Būvniecības likuma starta mēnesis: jauns regulējums, jauni jautājumi

Pamatmērķis radīt mūsdienu prasībām atbilstošu tiesisku regulējumu

Būvniecības likuma, kas stājās spēkā šā gada 1.oktobrī, pamatmērķis ir radīt mūsdienīgu un modernu būvniecības procesa tiesisko regulējumu, kas nacionālos tiesību aktus harmonizētu ar Eiropas Savienības tiesību aktiem un sekmētu kvalitatīvu būvniecību mūsu valstī.

Tādējādi viens no jaunā likuma uzdevumiem ir vienkāršot būvniecības procesu, atsakoties no liekām darbībām. Piemēram, saskaņā ar jauno regulējumu būvatļauju izsniedz, pamatojoties uz būvniecības ieceres iesniegumu un būvprojektu minimālā sastāvā, un vairs nav vajadzīgs plānošanas un arhitektūras uzdevuma, tehniskā projekta un būvprojekta akcepts. Būtībā jaunajā likumā ir noteikts atšķirīgs būvniecības process: lēmums par būvniecības ieceres atļauju tiek pieņemts būvniecības procesa sākumā, nevis noslēguma fāzē, kā iepriekš.

Likums nosaka būvniecībā iesaistīto dalībnieku pienākumu un atbildības sadalījumu, definē kontrolējošo iestāžu pienākumus un atbildību būvniecības procesa uzraudzībā, kā arī likuma 14.panta piektajā daļā paredzētajos gadījumos nodrošina iespēju iedzīvotajiem savlaikus iepazīties ar tuvumā plānoto būvniecības projektu un piedalīties tā publiskajā apspriešanā. (Tās kārtību savukārt regulē Ministru kabineta noteikumi Nr.671 "Būvniecības ieceres publiskas apspriešanas kārtība".)

Būvatļauja negarantē tiesības veikt būvdarbus

"Būtiskas izmaiņas jaunajā Būvniecības likumā ir skārušas izpratni par būvatļauju," saka advokātu biroja SORAINEN jurists Jorens Jaunozols. "Tagad būvatļauja ir pirmais un vienīgais dokuments, kuru izsniedz būvvalde. Taču tas negarantē tiesības veikt būvdarbus."

Likumā būvatļauja tiek definēta kā administratīvais akts ar nosacījumiem būvniecības ieceres realizācijai dabā – projektēšanai un būvdarbiem – līdz būves pieņemšanai ekspluatācijā.

Būvatļauju var saņemt, ja būvniecības iecere atbilst vietējās pašvaldības teritorijas plānojumam, lokālplānojuma un detālplānojuma dokumentiem; būvniecības iecere ir saskaņota ar zemesgabala īpašnieku un būves īpašnieku gadījumā, ja būvniecība paredzēta esošā būvē, kā arī tad, ja atbilstoši būvniecību regulējošu normatīvo aktu prasībām ir izstrādāts būvprojekts minimālā sastāvā, izņemot gadījumus, kad attiecīga projekta izstrāde nav nepieciešama. Tāpat jāveic būvniecības sākotnējais izvērtējums vai ietekmes uz vidi novērtējums, ja to nosaka normatīvie akti.

"Attiecībā uz civiltiesiskajām attiecībām praksē bija visai izplatīti darījumi ar potenciālajām apbūves zemēm, slēdzot dažādu veidu pirkuma līgumus," skaidro J.Jaunozols. "Taču tagad šādu darījumu, šķiet, būs mazāk. Saņemot būvatļauju, paveras divi vērā ņemami riski. Pirmkārt, būvatļauja ir apstrīdama tūlīt pēc tās izsniegšanas, un tās īpašnieks var tikt iesaistīts negribētā strīda procesā.

"Jaunā likuma regulējums neapšaubāmi kļuvis detalizētāks un precīzāks."

Otrkārt, tiklīdz uz attiecīgo zemesgabalu ir izsniegta būvatļauja, darījumam ar šo zemesgabalu ir piemērojams pievienotās vērtības nodoklis. Tāpēc turpmāk zemes pircējam pirms līguma noslēgšanas liela uzmanība būs jāpievērš priekšizpētei. Šajā gadījumā lieti noderētu būvvaldes uzziņa."

Jāvērš uzmanība, ka būvprojektam minimālā sastāvā ir jāatspoguļo potenciālās būves pamatideja – tās novietojums, apjoms un funkcija.

Savukārt, ja iecerēts būvēt, piemēram, dzīvojamo māju, nepieciešams saskaņojums ar kaimiņiem, it īpaši gadījumā, ja jaunceltne atradīsies tuvāk citam īpašumam, kā noteikts normatīvajos aktos. Turklāt, ja kaimiņos atrodas daudzstāvu dzīvojamā māja, šādu saskaņojumu vajadzēs saņemt no visiem tās dzīvokļu īpašniekiem, kas, zinot cilvēku noskaņojumu, varētu būt pat neiespējami.

Likums nosaka, ka būvatļauja netiek izsniegta, ja būvniecības iecere neatbilst regulējuma nosacījumiem vai citām normatīvo aktu prasībām, kā arī nav veikts paredzētās būvniecības sākotnējais izvērtējums vai ietekmes uz vidi novērtējums gadījumā, kad to nosaka normatīvie akti.

"Tas nozīmē, ka visas civiltiesiskās attiecības ir jāatrisina pirms dokumentu iesniegšanas būvvaldē," uzsver jurists.

Lielāka uzmanība būves ekspertīzēm

Saskaņā ar likumu ir izveidots Būvniecības valsts kontroles birojs, kam jānodrošina būvdarbu valsts kontrole. Šī iestāde uzraudzīs ēku, kurās vienlaikus plānots uzturēties vairāk nekā 100 cilvēkiem, būvdarbu procesu un minētās ēkas arī pieņems ekspluatācijā. Birojs veiks arī ekspluatācijā nodotu būvju apsekojumus. Šie pienākumi sīki izklāstīti MK noteikumu Nr.576 "Būvniecības valsts kontroles biroja nolikums" 3.punktā. Birojs publisku ēku ekspluatācijas uzraudzību sāks 2015.gada 1.janvārī, būvdarbu uzraudzību un būvju pieņemšanu ekspluatācijā – 1.jūlijā.

Būvniecības likuma 18.pantā ir detalizēti noteikta būvniecības kontroles kārtība. Skaidrs ir tas, ka kontrole kļuvusi ievērojami stingrāka.

"Cita starpā paredzēta būvdarbu apturēšana ēkā konstruktīvu izmaiņu laikā, kas rada lielas problēmas būvniekiem," stāsta advokātu biroja SORAINEN zvērināta advokāte Lelde Laviņa. "Šo regulējumu ieviesa pēc traģēdijas Zolitūdē. Tāpat aizliegts veikt būvdarbus paralēli būves ekspluatācijai."

Turpmāk, ja tehniskais projekts ir bijis pakļauts ekspertīzei, bet tiek veiktas izmaiņas, kas skar konstruktīvos risinājumus, arī šīm izmaiņām ir nepieciešama atsevišķa ekspertīze. Ja tiek nozīmēts cits eksperts iepriekšējā eksperta vietā, kas veica sākotnējo pilno ekspertīzi, jaunizvēlētajam speciālistam vajadzēs veikt pilnu ekspertīzi, bet nevis tikai sadaļai, kuru skar izmaiņas. Diemžēl speciālisti ne vienmēr var noteikt, cik tālu vienas izmaiņas skar citus konstruktīvos risinājumus. Tas nozīmē – ja būvniecības procesa vidū tiek mainīts eksperts, nākamajam ekspertam vajadzēs pārbaudīt visus būves konstruktīvos risinājumus.

Ievērojama loma būs arī Būvuzraudzības plānam, kurā, ņemot vērā būves specifiku, tiek ietverta informācija par pārbaudēm un to apjomiem, iespējamo risku novērtējumu būvdarbu laikā, būvdarbu stadijas, kuras ir jāfiksē vizuāli (piemēram, fotogrāfijā), lai pārliecinātos par būvdarbu kvalitāti, un citas ziņas.

"Kamēr nekas slikts nav noticis, neviena institūcija to nepārbaudīs," uzsver L.Laviņa. "Vienīgi tiks pārbaudīts, vai šāds plāns "pēc definīcijas" ir vai nav. Taču, ja būvē notiks, piemēram, negadījums, Būvuzraudzības plāns būs viens no galvenajiem dokumentiem, kuru lūgs uzrādīt juristi."

Neskaidrības ar atbildību

"Saistībā ar atbildību jaunais Būvniecības likums vairāk atgādina "šahu bez mata," uzskata L.Laviņa. "Šajā gadījumā risinājums meklējams Civillikumā, kas nosaka - būvniecības process ir saistīts ar paaugstinātu bīstamību. Līdz ar to darbojas princips, ka par paaugstinātas bīstamības avotu izraisītajiem zaudējumiem atbild šī avota valdītājs. Būvniecības laikā tas ir būvnieks. Savukārt pasūtītājs, kas nodevis būvlaukumu būvniekam, turpmākos procesus vairs nevar ietekmēt.

Taču jaunais likums būvniecību nevērtē kā paaugstinātas bīstamības avotu, bet nosaka principu, ka katrs ir atbildīgs par savu darbu. Tas nozīmē, ka projektētājs atbild par projektu, būvuzraugs – par būvuzraudzību utt. Līdz ar to būvniecības dalībnieku attiecībās izšķirošs ir līgums starp procesa dalībniekiem, kā arī tā dēvētās darba robežas tabulas, ja darbus veic apakšuzņēmēji.

Domājams, ka attiecībā uz trešajām personām turpmāk darbosies Civillikuma regulējums par paaugstināto bīstamības avotu un konflikta gadījumā vajadzēs noteikt tā valdītāju, jo tam bez vainas pierādīšanas ir jāatbild par notikušo negadījumu.

"Izveidots Būvniecības valsts kontroles birojs, kam jānodrošina būvdarbu valsts kontrole."

Piemēram, ja būvē kaut kas sabrūk vai nokrīt, trešā persona vēršas pret būvnieku. Ja ģenerāluzņēmējs konstatē, ka kļūdījies ir apakšnieks, tas regresa kārtībā vēršas pret vaininieku.

Taču jaunais Būvniecības likums šo aspektu neatspoguļo. Lai sakārtotu šos jautājumus, domājams, sekos grozījumi arī apdrošināšanas noteikumos. Likums tāpat paredz minimālu pasūtītāja jeb īpašnieka atbildību."

"Šajā gadījumā ir saskatāms arī risks pret trešajām personām," uzskata J.Jaunozols. "Tā kā likums nosaka konkrētu atbildību valdītājam, tiesas lems, ka trešās personas nevarēs vērsties pret īpašnieku. Vārdu sakot, īpašnieka, valdītāja un trešās personas attiecības ir visai neskaidras."

Ieteikumus likuma uzlabošanai sniegs Latvijas Būvniecības padome

Taču neviens likums, protams, nav "akmenī cirsts". Lai veicinātu sabiedrības līdzdalību būvniecības politikas izstrādē un īstenošanā, ir izveidota konsultatīva koordinējoša institūcija - Latvijas Būvniecības padome (LBP). Tās darbību regulē MK noteikumi Nr.513 "Latvijas Būvniecības padomes izveidošanas un darbības kārtība", un padomes pirmā sēde notika šā gada 24.novembrī.

Galvenais LBP uzdevums ir atbilstoši sabiedrības interesēm sniegt Ekonomikas ministrijai un citām nozaru ministrijām priekšlikumus par normatīvo aktu, politikas plānošanas dokumentu un Eiropas Savienības starptautisko tiesību aktu projektiem, kas skar būvniecības nozari, kā arī informēt sabiedrību par aktualitātēm būvniecības jomā un veicināt būvniecības jautājumu integrēšanu nozaru politikā.

Pirmajā sēdē LBP locekļi vienojās par tuvākā laika dienaskārtības prioritārajiem jautājumiem, tostarp jaunā Būvniecības likuma darbību un tajā konstatētajām nepilnībām, izmaiņām Publisko iepirkumu likumā, būvspeciālistu izglītības un profesionālās kvalifikācijas un citām problēmām.

Piemēram, biedrības "Būvniecības attīstības stratēģiskā partnerība" valdes priekšsēdētājs Valdis Birkavs teic, ka, pēc būvniecības nozares pārstāvju aprēķiniem, lai Būvniecības likums varētu tikt piemērots pilnvērtīgi, ir nepieciešams izdarīt attiecīgus grozījumus vēl aptuveni 17 tiesību aktos.