumentus, kā arī lūgt uz būvuzņēmēja vai būvētāja rēķina atbrīvot telpas, padarot tās pieejamas, un atsegt būvju daļas, lai varētu pārbaudīt uzbūvēto konstrukciju, ja konstatētas nedrošuma pazīmes. Par katru pārbaudi būvinspektors dod atzinumu un, ja nepieciešams, arī norādījumus par to, kā novēršami pārkāpumi.

Ja būvniecība notiek bez būvatļaujas vai neatbilst akceptētajam būvprojektam, būvinspektors uzdod nekavējoties pārtraukt būvdarbus līdz attiecīgās pašvaldības pieņemtā lēmuma izpildei.

Saskaņā ar Administratīvā procesa likumu būvvaldē tiek pieņemts lēmums par patvaļīgas būvniecības radīto seku novēršanu atbilstoši Būvniecības likuma 30.pantam, tas ir, par patvaļīgās būvniecības seku novēršanu un iepriekšējā stāvokļa atjaunošanu.

Ņemot vērā, ka patvaļīga būvniecība atbilstoši Latvijas Administratīvo pārkāpumu kodeksam ir administratīvs pārkāpums, attiecīgas institūcijas lemj par administratīvā soda piemērošanu.

Šā kodeksa 152.pants " Būvniecības noteikumu pārkāpšana" par būves renovāciju, rekonstrukciju vai restaurāciju bez akceptēta projekta vai būvatļaujas (izņemot gadījumus, kas noteikti Vispārīgajos būvnoteikumos) vai vienkāršotās renovācijas vai vienkāršotās rekonstrukcijas noteikumu pārkāpšanu fiziskajām personām uzliek naudas sodu no 50 līdz 500 latiem, bet juridiskajām personām - no 200 līdz 3000 latiem. Savukārt par tādu būvniecību un būves ekspluatāciju reglamentējošo normatīvo aktu pārkāpšanu, kuru neievērošana var negatīvi ietekmēt būves konstrukciju nestspēju vai noturību, ietaišu, iekārtu un inženierkomunikāciju drošību, fiziskajām personām uzliek naudas sodu no 50 līdz 1000 latiem, bet juridiskajām personām - no 50 līdz 5000 latiem.

Labs saturs
8
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU