Publicēts pirms 5 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Daudzdzīvokļu mājā ikviens ir atkarīgs no pārējo rīcības savā miteklī un rūpēm par visu māju kopumā vai, gluži otrādi, nolaidības šajā jomā.
FOTO: Edijs Pālens, LETA
“Mans dzīvoklis ir mana pils” – tā domā un jūtas aptuveni 70% mūsu valsts iedzīvotāju: tik liels ir mājokļu īpatsvars daudzdzīvokļu mājās mūsu valstī. Taču arī savā pilī īpašnieks nevar darīt visu, kas ienāk prātā, piemēram, dārdināt mūziku līdz rīta gaismai, jo blakus ir kaimiņi. Viņa atsevišķajam īpašumam ir kopīgs jumts ar visiem pārējiem, nesošās sienas, kāpņu telpa, ēkas pamati, galu galā – arī inženierkomunikāciju tīkli. Tas nozīmē, ka ikviens ir atkarīgs no pārējo rīcības savā miteklī un rūpēm par visu māju kopumā vai, gluži otrādi, nolaidības šajā jomā.
Neviens nav pasargāts no dažādiem negadījumiem saistībā ar ēkas ekspluatāciju. Ja kaimiņš savā dīvānā aizmigs ar degošu cigareti rokā, ugunsgrēka sekas, visticamāk, izjutīs arī apkārtējo dzīvokļu īpašnieki. Bīstamība saistībā ar gāzes noplūdi vai elektrības īssavienojumu arī allaž paturama prātā, bet visbiežāk dzīvokļa īpašumos gadās nepatikšanas ar ūdeni.
Kā skaidro Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas vadītājs Vitolds Peipiņš, dzīvokļu nopludināšanai jeb apliešanai pamatā ir divi cēloņi: tā dēvētais cilvēka faktors – paša dzīvokļa īpašnieka nevērība, aizmirstot noslēgt ūdenskrānu, nepareizi pievienojot veļas mazgājamo mašīnu, neuzmanot caurules kvalitāti pie ūdens filtriem, zem izlietnes, pie tualetes poda un tamlīdzīgi, kā arī bojāti kopīgo inženierkomunikāciju elementi.
“Mana pieredze rāda, ka izplatītākais nelaimes cēlonis ir elastīgās ūdens caurules pie izlietnes, kuras, pirmkārt, nav paredzētas ļoti ilgstošai lietošanai, otrkārt, tās bieži vien ir nemākulīgi uzliktas, nepietiekami cieši piestiprinot. Visos šajos gadījumos pilnīgi noteikti ir vainīgs dzīvokļa īpašnieks.
Negadījuma cēlonis var būt arī apkalpojošā personāla nemākulība, piemēram, mainot individuālos ūdens patēriņa skaitītājus, izmantojot nekvalitatīvu materiālu. Veicot dzīvoklī remontu, viens no īpašnieku pirmajiem darbiem ir ierīkot jaunas ūdens caurules, lai pēc tam svaigās sienas nevajadzētu bojāt, mainot savu laiku nokalpojušās caurules, turklāt tās tiek ieslēptas zem apmetuma. Taču caurules nomaina līdz starpstāvu pārsegumam, ciktāl tām var piekļūt, tādējādi atstājot nelielu daļu veco elementu. Tad iespējamas divas situācijas: var plīst tieši vecais posms, un nav svarīgi, vai īpašnieks tur ir kaut ko mainījis vai nav, – tas ir kopīpašums, par to atbild dzīvokļu īpašnieku kopība un pārvaldnieks.
Var gan gadīties, ka konkrētā dzīvokļa robežās, mainot stāvvadu, izveidots nekvalitatīvs savienojums, izraisot ūdens noplūdi. Ja iespējams pierādīt, ka tā ir attiecīgā dzīvokļa īpašnieka vaina, var mēģināt piedzīt radītos zaudējumus tiesas ceļā. Taču tad patiešām vajadzīgi stingri pierādījumi, bet rezultāts atkarīgs arī no tiesneša vērtējuma un lēmuma.”
Ļoti svarīga ir tieši pirmējā rīcība pēc nopludināšanas fakta konstatēšanas.
“Nama pārvaldnieka (vai tā pārstāvja) pienākums ir pēc cietušā dzīvokļa īpašnieka pieprasījuma ierasties un fiksēt faktu, ka dzīvoklis ir noliets. Ar to nevajag vilcināties, parasti tas jāizdara ne vēlāk kā trīs dienu laikā,” pauž V. Peipiņš. “Tiklīdz negadījums noticis, īpašniekam notikuma vieta ir jānofotografē. Pārvaldnieks, sastādot aktu, tajā atspoguļo faktu, ka konkrētais dzīvoklis ir noliets. Dokumentā ieteicams fiksēt arī bojājumu aptuveno apjomu.
Ja cietušais dzīvoklis ir apdrošināts, saistībā ar kompensācijas aprēķināšanu nereti izraisās strīdi, ka pārvaldnieka aktā ir norādīts viens bojājumu apmērs, bet apdrošinātāja – atšķirīgs, bieži vien lielāks. Tad apdrošinātājam, vēršoties tiesā ar regresa prasību par zaudējuma piedzīšanu no vainīgā, var būt problēmas to pierādīt, jo ir vēl kāds dokuments ar citādu informāciju. Kad ir strīds par naudu, katra detaļa ir svarīga.
Ja iespējams konstatēt negadījuma iemeslu, aktā to var uzrādīt, bet ar vienu nosacījumu – to paraksta arī vainīgā persona, tādējādi piekrītot dokumentā minētajiem faktiem. Ja īpašnieks atsakās sadarboties, informāciju par noliešanas cēloņiem aktā iekļaut nav ieteicams: tiesas procesā parādīsies problēma – kā var apgalvot, ka augšējā dzīvokļa īpašnieks ir vainīgs, ja viņš pats tam nepiekrīt?
Tātad, ja paraksta nav, jābūt arī augšējā dzīvokļa apsekošanas aktam, un tad šie divi dokumenti veido vienotu kopumu. Pirmajā konstatēts fakts par nopludināšanu, otrajā – avārijas iemesls, piemēram, bojāta izlietnes caurule. Bet ļoti bieži augšējais kaimiņš savā īpašumā pārvaldnieku neielaiž. Tad aktā tikai ieraksta, ka ir tecējis no augšas, bet attiecīgajā dzīvoklī nevarēja iekļūt, un dokuments ir jāparaksta diviem lieciniekiem – nama pārvaldniekam vai tā pārstāvim un nolietā dzīvokļa īpašniekam ar norādi, ka augšējā dzīvokļa īpašnieks atsakās parakstīt aktu. Tādējādi šis dokuments apstiprina faktu, ka ūdens noplūde radusies no augšējā dzīvokļa, un uz tā pamata zaudējumu piedzinējs – apdrošinātājs vai pats nolietā dzīvokļa īpašnieks – var zaudējumus atgūt. Ja šāda akta nav, radīsies problēmas, jo nav pierādīts fakts, ka konkrētā dzīvokļa īpašnieks ir vainīgā persona.
Vienkāršāk ir, ja avārija radusies, speciālistam veicot kādas darbības ar ūdens patēriņa skaitītāju. Tā mezgls ir noplombēts; ūdens noplūdes situācijā tiek sastādīts akts, kas apstiprina faktu, ka šajā noliešanā bijusi iesaistīta trešā persona. Tālāk jau tiek vērtēta šīs personas vainas pakāpe, kurā vietā un kādēļ radies bojājums.”
Pēc ugunsnelaimēm ugunsdzēsēji paši sastāda aktu par negadījuma cēloņiem. Ja ugunsgrēks radies, piemēram, elektrības īssavienojuma vai aizmirsta gludekļa dēļ, negadījuma cēlonis ir pierādāms un no vainīgā zaudējumus piedzīt vieglāk.
Ikvienā negadījumā svarīgākais ir jautājums – kurš tieši ir vainīgs zaudējumu radīšanā un kuram par to jāmaksā?
Dzīvokļa īpašuma likumā ir noteikts, ka dzīvokļa īpašums kā lietu kopība sastāv no atsevišķā īpašuma un attiecīgas kopīpašuma domājamās daļas. Kopīpašuma daļā cita starpā ietilpst dzīvojamo māju apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas, iekārtas un citi ar ēkas ekspluatāciju saistīti funkcionāli nedalāmi elementi, kas nepieder pie atsevišķā īpašuma (tai skaitā atsevišķā īpašuma robežās esošie sildelementi, ja to darbība ir atkarīga no kopīpašumā esošajām inženierkomunikācijām).
Tādējādi saistībā ar ūdensapgādi daudzdzīvokļu mājā par visām ūdensvada caurulēm, kas atrodas līdz dzīvokļa noslēgventilim, pilnībā atbildīgs ir dzīvojamās mājas apsaimniekotājs, savukārt par cauruļu stāvokli, kas dzīvoklī ir aiz ventiļa, – dzīvokļa īpašnieks. No iepriekš minētā izriet – ja avārija ir notikusi cauruļu koplietošanas daļā, vainīgs ir apsaimniekotājs, jo laikus nav pamanījis cauruļu slikto stāvokli un novērsis negadījumu.
V. Peipiņš vēl piebilst, ka dzīvokļu īpašniekiem ļoti nepatīkama avārija ir kanalizācijas noplūde. “Kanalizācijas vadi sastāv no daudziem posmiem, kas ar speciālām skavām ir piestiprināti šahtā. Ja māja ir veca, skavas “nogurst” no smaguma un atvienojas. Caurules slodzes dēļ var pat nobīdīties. Ja ir aizsērējums, no savienojuma vietām notiek noplūde. Šo defektu būs diezgan grūti pierādīt un piedzīt zaudējumus, jo identificēt vainīgo ir sarežģīti. Ja plīst stāvvadi vai sabojājas citas komunikācijas, apdrošinātāji ir ļoti naski regresa pretenziju izvirzīšanā pret pārvaldnieku.”
Zaudējumu piedzīšanā mēdz būt divējas situācijas. Zaudējumu kompensēšanu apdrošināta dzīvokļa īpašniekam savā ziņā ņems apdrošinātājs un, ja kompensācija prāvāka par pāris simtiem eiro, tālāk vērsīsies ar regresa prasību pret vainīgo. Šādas tiesības noteiktas Apdrošināšanas līguma likumā.
Ja cietušais dzīvoklis nav apdrošināts, zaudējumu atlīdzināšanas jautājums civiltiesiskā kārtībā jārisina vai nu starp diviem īpašniekiem, vai cietušā dzīvokļa īpašnieku un mājas apsaimniekotāju. Ja par zaudējumu atlīdzību izdodas vienoties, tad labi. Taču tā notiek reti. “Šie strīdi ir vissmagākie un lielākoties norisinās tiesvedības procesā,” konstatē V. Peipiņš. “Cietušajiem dzīvokļa īpašniekiem bieži vien trūkst naudas, lai nolīgtu profesionālu juristu, un, balstoties uz radu vai paziņu padomiem, viņi mēģina panākt savu taisnību tiesā un mēdz palikt zaudētājos.”
Savukārt apdrošināšanas kompānijām ir profesionāli spēcīgi juristi, kas teicami prot pamatot savas pretenzijas regresa prasībām par zaudējumu piedziņu, pat ja tās, iespējams, ir pārspīlētas. Tādēļ svarīgi ir ievērot iepriekš minēto nosacījumu pārvaldniekam aktā par avāriju nekustamajā īpašumā fiksēt arī nodarītā kaitējuma apmēru.”
Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis pauž viedokli, ka daudzdzīvokļu māju īpašniekiem nereti trūkst izpratnes par inženierkomunikāciju svarīgumu, to kalpošanas laiku un remonta nepieciešamību. “Tāpat kā tad, ja augšējie dzīvokļi noplūst caura jumta dēļ, bet pārējie nebalso par jumta remontu, jo viņiem uz galvas nekas netek, arī, piemēram, pārvaldnieka priekšlikumu mājai nomainīt stāvvadus, kanalizācijas caurules vai elektroinstalāciju viņi var noraidīt, toties pievērst uzmanību, ka pagraba logi ir veci vai kāpņu telpas noplukušas.
Ja dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē ir noraidījuši pārvaldnieka priekšlikumu nomainīt kritiskā stāvoklī esošas inženierkomunikācijas, bet avārija un nopludināšana notikusi tieši šā iemesla dēļ, sapulces balsojuma protokols nama pārvaldniekam var kalpot kā vairogs pret zaudējumu atlīdzības prasību tiesā. Tas apliecina, ka mājas īpašnieks ar savu lēmumu liedzis novērst iespējamu avārijas situāciju.”
Ģ. Beikmanis spriež, ka šādā gadījumā zaudējumu atlīdzības prasījums būtu jāvērš pret visiem dzīvokļu īpašniekiem. Savukārt V. Peipiņš domā, ka šādā gadījumā, lemjot par nodarīto zaudējumu piedziņu, tiesa varētu pieņemt apmēram tādu lēmumu: “Dzīvokļu īpašnieki kā visas mājas īpašnieks nav gādājuši par savu kopīpašumu, un tas ir nodarījis kaitējumu konkrētam dzīvokļa īpašniekam. Tāpēc viņiem, pirmkārt, noteiktā apmērā jāsedz radītie zaudējumi un, otrkārt, piemēram, jāsalabo jumts.” Šāds spriedums tiek nodots izpildei, iespējams, ar pārvaldnieka starpniecību, un viņš informē īpašniekus, cik daudz jāsamaksā par zaudējumu atlīdzību un cik – par jumtu. Iespējams, to nevar izdarīt uzreiz, bet divu gadu laikā jāizveido uzkrājums un jumts jānomaina. Ja nevar gaidīt, iespējams, tiek noslēgts līgums, pārvaldnieks uz diviem gadiem bankā aizņemas naudu, salabo jumtu, bet visiem īpašniekiem divus gadus jāmaksā nevis, kā ierasts, 50 centi par m2, bet 1,50 eiro.
Daudzdzīvokļu māju pārvaldniekam saistībā ar inženierkomunikāciju atjaunošanu, šķiet, būs atšķirīga attieksme un risinājumi.
“Es esmu apsaimniekotājs, kas uz līguma pamata sniedz šo pakalpojumu dzīvokļu īpašnieku biedrībām,” pieredzē dalās V. Peipiņš. “Piemēram, kāds izsitis ārdurvīm stiklu, biedrība pārvaldniekam dod uzdevumu durvis salabot. Viņš savukārt nolīgst meistaru, kam tas jāizdara, bet tas vairākas dienas vilcinājies, tikmēr uznācis sals un izsistās rūts dēļ kāpņu telpā aizsaluši radiatori. Kurš vainīgs? Pārvaldnieks nav sekojis līdzi, lai darbu paveiktu laikā, un tādēļ nodarīti zaudējumi. Ja pārvaldniekam nav apdrošināta civiltiesiskā atbildība, viņam zaudējumi jāsedz no savas kabatas.
Tāpēc jau no 1998. gada esmu apdrošinājis savu civiltiesisko atbildību visās apkalpojamās mājās. Kaut arī man ir liela darba pieredze, var gadīties kaut ko nepamanīt. Ja apdrošināšanas gadījumu bijis maz, pārvaldniekam par vienu māju ik gadu jāmaksā no 50 līdz 70 eiro. Protams, jo vairāk pārvaldāmo māju, jo prāvākas iemaksas iznāk. Ja māju pārvalda dzīvokļu īpašnieku biedrība pati, arī tā var apdrošināt savu civiltiesisko atbildību.”
Starp citu, dzīvokļu īpašnieki paši var lemt par savas mājas apdrošināšanu, tas nemaksās ļoti dārgi, taču atbrīvos no bažām par zaudējumiem saistībā ar dažādiem iespējamiem negadījumiem.
Tomēr tas, protams, neatsvabinās dzīvokļu īpašniekus no pienākuma rūpēties par ieguldījumiem mājas inženierkomunikāciju atjaunošanā, jo tieši tās ir pirmās, kam vecajos tipveida dzīvojamos namos kalpošanas laiks faktiski jau beidzies vai ir tuvu tam. Turklāt saskaņā ar Civillikuma 1084. pantu likumdevējs īpašniekam uzliek par pienākumu “turēt savu būvi, ka no tās nevar rasties kaitējums”, kā arī “nodrošināt iespēju dzīvokļu īpašnieku kopības vai pārvaldnieka pilnvarotiem speciālistiem veikt dzīvokļa īpašumā darbības, kas nepieciešamas ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistītu komunikāciju, būvkonstrukciju un citu elementu ierīkošanai un normālai funkcionēšanai, kā arī nodrošināt iespēju apsekot atsevišķo īpašumu; neradīt traucējumu citiem dzīvokļa īpašniekiem” (Dzīvokļa īpašuma likuma 10. pants).
