Kopīpašums – kopējās atbildības vienība. Ar ko jārēķinās?

Zvērinātu advokātu biroja INVERSUS prakse liecina, ka problēmas kopīpašnieku starpā ir diezgan izplatīta parādība. Uzskatām par noderīgu sniegt nelielu ieskatu tipiskākajās kopīpašuma gadījumos pastāvošajās problēmās un sniegt vadlīnijas to risināšanai.

Kopīpašums un tā turpmākā sadale vai daļu pārdošana

Atbilstoši Civillikuma 1067.pantam īpašuma tiesība, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās, tā ka sadalīts tikai tiesību saturs, ir kopīpašuma tiesība.

Kopīpašnieki (domājamo daļu no nekustamā īpašuma īpašnieki) ir noteikta tiesību loka īpašnieki. Kopīpašuma tiesība sniedz iespēju tās īpašniekiem pašiem izvēlēties, kura nekustamā īpašuma daļa no kopējā īpašuma sastāva ir piekritīga tieši viņam, kas vienlaikus ir arī viens no galvenajiem domstarpību momentiem. Klasiskais notikumu attīstības scenārijs ir šāds: sākotnēji kopīpašnieki (mutiski) savstarpēji ir vienojušies, kurš ir atbildīgs par konkrēto daļu (vai kurš apdzīvo noteikto daļu) no īpašuma kopējā sastāva, bet, mainoties apstākļiem un/vai pasliktinoties kopīpašnieku savstarpējām attiecībām, samērā bieži tiek pieprasīta nekustamā īpašuma reāla sadale tiesas ceļā (jāmin, ka ir arī gadījumi, kad reāla sadale nav iespējama), un šajā posmā iesaistītās puses saprot, ka katra vēlas sev tīkamāko daļu no kopīpašuma, kas rezumējas interešu konfliktā. Līdz ar to vienīgā izeja ir lūgt tiesu izlemt, kura kopīpašuma daļa konkrētam kopīpašniekam ir piekritīga.

Šajā gadījumā tiesa, izšķirot šāda veida strīdus, vadās pēc Civillikuma 1075.panta, kas nosaka, ka tiesa, raugoties pēc dalāmā priekšmeta īpašībām un lietas apstākļiem, vai nu piespriež katram no kopīpašniekiem reālas daļas, uzliekot, kad vajadzīgs, viena daļai zināmus servitūtus par labu otra daļai, vai atdod visu lietu vienam kopīpašniekam ar pienākumu samaksāt pārējiem viņu daļas naudā, vai noteic lietu pārdot, izdalot ieņemto naudu kopīpašnieku starpā, vai arī izšķir jautājumu ar lozi, it īpaši tad, kad jāizšķir, kam no kopīpašniekiem paturēt sev pašu lietu un kas no viņiem apmierināms ar naudu.

Tiesai ir pienākums apspriest visus kopīpašuma dalījuma variantus, ko katrs no procesa dalībniekiem iesniedz kā priekšlikumu. Nosakot sadalāmās kopīpašuma daļas, jānorāda to vērtība, lai varētu spriest, vai noteiktais dalījums pēc vērtības atbilst katra kopīpašnieka domājamai daļai.

Ir bijušas situācijas, kad nekustamo īpašumu, kurš sastāv no diezgan liela zemes gabala un dzīvojamās mājas (sliktā tehniskā stāvoklī), izlemj iegādāties divas ģimenes ar nodomu zemes gabalu nodalīt ar iežogojumu, nojaukt esošo māju un uzbūvēt katrai ģimenei dzīvojamo māju personiskai lietošanai. Īpašuma pārdošanas cenas dēļ abas privātpersonas saprot, ka viņām ir izdevīgi iegādāties minēto īpašumu uz pusēm (domājamās daļās). Pēc pirkuma darījuma sekmīgas noslēgšanas puses pacilātā noskaņojumā dodas uz būvvaldi, lai saskaņotu iecerētās mājas celtniecības projektus. Tomēr šajā posmā atklājas ne pārāk iepriecinošs fakts. Būvvalde izsniedz privātpersonām attiecīgās pašvaldības teritorijas saistošos noteikumus ar paskaidrojumu, ka attiecīgajā administratīvajā teritorijā ir atļauts būvēt tikai vienu dzīvojamo māju un vienu palīgceltni viena zemes gabala ietvaros. Lai arī nekustamā īpašuma sastāva īpašnieki ir divi, zemes gabals skaitliski ir viens, tādējādi abas ģimenes ir spiestas vai nu dzīvot vienā mājā, vai savas daļas atsavināt otrai ģimenei par labu, vai arī abas ģimenes var izvēlēties atsavināt sev piederošās domājamās daļas trešajai personai. Pēdējais variants ir visoptimālākais. Minētais gadījums liek secināt, ka plānoto nekustamā īpašuma pirkuma darījumu vienmēr ir labāk uzticēt profesionālam juristam, kurš analizēs plānoto pirkuma darījumu pirms tā noslēgšanas un izskaidros darījuma pusēm ar darījumu saistītos riskus.

Administratīvie sodi

Līdz reālai sadalei kopīpašnieki ir atbildīgi par nekustamā īpašuma sastāva apsaimniekošanu, ekspluatāciju, remontdarbiem, uzturēšanu atbilstoši normatīvo aktu prasībām, nekustamā īpašuma nodokļa samaksu utt. Kopīpašumam nepieciešamie izdevumi jānes visiem kopīpašniekiem samērīgi viņu domājamām daļām, minētā atziņa ir pausta Augstākās tiesas 2011.gada tiesu prakses apkopojumā un kalpo par pamatu sodu piemērošanai gadījumos, ja īpašums netiek uzturēts pienācīgā kārtībā.

Kopīpašnieki tiek saukti pie administratīvās atbildības, ja tiek pārkāpti pašvaldības izdotie saistošie noteikumi. Pēc pārkāpuma konstatēšanas attiecīgi pilnvarota pašvaldības amatpersona sastāda administratīvā pārkāpuma protokolu, kurā par administratīvā pārkāpuma izdarīšanu kopīpašniekiem var piemērot administratīvo sodu brīdinājuma vai naudas soda veidā.

Sākot no 2014.gada 1.janvāra, lietās par pašvaldības domes izdoto saistošo noteikumu pārkāpšanu pārkāpuma izdarīšanas vietā pašvaldības darbinieks ir pilnvarots uzlikt naudas sodu līdz 30 eiro bez protokola sastādīšanas (izsniedzot noteikta parauga kvīti), ja pārkāpējs to neapstrīd.

Attiecīgās pašvaldības administratīvā komisija var izskatīt jautājumu komisijas sēdē, uz kuru tiek uzaicināts pārkāpējs paskaidrojumu sniegšanai. Tādējādi pašvaldības sniedz pārkāpējiem iespēju izteikt savus ierosinājumus par iespējamiem problēmsituācijas risinājumiem (sevišķi attiecas uz gadījumiem, kad pārkāpums tiek konstatēts sistemātiski). Prakse liecina, ka ir ļoti svarīgi mēģināt panākt kompromisu ar pašvaldību, izrādīt iniciatīvu un izstāstīt par savām iespējām/plāniem – sakopt īpašumu, veikt citus pasākumus, kas novērsīs pārkāpuma izdarīšanas iespēju nākotnē, utt.

Līgums par nekustamā īpašuma dalītu lietošanu

Ja kopīpašnieki tomēr vēlas palikt kopīpašumā un ir noskaņoti uzturēt savu īpašuma daļu pienācīgā kārtībā, iesakām noslēgt vienošanos starp kopīpašniekiem par nekustamā īpašuma dalītu lietošanu vai līgumu par kopīpašuma apsaimniekošanu un lietošanas kārtību.

Kopīpašnieku vienošanās par kopīpašuma dalītu lietošanu (Civillikuma 1070.pants) nenozīmē kopīpašuma reālu sadalīšanu un neatceļ kopīpašnieka pirmpirkuma tiesības, kas noteiktas Civillikuma 1073.pantā.

Ar kopīpašuma dalītas lietošanas noteikšanu kopīpašums neizbeidzas, tādēļ neizbeidzas arī ar likumu noteiktās kopīpašnieku tiesības un pienākumi, tostarp rūpēties par kopējo lietu, nest zaudējumus, ja tādi nodarīti, rīkojoties ar kopējo lietu (Civillikuma 1069.pants). Ar kopīpašuma dalītas lietošanas noteikšanu kopīpašnieku domājamās daļas nemainās.

Noslēdzot kopīpašnieku vienošanos/līgumu, kopīpašnieka lietošanā nodalīta nekustamā īpašuma daļa nekļūst par šī kopīpašnieka patstāvīgu, atsevišķu īpašumu (Senāta lieta SKC-561/2006). Tomēr, noslēdzot minēto vienošanos/līgumu, ir iespējams noregulēt jautājumu par to, kurš no kopīpašniekiem ir atbildīgs, piemēram, par zāles pļaušanu, sniega tīrīšanu, atkritumu izvākšanu vai par kādu konkrētu īpašuma daļu kopumā. Minētajā līgumā kopīpašnieki var atrunāt ne tikai veicamos pienākumus, bet var arī noteikt kopīgi izlemjamo jautājumu loku (ja tādi potenciāli nākotnē varētu rasties), piemēram, par privātmājas jumta seguma izvēli vai namīpašuma fasādes rekonstrukciju (atkarīgs no nekustamā īpašuma veida).

Ja pašvaldības pilnvarotā persona konstatēs kādu no pašvaldības saistošo noteikumu pārkāpumiem, tad minētā līguma esamības gadījumā pašvaldība piemēros sodu tam kopīpašniekam, kurš neizpildīja savu ar līgumu pielīgto pienākumu. Respektīvi, sods netiks sadalīts uz visiem kopīpašniekiem, bet tiks piemērots konkrētam pārkāpējam.

Līdz ar to ir ļoti būtiski vienlaicīgi ar ieiešanu kopīpašumā vienoties starp kopīpašniekiem par vēlamo pienākumu sadalījumu (noslēgt kopīpašnieku dalītas lietošanas vai apsaimniekošanas/lietošanas kārtības līgumu). Sevišķi to ieteicams veikt gadījumos, kad viens no kopīpašniekiem ilgstoši uzturas ārzemēs un tādēļ neveic nepieciešamos nekustamā īpašuma apsaimniekošanas pasākumus, kā rezultātā pašvaldība piemēro sodu visiem kopīpašniekiem (arī tiem, kas aktīvi piedalās īpašuma apsaimniekošanā), neizvērtējot katra kopīpašnieka individuālo ieguldījumu īpašuma uzturēšanā.

Šķēršļi, kas apgrūtina kopīpašuma izbeigšanu

Ar ko ir jāsaskaras kopīpašniekiem, ja tie izlemj atsavināt sev piederošās daļas izvēlētam pircējam un iziet no kopīpašuma? Ar vēl vienu procedūru, kuru sauc par likumisko pirmpirkuma tiesību piedāvāšanu pārējiem kopīpašniekiem.

Juridisko terminu vārdnīca definē pirmpirkuma tiesības kā gadījumus, kad saduras vairāku konkurējošu personu intereses un likums vai līgums var noteikt priekšrocības kādai no personām kā tiesības pirmajai izvēlēties sev attiecīgās tiesības. Pirmpirkuma tiesības ir paredzētas, lai risinātu starp vairākām personām radušās domstarpības par tām piederošām priekšrocībām.

Zvērināts advokāts A.Grūtups raksturoja pirmpirkuma tiesības kā tiesības, kuras izriet no kopīpašuma tiesību būtības. Kopīpašuma dalībniekam nav vienaldzīgi, kas ir viņa līdzbiedrs. Līdz ar to, kad viens no līdzīpašniekiem atsavina savu daļu, viņš tādā veidā savā vietā kopīpašumā ieved citu personu, kura var piedot kopīpašuma izmantošanai citu un atsevišķos gadījumos pat nevēlamu pielietojumu. Tāpēc līdzīpašniekiem nav vienalga, kas būs viņu jaunais līdzīpašnieks.

Ar to arī izskaidrojamas kopīpašnieku pirmpirkuma tiesības. Tātad, ja kopīpašumā ienāk kāda cita persona, kura nav kopīpašnieks, tad savā ziņā tiek apgrūtināta kopīpašuma lietošanas un pārvaldīšanas funkcija. Jo mazāks kopīpašnieku skaits, jo kopīpašums ir vieglāk lietojams un pārvaldāms – mazāk atļauju šādai rīcībai ir jāsaņem. Tātad šajā gadījumā tiek aizsargāti kopīpašumā jau esošie īpašnieki.

Savukārt profesors J.Rozenfelds norāda, ka pirmpirkuma tiesības ir atsavināšanas ierobežojums, jo ierobežo īpašnieka brīvu izvēli, kā arī ievērojami sarežģī atsavināšanas darījumu. Ir jāpiekrīt šim viedoklim, jo faktiski pirmpirkuma tiesības ierobežo un aizkavē nekustamā īpašuma atsavināšanas procesu.

Ja līdzēji noslēdz nevis pirkuma, bet dāvinājuma vai uztura līgumu, tad pirmpirkuma tiesības nevar tikt izmantotas. Ir gadījumi, kad līdzēji nav godprātīgi un apslēpj pirkumu aiz dāvinājuma vai uztura līguma. Cīņā pret tādiem darījumiem smagākais ir pierādīšanas jautājums.

Likumiska pirmpirkuma tiesības izmantošanas kārtība kopīpašuma gadījumā daļēji ir reglamentēta CL 1073.pantā, t.i., ka kopīpašniekiem ir tiesības izlietot savu pirmpirkuma tiesību divu mēnešu laikā no pirkuma līguma saņemšanas dienas. Tas paredz šādu secīgu darbību veikšanu:

• pirmkārt, jānoslēdz kopīpašuma daļas pirkuma līgums;
• otrkārt, kopīpašniekam, kurš atsavina tam piederošo daļu no kopīpašuma personai, kura nav kopīpašnieks, jāiesniedz pārējiem kopīpašniekiem vai kopīpašniekam pirkuma līgums;
• treškārt, kopīpašniekiem vai kopīpašniekam pirmpirkuma tiesības ir tiesības izmantot divu mēnešu laikā no pirkuma līguma saņemšanas dienas.

Pārējiem nekustamā īpašuma kopīpašniekiem pirmpirkuma tiesības rodas ar brīdi, kad kāds no kopīpašniekiem ir noslēdzis rakstveida pirkuma līgumu par sev piederošās daļas atsavināšanu personai, kas nav kopīpašnieks, un kopīpašniekam ir pienākums tūlīt paziņot pārējiem kopīpašniekiem par attiecīgās domājamās daļas pārdošanu, t.i., pārējiem kopīpašniekiem tiek iesniegts pirkuma līguma noraksts, lai kopīpašnieki varētu ar to iepazīties, piedāvājot nopirkt šo domājamo daļu atbilstoši pirkuma līguma noteikumiem.

Secinājumi
 

1. Kopīpašuma tiesība sniedz iespēju tās īpašniekiem pašiem izvēlēties, kura nekustamā īpašuma daļa no kopējā īpašuma sastāva ir piekritīga tieši viņam, kas vienlaicīgi ir arī viens no galvenajiem domstarpību momentiem starp kopīpašniekiem.
2. Kad kopīpašnieki nevar savstarpēji vienoties par domājamo daļu sadalījumu un saskaņotu modeli, kā kopīpašumu izbeigt, kādam no kopīpašniekiem ir jālūdz reāla sadale tiesas ceļā, ceļot prasību par nekustamā īpašuma konkrētu sadali. Šīs tiesvedības ietvaros tiesai ir pienākums apspriest visus kopīpašuma dalījuma variantus, ko katrs no procesa dalībniekiem iesniedz kā priekšlikumu.
3. Pirms noslēgt nekustamā īpašuma pirkuma līgumu, ir rūpīgi jāanalizē minētā darījuma sekas. Ieiešana kopīpašumā var nākotnē liegt īpašumu izmantot jaunā ieguvēja iecerētā veidā.
4. Kopīpašumam nepieciešamie izdevumi jāsedz visiem kopīpašniekiem samērīgi viņu domājamām daļām.
5. Kopīpašnieki tiek saukti pie administratīvās atbildības, ja tiek pārkāpti pašvaldības izdotie saistošie noteikumi.
6. Kopīpašuma dalītas lietošanas līgums palīdz izvairīties no administratīviem sodiem tam kopīpašniekam, kas pilda līgumā nolīgtās saistības un uztur savu daļu atbilstoši pielīgtai kārtībai.
7. Ļoti būtiski vienlaicīgi ar ieiešanu kopīpašumā vienoties starp kopīpašniekiem par vēlamo pienākumu sadalījumu.
8. Ja līdzēji noslēdz nevis pirkumu, bet dāvinājuma vai uztura līgumu, tad kopīpašnieka pirmpirkuma tiesības nevar tikt izmantotas.
9. Pirmpirkuma tiesības ir atsavināšanas ierobežojums, jo ierobežo nekustamā īpašuma īpašnieka brīvu izvēli, kam atsavināt īpašumu, turklāt pirmpirkuma tiesības paildzina atsavināšanas procedūru.