Rīgas aglomerācija – centrālais nekustamā īpašuma tirgus elements
Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā (NĪVK IS) aizvadītā gada beigās Latvijā kopumā bija reģistrēti gandrīz 1,4 milj. dažādu veidu būvju: dzīvojamās ēkas, rūpniecības objekti, inženierbūves un citas. Turklāt pērn saglabājusies iepriekšējo gadu tendence – galvenokārt pieaudzis dzīvojamo māju kopskaits.
Dzīvojamo māju grupā, kuras kopumā reģistrētas nedaudz vairāk par 360 tūkst., vislielākais ir viena dzīvokļa māju īpatsvars (85,1% no reģistrēto dzīvojamo māju skaita). Pārējo daļu veido vairāku dzīvokļu mājas, kā arī daudzstāvu apbūve.
Sadalījumā pēc būves piederības statusa valstī lielākais skaits – nedaudz vairāk par miljonu jeb 71,8% no kopējā būvju skaita – pieder zemes īpašniekiem. Pārējās ir valsts, pašvaldību un citu juridisko vai fizisko personu īpašums. Visvairāk būvju pieder fiziskām personām (79%), bet vismazāk pašvaldībām (3%) un valstij (1%), bet 6,5% būvju piederība joprojām nav noskaidrota.
"Aizvadītā gada beigās Latvijā kopumā bija reģistrēti gandrīz 1,4 milj. dažādu veidu būvju. "
"Liela daļa no šīs nacionālās bagātības ir izvietota Rīgas aglomerācijā, kuras robežas ir daudz plašākas nekā galvaspilsētas robežas," stāsta Rīgas domes Stratēģiskās vadības pārvaldes vadītāja vietnieks Guntars Ruskulis. "Rīgas aglomerācija aizņem vairāk nekā septiņus tūkstošus kvadrātkilometru, un tajā mīt vairāk nekā 1,1 miljons iedzīvotāju. Jāteic, ka tā salīdzinājumā ar citiem Ziemeļeiropas līdzīgiem veidojumiem ir nozīmīgs, konkurētspējīgs tirgus. Šis ir labs signāls nekustamā īpašuma tirgus biznesa pārstāvjiem, kas attīsta savus projektus Rīgā un aglomerācijā."
Pašlaik uz Rīgu ik dienu dodas strādāt ap 100 tūkst. šā reģiona iedzīvotāju. Tāpēc, plānojot teritorijas attīstību, ļoti nozīmīga ir galvaspilsētas sadarbība ar blakus esošajiem reģioniem.
"Turpmāk Rīgas attīstības pamats būs kompaktas pilsētas modelis. Galvaspilsētā iezīmēti vairāki attīstības centri. Vispirms tas ir pats Rīgas centrs un vairāki tam piegulošie rajoni. Piemēram, paredzams, ka Skanstes apkaimē nākotnē dzīvos ap 28 tūkstošiem iedzīvotāju un strādās aptuveni 42 tūkstoši nodarbināto. Līdzīgi attīstības centri tiks veidoti arī Pārdaugavā, gar Maskavas ielu un citur."
Viens no svarīgākajiem jautājumiem ir sabiedriskā transporta pilnveides perspektīvas, uzsver G.Ruskulis. "Tieši tāpēc par vienu no prioritārajiem virzieniem uzskatām līdzsvarotu satiksmes infrastruktūras veidošanu. Viena no tās sastāvdaļām būs auto stāvparki, kuri tiks izvietoti galvenokārt pie Rīgas robežas, lai atbraucējs tālāk dotos ar sabiedrisko transportu. Mums nav lielas ambīcijas, ka nākotnē Rīgā dzīvos miljons iedzīvotāju. Domājams, ka iedzīvotāju skaits svārstīsies ap 700 tūkstošiem. Pašvaldības uzdevums ir nodrošināt viņiem patīkamu pilsētvidi un pārdomātu transporta struktūru."
Pieaug no jauna izsniegto kredītu apjoms
Arī šogad nekustamā īpašuma tirgus uzrāda pieaugumu. Protams, tas nav tik straujš, kā pirms "lielā burbuļa" eksplozijas, kad tika pirkts un pārdots uz nebēdu.
Mūsdienās pircējus dažādos Rīgas mikrorajonos interesē gan nelieli divu istabu dzīvokļi (no 23 000 līdz 30 000 eiro vērtībā), gan arī lielāki trīs un četru istabu dzīvokļi (no 37 000 līdz 52 000 eiro). Izvēloties dzīvokli, liela uzmanība tiek pievērsta mājas tehniskajam stāvoklim, uzturēšanas izmaksām, paveiktajiem vai plānotajiem nama uzlabošanas pasākumiem. Svarīga ir arī ēkas apsaimniekošanas kvalitāte un izmaksas, kā arī tas, vai zeme pieder dzīvokļa īpašniekiem vai tiek nomāta.
Lielākus dzīvokļus parasti iegādājas ģimenes, kas vēlas iegūt stabilu dzīvesvietu un parasti ir gatavas uzņemties kredītsaistības. "Par to liecina arī statistika," informē SEB bankas valdes loceklis, finanšu direktors Kārlis Danēvičs. "Pieaudzis no jauna izsniegto kredītu apjoms. Piemēram, pērn tas audzis par 13 procentiem. Taču kopējais banku izsniegto kredītu apjoms nedaudz samazinās izsniegto kredītu atmaksas un "slikto" kredītu dēļ."
Aizdevumu dzīvokļa iegādei parasti ņem jauna ģimene – vīrs un sieva, kuru ienākuma līmenis ir augstāks par vidējo valstī. Parasti viņi ir pilsētnieki ar augstāko izglītību.
"Turpmāk Rīgas attīstības pamats būs kompaktas pilsētas modelis. "
"Taču daudziem problēmas rada pirmā iemaksa, kas veido ap 20 procentu no iegādājamā īpašuma vērtības," secina K.Danēvičs. "Šodien ļaudis ļoti rūpīgi izvērtē savu ienākumu līmeni un, ja savā budžetā saskata problēmas, uz banku nenāk. Turklāt pirmās iemaksas apmērs nākotnē varētu palielināties."
Pētījumi liecina, ka tikai trešdaļa iedzīvotāju veido uzkrājumus. Turklāt, ja zustu ienākumu avots, lielākajai daļai ietaupījumu pietiktu tikai ikdienas izdevumu segšanai. Piemēram, jaunai ģimenei, kas uzkrājumam dzīvokļa iegādei var atlicināt 100 eiro mēnesī, vajadzēs gandrīz septiņus gadus, lai sakrātu finanšu līdzekļus pirmajai iemaksai. Savukārt pusei Latvijas iedzīvotāju ienākumi nesasniedz tādu līmeni, lai veidotu pietiekamus uzkrājumus.
"Ja raugāmies no kredītu izsniedzēja viedokļa, būtiskākā problēma ir saistīta ar nestabilu valsts juridisko un biznesa vidi," uzskata K.Danēvičs. "Šeit var minēt, piemēram, priekšlikumus par tā dēvēto nolikto atslēgu principu, ātro maksātnespēju bez saistībām, komunālo parādu prioritāti pār hipotēku un citus."
Savukārt Saeimas deputāts Viktors Valainis uzskata, ka cilvēkam ir jādod iespēja bankrotēt. Pie tam šim procesam ir jābūt iespējami īsākam. "Kredītņēmējam labvēlīgāka politika būtu pirmais solis, ka cilvēki, kuriem tiesa atzīst bankrotu, šo procedūru varētu iziet pēc iespējas ātrāk."
Viņš arī uzskata: "Domājams, ka maksātnespējas procesa termiņš nākotnē varētu būt viens gads. Cilvēkam, kuram gadījušās problēmas ir jādod iespēja ātrāk atgriezties ekonomikā. Tāpat esam konceptuāli atbalstījuši ideju par pirmā mājokļa iegādes līdzfinansēšanu no valsts budžeta. Šī ir sfēra, kurā varētu iesaistīties valsts, uzņemoties sociālās atbildības riska daļu."
Tuvojas banku izveidoto nekustamā īpašuma uzņēmumu noriets
Ekonomiskās krīzes gados banku izveidotie nekustamā īpašuma uzņēmumi šobrīd atrodas sava dzīves cikla beigu fāzē. Turpmāko divu līdz piecu gadu laikā tie varētu aiziet no tirgus.
Piemēram, "Swedbank" grupas uzņēmuma "Ektornet Management Latvia" īpašumu portfelis 2012.gada beigās bija 185 milj. eiro, bet jau pēc gada tas bija sarucis līdz 93 miljoniem.
"Ņemot vērā, ka savulaik portfeļa maksimums sasniedza 250 miljonus eiro, varu apgalvot, ka esam savas darbības pēdējā fāzē," stāsta "Ektornet Management Latvia" valdes priekšsēdētājs Andris Kovaļčuks. "Protams, matemātiski nevar tā rēķināt: ja jau gada laikā esam portfeli samazinājuši uz pusi, tad šā gada laikā pārdosim visus īpašumus. Tie ir dažādi: vieni vēl ir pirkšanas procesā, citiem ir tiesvedība. Daudzi īpašumi pagaidām vēl nav sagatavoti pārdošanai. Ja tirgus saglabāsies tāds, kāds tas ir patlaban, tad "Ektornet" no tirgus varētu iziet divu trīs gadu laikā."
"Aizdevumu dzīvokļa iegādei parasti ņem jauna ģimene. "
Arī SEB bankas nekustamo īpašumu uzņēmuma "Latectus" valdes priekšsēdētājs Ģirts Grīnbergs atzīst, ka uzņēmumam, kura īpašumu portfelis pērnā gada beigās veidoja 140 milj. eiro, visu īpašumu pārdošanai vēl būs nepieciešami aptuveni pieci gadi.
"Tagad nodarbojamies ar īpašumu sakārtošanu, pabeigšanu, labiekārtošanu un pārdošanu," uzsver Ģ.Grīnbergs, piebilstot, ka uzņēmumam nav izvirzīts konkrēts termiņš, līdz kuram jāiziet no tirgus.
Citu turpmākās darbības modeli ir izvēlējies "ABLV" grupas nekustamo īpašumu uzņēmums "Pillar", kuram patlaban pieder 65 milj. eiro vērts īpašumu portfelis. Tā valdes priekšsēdētāja Ieva Valtere norādīja, ka "Pillar" nākotnē kļūs par nekustamo īpašumu attīstītāju. Nākamajos gados tas pievērsīsies jauna rajona "New Hanza City" izveidei, kuru plānots pabeigt līdz 2033.gadam.
Diskusija ap termiņuzturēšanās atļaujām
Arvien vēl turpinās diskusija ap termiņuzturēšanās atļaujām (TUA). Vieni izsaka vēlmi ierobežot to skaitu, citi - ka šī sistēma Latvijai dod ievērojamu investīciju pienesumu.
Pirmreizējo izsniegto termiņuzturēšanās atļauju skaits pēdējos trijos gados ir ievērojami audzis - no 2495 atļaujām 2010.gadā līdz 7353 atļaujām 2013.gadā. Turklāt saistībā ar investīcijām pērn izsniegts vairāk nekā 3,4 tūkst. atļauju. Kopumā aizvadītajos četros gados nerezidentu ieguldījumi, kas saistīti ar TUA saņemšanu, ir pārsnieguši 800 milj. eiro, veidojot aptuveni 6% no visām ārvalstu investīcijām.
Taču blakus šai summai jāmin arī netiešie valsts tautsaimniecības ieguvumi, uzsver nekustamā īpašuma jomas pārstāvji. Ārvalstnieki, kuri saņēmuši TUA, Latvijā apmeklē veikalus un restorānus, izklaidējas, turklāt šie ļaudis ir maksātspējīgi.
Līdzīgas uzturēšanās atļauju sistēmas darbojas arī citās ES valstīs. Piemēram, pretēji Latvijai Bulgārija, Kipra, Grieķija, Ungārija, Malta izsniedz pastāvīgās uzturēšanās atļaujas. Savukārt termiņuzturēšanās atļaujas var saņemt Lielbritānijā un Īrijā. Taču katrai no šīm valstīm potenciālajam investoram ir jādod savs ieguldījums. Piemēram, Bulgārijā 250 tūkst. eiro ir jāinvestē uzņēmējdarbībā, bet Ungārijā tāda pati summa - valdības akcijās. Daudzviet, tāpat kā pie mums, naudu iespējams ieguldīt nekustamajos īpašumos. Grieķijā šim nolūkam vajadzēs atvēlēt 250 tūkst. eiro, bet Portugālē un Spānijā jau 500 tūkst. eiro.
Latvijā ārzemnieki galvenokārt iegādājas kvalitatīvus dzīvokļus teicamā stāvoklī esošās mājās Vecrīgā un tā dēvētajā klusajā un tuvajā centrā. Šiem pircējiem svarīgs faktors ir projekta atrašanās vieta, tā kvalitāte, pabeigta iekšējā apdare, iebūvēta virtuves iekārta, īpašuma energoefektivitāte un apsaimniekošanas izmaksas, kā arī komforts - lifti, automašīnu stāvvietas, sakopta apkārtne. Taču daudzi iegādājas īpašumus arī Jūrmalā un dažādos Latvijas rajonos.
"Pagaidām Latvijā TAU iegūšanas slieksnis ir zemāks nekā citās ES valstīs," atzīst Ekonomikas ministrijas (EM) Uzņēmējdarbības konkurētspējas departamenta direktore Ilze Beinere. "Normatīvais regulējums šobrīd nenodrošina imigrantu izcelsmes valstu dažādību un neļauj palielināt ieguldījumus reālajā ekonomikā. Arī līdzšinējā maksa par TUA izsniegšanas procesu ir pārāk zema. Tāpēc EM ir sagatavojusi vairākus priekšlikumus."
Tie paredz, ka šobrīd esošo 140 tūkst. eiro vietā, iegādājoties tikai nekustamo īpašumu, TUA pretendentam turpmāk vajadzēs iegādāties nekustamo īpašumu vismaz 125 tūkst. eiro vērtībā un vēl atkarībā no būves stāvokļa no 25 tūkst. līdz 35 tūkst. eiro jāiemaksā Ekonomikas attīstības fondā (EAF). Arī noguldot naudu kredītiestādēs, būs jārēķinās ar iemaksām Ekonomikas attīstības fondā: TAU varēs saņemt, iemaksājot fondā 50 tūkst. eiro.
Paredzams, ka turpmāk tiks piešķirtas arī pastāvīgās uzturēšanās atļaujas. Šajā gadījumā nekustamajā īpašumā vajadzēs ieguldīt vismaz 400 tūkst. eiro, tostarp 50 tūkst. eiro EAF, vai arī vismaz uz pieciem gadiem Latvijas valdībai dot 400 tūkst. eiro lielu bezprocentu aizdevumu.
EM sagatavojusi grozījumus Imigrācijas likumā, kas regulēs ārvalstnieku ieguldījumus valsts vērstpapīros un subordinētajā kapitālā, kā arī iemaksas budžetā, investīcijas nekustamajā īpašumā un kapitālsabiedrībās.
