E-KONSULTĀCIJAS
>
visas atbildes Jautā, mēs palīdzēsim rast atbildi!
TĒMAS
Nr. 21416
Lasīšanai: 7 minūtes
2
2

Ja vēlas pārdot kopīpašuma daļas

J
jautā:
12. oktobrī, 2020
Nora

Labdien! Visi mani jautājumi attiecas uz nekustamo īpašumu: daudzdzīvokļu māju ar piesaistītu zemes gabalu. Māja nav sadalīta dzīvokļu īpašuma īpašumos. Ja es vēlos pārdot savas lietošanā esošās domājamās daļas un potenciālais pircējs jau piesakās, kā būtu rīkoties korekti? Ar ko man ir jāsāk pirms pirkuma līguma parakstīšanas? Kā pareizi sadalīt domājamās daļas, lai saprastu, cik daļu paliks manā lietošanā un cik daļu būs jaunajam īpašniekam? Vai daļām ir sakars ar platībām? Vai šādam darījumam ir nepieciešama visu pārējo īpašnieku piekrišana? Kurai personai ir pienākums pārbaudīt šāda darījuma leģitimitāti? Ja daļas savulaik ir pārdotas bez visu īpašnieku piekrišanas saņemšanas, vai pastāv mehānisms darījuma apstrīdēšanai, izņemot tiesvedību? Kādas priekšrocības dod lietošanas kārtības līgums? Kam šis projekts ir jāsagatavo ar mērķi piedāvāt īpašnieku kopībai to parakstīt? Vai tas ir derīgs, ja parakstīts tikai daļu īpašnieku starpā? Kādas negatīvas sekas ir gaidāmas, ja lietošanas kārtības līgums nav parakstīts? Paldies!

A
atbild:
19. oktobrī, 2020
Latvijas Zvērinātu advokātu kolēģija
Jānis Muižnieks, zvērināts advokāts

Civillikuma 1067. pants noteic, ka īpašuma tiesība, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās, tā ka sadalīts vienīgi tiesību saturs, ir kopīpašuma tiesība. Līdz ar to kopīpašnieku rīcību ar šādu īpašumu regulē Civillikuma piektajā apakšnodaļā noteiktie “Īpašuma aprobežojumi”.

Civillikuma 1073. pants paredz: ja kāds nekustama īpašuma kopīpašnieks atsavina savu daļu personai, kura nav kopīpašnieks, tad pārējiem kopīpašniekiem divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma noraksta saņemšanas, pieder pirmpirkuma tiesība (2060. p. 2. d. un 2062. p.), bet gadījumos, kad pirmpirkuma tiesību nav bijis iespējams izlietot atsavinātāja vainas dēļ: izpirkuma tiesība (1381. p. un turpmākie p.).

Ja izlietot pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības pieteicas reizē vairāki kopīpašnieki, tad viņi atsavināto daļu iegūst kopīgi un sadala to savā starpā līdzīgās daļās, ja paši nevienojas citādi.

Tātad atbilstoši likuma regulējumam kopīpašnieks, kas savu īpašuma daļu nolēmis pārdot, pēc līguma noslēgšanas ar trešo personu piedāvā to (atsavināmā nekustamā īpašuma daļu) izpirkt pārējiem kopīpašniekiem. Ja viņi atsakās, tikai tad pārdevējs savu domājamo daļu var pārdot kādai trešajai personai.

Taču, ja īpašnieks šādu piedāvājumu nav izteicis un savu kopīpašuma domājamo daļu ir pārdevis kādai trešajai personai, kas nav kopīpašnieks, tad pārējiem kopīpašniekiem ir izpirkuma tiesības. Izpirkuma tiesība ir tiesība iegūt cita atsavinātu nekustamu īpašumu, atstumjot ieguvēju sakarā ar priekšrocību pret viņu un iestājoties viņa tiesībās (CL 1381. pants). Izpirkuma prasību var pieteikt gada laikā, kas ir prasības noilguma termiņš, skaitot no tās dienas, kad nekustamais īpašums ierakstīts zemesgrāmatā uz ieguvēja vārda. Turklāt pārējiem kopīpašniekiem ir tiesības iegādāties īpašuma daļu par to cenu, ko maksājusi šī trešā persona.

Pirms līguma parakstīšanas līgums ir jāsagatavo, un, kā jau teikts, pēc līguma parakstīšanas tas ir jāiesniedz (jānosūta) pārējiem kopīpašniekiem.

Atsavināmās daļas ir aprēķināmas, vadoties pēc ēkas platības, īpašumā esošajām domājamām daļām un zemes platības.

Pārējo kopīpašnieku piekrišana darījumam nepieciešama tikai tādēļ, lai pārliecinātos, vai kāds cits no kopīpašniekiem nevēlēsies iegūt savā īpašumā atsavināmās kopīpašuma daļas.

Neviens normatīvais akts neparedz (nenosaka) kādu konkrētu personu, kurai būtu tiesības (un tam būtu kaut kādas juridiskas sekas) pārbaudīt šāda veida un citu tiesisku darījumu leģimitāti.

Tas, ka savulaik tika atsavinātas nekustamā īpašuma domājamās daļas, nerada un nevar radīt tiesiskas sekas turpmākajā atsavinājumā neievērot likumā noteiktās pirmpirkuma tiesības un, ja tās nav tikušas piedāvātas, izpirkuma tiesību izmantošanu.

Jānorāda, ka tiesību normu regulējums, atsavinot nekustamā īpašuma domājamās daļas, paredz ne tik daudz pārējo kopīpašnieku piekrišanu šādam darījumam, cik šo kopīpašnieku tiesību iegādāties atsavināmās kopīpašuma domājamās daļas vai arī no tā atteikties.

Kā jau norādīts, ja pirmpirkuma tiesība kopīpašniekiem nav bijusi piedāvāta, tad kopīpašnieki – visi vai kāds no viņiem – ir tiesīgs gada laikā no īpašuma ierakstīšanas zemesgrāmatā celt prasību tiesā, t. i., tiesvedības kārtībā iestāties ieguvēja vietā, bet nevis apstrīdēt atsavinājuma darījumu kā tādu.

Nekustamā īpašuma lietošanas līgums ir vienošanās (akts) starp nekustamā īpašuma īpašniekiem par savā īpašumā esošajām nekustamā īpašuma domājamo daļu lietošanu, koplietošanas telpu lietošanu, zemesgabala lietošanas kārtību, apsaimniekošanas, īpašuma uzturēšanas apmaksu u.c. jautājumiem. Šāda līguma mērķis ir noteikt tiesisko stāvokli kopīpašnieku starpā.

Nekustamā īpašuma lietošanas līgumu – kā civiltiesisku darījumu – ir tiesīgs sagatavot jebkurš no kopīpašniekiem vai vairāki. Tāpat to var uzticēt (uzdot) izdarīt trešajai personai.

Nekustamā īpašuma lietošanas līgums attiecas tikai uz nekustamā īpašuma kopīpašniekiem, un līdz ar to tas ir parakstāms tikai šiem īpašniekiem. Noslēgtais nekustamā īpašuma lietošanas līgums lietu tiesību raksturu iegūst ar tā reģistrēšanu zemesgrāmatā.

Ja kopīpašnieki nespēj savā starpā vienoties par apsaimniekošanas līguma noslēgšanu vai tā noteikumiem, ir iespējams par to celt prasību tiesā.

Nekustamā īpašuma apsaimniekošanas un kārtības lietošanas līguma noslēgšanas jēga un mērķis ir noteikt kopīpašnieku savstarpējās tiesības un pienākumus un izvairīties no iespējamiem strīdiem un nesaskaņām.

Labs saturs
2
Pievienot komentāru
Uzdod savu jautājumu par Latvijas tiesisko regulējumu un tā piemērošanu!
Pārliecinies, vai Tavs jautājums nav jau atbildēts!
vai
UZDOT JAUTĀJUMU
Šomēnes iespējams uzdot vēl 179 jautājumus. Vairāk par e-konsultāciju sniegšanu
Lūdzam e-konsultācijās neiesniegt jautājumus par situācijām, kas saistītas ar Covid-19.
Informācija, kur vērsties, ir apkopota vietnē covid19.gov.lv.
Iepazīsti e-konsultācijas
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU