E-KONSULTĀCIJAS
>
visas atbildes Jautā, mēs palīdzēsim rast atbildi!
TĒMAS
Nr. 11861
Lasīšanai: 15 minūtes
TĒMA: Nodokļi
1
1

Par nekustamā īpašuma nodokli kopīpašumā

J
jautā:
25. aprīlī, 2017
Laima

Par nekustamā īpašuma nodokli. Man pieder 52/1000 no dzīvojamās mājas, kas nav sadalīta dzīvokļu īpašumos, bet manā lietošanā ir nodots dzīvoklis, kura platība ir 50 kvadrātmetri. Mājā ir 12 dzīvokļi. Mājas pirmajā stāvā ir veikali, kas pieder kopīpašniekiem, kur viņi veic saimniecisko darbību. Divus dzīvokļus līdzīpašnieki izmanto kā birojus. Rezultāts ir tāds, ka mēs – personas, kurām lietošanā ir tikai dzīvokļi, kuros esam deklarētas, dzīvojam un neveicam nekādu saimniecisko darbību, – esam spiesti maksāt nekustamā īpašuma nodokli 1,5% apmērā, kas nav maz. Mēģinājām virzīt jautājumu par īpašuma sadalīšanu dzīvokļu īpašumos, bet saņēmām negatīvu atbildi no būvvaldes, ka sadalīt īpašumu dzīvokļu īpašumos nav iespējams, jo uz zemes gabala atrodas vēl viena dzīvojamā māja ar vienu dzīvokli un to nav iespējams izdalīt no kopīpašuma zemes mazās platības dēļ. Šī iemesla dēļ esam kļuvuši par likuma ķīlniekiem, jo mums jāmaksā paaugstināts nodoklis par īpašuma daļu, ko citi īpašnieki izmanto saimnieciskajai darbībai, bet dzīvokļu īpašumos māju sadalīt nevaram. Turklāt atrodamies nevienlīdzīgā situācijā salīdzinājumā ar tām personām, kuru dzīvojamās mājas ir sadalītas dzīvokļu īpašumos, un tas ir klaji netaisnīgi, jo rezultātā par savu 50 kvadrātmetru dzīvokli maksāju gandrīz 4–5 reizes lielāku nodokli nekā dzīvojamās mājās, kuras ir sadalītas dzīvokļu īpašumos. Jautājumi: 1. Kāds ir risinājums, lai panāktu taisnīgu regulējumu? 2. Lūdzu skaidrojumu MK noteikumu nr. 148 “Par nekustamā īpašuma nodokli Rīgā” 3.2.1.punktam par nodokļu likmēm “... fiziskām personām par mājas platības daļu, kurā taksācijas gada 1. janvārī plkst. 0.00 dzīvesvieta ir deklarēta personām, kas ir Latvijas pilsonis [..], pieņemot, ka vienai dzīvesvietu deklarējušajai personai piekrīt 30 kvadrātmetri no mājas daļas, kuras lietošanas veids ir dzīvošana un kura netiek izmantota saimnieciskās darbības veikšanai, un šai daļai piekrītošo koplietošanas telpu platību (ja ēka ir kadastrāli uzmērīta). Pārējos gadījumos piemēro nekustamā īpašuma nodokļa likmi 1,5% apmērā no objekta kadastrālās vērtības”. No kādas platības tiek rēķināti tie 30 kvadrātmetri (šogad 40)? No visas dzīvojamās mājas vai no tās domājamās daļas, kas tiek izmantota dzīvošanai, un vai šajā platībā ieskaita arī koplietošanas telpas (koridori, kāpņu telpas, bēniņi u. c.)? Ja mana kopīpašuma daļa ir 52/1000, kas atbilst dzīvokļa platībai 50 kvadrātmetri, un tā arī ierakstīts zemesgrāmatā – lietošanā dzīvoklis Nr. 7, tajā deklarētas divas personas, tad kāpēc man jāmaksā paaugstināts zemes nodoklis 1,5% apmērā no kadastrālās vērtības?

A
atbild:
25. maijā, 2017
Lidija Dārziņa
LV portāls
Rīgas dome
Pašvaldības ieņēmumu pārvalde

No Jūsu izklāstītās informācijas izriet, ka vēlaties zināt, kā tiek piemērots nekustamā īpašuma nodoklis Jūsu gadījumā. Vienlaikus norādāt uz problemātisko situāciju, ja dzīvojamā māja nav sadalīta dzīvokļa īpašumos.

Par jautājumiem, kas attiecas uz nekustamā īpašuma nodokļa piemērošanu, izsmeļošu un skaidrojošu atbildi sniedz Rīgas domes Pašvaldības ieņēmumu pārvalde:

„Atbildot uz pirmo jautājumu, paskaidrojam, ka likuma “Par nekustamā īpašuma nodokli” 3. pantā attiecībā uz nekustamā īpašuma nodokļa likmēm tiek izdalīti trīs likmju veidi – pamatlikme 1,5% apmērā no kadastrālās vērtības, samazinātā likme 0,2%–0,6% apmērā no kadastrālās vērtības un paaugstinātā likme 3% apmērā no kadastrālās vērtības. Vēršam uzmanību, ka likuma “Par nekustamā īpašuma nodokli” 3. panta pirmās daļas 2. apakšpunkts izslēdz samazinātās nekustamā īpašuma nodokļa likmes piemērošanas iespēju par saimnieciskajā darbībā izmantojamo nekustamo īpašumu, nosakot, ka šādos gadījumos piemērojama 1,5% likme.

Rīgas domes 2015. gada 9. jūnija saistošo noteikumu Nr.148 “Par nekustamā īpašuma nodokli Rīgā” (turpmāk – saistošie noteikumi Nr. 148) 3.2.apakšpunktā noteikta samazinātās nekustamā īpašuma nodokļa likmes (t.i., 0,2%–0,6% no kadastrālās vērtības) piemērošanas kārtība divu vai vairāku dzīvokļu mājām (turpmāk – daudzdzīvokļu mājas), kas nav sadalītas dzīvokļa īpašumos, kā arī telpu grupām nedzīvojamās ēkās, kuru lietošanas veids ir dzīvošana un kuras netiek izmantota saimnieciskās darbības veikšanai. Tādējādi tai daudzdzīvokļu platības daļai, kas tiek izmantota saimnieciskās darbības veikšanai, nav piemērojama samazinātā nekustamā īpašuma nodokļa likme.

Viens no saistošo noteikumu Nr. 148 pieņemšanas mērķiem bija izmantot likumdevēja paredzēto deleģējumu noteikt nekustamā īpašuma nodokļa likmes, piešķirot samazināto nodokļa likmi par tām telpām, kas tiek izmantotas dzīvošanai un kuras netiek izmantotas saimnieciskās darbības veikšanai. Lai sasniegtu iepriekšminēto mērķi, vispārīgais no saistošajiem noteikumiem Nr.148 izrietošais princips paredz, ka samazinātās nekustamā īpašuma nodokļa likmes piemērošanai vienā nekustamā īpašuma nodokļa objektā (piemēram, dzīvoklī vai privātmājā) jābūt deklarētai vismaz vienai personai neatkarīgi no konkrēto telpu platības.

Ja daudzdzīvokļu māja nav sadalīta dzīvokļa īpašumos, vispārīgā principa tieša īstenošana nav iespējama un nav taisnīga vairāku apsvērumu dēļ. Pirmkārt, tāpēc, ka kopīpašuma gadījumā personas īpašumā nav atsevišķs nekustamā īpašuma objekts “dzīvoklis”, bet gan tikai domājamā daļa no visa nekustamā īpašuma, piemēram, puse no katra nekustamā īpašuma sastāvā ietilpstoša nekustamā īpašuma objekta, t.i., gan zemes, gan katras telpu grupas, kas atrodas dzīvokļa īpašumos nesadalītā ēkā. Otrkārt, vienai personai var piederēt arī visa daudzdzīvokļu māja, kas nav sadalīta dzīvokļa īpašumos, un, attiecinot uz šādu gadījumu iepriekšminēto vispārīgo principu, ar vienu ēkā deklarēto personu pietiktu, lai samazināto nodokļa likmi piešķirtu gan par ēku, kurā ir divi dzīvokļi, gan par ēku ar desmit vai pat simt dzīvokļiem tajā.

Lai izprastu likumā “Par nekustamā īpašuma nodokli” un saistošajos noteikumos Nr. 148 paredzēto nekustamā īpašuma nodokļa likmes piemērošanu attiecībā uz dzīvokļa īpašumos nesadalītām daudzdzīvokļu mājām, jāņem vērā kopīpašuma tiesiskais statuss un uz to attiecināmais normatīvais regulējums. Atbilstoši Civillikuma 1067. pantā sniegtajai definīcijai kopīpašuma tiesība ir īpašuma tiesība, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās, tādēļ sadalīts vienīgi tiesību saturs. Civillikuma komentāros paskaidrots, ka ar “domājamo daļu” kopējā lietā saprotams kopīpašnieka tiesiskais stāvoklis attiecībā pret kopējo lietu. Tādējādi domājamā daļa ir bezķermeniska lieta un tā – kā iedomāts lielums – nesakrīt ar kādu noteiktu kopējās lietas ķermenisku daļu (skat. A. Grūtups, E. Kalniņš, Civillikuma komentāri. Trešā daļa. Lietu tiesības. Īpašums. Otrais papildinātais izdevums – Rīga: Tiesu namu aģentūra, 2002, – 267. lpp.). Vienkāršoti skaidrojot, tas nozīmē – ja vairākiem kopīpašniekiem pieder dzīvojamā māja, tad neviens ķieģelis nav tāds, par kuru varētu teikt, ka tas pieder vienam kopīpašniekam.

Civillikuma 1071. pants paredz, ka uz kopējo lietu gulošās nastas, apgrūtinājumi un lietas uzturēšanai vajadzīgie izdevumi jānes kopīpašniekiem samērīgi ar viņu daļām. Atbilstoši tiesību zinātnieku komentāriem ar publiski tiesiskām nastām un apgrūtinājumiem pirmkārt saprotami nodokļi un nodevas, kuru objekts ir kopējā lieta (skat. A.Grūtups, E.Kalniņš, Civillikuma komentāri. Trešā daļa. Lietu tiesības. Īpašums. Otrais papildinātais izdevums – Rīga: Tiesu namu aģentūra, 2002, – 265. lpp.). Minētais princips nostiprināts arī likuma “Par nekustamā īpašuma nodokli” 2. panta ceturtajā daļā, paredzot, ka nekustamā īpašuma nodokli par nekustamo īpašumu, kas uz kopīpašuma tiesību pamata pieder vairākām personām vai atrodas kopvaldījumā, maksā katrs kopīpašnieks (kopvaldītājs) atbilstoši savai domājamai daļai kopīpašumā (kopvaldījumā).

Praksē īpašnieki risina no kopīpašuma tiesiskā statusa izrietošās grūtības, slēdzot savstarpējas privāttiesiskas vienošanās par konkrētu īpašumu lietošanas kārtību. Tomēr jāuzsver, ka šāds risinājums tikai atvieglo kopīpašnieku attiecības saistībā ar īpašuma lietošanu dabā, bet nemaina tā tiesisko statusu. Kopīpašuma gadījumā katrai personai nav īpašuma tiesību uz vienu konkrētu nekustamā īpašuma nodokļa objektu, bet gan domājamā daļa no kopīpašumā esoša objekta. Līdz ar to nekustamā īpašuma nodokļa objekts ir domājamā daļa, nevis konkrētajam maksātājam lietošanā nodota telpa.

Papildus jāatzīmē, ka vienlaikus ar vienošanos par nekustamā īpašuma lietošanas kārtību parasti nosaka, kurš īpašnieks ir tiesīgs lietot konkrētas īpašumā ietilpstošās telpas, taču šo telpu platība praksē mēdz būtiski atšķirties no tās platības, kas atbilstu personai piederošām domājamām daļām no īpašuma. Piemēram, divām personām katrai pieder ½ domājamās daļas no divu dzīvokļu mājas ar kopējo platību 300 m2, bet lietošanas kārtība paredz, ka viens īpašnieks lieto vienu dzīvokli (platība 100 m2), bet otrs īpašnieks otru dzīvokli (platība 200 m2). Minētajā gadījumā abiem īpašniekiem aprēķinātā nekustamā īpašuma nodokļa apmērs būs vienāds, jo viņiem piederošo domājamo daļu skaits ir vienāds neatkarīgi no tā, kā savstarpēji sadalītas ēkas telpu izmantošanas tiesības. Papildus jānorāda, ka praksē bieži konstatējamas situācijas, kad no vienošanās teksta vai nostiprinājuma zemesgrāmatā nav iespējams identificēt telpas, kuras katrs īpašnieks lieto.

Iepriekš aplūkotā kopīpašuma juridiskā daba un no tās izrietošās praktiskās problēmas, kā arī fakts, ka vienam īpašniekam var piederēt vesela šāda ēka ar simt dzīvokļiem tajā, skaidri parāda, ka nav juridiski iespējami un samērīgi uz daudzdzīvokļu mājām, kas nav sadalītas dzīvokļa īpašumos, attiecināt vispārīgo principu un piemērot nekustamajam īpašumam samazināto nodokļa likmi, ja tajā deklarēta vismaz viena persona. Līdz ar to vienīgais veids, kā nodrošināt samērīgumu un vienlīdzīgumu samazinātās nekustamā īpašuma nodokļa likmes piemērošanai par dzīvokļu īpašumos nesadalītām daudzdzīvokļu mājām, ir noteikt tajās deklarētajām personām atbilstošu platību, uz kuru attiecināt samazināto nekustamā īpašuma nodokļa likmi.

Jāuzsver, ka atbilstoši saistošo noteikumu Nr. 148 paskaidrojuma rakstā norādītajam to izstrāde saskaņā ar likuma “Par nekustamā īpašuma nodokli” 3.1 panta pirmās un otrās daļas nosacījumiem veikta, ievērojot objektīva grupējuma principu, efektivitātes principu un atbildīgas budžeta plānošanas principu, prognozējamības un stabilitātes principu, kā arī teritorijas attīstības un teritorijas sakārtošanas principu (sīkāk skatīt saistošo noteikumu Nr. 148 paskaidrojumu rakstu, kas pieejams: https://www.vestnesis.lv/op/2015/149.15). Saskaņā ar objektīvā grupējuma principu nodokļa maksātāji vai nodokļa objekti tiek grupēti atbilstoši objektīviem kritērijiem. Daudzdzīvokļu māju grupēšana atkarībā no to piederības veida, proti, vai ēka ir sadalīta dzīvokļa īpašumos un pieder katram īpašniekam kā atsevišķs dzīvokļa īpašums, vai nav sadalīta un katram kopīpašniekam pieder domājamās daļas no objekta, atzīstama par atbilstošu iepriekšminētajam principam. Tāpat šāds ēku iedalījums nodrošina no Latvijas Republikas Satversmes 91. panta un Administratīvā procesa likuma 6. panta izrietošo vienlīdzības principa ievērošanu, jo vienādos faktiskajos un tiesiskajos apstākļos uz nodokļa maksātājiem attiecināmā samazinātās nodokļa likmes piemērošanas kārtība ir vienāda, bet atšķirīgos apstākļos – atšķirīga.

Atbildot uz otru jautājumu paskaidrojam, ka saskaņā ar saistošo noteikumu Nr. 148 3.2.apakšpunktu fiziskām personām par mājas platības daļu, kurā taksācijas gada 1. janvārī plkst.0.00 dzīvesvieta ir deklarēta personām, kas ir Latvijas pilsonis vai Latvijas nepilsonis, citas Eiropas Savienības dalībvalsts, Eiropas Ekonomikas zonas valsts vai Šveices Konfederācijas pilsonis vai persona, kas ir saņēmusi pastāvīgās uzturēšanās atļauju Latvijas Republikā, šo saistošo noteikumu 3.1. punktā noteiktajā kārtībā, pieņemot, ka vienai dzīvesvietu deklarējušajai personai piekrīt 30 kvadrātmetri (2017. gadā – 40 kvadrātmetri) no mājas daļas, kuras lietošanas veids ir dzīvošana un kura netiek izmantota saimnieciskās darbības veikšanai, un šai daļai piekrītošo koplietošanas telpu platību (ja ēka ir kadastrāli uzmērīta). Proti, kadastrāli uzmērītām ēkām deklarētajai personai piekrītošā platības daļa tiek rēķināta no ēkas lietderīgās platības (t.i., ēkas platība bez koplietošanas telpām), savukārt kadastrāli neuzmērītām ēkām – no ēkas kopējās platības. Pārējos gadījumos piemēro nekustamā īpašuma nodokļa likmi 1,5% apmērā no objekta kadastrālās vērtības.

Papildus jāvērš uzmanība, ka saistošie noteikumi Nr. 148 neregulē nekustamā īpašuma nodokļa likmi zemei, attiecīgi nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinu par zemi veic, pamatojoties uz likuma “Par nekustamā īpašuma nodokli” 3. panta pirmās daļas 1.punkta a) apakšpunktu, kas nosaka, ka nekustamā īpašuma nodokļa likme zemei ir 1,5%.”

Kas attiecas uz Jūsu jautājumā norādīto problemātisko situāciju ar mājas kopīpašuma sadali dzīvokļa īpašumos, tā ir atsevišķa tēma. LV portāls gatavos skaidrojumu par to, kādas darbības ir jāveic kopīpašniekiem, kurās institūcijās jāvēršas, lai sadalītu māju dzīvokļa īpašumos.

Labs saturs
1
Pievienot komentāru
Uzdod savu jautājumu par Latvijas tiesisko regulējumu un tā piemērošanu!
Pārliecinies, vai Tavs jautājums nav jau atbildēts!
vai
UZDOT JAUTĀJUMU
Šomēnes iespējams uzdot vēl 142 jautājumus. Vairāk par e-konsultāciju sniegšanu
Iepazīsti e-konsultācijas
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU