FOTO: Evija Trifanova, LETA.
Bieži vien, lai piebrauktu pie privātmājas vai daudzdzīvokļu nama, ir jāizmanto ceļa servitūts. Šādas situācijas rodas, ja pievadceļš uz zemesgabalu, kur atrodas ēka, to nesavieno ar valsts vai pašvaldības ceļu. Ceļa servitūts var būt nodibināts ne tikai starp diviem, bet arī vairākiem īpašniekiem. Nereti ceļa servitūta izlietotāji sastrīdas, piemēram, par to, kuram jātīra konkrētais ceļa posms un vai viss ceļš ir jātīra pašam pēdējam – galējam – zemesgabala īpašniekam. LV portāls skaidro, kā ceļa servitūta gadījumā notiek iebraucamā ceļa kopšana.
Civillikuma 1130. pants noteic, ka servitūts ir tāda tiesība uz svešu lietu, ar kuru īpašuma tiesība uz to ir lietošanas ziņā aprobežota kādai noteiktai personai vai noteiktam zemesgabalam par labu. Servitūtu nodibina ar likumu, tiesas spriedumu, līgumu vai testamentu. Servitūts parasti tiek nodibināts ar līgumu, pusēm vienojoties, vai prasības kārtībā tiesā, ja vienošanos nav iespējams panākt. Līgumā jānorāda darījuma dalībnieki, valdošais un kalpojošais īpašums, servitūta veids, atrašanās vieta un apmērs (ceļa garums un platums).
Atbilstoši Civillikuma 1235. pantam no servitūta izrietošā lietu tiesība ir spēkā tikai pēc servitūta ierakstīšanas zemesgrāmatā.
Zemesgrāmatu likuma 1. pants noteic, ka zemesgrāmatās ieraksta nekustamos īpašumus un nostiprina ar tiem saistītās tiesības.
“Saskaņā ar Zemesgrāmatu likuma 44. pantu ierakstu veidā uz nekustamo īpašumu nostiprina tiesības, kam pamatā ir tiesisks darījums, tiesas spriedums vai lēmums vai administratīvo iestāžu akts vai kas pastāv uz likuma pamata. Tāpat nostiprina minēto tiesību pārgrozījumus un dzēsumus,” skaidro zvērināts advokāts, Dr. iur. Imants Muižnieks. “Atzīmju veidā nostiprina tiesību nodrošinājumus un aprobežojumus. Tā kā servitūts ir lietu tiesība, tas ierakstāms kalpojošā nekustamā īpašuma zemesgrāmatā ieraksta veidā, kurā norāda tiesības nodibināšanas pamatu, servitūta platību un īpašumu, kam par labu tas nodibināts.”
|
Svarīgākie termini Īpašums, kuru ceļš šķērso, ir kalpojošais īpašums. Īpašums, kuram par labu servitūts izveidots, ir valdošais īpašums (servitūta izlietotājs). Civillikums paredz, ka kalpojošās lietas īpašniekam ir jāļauj servitūta izlietotājam lietot ceļa servitūtu, darīt visu, bez kā servitūta tiesību nebūtu iespējams sekmīgi izlietot. Savukārt Civillikuma 1139. pants ceļa servitūta izlietotājam uzliek par pienākumu servitūta tiesību lietot taisnprātīgi, saudzējot pēc iespējas cita īpašuma tiesību. |
Civillikuma 1151. pants nosaka: “Ja servitūta izlietošanai vajadzīgs uzturēt un izlabot kalpojošo lietu, tad tas jādara servitūta izlietotājam.”
“Šajā gadījumā servitūta izlietotājs ir tā persona, kura īpašumam par labu servitūts ir nodibināts. Vienlaikus jāuzsver, ka atbilstoši Civillikuma 1148. pantam, piešķirot servitūtu, kalpojošā nekustamā īpašuma īpašnieks nezaudē tiesību pašam izlietot servitūtā ietilpstošo tiesību, un viņš var pat piešķirt līdzīgu tiesību vairākiem, ja vien ar to netraucē jau pastāvošo servitūtu,” norāda I. Muižnieks.
Nereti starp kaimiņiem rodas strīdi par to, kam ir jāuztur ceļa servitūts. Valdošajam īpašumam – servitūta izlietotājam – šķiet, ka ir netaisnīgi vienam uzturēt ceļu, jo to bieži lieto arī kalpojošais īpašums, kuram pieder zeme.
“Servitūta ceļš nav kopīpašums, kas jāuztur visiem īpašniekiem. Tas ir būtisks privātīpašuma apgrūtinājums,” akcentē I. Muižnieks. “Tāpēc likumdevējs ir mēģinājis rast līdzsvaru un noteicis valdošā īpašuma pienākumus. Prasīt, lai kalpojošais īpašums uzturētu servitūta ceļu, būtu nesamērīgi.”
Zvērināts advokāts norāda, ka valdošais un kalpojošais īpašnieks var vienoties par ceļa uzturēšanu. Piemēram, ja uz servitūta ceļa ir grants segums, bet kalpojošais īpašums vēlētos asfalta segumu, izmaksas var segt abi īpašnieki atbilstoši tam, kāda vienošanās ir panākta.
LV portāls e-konsultāciju sadaļā saņem daudz jautājumu, kā kopt servitūta ceļus.
Jautājums: Dzīvoju daudzdzīvokļu mājā. Lai piebrauktu pie mūsu mājas, kas pēc kārtas ir otrā, tiek izmantots piebraucamais ceļš. Tas pieder pirmajai – blakus – mājai, ceļam ir servitūts. Konkrēto ceļu lieto trīs māju īpašnieki, trešā atrodas servitūta ceļa galā. Gribam pasūtīt traktoru mūsu apsaimniekotājam, lai attīrītu ceļu no sniega, bet pārējās divas mājas atsakās piedalīties apmaksā. Mājai, kuras īpašniekam pieder ceļš, ir cits apsaimniekotājs. Pieņemsim, ka esam gatavi samaksāt par visa ceļa tīrīšanu, bet, vai mūsu mājas apsaimniekotājam ir tiesības tīrīt abu blakus māju teritoriju bez īpašnieku piekrišanas? Ja viņi piekritīs, vai mūsu apsaimniekotājs ir tiesīgs izrakstīt rēķinu katram dzīvokļa īpašniekam par abu blakus māju (arī kalpojošā īpašuma) teritorijas tīrīšanu?
Zvērināta advokāte Ieva Keterliņa konkrētajā gadījumā iesaka vispirms pārliecināties, ka piebraucamais ceļš patiešām ir zemesgrāmatā reģistrēts servitūts.
“Civillikuma 1151. pants paredz: “Ja servitūta izlietošanai vajadzīgs uzturēt un izlabot kalpojošo lietu, tad tas jādara servitūta izlietotājam.” Līdz ar to secināms, ka piebraucamo ceļu ir pienākums uzturēt kārtībā, tai skaitā tīrīt, tiem zemes kopīpašniekiem, kuri ir servitūta izlietotāji,” skaidro advokāte. “Būtu precizējams, kura zemesgabala kopīpašnieki ir servitūta izlietotāji. Proti, vai konkrētajā gadījumā valdošais īpašums (ceļa servitūta izlietotājs) ir galējā vai vidējā māja.”
Ja otrā un trešā māja atrodas katra uz sava zemesgabala un abas ir ceļa servitūta izlietotāji (valdošie īpašumi, kuriem par labu izveidots piebraucamā ceļa servitūts), tad, pēc advokātes domām, būtu ieteicams slēgt rakstisku vienošanos starp abiem ceļa servitūta izlietotājiem, lai vienotos par ceļa kopīgu uzturēšanu un apsaimniekošanu.
Minētais atbilst Civillikuma 1071. pantam, kas noteic, ka “uz kopējo lietu gulošās nastas, apgrūtinājumi un lietas uzturēšanai vajadzīgie izdevumi jānes kopīpašniekiem samērīgi ar viņu daļām”.
Tomēr ir iespējams, ka par servitūta izlietotājiem ir uzskatāmi tikai trešās mājas kopīpašnieki un arī otrā māja ir kalpojošais īpašums. Tad ceļa servitūts būtu jāuztur tikai trešās mājas īpašniekiem.
Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. panta otrās daļas 1. a apakšpunktu un 2010. gada 28. septembra Ministru kabineta noteikumu Nr. 906 “Dzīvojamās mājas sanitārās apkopes noteikumi” 6.1 apakšpunktu dzīvojamās mājas pārvaldniekam ziemas periodā ir jānodrošina “ietvju, celiņu un piebraucamo ceļu, ja nepieciešams, arī citu teritorijas daļu attīrīšana no sniega un ledus, pretslīdes materiālu kaisīšana uz ietvēm, celiņiem un piebraucamajiem ceļiem”.
Līdz ar to advokāte secina, ka konkrētajā gadījumā izmaksas par ceļa servitūta tīrīšanu gulstas uz servitūta izlietotāju, nevis kalpojošā zemesgabala īpašnieku.
Atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 10. panta trešajai daļai, “uzdodot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums ir nodrošināt šā uzdevuma izpildei nepieciešamo finansējumu”.
“Ja vienas ēkas īpašnieki uzdos pārvaldniekam tīrīt arī svešu – blakus mājas – teritoriju, tad viņiem jāapmaksā šie darbi. Viņi nevarēs prasīt samaksu no kaimiņiem, ja par to nebūs vienojušies. Pārvaldnieks, kurš tīrīs ceļu, varēs izrakstīt rēķinu savas apsaimniekotās mājas īpašniekiem,” paskaidro I. Keterliņa.
Konkrētajā gadījumā dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem ir pienākums nodrošināt pārvaldnieku ar nepieciešamo finansējumu, lai veiktu likumā noteikto pārvaldīšanas darbību, it īpaši tad, ja finansējums nav piešķirts vai ir piešķirts nepietiekamā apjomā.
Jautājums: Ir servitūta ceļš uz apmēram 10 mājām. Pirmā māja, kuras ceļa posmā ienāk auto uz deviņiem īpašumiem, nekopj sava ceļa gabalu. Īpašnieks uzskata, ka viņa mājai ir vislielākā slodze, brauc visvairāk mašīnu (kā arī ir), tāpēc neko nedara. Visi kopj sava ceļa gabalu, bet pirmās mājas īpašnieks nekopj. Vai servitūts nebūtu jākopj kopā, nevis katram gabalam atsevišķi?
I. Keterliņa uzskata, ka ceļa servitūta kopšanas princips ir vienāds, neatkarīgi no tā, vai tas ir nodibināts uz trim vai desmit īpašumiem. Arī šajā gadījumā ir svarīgi, kurš ir kalpojošais un valdošais īpašums, kā arī tas, kāds līgums ir noslēgts starp visiem ceļa servitūta lietotājiem.
“Jāvērtē, kā servitūts ir ierakstīts zemesgrāmatā. Iespējams, deviņi īpašumi kalpo desmitajam īpašumam, lai tas varētu piebraukt pie sava īpašuma. Tādā gadījumā pēdējam – desmitajam – īpašumam ir pienākums uzturēt visu ceļa servitūtu,” saka advokāte.
Kā varētu izveidoties šāda situācija? “Tas varētu būt tad, ja vienam īpašniekam pieder liels zemesgabals, kuru viņš sadala mazākos. Lai jaunie īpašnieki piekļūtu saviem zemesgabaliem, tiek izveidots ceļš, kas ir kā servitūts (sākotnēji īpašnieks bija viens, proti, visam lielajam gabalam, un tādējādi viņš paliek ceļa īpašnieks – kalpojošais īpašums visiem pārējiem),” skaidro I. Keterliņa.
I. Muižnieks piebilst, ka konkrētas zemes vienības sadalīšanai jāizstrādā zemes ierīcības projekts vai sarežģītākos gadījumos, kad nepieciešami kompleksi risinājumi, – detālplānojums. Teritorijas plānošanas dokumentos ir jānorāda piekļuves risinājumi katrai zemes vienībai, parasti ceļa teritoriju izdalot atsevišķā zemes vienībā.
I. Keterliņa kā piemēru min situācijas, kurās katrs īpašums kalpo savam kaimiņam: “Otrajam īpašumam kalpo pirmais īpašums, savukārt trešajam kalpo otrais utt. Vārdu sakot, ceļa servitūts būtu jātīra pa posmiem un otrajam īpašumam būtu jākopj pirmās mājas ceļa servitūta daļa. Katrā ziņā pirmajam īpašniekam ceļš patiešām nav jākopj, taču saskaņā ar Civillikuma 1140. pantu kalpojošās lietas īpašnieks nedrīkst servitūta izlietotājam likt ceļā nekādus šķēršļus.”
Līgumā var paredzēt gan to, ka valdošais īpašums tīra kaimiņa – kalpojošā – īpašuma daļu, gan to, ka visi tīra tikai savu servitūta daļu.
Jautājums: Uz vairākām privātmājām ved servitūta ceļš. Es netieku pie savas mājas, jo kaimiņi netīra savu daļu, viņi tur nedzīvo. Kam šī daļa ir jākopj un jātīra sniegs? Kur es varu vērsties, lai kaimiņš sakoptu savu ceļa servitūta daļu?
I. Keterliņa norāda, ka arī šajā gadījumā ir svarīgs starp ceļa servitūta lietotājiem noslēgtais līgums vai ieraksta veids zemesgrāmatā.
“Valdošajiem īpašniekiem ir jātīra savs ceļa servitūta posms. Ja ceļš netiek tīrīts un ziemā ir sasnidzis pusmetrs sniega, tad nākamajam ceļa servitūta izlietotājam ir traucēta piekļuve. Kā saprotams no jautājuma, katra kaimiņa īpašums ir gan valdošais (attiecībā uz kaimiņu labajā pusē), gan kalpojošais (attiecībā uz kaimiņu pa kreisajā pusē). Kalpojošā īpašuma īpašnieks var vērsties tiesā pret valdošā zemesgabala īpašnieku vai arī pašvaldības policijā par to, ka netiek tīrīta noteikta teritorija,” saka advokāte.
Pašvaldību likuma 45. panta pirmās daļas 4. punkts paredz, ka pašvaldība var noteikt administratīvo atbildību “par teritoriju un būvju uzturēšanu, ciktāl tas saistīts ar sabiedrības drošību, sanitārās tīrības uzturēšanu un pilsētvides ainavas saglabāšanu”.
Jautājums: Servitūta ceļš. Kaimiņš nekopj savu daļu. Lai nebūtu bedru, es uz kaimiņa daļu aizvedu izdedžus un tos sabēru milzu bedrēs. Vai es pārkāpu likumu?
“Tas ir līdzīgi kā ar pašvaldību ceļiem – tie bieži ir grūti izbraucami, cilvēki bedrēs ber šķembas un citus materiālus. Vairums cilvēku to dara kooperatīvu ceļos. Jāskatās, lai bedrē iebērtais materiāls nebojātu ceļu. Ja veiktās darbības ir saprātīgas un uzlabo brauktuves segumu, tad Civillikums neaizliedz uzlabot svešu lietu,” paskaidro I. Keterliņa.
Viņa šo situāciju salīdzina ar daudzdzīvokļu mājas kāpņu telpu, respektīvi, nevienam īpašniekam nav aizliegts reizi nedēļā papildus izslaucīt kopīpašuma daļu – kāpņu telpu – vai izšķūrēt sniegu pagalmā. Ikviens īpašnieks var veikt derīgus uzlabojumus kopīpašumā. Ja par to vēlas atlīdzību, tad darbības jāsaskaņo ar pārējiem īpašniekiem.
Civillikuma 1156. pants noteic, ka ar ceļa servitūtu var piešķirt tiesību ne tikai uz braucamo, bet arī kājceļu.
Jautājums: Man pieder neliela māja ar vairākiem dzīvokļiem un slēgto pagalmu. Vienā dzīvoklī dzīvoju pati, pārējos izīrēju uz līguma pamata citiem cilvēkiem. Kaimiņu mājai ir ieeja no ielas puses, bet nav pagalma un vietas, kur izvietot atkritumu konteinerus, tāpēc ar kaimiņu mājas īpašnieku esam vienojušies par metru plata servitūta gājējceļa ierakstīšanu zemesgrāmatā (kaimiņu mājai ir uztaisītas durvis uz pagalma pusi) un noslēguši līgumu, ka kaimiņu mājas iedzīvotāji drīkst izmantot manus atkritumu konteinerus. Kam ir jāuztur kārtībā kājceļš?
I. Keterliņa uzsver, ka šajā gadījumā kājceļš ir jātīra kaimiņiem, jo viņi konkrēto celiņu izmanto – iet izmest sadzīves atkritumus.
Bieži vien ir situācijas, ka cilvēki negrib kopt servitūtu un vēlas, lai ceļu pārņemtu pašvaldība. Vai tas izdodas un vai to vispār var valstij vai pašvaldībai prasīt?
Jautājums: Pieder īpašums nesen uzceltā ciematā, kur izbūvētais ceļš pieder privātīpašniekam, bet visiem ciema iedzīvotājiem ir servitūts, lai varētu to izmantot. Diemžēl ceļš ir neatbilstošā stāvoklī un līdzekļu tā uzturēšanai/uzlabošanai nav. Vai ir iespējams šo ceļu nodot pašvaldībai? Kas būtu jādara, lai to paveiktu?
Praksē ceļa servitūta īpašnieki daudzviet, īpaši jaunbūvētos ciemos, piedāvā savu īpašuma daļu atpirkt vai pārņemt pašvaldībai. Protams, iesniegumu var rakstīt, tomēr pašvaldība šādas ielas reti pārņem, teic zvērināta advokāte.
Viņa atminas gadījumu Tukumā, kad pašvaldība pēc detālplānojuma paredzēja atpirkt ceļa servitūtu, kas praksē funkcionē kā iela. Pašvaldība, pārņemot šādus ceļus, vērtē lietderību.
Plašāk par tēmu LV portālā >>
