Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrs nākotnē: plāksteris vai kas vairāk

Kā līdzeklis jel kādas sistēmas iedibināšanai Ekonomikas ministrijas (EM) pārraudzībā 2012.gada sākumā tika izveidots Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrs. Tā nepieciešamība noteikta Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 18.pantā: "Ikviena persona, kura atbilst šajā likumā pārvaldniekam izvirzītajām prasībām un noslēgusi pārvaldīšanas līgumu ar dzīvojamās mājas īpašnieku, kā arī dzīvokļu īpašnieku veidota sabiedrība vai biedrība, kura uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata pati pārvalda dzīvojamo māju, mēneša laikā no pārvaldīšanas līguma noslēgšanas reģistrējas pārvaldnieku reģistrā, iesniedzot reģistra amatpersonai likumā noteiktos dokumentus." Reģistra vešanas un aktualizēšanas kārtību nosaka Ministru kabineta noteikumi Nr.343 "Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistra vešanas un aktualizēšanas noteikumi", kas stājās spēkā 2011.gada 18.maijā.

Ko nosaka likums, un ko redzam reģistrā

Šobrīd reģistrā iekļauti 558 dzīvojamo māju pārvaldnieki. Likuma 19.pantā sīki noteikts, kādas ziņas ierakstāmas reģistrā.

No likuma regulējuma var saprast, ka dzīvokļa īpašnieks reģistrā varētu ieraudzīt izsmeļošu un objektīvu pārvaldnieka portretējumu, kas palīdzētu izdarīt iespējami labu izvēli.

Taču MK noteikumu pielikumi iesniedzamo ziņu spektru jau samazina un pašā reģistrā publiski redzama vien blāva likuma prasību ēna. Šeit atrodam tikai pārvaldnieka vārdu un uzvārdu (fiziskai personai), nosaukumu (juridiskai personai), pakalpojumu veidus (lielākoties lakonisku "Dzīvojamās mājas pārvaldīšana, grāmatvedības un juridiskie pakalpojumi", "Nama pārvaldīšana", kam nereti pievienotas piebildes par diennakts servisu avārijas gadījumos). Taisnības labad gan jāteic, ka izsmeļoši sevi prezentē, piemēram, SIA "Kuldīgas komunālie pakalpojumi", "CDzP", "Namu apsaimniekošana", "Labo namu aģentūra", "Latgales Namu apsaimniekotājs", "Vestabalt", "Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde" un arī daudzas privātpersonas. Taču uz šo izklāstu nevajadzētu uzķerties, jo, sīki aprakstot likumā noteiktos pārvaldnieka pienākumus, iznāk garš stāsts un tad starp rindām jāprot sameklēt kādus īpašākus pakalpojumus. Varbūt jēdzīgāks pat izrādās SIA "Latio Namsaimnieks" pieteiktais: "Dzīvojamo māju pārvaldīšana atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma prasībām un dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumiem."

"Šobrīd reģistrā iekļauti 558 dzīvojamo māju pārvaldnieki."

Vēl arī jāņem vērā, ka dzīvokļu īpašnieku biedrībām, kuras arī, protams, ir reģistrā, bet nevēlas konkurēt tirgū, neko vairāk par "nama pārvaldīšanu" paust nav nepieciešams. Daži pārvaldnieki pat nav uzskatījuši par vajadzību pakalpojumu aili vispār aizpildīt.

Zināmā mērā reģistrs var būt noderīgs, lai konstatētu, kurās apdzīvotās vietās attiecīgā pārvaldnieka pakalpojums ir pieejams, bet neko sīkāk uzzināt nevar, jo nav uzrādīts, kuras mājas tie apsaimnieko, un tādējādi nav iespējams pat aptaujāt šo namu iedzīvotājus par pārvaldnieka darba kvalitāti.

Tā nu par teju galveno kritēriju izvēršas pārvaldnieku norādītais profesionālās kvalifikācijas līmenis un "ķeksītis" par tiesībām sniegt pārvaldīšanas pakalpojumus tirgū. Daži komersanti no reģistra izslēgti, bet paliek nezināms, kādēļ. Ja nu ļoti gribas uzzināt, vai pārvaldniekam "nav melns aiz naga", var ielūkoties Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas (LNĪPA) mājaslapā, kur ievietots daudzdzīvokļu māju pārvaldnieku "melnais saraksts", kas gan nekādi nav uzlūkojams par oficiālu: tā veidotāji, vadoties pēc savā rīcībā esošās informācijas, vienkārši brīdina, ka sadarbība ar šīm personām var radīt dažāda rakstura problēmas.

Pievienotā vērtība neatbilst patērētajiem resursiem

Atliek secināt, ka dzīvokļu īpašnieki trūcīgās informācijas dēļ savā pārvaldnieku izvēlē joprojām atstāti bezpalīdzīgā stāvoklī un šis reģistrs faktiski neko neatrisina. To secinājusi arī Ekonomikas ministrija (EM). Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas Mājokļa jautājumu apakškomisijas sēdē ministrijas Būvniecības un mājokļu politikas departamenta direktore Ilze Oša 13.novembrī nāca klajā ar priekšlikumiem Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistra pilnveidošanai.

"Šobrīd reģistrs, kāds tas ir izveidots un ar likumu ir pamatots, ir tikai informatīvs un faktiski kalpo kā katalogs jebkuram Latvijas iedzīvotājam, lai redzētu, kādi pārvaldnieki ir un kādus pakalpojumus tie sniedz. Likums uzliek par pienākumu tajā reģistrēties ikvienai fiziskai vai juridiskai personai, kura ieguvusi likuma prasībām atbilstošu izglītību un ir noslēgusi pārvaldīšanas līgumu ar dzīvojamās mājas īpašnieku. Taču normatīvajos aktos nav paredzētas nekādas negatīvas tiesiskas sekas, ja pārvaldnieks nav reģistrējies."

"Dzīvokļu īpašnieki trūcīgās informācijas dēļ savā pārvaldnieku izvēlē joprojām atstāti bezpalīdzīgā stāvoklī."

Lai arī reģistram ir informatīva nozīme un tas nerada nekādus pienākumus un saistības, EM kā valsts pārvaldes iestāde iesniegto informāciju (kaut arī šādi pienākumi no normatīvajiem aktiem neizriet) par pārvaldnieka kvalifikāciju, pārvaldīšanas tiesisko pamatu un citiem aspektiem attiecīgi pārbauda septiņos valsts reģistros un informācijas sistēmās.

"Mēs redzam, ka kaut kas šajā sistēmā ir jāmaina, jo lielais darba apjoms, ko ieguldām katra pieteikuma apstrādāšanā, dod vien pārliecību, ka reģistrs ir ticams un visi dati pārbaudīti," atzina I.Oša un secināja, ka "pašlaik ieguldītie pūliņi nav samērīgi ar rezultātā iegūto pievienoto vērtību."

Pa vecam palikt nevar

Ministrija piedāvā divus iespējamos reģistra attīstības variantus. Pirmais – saglabāt informatīva reģistra (kataloga) statusu, ar normatīvo regulējumu tā uzturēšanu deleģējot nevalstiskajam sektoram – kādai no pāris aktīvajām profesionālajām asociācijām, kas nenodarbotos ar tik skrupulozām datu pārbaudēm.

Otrs variants ir reģistram piešķirt plašākas funkcijas. "Tas vairs nebūtu tikai pārvaldnieku reģistrs, bet reģistrs par ēkām, kurām tiek piesaistīts pārvaldnieks. Tad reģistram būtu gluži cita nozīme un mērķis, un, no publiskā sektora puses raugoties, diezgan daudz ieguvumu," sacīja I.Oša. Tātad šāds pārvaldnieku reģistrs būtu publisks reģistrs ar šādu ietvaru:

• obligātais ieraksts – tikai ar reģistrācijas brīdi pārvaldnieki iegūst savu tiesībspēju un rīcībspēju, kā arī juridiskie fakti kļūst saistoši arī attiecībā pret trešajām personām;
• publiskā pieejamība – reģistra ieraksti ir publiski pieejami un jebkurai personai ir tiesības iegūt informāciju no šī reģistra;
• publiskā ticamība – reģistra ieraksti ir publiski ticami.

Šis reģistrs varētu kļūt par aktīvu palīgu katrā dzīvojamā mājā: kā atbalsts pārvaldnieka darbību veikšanai; kā pārvaldīšanas maksas un uzkrājumu izlietojuma kontroles rīks īpašniekam; kā pakalpojumu patēriņa un pakalpojumu norēķinu kontroles rīks; kā mājas tehniskā stāvokļa uzraudzības instruments.

Reāli tas izpaustos kā vietne mājas lietas elektroniskai uzglabāšanai, balsošanas modulis lēmumu pieņemšanai, atbalsts palīdzības dienestu darba nodrošināšanai un pašvaldības funkciju izpildei, kā arī būtu elektroniska komunikācijas vide visiem mājas apsaimniekošanā iesaistītajiem dalībniekiem.

Ne nākamgad, varbūt pēc tam

Par EM priekšlikumiem apakškomisijā izraisījās gana spraigas debates. Deputāte Lolita Čigāne atzina, ka obligāts publiskais reģistrs piešķirtu pārvaldnieku darbībai lielāku caurskatāmību un padarītu to daudz kontrolējamāku. Protams, jautājums – cik tas maksās un vai ministrijai ir pieejami šādi resursi, "jo viss nosauktais izklausās kā milzīgs datu masīvs, ko nebūs vienkārši izveidot".

I.Oša sacīja, ka pārveidoto reģistru varētu iekļaut Būvniecības informācijas sistēmā. Tā kā daļa informācijas atrastos citos valsts reģistros un tai tiktu nodrošināta tikai pieejamība, reģistrā īpaši ievadītu tikai daļu dokumentu, piemēram, mājas īpašnieku kopsapulču protokolus, līgumus par pakalpojumu sniegšanu un tamlīdzīgi. EM speciālisti aplēsuši, ka šāda reģistra izveide pirmajā gadā izmaksātu aptuveni 500 tūkstošus latu, nākamajā – pusi no šīs summas. Nākamā gada budžetā šis pieprasījums noraidīts, tātad runa varētu būt par aiznākamā gada budžeta līdzekļiem.

Ielāps uz strutojošas brūces?

Deputāts Ivars Zariņš gan aizrādīja, ka reģistrā nonāks sensitīva informācija un uzņēmēji būs piesardzīgi, baidoties par informācijas noplūdi. "Ja vēlamies sakārtot šo jomu, paralēli ir jāsakārto fundamentālie jautājumi, piemēram, par parādu piedziņu. Citādi iznāk, ka gribam uzlikt plāksteri uz strutojošas čūlas, izskatīsies glīti, bet radīsies vēl lielākas problēmas."

Savukārt deputāts Viktors Valainis vērsa klātesošo uzmanību, ka minētajiem reģistra nākotnes parametriem jau tagad atbilst, piemēram, SIA "Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde" interneta vietne, kurai ir vairāk nekā 5000 aktīvu lietotāju un kurā ievēroti visi informācijas drošības aspekti. Viņš arī pauda uzskatu, ka pārvaldnieku reģistrā varētu iekļaut tikai tās personas, kuras pārvarējušas zināmu kvalifikācijas latiņu, kas iedzīvotājam vieš uzticību tā darbībai.

Aleksandrs Sakovskis, apakškomisijas priekšsēdētājs, pauda atbalstu, ka "ir jāvirzās uz publisko reģistru, taču arī šo biznesa jomu jākontrolē stingrāk. Naudas plūsma, ar ko operē namu pārvaldnieki, ir milzīga, gandrīz pielīdzināma bankām, taču tām ir ļoti liela uzraudzība. Mēs esam pieredzējuši, pie kā var novest nekontrolējama darbība šajā sfērā. Publiskais reģistrs tomēr būtu viens solis, kā sakārtot šo sistēmu, bet vajadzīgi arī vēl citi pasākumi, piemēram, pārvaldnieku licencēšana".

"Siltuma ražotājs mājai piesūta rēķinu par parādu, bet nav pat iespējams noskaidrot, kurš ir parādā."

Mēs neatnācām ar priekšlikumu, kā mainīt pārvaldnieku kā komersantu darbu, bet par reģistra pārveidi, tam iebilda EM pārstāve, norādot, ka šīs ir divas atšķirīgas lietas. Turklāt māju pārvaldīšanas formas ir ļoti dažādas un arī pārvaldnieku licencēšana būtu sarežģīti īstenojama. "Jā, lielie pārvaldnieki var izveidot savas informācijas sistēmas, bet mazajām biedrībām tam nav resursu," viņa sacīja par apspriežamo izvērstāko reģistru.

Bet Latvijas Namu pārvaldnieku un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis teica: "Es arī uzskatu, ka nevajadzētu apgrūtināt katru mazo biedrību ar licencēšanu vai ko tamlīdzīgu. Bet sertifikācija manā skatījumā ir vajadzīga. Citviet pasaulē šajā komercdarbības sfērā tā pastāv. Pats galvenais ir tas, ka kaut vai reizi ceturksnī vai pusgadā reģistrā būtu jādod informācija par parādnieku sastāvu, mājas lietām, un tad, ja pārvaldnieks patiešām pazūd, nebūtu tādas problēmas kā pašlaik, kad, mainoties pārvaldniekam, no iepriekšējā nav iespējams iegūt nekādu informāciju.

Siltuma ražotājs, piemēram, mājai piesūta rēķinu par parādu, bet nav pat iespējams noskaidrot, kurš ir parādā. Tas ir pats briesmīgākais, kas pašlaik notiek. Līdz ar to plāksteris vismaz šim jautājumam būtu ļoti noderīgs. Domāju, ka reģistrā vajadzētu saglabāt to, kas ierakstīts Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā: ir jāsāk no īpašnieka. Ir jāmotivē īpašnieks, lai meklē pārvaldnieku, kurš labi strādātu un apmierinātu viņa prasības. Nevis iet pretēju ceļu – piespiest labāk strādāt visus pārvaldniekus."