Kopš 2022. gada 1. janvāra ir noteikts vienots likumiskās lietošanas maksas apmērs par citai personai piederošas zemes lietošanu piespiedu dalītā īpašuma situācijās – 4% gadā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības.
FOTO: Zane Bitere, LETA.
2022. gadā piespiedu nomas reformā dalītajos īpašumos tika noteikta vienota maksa par zemi – 4% no kadastrālās vērtības –, ko būves īpašnieks kā zemes likumiskais lietotājs maksā zemes īpašniekam. Satversmes tiesa minēto maksu atzina par nepietiekamu atlīdzību zemes īpašniekam, jo nav ņemti vērā viņa izdevumi. Līdz ar to attiecīgā maksa no šī gada 1. jūlija vairs nebūs spēkā. Tieslietu ministrija ir sagatavojusi priekšlikumus labojumiem likumā, taču par tiem ir jādiskutē ar iesaistītajām pusēm, lai rastu veiksmīgāko risinājumu, uzskata Saeimas Juridiskā komisija.
No 2022. gada zemes likumiskās lietošanas maksa ir noteikta likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (turpmāk – Civillikuma spēkā stāšanās likums).
Tomēr ar Satversmes tiesas 2023. gada 2. maija spriedumu lietā Nr. 2022–02–01 konkrētais zemes likumiskās lietošanas maksas apmērs atzīts par tādu, kas nepilda atlīdzības funkciju.
Satversmes tiesa uzskatīja, ka pašreizējā lietošanas maksas apmēra noteikšanā nav ņemti vērā izdevumi, kas samazina zemes īpašnieka ienākumu no lietošanā nodotās zemes (papildu administrēšanas un tiesvedības izdevumi, ja būves īpašnieks lietošanas maksu labprātīgi nemaksā, kā arī nodokļi, kas zemes īpašniekam jāmaksā no saņemtās lietošanas maksas).
Tāpat Satversmes tiesa īpašu uzmanību pievērsa tam, ka kadastrālās vērtības bāzes noteikšanai izmanto datus par nekustamā īpašuma tirgu 2012. gadā un esošās kadastrālās vērtības nesaskan ar tirgus situāciju.
Civillikuma spēkā stāšanās likuma 38. panta otrā daļa, kas noteic zemes likumiskās lietošanas maksas apmēru, atzīta par neatbilstošu Satversmei un spēkā neesošu no 2024. gada 1. jūlija.
Tieslietu ministrijas (TM) sagatavotajā Civillikuma spēkā stāšanās likuma grozījumu projektā paredzēts, ka:
Plānotās izmaiņas likumiskās lietošanas maksas regulējumā iecerēts veikt, grozot Civillikuma spēkā stāšanās likuma 38. un 42. pantu.
Ar grozījumiem 38. pantā paredzēts tā otro daļu saglabāt esošajā redakcijā: “Būves īpašniekam uz likuma pamata ir pienākums maksāt lietošanas maksu zemes īpašniekam par zemes lietošanas tiesībām. Likumiskās lietošanas maksas apmērs ir četri procenti no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības gadā, bet ne mazāks par 50 eiro gadā. Būves īpašnieks un zemes īpašnieks var rakstveidā vienoties par citu lietošanas maksas apmēru. Šāda vienošanās nesaista nekustamā īpašuma ieguvēju, mainoties būves vai zemes īpašniekam.”
Savukārt 38. panta ceturtajā daļā plānots konkrēts maksājums, kas zemes īpašniekam pienāksies no būves īpašnieka, kurš nemaksās likumisko maksu: “Ja ir iestājies parādnieka nokavējums lietošanas maksas samaksai, būves īpašnieks sedz zaudējumus un bez īpaša atgādinājuma maksā zemes īpašniekam radušās papildu izmaksas par katra maksājuma kavējumu 17 eiro apmērā, kas stātos spēkā 2024. gada 1. jūlijā.”
TM rosina ar jaunu normu papildināt 42. pantu: “Ja zemes likumiskās lietošanas tiesības attiecas uz tādu būvju, kas ir dzīvojamās ēkas vai nedzīvojamās ēkas, kurās ir dzīvojamo telpu grupas, īpašniekiem un lietošanā esošās zemes kadastrālā vērtība 2025. gada 1. janvārī ir lielāka par tās 2024. gadā spēkā esošo kadastrālo vērtību, tad tai atbilstošais maksājums par zemes likumisko lietošanu no 2025. gada 1. janvāra līdz 2028. gada 31. decembrim palielinās pakāpeniski – 2025. gadā tas ir par 30 procentiem lielāks nekā no 2024. gadā spēkā esošās zemes kadastrālās vērtības aprēķināmais, un attiecīgi katru nākamo gadu par 30 procentiem lielāks nekā iepriekšējā gadā aprēķināmais, līdz tiek sasniegts 2025. gadā spēkā esošajai kadastrālajai vērtībai atbilstošais zemes likumiskās lietošanas maksas apmērs.”
TM Civiltiesību departamenta direktore Dagnija Palčevska, izklāstot Saeimas Juridiskajai komisijai priekšlikumus grozījumiem likumā, akcentēja to saistību ar topošajām izmaiņām kadastrālajā vērtēšanā, proti, no 2025. gada paredzēta ilgstoši nemainīto kadastrālo vērtību aktualizācija.
Turpretī, lai mazinātu izmaksas, kas zemes īpašniekam varētu rasties likumiskās lietošanas maksas saņemšanā, viņam noteiks tiesības saņemt 17 eiro no zemes lietotāja, kas neveic likumisko maksājumu, katra kavētā maksājuma gadījumā.
Attiecīgā summa ir prezumētās izmaksas, kas zemes īpašniekam rastos, ja vajadzētu brīdināt un atgādināt parādniekam par pienākumu maksāt. Šāda summa paredzēta Ministru kabineta noteikumos Nr. 61 “Noteikumi par parāda atgūšanas izdevumu pieļaujamo apmēru un izdevumiem, kuri nav atlīdzināmi par ārpustiesas parāda atgūšanas kārtību”.
Lai atvieglotu zemes īpašnieka slogu darbā ar nemaksātājiem, tiks rosināti arī grozījumi Civilprocesa likumā, lai vienkāršotā procedūrā zemes īpašnieks varētu pieprasīt parāda samaksu no ēku un būvju īpašniekiem, respektīvi, atzīstot likumiskās lietošanas maksas samaksu par tādu saistību, pēc kuras pieļaujama piespiedu izpildīšana brīdinājuma kārtībā, tādējādi ievērojami vienkāršojot šīs saistības piedziņu piespiedu kārtā.
Izstrādājot priekšlikumus grozījumiem likumiskās maksas regulējumā, tie vērtēti kopsakarā ar topošajiem Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma grozījumiem, kas paredz aktualizēt kadastrālās vērtību bāzes. Tā kā pašreizējās vērtības ir balstītas uz 2012. gada tirgus datiem, nojaušams, ka pēc 2022. gada tirgus datiem aktualizētās vērtības būs augstākas. Tāpēc Civillikuma spēkā stāšanās likumā vērtību piemērošanai 4% likumiskajai maksai būs pārejas jeb saudzējošais periods dzīvojamo ēku īpašniekiem: dzīvojamais fonds uz likumisko lietošanas maksu no aktuālajām kadastrālajām vērtībām pāries pakāpeniski, un tās katru gadu varēs palielināt par 30%, līdz 2029. gadā notiks pāreja uz aktuālajām kadastrālajām vērtībām.
TM priekšlikumus kritiski vērtēja gan Ekonomikas ministrijas, gan Tiesībsarga biroja pārstāvji, kā arī deputāti.
Saeimas Juridiskās komisijas vadītājs Andrejs Judins uzskata, ka šajā nebeidzamajā stāstā, kuru vairākkārt skatījusi Satversmes tiesa, būtu nepieciešams radikāls risinājums, piemēram, izbeigt dalīto īpašumu pēc aptuveni 30–50 gadiem, nosakot procentus kā izpirkuma maksu.
Zemes īpašnieku pārstāvis Normunds Šlitke uz A. Judina vaicāto, vai valsts var noteikt maksājuma robežu, atbildēja, ka parasti cenu griestus valsts nosaka īslaicīgi – krīzes situācijās. N. Šlitke bija kritisks par TM centieniem līdz 1. jūlijam izpildīt Satversmes tiesas spriedumu. Pēc viņa teiktā, neesot bijis diskusiju, kurās tiktu pieaicinātas visas iesaistītās puses, tai skaitā dzīvokļu biedrības un citi, kas iesaka nesteigties ar attiecīgajiem grozījumiem.
D. Palčevska, reaģējot uz N. Šlitkes minēto, ka valsts regulējums īres vai nomas maksai pieļaujams tikai uz neilgu laika periodu, paskaidroja: “Jā, no valsts puses brīvā tirgus apstākļos tas ir pamatots secinājums. Taču mēs nerunājam par piespiedu dalīto īpašumu kā brīvā tirgus situāciju, kurā abas puses izvēlējušās dzīvot šāda veida attiecībās. Tādēļ mēs uzsveram, ka tās ir likumiskās lietošanas attiecības, jo, savstarpēji vienojoties, puses netiek galā. Arī Satversmes tiesa nav norādījusi, ka likumiskā maksa ir nepareizs princips, no kura jāvirzās prom. Satversmes tiesa ir secinājusi, ka likuma regulējums atbilst vienlīdzības principam. Līdz ar to uzskatām, ka likumiski regulēt šo maksu ir atbilstoši. Jautājums, kas jārisina, ir atbilstoša maksa vai cits veids, kādā zemes īpašnieks saņem taisnīgu ienākumu daļu.”
Savukārt Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums dod iespēju dzīvojamajās mājās izbeigt dalīto īpašumu. Tajā arī ir noregulēta cena – aktuālā kadastrālā vērtība –, pēc kuras notiek zemes īpašuma izpirkšana.
Ja iecerēts, ka nomas maksa vienlaikus būtu arī izpirkuma maksa, nepieciešams vienoties, kādā periodā un kāds būs maksājums, lai zemes īpašnieks saņemtu taisnīgu atlīdzību, piebilda TM pārstāve.
Komentējot vēl vienu kritisku piezīmi par to, ka pēc kadastrālo vērtību aktualizācijas zemei tās pieaugs un zemes īpašniekam būs jāmaksā lielāks nekustamā īpašuma nodoklis, D. Palčevska skaidroja, ka sagatavotie grozījumi Kadastra likumā paredz: pārejot uz aktuālajām kadastrālajām vērtībām, nekustamā īpašuma nodoklis paliek piesaistīts šī brīža kadastrālajām vērtībām. Tas nozīmē, ka, palielinoties kadastrālajai vērtībai, no kuras tiks aprēķināta likumiskā maksa, zemes īpašnieks turpinās maksāt nekustamā īpašuma nodokli no iepriekšējās kadastrālās vērtības. Zemes īpašnieka ienākums pieaug uz iepriekšējā nekustamā īpašuma nodokļa apmēra rēķina.
Saeimas Juridiskā komisija pēc vairāku iebildumu uzklausīšanas neuzņēmās atbildību TM sagatavoto likumprojektu atbalstīt un virzīt izskatīšanai Saeimā, jo, kā sacīja A. Judins, “mēs nevaram dzīvot no viena Satversmes tiesas sprieduma līdz nākamajam”.
Juridiskās komisijas vadītāja vērtējumā TM izstrādātais likumprojekts ir jāapspriež ārpus Saeimas un jāskata valdībā kopā ar iesaistītajām pusēm, jo pastāv daudz neatrisinātu jautājumu. Jābūt skaidrībai, kāds būs likuma regulējums pēc 1. jūlija, uzsvēra A. Judins, aicinot iesniegt konstruktīvus priekšlikumus Tieslietu ministrijai. Sadarbībā ar iesaistītajām pusēm TM jārod konceptuāli risinājumi, proti, kādam jābūt procentu maksājumam par zemes lietošanu, kā izbeigt dalīto īpašumu un kā konkrēto mērķi sasniegt.
“Šis ir nesamierināms stāsts, kurā ietvertas izteikti pretējas intereses. Ideālistiski ir gaidīt, ka Saeimā nonāks likumprojekts, par kuru visi būs vienojušies. Spriedze pastāvēs nemitīgi, jo zemes īpašnieki vienmēr vēlēsies saņemt vairāk, turpretī ēku īpašnieki – maksāt mazāk. Mums jāmēģina abu pušu intereses līdzsvarot,” rezumēja D. Palčevska, piebilstot, ka darbs tiks turpināts.
