Bēdīgā saimniecība
“Parādu dēļ mēs cilvēkus ārā no mājām nedzenam. Arī tiesāties nav vērts, kaut vai tāpēc, ka sūdzības par īres nemaksātājiem likumsargi pieņem jau uz 2011. gadu... Mēģinām tikt galā paši – ar kaunināšanu, pierunāšanu, atlikto maksājumu piedāvājumu utt. Ikdienā to dara mūsu jurists, kura datubāzē parasti ir ap 3000 parādnieku. Jurista uzdevums ir iepazīties ar katru no viņiem, aprunāties un vienoties par saprātīgu atmaksas grafiku. Lai gan šoreiz drusku šaubāmies, ka parastais termiņš – līdz apkures sezonas sākumam – tiks ievērots,” teic uzņēmuma valdes priekšsēdētājs Aleksandrs Pavlovskis. Viņš uzskata, ka iedzīvotājus nedrīkst vainot par valdības, tostarp galvaspilsētas pašvaldības, nepārdomātiem lēmumiem. “Vairāk nekā desmit gadus Rīgas dome izlikās neredzam patieso situāciju un tīši neuzklausīja nozares speciālistu brīdinājumus, ka dzīvojamais fonds lēnām un neglābjami iet bojā. Un ka apsaimniekošanas nozare nevar pastāvēt, kur nu vēl attīstīties bez pienācīgām investīcijām.”
“Juglas namu” (JN) apsaimniekošanā ir ap pussimt māju, kuras, kā apgalvo pārvaldnieks, viņš, aci nepamirkšķinot, nojauktu ar buldozeru, tik nožēlojamas tās ir... Ne tikai no ārpuses. Tur joprojām nav normālu komunikāciju, ir bojāta apkures un kanalizācijas sistēma (ja tā vispār ir), daudzviet saglabājušās sausās tualetes. Skaidrs, ka vecajos pagrabos, elektroinstalācijās bieži notiek avārijas. Tādās mājās mitinās arī noteikts cilvēku kontingents, kas attiecīgi pret mājokli arī izturas.
Nauda – pamatpakalpojumiem
Teorētiski jau mēs it kā skaitāmies pašvaldības bilancē, stāsta A. Pavlovskis, taču praktiski no visām ķibelēm jātiek ārā pašiem – pilsētas mērija palīdzīgu roku (naudu) sniedz tikai ļoti retos gadījumos. “Cik atceros, pēdējo divu gadu laikā tādi bija divi: kad iebruka grīda virtuvē vienā no Ropažu ielas mājām un vēlāk turpat dega nams. Turklāt ilgu laiku – līdz pat 2007. gadam – dome kā Damokla zobenu virs mūsu galvas vicināja striktos noteikumus ar prasību nodrošināt visus iedzīvotājus ar pamatpakalpojumiem (siltumu, atkritumu izvešanu un ūdeni), prasot par to tikai 14,8 santīmus par kvadrātmetru. Skaidrs, ka neko vairāk mēs nevarējām piedāvāt. Visa nauda aizgāja sētniekiem par apkopšanu, bet apsaimniekošanai vienmēr pietrūka.”
Pat bērnam ir skaidrs, ka mājas nav vienādas. JN pārziņā šobrīd ir 150, un no katras mājas uzņēmums iekasē ļoti dažādas summas. Ikdienā, protams, mazdzīvokļu nami prasa mazāk rūpju un līdzekļu nekā deviņstāvu monstri, bet, ja atgadās kāda ķibele, piemēram, ar jumtu, ūdensvadu vai kanalizāciju, remonts izmaksā vienādi daudz."Iedzīvotājus nedrīkst vainot par valdības, tostarp galvaspilsētas pašvaldības, nepārdomātiem lēmumiem."
No apsaimniekošanas viedokļa tikpat problemātiska ir zaļā zona ap māju un iekšpagalmi, kas, protams, sētniekam jāuzkopj papildus. Kur lielāks māju blīvums un līdz ar to apkopjamās teritorijas mazāk, tur mājas vieglāk un izdevīgāk apsaimniekot. Profesionālus apgrūtinājumus uzliek arī katras mājas vecums, atrašanās vieta, iedzīvotāju kontingents u.tml. Bet JN no visiem īrniekiem prasīja vienādu samaksu, un daudzi nami bija nerentabli. Citiem vārdiem sakot, viena māja dzīvoja uz otras rēķina. Pirms diviem gadiem JN bija uz izputēšanas robežas.
Sētnieku brigādes
Liktenīgi šis brīdis sakrita ar Rīgas domes akceptēto lēmumu no 2007. gada 1. jūlija paaugstināt apsaimniekošanas maksu līdz 25 santīmiem par kvadrātmetru. Daudz tas nebija, tomēr no izputēšanas paglāba.
“Prasmīgi apejoties ar šādu īres maksu, jau varēja ķerties pie nelieliem remontiem un inženiertehniskiem uzlabojumiem, piemēram, bedrīšu aizlāpīšanu iekšpagalmos,” atceras A. Pavlovskis. “Tās mēs vienkārši ar šķembām aizberam ciet. Viens otrs paburkšķ, ka tas par maz, bet vairāk neiznāk – tur nepieciešami tūkstoši... Cilvēki jau nezina, ka par iekšpagalmu remontu oficiāli atbild izpilddirekcijas, kam naudas šim mērķim vispār nav.”
Grūti noticēt, bet savulaik, treknajos gados, katastrofāli trūka sētnieku. Uzņēmumam kopumā vajadzīgi 220 sētnieki. Darbs smags, bet alga viena no mazākajām. Risinājums tika atrasts, noorganizējot brigāžu sistēmu. Kad bija daudz sniega vai sniga nepārtraukti, darbā izgāja divas sētnieku brigādes. Tajās iesaistīja cilvēkus neatkarīgi no tā, kur viņi strādā. Divi “busiņi” braukāja uz tām vietām, kur nebija kopēju. Izskatās, ka kaut ko līdzīgu vajadzēs atkārtot pēc pensionāru atlaišanas."Vairāk nekā desmit gadus Rīgas dome izlikās neredzam patieso situāciju un tīši neuzklausīja nozares speciālistu brīdinājumus, ka dzīvojamais fonds lēnām un neglābjami iet bojā."
Diferencēta apsaimniekošana
Pēc JN pārvaldnieka domām, situāciju nozarē kardināli mainīja valdības pieņemtie noteikumi par dzīvojamo māju pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, kas apstiprināja starptautiski pieņemto praksi: diferencētu apsaimniekošanas maksu un no tās izrietošo atšķirīgo pieeju katrai mājai un iedzīvotājam. Vēlāk tos papildināja un precizēja MK 09.12.2008. noteikumi Nr. 1013 “Kārtība, kādā dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā norēķinās par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu” un MK 09.12.2008. noteikumi Nr. 1014 “Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu”, ko Saeima tagad apkopo speciālā likumā.
“Tā kā šo likumdošanas aktu izstrādē piedalījās arī Rīgas apsaimniekotāju asociācija, kurā ietilpst JN, tad katru pozīciju esam kopīgi izanalizējuši un vienojušies par visiem skaidru un saprotamu labāko variantu. Vienlaikus esam izvairījušies no dažādiem traktējumiem, pārpratumiem un potenciāliem pārkāpumiem – kaut vai īres maksas aprēķinā, kas noteikumos precīzi reglamentēts,” uzsver A. Pavlovskis.
Katrai mājai sava bilance
Pirmais lielākais JN darbs bija bilances sastādīšana katrai mājai. Vienai tā izrādījās ar mīnusa, otrai ar plusa zīmi, atbilstoši katras mājas tehniskajiem izdevumiem un ieņēmumiem jeb iedzīvotāju maksājumiem un parādiem. Ja mājai bija uzkrājums, varēja tai ieplānot kādu papildu pakalpojumu, piemēram, kāpņu telpas remontu. Tur, kur ir mīnusi un neko nevar darīt, iedzīvotājiem tiek piedāvāts, kā tos likvidēt un panākt, lai būtu plusi. “Piemēram, ierosinām dažas apsaimniekošanas funkcijas – kāpņu telpu tīrīšanu, pagalmu uzkopšanu, karoga izkāršanu – uzņemties pašiem, it sevišķi mazās, divu līdz desmit dzīvokļu mājās. Provincē tā esot ierasta lieta, laiks arī rīdziniekiem kļūt saimnieciskākiem. Šādos gadījumos parasti prasām noformēt iedzīvotāju pilnsapulces protokolu, kurā noteikti jāieraksta par šo lēmumu izpildi atbildīgā persona, lai būtu, no kā prasīt atbildību. Tādējādi ietaupās sētniekam domātā nauda, ar ko var dzēst parādus vai, vēl labāk, ko izmantot remontam un citiem mērķiem.”
Apsaimniekotāju vajadzībām kalpo katrai mājai iekārtotās “mājas lietas”, kur glabājas apsekošanas akti un ieraksta visu, ko būtu vēlams labot vai mainīt mājas stāvokļa uzlabošanai. Šis darbs jāpabeidz līdz kārtējam rudenim, lai jau oktobrī varētu iedzīvotājiem piedāvāt apsaimniekošanas plānu jaunajam gadam: logu un jumta maiņu, siltināšanu, stāvvadu remontu utt."Apsaimniekošanas nozare nevar pastāvēt, kur nu vēl attīstīties, bez pienācīgām investīcijām."
Visvairāk laika un karstu strīdu rada tāmes apspriešana. Un kā nu ne, ja tā skar ikviena iedzīvotāja maciņu. Ja, piemēram, nolemts mājai remontēt liftu, kas varētu izmaksāt vismaz astoņus tūkstošus latu, tad skaidrs, ka turpmāk būs jāmaksā lielāka īres maksa.
Komunikācija ar iedzīvotājiem
Likumprojektā un specializētajos noteikumos gan tas nav paredzēts, bet uzņēmumā viens no ļoti svarīgiem darba aspektiem ir komunikācija ar iedzīvotājiem. Ir taču zināms, ka apsaimniekotāji tiešu sarunu ar iedzīvotājiem parasti aizvieto ar piezīmēm pie ikmēneša rēķina, un tās parasti satur tikai negatīvu informāciju: ceļas tarifi, nepieciešama skaitītāju pārbaude u.tml. Tā kā iedzīvotāju vairākums tagad ir dzīvokļu īpašnieki, viņiem būtu jāzina daudzas lietas, kas varētu ietekmēt šā īpašuma statusu un līdz ar to arī apsaimniekošanu.
Uzņēmumam ir savs sabiedrisko attiecību speciālists, kurš organizē iedzīvotāju sapulces katram atsevišķam namam. “Mēs iepazīstinām cilvēkus ar jaunumiem apsaimniekošanas lietās, skaidrojam nule pieņemtos likumus un informējam par savām darbībām. Ceram, ka ar laiku no šādām kopā sanākšanām izveidosies dzīvokļu īpašnieku biedrības (DzĪB) vai vismaz māju komitejas, kas turpmāk uzņemsies savu iedzīvotāju oficiālo pārstāvniecību.”
Sociālais aizsargs
Nevar nepamanīt, ka namu pārvaldes ir kļuvušas par savdabīgu sociālo aizsargu, kas cilvēkiem garantē izdzīvošanu. Tādēļ par Rīgas jaunā vicemēra ieceri samazināt pašvaldības namu pārvalžu skaitu pat līdz trijām A. Pavlovskis izsakās diezgan skeptiski: “Māju apsaimniekošana, protams, nav pašvaldības funkcija. Teorētiski to jau sen vajadzēja nodot privātās rokās, kā to dara rietumvalstīs. Bet mēs šajā iekārtā dzīvojam, pareizāk sakot, ejam uz to, pavisam īsu laiku – taustoties un klūpot. Privatizācijā vien cik daudz kļūdu tika pieļauts. Tāpēc pārejai jābūt pakāpeniskai, lai atkal neciestu cilvēki. Nezinu nevienu privāto apsaimniekotāju, kurš būtu ar mieru uzņemties rūpes par nerentablām mājām un maksātnespējīgiem iedzīvotājiem, kādu mums ir papilnam. Un ko darīt ar 7 procentiem dzīvokļu, kas vispār nav privatizēti, tātad pieder pašvaldībai?”
