Labdien! Ir daudzdzīvokļu māja. Zeme zem mājas pieder citai personai. Agrāk pastāvēja līgums starp pārvaldes kompāniju un zemes īpašnieku. Attiecības ar pārvaldības uzņēmumu tika pārtrauktas, un tika nodibināta biedrība. Tika izbeigts arī līgums starp pārvaldības uzņēmumu un zemes īpašnieku. Likumiskās zemes lietošanas tiesības stājās spēkā 2023. gada 1. janvārī. Grozītā likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 40. pantā teikts: “Likumiskās zemes lietošanas tiesības aptver arī zemes būtiskas daļas un servitūtus. Likumiskajās zemes lietošanas tiesībās būves īpašniekam ir pienākums: 1. rūpēties par lietošanā esošo zemi kā krietnam un rūpīgam saimniekam un atbildēt par lietošanā esošās zemes uzturēšanu atbilstoši normatīvo aktu prasībām; 2. uzņemties nastas un apgrūtinājumus, kas gulstas uz zemi, izņemot reālnastas, ķīlas tiesības un parādus, kas guļ uz zemi, kā arī to blakus prasījumus. Būves īpašniekam uz tā lietošanā esošās zemes bez zemes īpašnieka piekrišanas ir tiesības būvēt palīgēkas un inženierbūves, kas nepieciešamas būves ekspluatācijai, kā arī ceļus, laukumus un ārtelpas elementus. Šādas būves ir uzskatāmas par patstāvīgām būvēm blakus lietām. Šīs tiesības neattiecas uz tādu būvniecību, kas prasītu mainīt būves īpašnieka lietošanā esošās zemes platību vai robežas vai radītu nekustamā īpašuma apgrūtinājumus ārpus lietošanā esošās zemes platības”. Dzīvokļu īpašnieku kopībai ir tiesības pieņemt lēmumus ar balsojumu par jebkuru jautājumu, kas attiecas tikai uz daļu no kopējā īpašuma. Kā tiek regulēts dzīvokļu īpašnieku lēmuma pieņemšanas process attiecībā uz zemes izmantošanu, ja zeme neatrodas viņu īpašumā?
No 2022. gada 1. janvāra piespiedu nomas maksājums par citai personai piederošas zemes lietošanu dalītā īpašuma situācijās ir noteikts vienots – četri procenti no zemes kadastrālās vērtības, bet ne mazāk par 50 eiro gadā.
Grozījumi likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” izbeidz piespiedu nomas tiesiskās attiecības (piespiedu nomas reforma). Ar piespiedu nomas reformu tiek izbeigtas piespiedu nomas attiecības, un tā vietā dalītā īpašumā zemes un patstāvīgo būvju īpašnieku attiecības regulēs jauns tiesību institūts – “likumiskās zemes lietošanas tiesības”.
Likumisko zemes lietošanas tiesību galvenā atšķirība no piespiedu nomas attiecībām ir tā, ka likumiskās zemes lietošanas tiesības ir noteiktas likumā un to izpildei nav vajadzīgs pušu starpā noslēgts līgums.
Ja 2022. gada 1. janvārī nav spēkā esoša zemes nomas līguma (vai tiesas nolēmuma), bet ir zināma lietošanā esošā zemes platība, un zeme nepieder publiskai personai, tad likumisko zemes lietošanas tiesību darbība sākas ar 2022. gada 1. janvāri.
Ja zemes īpašnieks ir zināms un sasniedzams, kā arī ir zināma lietošanā esošās zemes platība, tieši būves īpašniekam ir jānodrošina maksas samaksa.
Tieslietu ministrija skaidro: “Aplūkojot situāciju daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dalītā īpašuma tiesisko attiecību kontekstā, šobrīd lielākais jautājums ir par to, vai kāds ir atbildīgs par mājas kopīpašnieku iekšējo procesu organizēšanu nomas attiecību īstenošanā. Proti, vai pārvaldniekam ir pienākums iekasēt nomas maksājumus no dzīvokļu īpašniekiem (arī veikt aprēķinus, lai to izdarītu) un nodot maksu zemes īpašniekam. Atbilstoši Augstākās tiesas praksei pārvaldniekam nav tāda pienākuma, ja tas darbojas uz pilnvarojuma pamata un nav šādu pienākumu uzņēmies. Tomēr šis jautājums ir neskaidrs tajos gadījumos, kad mājas īpašnieki nav pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības un to pārvaldīšanu nodrošina pašvaldība saskaņā ar likumu “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”.
Tieslietu ministrija aicina daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašniekus komunicēt savstarpēji un ar pārvaldnieku, lai risinātu jautājumu par to, kā tiks izpildītas saistības likumiskās zemes lietošanas tiesībās. Tieslietu ministrijas ieskatā visoptimālākais risinājums pašreizējā situācijā ir pilnvarot pārvaldnieku organizēt likumiskās maksas maksājumu iekasēšanu, glabāšanu un nodošanu zemes īpašniekam, kā arī tā informēšanu par tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri nepilda savas saistības. Tādā veidā tiktu centralizēta maksājumu veikšana un katram dzīvokļa īpašniekam nebūtu individuāli jāveic aprēķini par savu maksas daļu un savas saistības daļas izpildi, bet tas notiktu kopā ar pārējiem pakalpojumiem, kurus dzīvokļa īpašnieks saņem mājas pārvaldīšanas un uzturēšanas ietvaros.
Viena kalendāra mēneša ietvaros sniedzam 300 e-konsultācijas.
Tā kā limits ir sasniegts, jautājumu varēsi iesniegt, sākot no nākamā mēneša 1.dienas.
Iespējams, ka atbilde uz līdzīgu jautājumu jau ir sniegta, tāpēc izmanto e-konsultāciju meklētāju!
