Kadastrālo vērtību bāze 2013.gadam: lielāka lauku zemei, mazāka ražošanas objektiem

Ministru kabineta noteikumu projekts "Noteikumi par kadastrālo vērtību bāzi 2013.gadam" 12.aprīlī izsludināts Valsts sekretāru sanāksmē. Saskaņā ar Valsts zemes dienesta (VZD) informāciju, kadastrālās vērtības zemei nākamgad valstī vidēji varētu samazināties par 0,4%, ēkām – par 2,1%. Kadastrālās vērtības 15% samazinājums paredzēts rūpnieciskajā ražošanā izmantotajai zemei, bet 6% palielinājums – lauksaimniecībā izmantotajai zemei.

VZD speciālisti, informējot par izmaiņām zonējumos un nākamajam gadam paredzamajām bāzes vērtībām, uzsvēra – tie ir vidējie rādītāji, jo kadastrālā vērtība īpašumiem var palikt arī nemainīga vai atsevišķās zonās pieaugt.

Kadastrālo vērtību bāze 2013.gadam ir izstrādāta, pamatojoties uz nekustamā īpašuma tirgus informāciju, tas ir, uz Zemesgrāmatas datiem par darījumiem, kas notikuši 2011.gadā un 2012.gada pirmajos trijos mēnešos.

"Mājokļiem vairumā gadījumu bāzes vērtība nav mainīta."

VZD Nekustamo īpašumu vērtēšanas departamenta direktors Gatis Kalniņš uzsver: cenu indeksi šajā periodā rāda tirgus stabilizāciju valstī. Kritums ir beidzies, pērn nekustamo īpašumu tirgū, salīdzinot ar 2010.gadu, pieaudzis darījumu skaits. Tas gan bijis ievērojami mazāks nekā buma gados (2006. un 2007.g.), kurus raksturoja gan darījumu intensitāte, gan naudas masa tajos. Tagad naudas masa pieaug ievērojami mazāk nekā minētajos gados, jo cenas ir zemas. 2011.gadā darījumu apjoms ir pārsniedzis 2008.gada līmeni. Taču naudas apjoms, kas nonācis tirgū, ir ievērojami mazāks nekā 2008.gadā.

2011.gadā darījumu skaits ir pieaudzis visos segmentos - ar neapbūvētu zemi, vienotiem īpašumiem (zeme un būves), ar dzīvokļiem. Visizplatītākie nekustamo īpašumu tirgū ir bijuši darījumi ar zemi. Savukārt tajos vislielākais īpatsvars (vairāk nekā 71%) bijuši lauku teritorijās – gan darījumi ar lauksaimniecības zemi, gan ar mežiem.

Vidējās tirgus cenas nedaudz pieaugušas, taču cenu izmaiņas valsts teritorijā un pa īpašumu segmentiem ir atšķirīgas. Uzskatāmākās tirgus cenu izmaiņas fiksētas darījumos ar lauksaimniecībā izmantojamām zemēm, kur vidējā cena valstī 2011.gadā, salīdzinot ar 2010.gadu, pieaugusi par 15-25% jeb 130 latu par hektāru (2010.g. – Ls 520, 2011.g. – Ls 650).

Cenu pieaugums novērots arī dzīvokļu tirgū, taču tas lielākoties attiecas uz Rīgas un Jūrmalas kvalitatīviem dzīvokļiem, kurus galvenokārt pērk ārvalstnieki. Piemēram, Rīgā cenas pieaugušas Vecrīgā, klusajā centrā, bet ne "guļamrajonos".

Dzīvojamajai apbūvei un dzīvokļiem nelielas izmaiņas

Nākamajam gadam no visām individuālajām dzīvojamām mājām kadastrālā vērtība nemainīsies 92% jeb 219 070 īpašumiem. Kadastrālā vērtība varētu būt mazāka 7% jeb 17 880 apbūves īpašumiem, palielināties vienam procentam (1300 īpašumu). Naudas izteiksmē tas būs neliels pieaugums – par dažiem desmitiem vai simtiem latu.

Arī skaitliski lielajā īpašumu grupā – dzīvokļi – vairumā gadījumu tiem (87% jeb 485 800 īpašumiem) bāzes vērtība nav mainīta. Samazinājums attiecas uz 12% jeb 65 900 dzīvokļu īpašumiem, kadastrālā vērtība pieaugs vienam procentam īpašumu (4600 dzīvokļiem).

Ražotājiem – samazinājums

Lielas izmaiņas paredzētas ražošanas objektu bāzes vērtībām, jo izstrādāts jauns vērtību zonējums. Jaunajā ražošanas objektu vērtību zonējumā valstī izdalītas jaunas 247 zonas un 2013.gadam kopā ir noteiktas 1030 zonas. Zonu skaits būtiski pieaudzis lielajās pilsētās, piemēram, Rīgā noteiktas 42 jaunas zonas, palielinot iepriekšējo 39 zonu skaitu uz 81 zonu, Jūrmalā līdzšinējo 11 zonu vietā izdalītas 34 vērtību zonas.

Ražošana valstī attīstās tikai atsevišķās vietās, ir daudzas brīvas teritorijas, tautsaimniecības nevienmērīgās attīstības diktētās korekcijas pamato G.Kalniņš.

Zemes bāzes vērtības 2013.gadam ražošanas objektu īpašumu grupā samazināsies ceturtajā daļā zonu. Atsevišķās zonās būs neliels vērtību pieaugums – pamatā teritorijās, kas nav ražošanas zonas. Savukārt ražošanas ēku bāzes vērtības samazinātas 8% zonu, atsevišķās zonās būs neliels pieaugums.

Vienlaikus ir pārskatīti un samazināti koeficienti virsstandarta platībām, lai netiktu pārvērtēti lielo ražošanas uzņēmumu objekti.

Kopumā kadastrālā vērtība varētu samazināsies 47% jeb 5800 ražošanas apbūves īpašumiem.

Lauku zemei bāzes vērtība pieaug

Aktualizējot bāzes vērtības aktīvākajā tirgus segmentā – darījumos ar lauku zemēm –, ir analizēts ne tikai darījumu skaits, bet arī darījumus veikušo personu skaits - rezidenti un nerezidenti, vai darījumi notikuši starp radiniekiem, kas, iespējams, neuzrāda visu informāciju, vai bijuši kādi piespiedu darījumi.

Kadastrālo vērtību bāzei visplašākās izmaiņas 2013.gadam būs lauku nekustamo īpašumu grupā – izmaiņas ir praktiski visās pašvaldību lauku teritorijās, jo kadastrālo vērtību un darījumu cenu analīze uzrāda, ka lauksaimniecībā izmantojamās zemju kadastrālās vērtības ir vidēji par 25–30% zemākas nekā nekustamā īpašuma tirgus darījuma cenas. Līdz ar to lauksaimniecībā izmantojamās zemes bāzes vērtības paaugstinātas par apmēram 10 procentiem. Šādu procentu nosakot, jau ņemts vērā Ministru kabinetā iesniegtajā koncepcijā iekļautais priekšlikums turpmāk noteikt bāzes vērtību 85% apmērā no īpašuma objekta tirgus vērtības. 

Taču kadastrālās bāzes vērtības paaugstināšana par 10% nenozīmē, ka šo īpašumu vērtība proporcionāli pieaugs par 10 procentiem. Jo lauku īpašumi sastāv vismaz no trim komponentēm: lauksaimniecības zemes, meža zemes; ja ir dzīvojamā māja, arī tā ietekmē vērtību, paskaidro  G.Kalniņš.

Būtiski arī, kādā proporcijā īpašumā ir meža un lauksaimniecības zeme. Meža zemei bāzes vērtību noteikšanai izmantota atšķirīga metode, analizētas iepirkuma cenas apaļkokiem, izmaksu pieaugums par degvielu. Summējot abas pozīcijas, meža zemes bāzes vērtības piedāvāts nepārskatīt, tās paliks līdzšinējās.

Arī nākamajam gadam individuālo dzīvojamo ēku un daudzdzīvokļu mājokļu kadastrālās vērtības aprēķina modeļos piemēros šogad ieviestos koeficientus, proti, tiek ņemts vērā labiekārtojuma līmenis, palīgtelpas, dzīvokļa novietojums ēkā u.tml.

Apskatīt kadastrālo vērtību, pārbaudīt datus

Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētajiem datiem, valstī ir aptuveni 870 000 nekustamā īpašuma īpašnieki, tiesiskie valdītāji vai lietotāji.

Kadastrālā vērtība ir pamats nekustamā īpašuma nodokļa, nodevu, zemes nomas maksas aprēķināšanai. Uz vairumu iedzīvotāju attiecas nekustamā īpašuma nodoklis. Zemei nodoklis ir 1,5% no kadastrālās vērtības, dzīvojamām mājām ar kadastrālo vērtību līdz 40 tūkstošiem latu - 0,2%, ar kadastrālo vērtību no 40 tūkstošiem līdz 75 tūkstošiem latu – 0,4%; 0,6% likme ir mājokļiem ar kadastrālo vērtību virs 75 tūkstošiem latu.

Arī nākamajā gadā būs šī nodokļa izmaiņas, ievērojami paplašinot pašvaldības teikšanu. 2013.gada 1.janvārī stāsies spēkā pērn decembrī pieņemtie grozījumi par pašvaldības tiesībām noteikt nekustamā īpašuma nodokļa likmi no 0,2 līdz 3 procentiem no kadastrālās vērtības.  Finanšu ministrijas izstrādātie grozījumi likumā "Par nekustamā īpašuma nodokli" (izsludināti Valsts sekretāru sanāksmē 22.martā) paredz šo normu papildināt ar nosacījumu, ka pašvaldība nodokļa likmi vai likmes, kas pārsniedz 1,5 procentus, varēs noteikt tikai gadījumos, kad nekustamais īpašums netiek uzturēts atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajai kārtībai. Likumā būs arī citas korekcijas.

"Visievērojamāk kadastrālā vērtība samazināsies ražotāju īpašumiem."

VZD kopā ar Tieslietu ministriju rosina iekļaut likumā normu par vienotu likmi gan zemei, gan ēkai, veidojot vienotu īpašumu, informēja VZD ģenerāldirektore Elita Baklāne-Ansberga.

Valsts zemes dienesta datu publicēšanas portālā "kadastrs.lv" atspoguļoti prognozētie vērtību zonējumi, kadastrālo vērtību bāzes rādītāji un objektu kadastrālās vērtības par ikvienu valstī reģistrētu īpašumu.

VZD norāda: vērtību zonējumi un kadastrālo vērtību bāzes rādītāji Ministru kabinetā vēl nav apstiprināti, un tie atbilst 2012.gada 12.aprīļa Valsts sekretāru sanāksmē izsludinātā MK noteikumu projekta "Noteikumi par kadastrālo vērtību bāzi 2013.gadam" pielikumos ietvertajai informācijai. Noteikumu projekts Ministru kabinetā jāakceptē līdz 2012.gada 15.jūnijam.

Prognozētās kadastrālās vērtības aprēķinātas, izmantojot minēto kadastrālo vērtību bāzi un Kadastra informācijas sistēmā reģistrētos datus par objektiem pēc stāvokļa 2012.gada 29.martā.

Uz jautājumu, vai var apstrīdēt savam īpašumam noteikto kadastrālo vērtību, VZD ģenerāldirektore paskaidroja, ka vispirms ir jāpārliecinās, kādi dati ir izmantoti tās noteikšanai. Ja dati atšķiras, tad, iespējams, īpašnieks tos nav aktualizējis, nav ņemts vērā nolietojums, varbūt kāds objekts ir nojaukts. Tādā gadījumā dati jāaktualizē, tas ir maksas pakalpojums.  Ja gadījumā tā ir sistēmas kļūme, jo datu konvertācija notiek automātiski, un redzams, ka dati ir neprecīzi, tad labojumi tiek veikti bez maksas.

Vērtību zonējumi un kadastrālo vērtību bāzes rādītāji visiem interesentiem pieejami bez maksas, prognozētās kadastrālās vērtības – par maksu.

Kopumā kadastrālās vērtēšanas procesa ietvaros katru gadu 1.janvārī automatizēti tiek novērtēti vairāk nekā 4 miljoni nekustamā īpašuma objektu, nevērtējot katru īpašumu individuāli.

VZD ir izveidojis arī mājaslapu www.kadastralavertiba.lv, kurā skaidrots, kā aprēķina kadastrālās vērtības, un ir sniegtas atbildes uz biežāk uzdotajiem jautājumiem.