NORISES
>
Notikumi, problēmas, aktuālas tēmas
TĒMAS
Inese Helmane
LV portāls
15. decembrī, 2017
Lasīšanai: 13 minūtes
RUBRIKA: Problēma
TĒMA: Īpašumtiesības
4
4

Kā iegūt īpašumā valsts zemi zem dzīvojamās mājas

FOTO: Edijs Pālens, LETA

Ir vairāk nekā tūkstotis dzīvokļu namos, kuri atrodas uz valsts zemes, un, lai gan tie ir privātīpašumā, zeme joprojām nav privatizēta. Dzīvokļa īpašnieks jebkurā brīdī var izvēlēties iegūt īpašumā dzīvoklim piekrītošās zemesgabala domājamās daļas bez atlīdzības, vēršoties Privatizācijas aģentūrā un noslēdzot vienošanos.
īsumā
  • Valsts vai pašvaldības īpašumā esoša zemes gabala privatizācija pēc privatizācijas ierobežojumu atcelšanas notiek saskaņā ar likumu "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju".
  • PA patlaban aktīvi privatizē to zemi zem dzīvojamām ēkām, kas pilnībā pieder valstij.
  • Izdevumi, kas jāsedz dzīvokļa īpašniekam par zemes nodošanu īpašumā bez maksas proporcionāli dzīvokļa īpašuma domājamām daļām, ir vienreizēja maksa un svārstās no dažiem eiro līdz 20 eiro.
  • Ja vienošanās par zemes iegūšanu īpašumā netiek noslēgta noteiktajā termiņā, dzīvokļa īpašniekam jāmaksā nomas maksa par valsts vai pašvaldības īpašumā esošā privatizējamā zemes gabala domājamām daļām.

Privatizācijas aģentūras (PA) dzīvojamo māju un dzīvokļu departamenta vadītājas pienākumu izpildītāja Iveta Kamina skaidro, ka valsts vai pašvaldības īpašumā esoša zemes gabala privatizācija pēc privatizācijas ierobežojumu atcelšanas notiek saskaņā ar likumu "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju". Tajā noteikta kārtība, kādā PA nodod valsts īpašumā esošās zemes vienības dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekiem īpašumā, ja dzīvojamā māja pilnībā vai daļēji atrodas uz valsts zemes.

Kopš 2010. gada, kad PA tika deleģēts pienākums veikt valsts dzīvojamo māju privatizāciju, PA ir pieņēmusi lēmumu nodot dzīvokļu īpašniekiem bez atlīdzības 54 valsts zemes gabalus, un 2018. gadā plānota vēl 11 valsts zemes vienību, kas atrodas zem privatizētām dzīvojamām mājām, privatizācija. No 2010. gada, kad PA uzsāka tā saucamo zemes gabalu pēcprivatizāciju, līdz šī gada novembrim vienošanās par zemes iegūšanu īpašumā noslēgtas ar 1705 dzīvokļu īpašniekiem. Tomēr šis process nerit raiti.

Kā radās situācija, ka dzīvokļi ir privatizēti, taču zeme – nav?

"Savulaik, pirms gadiem divdesmit, kad masveidā tika privatizētas mājas un tajās esošie dzīvokļi, ja zeme zem ēkas piederēja valstij, likums paredzēja: ja nav ierobežojumu – zeme atrodas sarkanajās līnijās, brīvostas teritorijā vai dzelzceļa nodalījuma joslā –, tā tiek privatizēta vienlaikus un kopā ar dzīvokli. Savukārt, ja ir kādi ierobežojumi, likums pasaka, ka konkrētā zeme nav privatizējama, vai bija citi juridiska rakstura šķēršļi (piemēram, uz zemes vienlaikus ar dzīvojamo māju atrodas trešajai personai piederošas būves un zemi pašvaldība neļauj sadalīt) , privatizēja tikai dzīvokli un tam piekrītošās mājas kopīpašuma domājamās daļas. Tātad zeme palika valsts īpašumā," skaidro I. Kamina.

"Daudzi nenovērtē, cik būtiski ir zemi iegūt īpašumā un savlaicīgi sakārtot īpašuma attiecības."

"Turklāt līdz 2002. gada 1. augustam likuma regulējums noteica – ja māja tikai daļēji atrodas uz valsts zemes, proti, ēka atrodas uz diviem zemes gabaliem, privātīpašnieka un valsts, vai uz kopīpašnieku – valsts un kāda privātīpašnieka – zemes, tad to nevarēja privatizēt. Savukārt pēc 2002. gada augusta likums atļāva privatizēt valsts zemi arī gadījumos, ja māja daļēji atrodas uz valsts zemes. Līdz ar to laika gaitā veidojās situācijas, ka māju dzīvokļi bija privatizēti likumā noteiktajā kārtībā, bet zeme vēl aizvien bija pašvaldības vai valsts īpašumā. Šis regulējums ir identisks gan valsts, gan pašvaldības zemes īpašumiem. Tāpēc bija nepieciešams papildu regulējums, un 2004. gada 7. aprīlī likums "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" tika papildināts ar 84. pantu par zemes zem dzīvojamām mājām pēcprivatizāciju."

Kāda ir kārtība

Likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 84. panta pirmā daļa nosaka: ja viendzīvokļa vai daudzdzīvokļu mājas privatizācija ir uzsākta līdz 2014. gada 30. septembrim un šī māja pilnībā vai daļēji atrodas uz valsts vai pašvaldības īpašumā esošas zemes, attiecībā uz kuru vairs nepastāv privatizācijas ierobežojumi, kas bija spēkā viendzīvokļa vai daudzdzīvokļu mājas privatizācijas uzsākšanas brīdī, ar pašvaldības domes vai PA lēmumu privatizācijai nododams valsts vai pašvaldības īpašumā esošais zemes gabals, ievērojot šādu kārtību:

  • zemes gabalu, uz kura pilnībā vai daļēji atrodas privatizācijai nodotā dzīvojamā māja, nodod īpašumā bez atlīdzības;
  • ar privatizētā dzīvokļa, mākslinieka darbnīcas vai neapdzīvojamās telpas īpašnieku slēdz vienošanos par zemes gabala nodošanu īpašumā bez atlīdzības atbilstoši privatizētā objekta kopīpašuma domājamai daļai;
  • katram privatizētā objekta īpašniekam tiek nosūtīts uzaicinājums privatizēt zemes gabalu;
  • uzaicinājumā norāda privatizējamā zemes gabala platību, izdevumus, kas ir radušies privatizācijas komisijai, kā arī termiņu, līdz kuram noslēdzama vienošanās par zemes gabala nodošanu īpašumā bez atlīdzības;
  • izdevumus par zemes gabala noteikšanu, zemes gabala iemērīšanu un tā reģistrāciju zemesgrāmatā sedz dzīvokļa, mākslinieka darbnīcas vai neapdzīvojamās telpas īpašnieks proporcionāli privatizētā objekta kopīpašuma domājamai daļai.

Zemes pēcprivatizācijas piemēri

"Vienmēr, uzsākot mājas privatizāciju, tai tika noteikta funkcionāli piesaistītās zemes platība. Māja var atrasties (tai var būt funkcionāli piesaistītas) uz vienas vai vairākām zemes vienībām, un katrai no tām var būt cits īpašnieks: valsts, Anna, Pēteris un vēl kāds cits," skaidro I. Kamina. "Šajā gadījumā nav nekāda kopīpašuma un valsts sev piederošo zemes vienību var privatizēt. Ja mājai funkcionāli piesaistīta viena zemes vienība, kura ir valsts un privātpersonu kopīpašums, kur katram pieder noteiktas domājamās daļas, tad zemi nevar privatizēt. Šādā gadījumā valstij ar pārējiem zemes kopīpašniekiem jāvienojas par zemes sadali reālās daļās un jāsaņem arī atļauja no pašvaldības par zemes sadalīšanu. Ja pašvaldība un kopīpašnieki piekrīt, pēc šādas kopīpašumā esošās zemes vienības sadales reālās daļās izveidosies valsts zemes gabals, kuru tālāk var privatizēt – nodot īpašumā bez atlīdzības dzīvokļu īpašniekiem."

PA patlaban aktīvi privatizē to zemi zem dzīvojamām ēkām, kas pilnībā pieder valstij. Pēc tam tiks izvērtētas iespējas sadalīt tos zemesgabalus, kas ir privātpersonu un valsts kopīpašumā. "Tas nav ne ātrs, ne viegls process," saka I. Kamina. "Ja vēl jānodibina kāds servitūts, process ievelkas un risinās smagnēji un lēni." Daudz zemes kopīpašumu ir Rīgā un Jūrmalā.

Savukārt, ja zemes gabals daļēji atrodas pašvaldības noteiktajās sarkanajās līnijās, tas ir privatizējams pēc tam, kad sarkanās līnijas pārvietotas vai šis gabals nodalīts atsevišķi.

1. piemērs. Dzīvojamā māja, kurā atrodas dzīvoklis, atrodas uz valsts zemes. Dzīvokļa īpašniekam ir jāpiekrīt PA piedāvājumam noslēgt vienošanos par zemes iegūšanu īpašumā, samaksājot tikai proporcionāli piekrītošos izdevumus par zemes iemērīšanu un reģistrāciju zemesgrāmatā.

2. piemērs. Dzīvojamā māja, kurā atrodas dzīvoklis, atrodas uz zemes, kas ir valsts un privātpersonas kopīpašumā. Kamēr valsts zeme nav nodalīta, tā privatizēta netiek. Ir jāgaida, kamēr PA ar kopīpašniekiem un pašvaldību vienosies par zemes vienības sadali.

3. piemērs. Dzīvojamā māja, kurā atrodas dzīvoklis, atrodas uz zemes, kurai noteikti ierobežojumi – sarkanās līnijas, dzelzceļa nodalījuma josla vai brīvostas teritorija. Šī zeme netiek privatizēta, jo to aizliedz likums. Iespējama tikai zemes noma uz 99 gadiem.

Ko cilvēki nesaprot

4. piemērs. Mājai ir piesaistīts zemes gabals, kurš pieder valstij un privātpersonām, vai arī gadījums, kad mājai funkcionāli piesaistīta privātpersonas īpašumā esoša zeme. Neatkarīgi no tā, kurā zemes pusē atrodas dzīvoklis, dzīvokļa īpašniekam jānomā mājai funkcionāli piesaistītās zemes domājamās daļas. Zemes nomas līgums ar valsti paredzēs, ka nomas maksa ir 1,5% gadā, bet ar privātpersonu – līdz 6% gadā no zemes kadastrālās vērtības.

"Šīs situācijas nesaprašana ir tipiskākā iedzīvotāju kļūda," saka I. Kamina. "Šajā gadījuma pastāvēs piespiedu nomas attiecības līdz brīdim, kad valsts pieņems likumu par dalītā īpašuma izbeigšanu. Tad, kad būs attiecīgs normatīvais regulējums, dzīvokļa īpašnieki varēs iegūt īpašumā privāto zemi, kas funkcionāli piesaistīta dzīvojamai mājai."

Jāpiebilst, ka par šo likumprojektu jau vairākus gadus rit karstas diskusijas Saeimā un galīgā risinājuma nav joprojām.

Izdevumi – līdz 20 eiro

I. Kamina skaidro, ka izdevumi, kas jāsedz dzīvokļa īpašniekam par zemes nodošanu īpašumā bez maksas proporcionāli dzīvokļa īpašuma domājamām daļām, ir vienreizēja maksa un svārstās no dažiem eiro līdz 20 eiro. Rīgā, kur pārsvarā valsts zeme ir zem daudzdzīvokļu mājām, izdevumi vienam dzīvokļa īpašniekam parasti nepārsniedz 10 eiro. Lielāki tie būs viendzīvokļa ēkai.

"Nomas maksas lielums var svārstīties robežās no nepilna eiro līdz dažiem eiro ceturksnī."

Valsts īpašumā esoša zemes gabala privatizācijas tiesības PA piedāvā dzīvokļu īpašniekiem izmantot noteiktā termiņā, parasti tie ir no viena līdz trīs mēnešiem. Ja mājā ir vairāk nekā  100  dzīvokļi, tad nosaka trīs mēnešu termiņu.

Noma uz 99 gadiem

Ja vienošanās par zemes iegūšanu īpašumā netiek noslēgta noteiktajā termiņā, dzīvokļa īpašniekam jāmaksā nomas maksa par valsts vai pašvaldības īpašumā esošā privatizējamā zemes gabala domājamām daļām šā likuma 53. panta piektajā daļā noteiktajā kārtībā. Nomas tiesības ir noteiktas uz 99 gadiem. Tās var pārdot, mainīt vai citādi atsavināt, ja tiek pārdots, mainīts vai citādi atsavināts privatizētais dzīvoklis, neapdzīvojamā telpa, mākslinieka darbnīca, viendzīvokļa vai daudzdzīvokļu māja.

Ja dzīvojamā māja tiek nojaukta, zemes gabala nomnieks, kurš ieguvis zemi nomā uz 99 gadiem, saglabā nomas tiesības.

Noma – 1,5% no kadastrālās vērtības

Zemes nomas maksa saskaņā ar regulējumu nevar pārsniegt zemes nodokļa lielumu. "Tas faktiski ir 1,5% no zemes kadastrālās vērtības," atklāj I. Kamina un norāda, ka šāda norma nemotivē dzīvokļu īpašniekus slēgt vienošanos par zemes iegūšanu īpašumā, jo nomas maksas lielums var svārstīties robežās no nepilna eiro līdz dažiem eiro ceturksnī.

Jāpiebilst, ja zeme pieder privātpersonai un puses nespēj vienoties par nomas noteikumiem, tā nosakāma 6 procenti gadā no zemes kadastrālās vērtības. Grozījumi likumā "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" nākamajos trijos gados šo maksimālo nomas maksu pakāpeniski samazina no 5% līdz 3% no zemes kadastrālās vērtības.

"Laika gaitā veidojās situācijas, ka māju dzīvokļi bija privatizēti likumā noteiktajā kārtībā, bet zeme vēl aizvien bija pašvaldības vai valsts īpašumā."

Kāpēc ir tik atšķirīgs zemes nomas regulējums valsts un privātajai zemei? "Tāpēc, ka likuma regulējums noteica: privatizējot dzīvojamās ēkas vai dzīvokļus, kas atrodas uz valsts zemes, objekta cenā tiek ierēķināta maksa par valsts vai pašvaldības zemi, lai gan pastāvēja ierobežojumi to privatizēt. Šāds regulējums pastāvēja tādēļ, ka valstij bija tālredzīga doma: agri vai vēlu ir jānotiek zemes un dzīvokļa (būves) apvienošanās procesam vienā īpašumā. Dzīvokļu privatizētāji jau samaksāja arī par dzīvokļiem piekrītošo valsts zemi, līdz ar to zemes nomas maksa nav tik augsta," uz jautājumu, kāpēc zemi piešķir īpašumā bez maksas, atbild PA pārstāve.

Neslēdz vienošanos

Ir daudzi dzīvokļu īpašnieki, kas neizprot vai ignorē uzaicinājumu vienoties par zemes iegūšanu īpašumā bez atlīdzības, kā arī zemes nomas līgumu: 10–15% dzīvokļu īpašnieku neatsaucas uz aicinājumu noslēgt vienošanos par zemes iegūšanu īpašumā. PA uzsver, ka zemes nomas līguma neparakstīšana neatbrīvo dzīvokļa īpašnieku no pienākuma maksāt nomas maksu un ar to saistītos maksājumus – nekustamā īpašuma nodokli.

Kāpēc privatizēto dzīvokļu īpašnieki neslēdz vienošanos par zemes domājamo daļu iegūšanu īpašumā? "Daudzi nenovērtē, cik būtiski ir zemi iegūt īpašumā un sakārtot īpašuma attiecības. Cilvēki neapzinās, ka tas agri vai vēlu būs jāizdara. Bieži to saprot tad, kad ir vēlme pārdot dzīvokli un pircējs interesējas, kam pieder zeme, vai arī gadījumos, kad jārisina ar mantojumu saistīti jautājumi. Tad rodas motivācija šo situāciju sakārtot, bet tas prasa zināmu laiku," saka I. Kamina.

Labs saturs
4
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU