Divi iespējamie risinājumi
Veicot jebkādu darījumu, jānoslēdz saprotams un korekts līgums, un šis gadījums nav izņēmums, drīzāk pretēji – iespējamie riski ir abām pusēm – kā pircējam, tā pārdevējam.
“Šādi darījumi, kuros nomaksas termiņš ir vairāki gadi, ir augsta riska darījumi, jo prognozēt ilgākā termiņā savu maksātspēju un dažādas dzīves situācijas ir grūti. Slēdzot šādu līgumu un iegādājoties īpašumu uz nomaksu, iespējami divi risinājumi – īpašumtiesības paliek pārdevējam, līdz izmaksāta visa pirkuma summa, vai īpašumtiesības pāriet pircējam ar nodrošinājumu – hipotēku pārdevēja labā.
Vienmēr iesaku, ka drošākais variants tomēr ir atdot īpašumtiesības uzreiz pircējam, uzliekot īpašumam hipotēku neizmaksātās summas apmērā. Tātad, ja, piemēram, īpašums tiek pārdots par 10 tūkstošiem eiro, pircējs samaksā pārdevējam pirmo iemaksu – vienu tūkstoti – un par pārējiem deviņiem tūkstošiem zemesgrāmatā par labu pārdevējam tiek reģistrēta hipotēka. Līdzīgi dara bankas. Tad, ja pircējs kāda iemesla dēļ vairs nespēj veikt ikmēneša maksājumus vai viņam iestājas maksātnespēja, pārdevējs būs pirmais rindā uz parāda summas saņemšanu no īpašuma,” iespējas skaidro notārs.
Šādi nodrošinoties, bez pārdevēja ziņas pircējs īpašumu nevarēs ne ieķīlāt, ne pārdot, kamēr nebūs izmaksāta visa pirkuma summa. Tiesa, abi var vienoties par iespējamiem risinājumiem. “Ja pircējs, piemēram, vairs nespēj maksāt pārdevējam ikmēneša maksājumus, viņi var vienoties un īpašumu pārdot tālāk – trešajai pusei, nosedzot pārdevējam atlikumu par neizmaksāto summu, vai kā citādi vienoties,” norāda notārs.
Taču, ja pārdevējs patur īpašuma tiesības līdz brīdim, kamēr tiek izmaksāta visa summa, viņam rūpīgi jāseko līdzi tam, kas notiek ar īpašumu.
“Šādā gadījumā detalizēti jāatrunā līgumā, kas notiek ar īpašuma nodokli, rēķiniem, apsaimniekošanu – kurš to visu apmaksā, jo likumiski par to ir atbildīgs īpašnieks, tātad – joprojām pārdevējs. Lielākoties pircējs uzreiz jau grib sākt dzīvot īpašumā, un tad pārdevējam ir lielāks risks – ja nu pircējs nemaksā komunālos maksājumus, iekrājas parādi, viņš vienkārši pazūd? Par parādiem atbildīgs būs pārdevējs, kurš joprojām ir īpašnieks. It kā jau ir tā, ka pārdevējam ir drošāk, ja īpašumtiesības paliek viņam, līdz izmaksāta visa summa, taču riski arī ir pietiekami lieli.
Nulles risks nav nevienam darījumam, taču šajos gadījumos daudz kas ir jāparedz uz priekšu, jāvienojas par niansēm, un, ja nav iesaistīts notārs, kurš sagatavo līgumu, pašiem to visu izdomāt un izvērtēt ir teju neiespējami. Protams, ja viss notiek, kā plānots, tad ir labi, bet, tiklīdz rodas kāda neplānota situācija, ir būtiski, kas līgumā rakstīts,” tā J. Skrastiņš.
Ja nu tomēr samaksāt nespēj?
Ja pircējs vairs nespēj samaksāt līgumā paredzētos maksājumus un tas jāpārtrauc – kam paliek līdz tam samaksātā summa?
“Ja pircējs jau dzīvo īpašumā, paralēli maksājot nomaksu, ir svarīgi atrunāt arī šo niansi. Ja kādudien pircējam iestājas maksātnespēja, pārdevējam ir iespēja atteikties no līguma. Taču, jau slēdzot līgumu, jāparedz samaksa par īpašuma lietošanas laiku.
Ir svarīgi jau sākumā vienoties – kāda būs nosacītā īpašuma lietošanas maksa, ja līgums tiks atcelts. Ja viņi par to laicīgi nav vienojušies, pie līguma atcelšanas var rasties strīdi par summas apmēru. Parasti – ja ikmēneša maksājums ir, piemēram, 100 eiro, līgumā arī vienojas, ka tie paši 100 eiro ir mēneša lietošanas maksa, kas paliks pārdevējam kopā ar īpašumu, ja līgums tiks atcelts.
Tā arī acīmredzot ir tapis tautā bieži lietotais termins “izpirkuma tiesības”, jo pircējs maksā un tikai pēc izmaksas tiek pie īpašuma tiesībām,” norāda notārs.
Iespējamie riski pircējam
“Arī pircējam tomēr drošāks variants ir īpašuma tiesības ar hipotēku. Ar pārdevēju arī kaut kas var atgadīties – var iestāties viņa maksātnespēja, viņš var nomirt. Ja pārdevējs ir īpašnieks līdz visas summas izmaksāšanai un pēc viņa nāves tiek kārtota mantojuma lieta, juridiski par īpašniekiem kļūs mantinieki, līdz ar to pircējam būs mantojuma lietā jāpiesaka sava pretenzija uz īpašumu kā kreditoram. Ja īpašuma tiesības būs pircējam, tad atlikusī pirkuma maksa turpmāk būs jāmaksā mantiniekiem. Ja pārdevējs nodod īpašuma tiesības pircējam uzreiz un ir hipotēka, tad tas ir optimālais drošības garants abām pusēm.
Ilgtermiņa darījumos pircējam būtiskas būs arī nekustamā īpašuma tirgus svārstības. Tirgus tomēr svārstās, un var būt, ka beigās, kad pircējs ir nomaksājis visu summu, īpašuma vērtība ir krietni mainījusies.
Arī ieguldījumi īpašumā ir papildu risks pircējam, un tas laikus jāatrunā līgumā. Vislabāk, ja var saskaņot ieguldījumu maksimālo summu ar pārdevēju, jo īpaši, ja pārdevējs vēl paliek īpašnieks līdz visas pirkuma summas izmaksāšanai. Kas notiek ar šo ieguldījuma summu, ja līgums tiek atcelts vai pircējs vairs nespēj maksāt? Cik procentus no ieguldījuma pārdevējs var paturēt, cik izmaksā atpakaļ?
Ļoti rūpīgi jāizvērtē visas nianses. Taču iespējamās problēmas var būtiski samazināt, izvēloties variantu, ka īpašuma tiesības pāriet uz pircēju un pārdevēja labā tiek nodibināta hipotēka. Protams, ieguldījumi tikai palielina riska līmeni šādam darījumam, – uz iespējamajiem riskiem pircējam norāda Latvijas Zvērinātu notāru padomes priekšsēdētājs.
Kādiem darījumiem izvēlas nomaksu
“Šādu variantu visbiežāk izvēlas attiecībā uz lauku īpašumiem, kur gan pirkt gribētāju nav tik daudz, gan pašiem īpašniekiem tas nav vajadzīgs, gan arī bankā ir mazāka iespēja tikt pie kredīta lauku īpašuma iegādei. Tad šī ir iespēja tomēr īpašumu pārdot, nevis vienkārši atstāt tukšu un nevienam nevajadzīgu.
Ja pirkuma līgumu uz nomaksu sagatavos zvērināts notārs, viņš iedos skaidru vīziju, kas notiks, ja līgums netiks pildīts, kā plānots, un kā to iespējams novērst, kā mazināt sekas, iestrādājot līgumā dažādus noteikumus,” norāda J. Skrastiņš.
