Denacionalizēto namu īrnieku problēmas un tiesiskais regulējums (I)

Smagais balasts – ilgtermiņa īrnieki

LV portāls jau aizvadītā gada oktobrī rakstā "Atslēgta apkure, aiznaglotas durvis – kur īrniekam meklēt taisnību?"; vēstīja par Saeimas Cilvēktiesību un sabiedrisko lietu komisijas sēdē izskatītajām problēmām saistībā ar denacionalizēto māju īpašnieku patvaļu pret šo namu īrniekiem, kam ir spēkā esoši īres līgumi un kuri apzinīgi cenšas kārtot visus maksājumus. Namsaimnieku metodes kopumā ir vienkāršas: nolūkā "izdzīvot" neizdevīgos īrniekus viņi nenodrošina tiem pamatpakalpojumus (izdoma un variācijas ir bezgalīgas), liedz iekļūt dzīvokļos, neizsniedz rēķinus par pakalpojumiem, cenšoties iedzīvotājus padarīt par parādniekiem, arī priekšzīmīgiem īrniekiem nepagarina īres līgumus, kaut arī esošajā īres līgumā šis nosacījums ir iekļauts, un tiesājas par to bezgalīgi.

Šīs izpausmes var aprakstīt emocionāli un plaši, bet tam nav jēgas: iedzīvotāju sūdzībās minētās adreses laika gaitā atkārtojas, īpašnieku vārdi faktiski nemainās, vien izdarības atbilstoši apstākļiem kļūst izmeklētākas.

Kā zināms, šī problēma nav nekas jauns: tā radās līdz ar namīpašumu denacionalizāciju, bet mūsdienās saasinājusies, kad īrnieku apdzīvotas mājas tiek pārdotas izsolēs vai atsavinātas, un jaunie saimnieki iegūtos namus uzskata par ātras peļņas avotu pretēji likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 8.pantā noteiktajam - ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi.

Te sākas riņķa dancis: spēkā esošajos īres līgumos parasti paredzēti visai pieticīgi īres maksājumi; iemītnieku lielākā daļa gadu gaitā nonākusi pensionāru kategorijā, ir invalīdi vai citādi vārgdieņi, kuri nemaz nejaudā vairāk maksāt. No otras puses, vismaz komisijas mapēs minētās mājas ir gana bēdīgā stāvoklī - ja koplietošanas tualete ir koridorā, bet krāsnis vecas, ar malku kurināmas, cik lielu maksu par īri vispār drīkstētu prasīt? Protams, ja nams atrodas komerciāli izdevīgā vietā, ienesīgāk būtu to nojaukt, pārbūvēt par modernu ēku – ko nu īpašnieks uzskata par saimnieciski izdevīgu. Protams, bez smagā balasta – pārmantotajiem īrniekiem. Diemžēl valsts denacionalizācijas procesā šo balastu ir radījusi, un sekas nav patīkamas ne vienai, ne otrai īres attiecībās iesaistītajai pusei.

Piecām iestādēm vienlaikus adresētā vēstulē kāds Rīgas Avotu ielas 76.nama iemītnieks raksta: "Kur man griezties pēc palīdzības, lai varētu normāli dzīvot? Neesmu tik turīgs, lai varētu atļauties dzīvokli pirkt kredītā vai arī īrēt par milzīgām cenām. Esmu pensionēts invalīds un vēlos savas vecumdienas pavadīt pienācīgos un cilvēka cienīgos apstākļos. Kādās instancēs jāvēršas, lai mājas īpašnieks pildītu savus pienākumus attiecībā pret nama īrniekiem?" Viņš arī ziņo – jaunais īpašnieks it kā ieķīlājis namu bankā par 300 tūkstošiem eiro, dzīves apstākļi ar katru dienu kļūst drausmīgāki – un draud vērsties Eiropas Cilvēktiesību tiesā, lai tā noskaidro, kāpēc Latvijas normatīvie akti ļauj pazemot savus pilsoņus.

Policists kā arbitrs: staigāšana pa naža asmeni

Saeimas Cilvēktiesību un sabiedrisko lietu komisija, Tiesībsarga birojs, Rīgas pilsētas Īres valde, Valsts policija, Ģenerālprokuratūra un citas iestādes pastāvīgi tiek bombardētas ar iesniegumiem no šādu māju īrniekiem. Skaidrs, ka ir kaut kas jādara: nelikumīgi izliktajiem cilvēkiem ļaut nosalt kāpņu telpās vai nomirt bezpajumtnieku patversmēs patiešām nebūtu humāni.

Oktobrī notikušajā Saeimas komisijas sēdē lielākais "uzbrauciens" jeb pretenzijas bija pret Iekšlietu ministriju un Valsts policiju – par to, ka policisti nelabprāt reaģē uz izsaukumiem, saistītiem ar māju īpašnieku (vai to pilnvaroto personu) un no dzīvokļiem patvarīgi izlikto īrnieku konfliktiem, bet, ja arī ierodas, tad kā vienaldzīgi trača vērotāji. Kopš rudens situācija šajā ziņā ir mainījusies.

Arvils Feierābends, Valsts policijas (VP) Galvenās kārtības policijas pārvaldes priekšnieka vietnieks decembrī informēja: "Pēdējais solis, ko VP spēra lietas labā – oktobrī tika izdots iekšējās aprites dokuments - pamatnostādnes, kā policijai rīkoties, lai nodrošinātu īrnieku tiesību aizstāvību.

"Likums ir domāts cilvēkiem, nevis cilvēki – likumam."

Ir vērojama pozitīva virzība, ierosināti kriminālprocesi, bet pastāv viens "bet" - vadlīnijās ir norādīts, ka policijas darbiniekam ir jādara viss iespējamais, lai īrnieka tiesības aizstāvētu, bet jebkurā gadījumā mēs tāpat ejam kā pa naža asmeni: policijas darbinieka lēmumam un rīcībai uz vietas ir jābūt ātrai, bet policija nav tiesīga vērtēt (un tai nav jāvērtē) īres līguma spēkā esamība. Līdz ar to kārtējo reizi šis ir klupšanas akmens."

Jautājums patiešām nav vienkāršs. Rīgas apgabaltiesas tiesnese Sandra Strence pauda praksē balstītu viedokli - tiem īrniekiem ilgdzīvotājiem, kuru problēmas apspriež komisijā, rakstveidā noslēgti īres līgumi bija jau pirms māju denacionalizācijas; tur viss ir skaidrs. Bet ir ļoti daudz īres strīdu, kur šādu līgumu nav, un pretenzijas izvirza arī tās personas, kuras dzīvokļus ieņēmušas patvarīgi vai iepriekš no tiem izliktas par parādiem, kā arī "mistiski" bijušo īrnieku piederīgie, kam pēkšņi uzradušies īres līgumi uz 50, 99 gadiem, un, piemēram, piecistabu dzīvoklim pilsētas centrā šādā īres līgumā īres maksa noteikta 20 eiro mēnesī. Tie ir privāti līgumi, jo likums neprasa notariālu apliecinājumu, nekādu reģistrāciju, un arī šie pretendenti mēdz uzstāt uz tiesībām izmantot dzīvojamo telpu un domstarpībās ar īpašniekiem prasīt aizsardzību.

Iekšlietu ministrijas (IeM) Juridiskā departamenta direktors Mārtiņš Rāzna sacīja - ir bijuši Augstākās tiesas spriedumi, ka īres tiesības iespējams konstatēt ne tikai ar rakstveida līgumu, bet arī faktisku dzīvesvietas attiecību pastāvēšanu – maksājumu veikšanu un konkrēta dzīvokļa izmantošanu; līdz ar to īrnieka tiesības ir aizsargājamas arī tad, ja personai nav rakstveida īres līguma. "Tādēļ Valsts policijai situācijā, kad īrnieks savā mājoklī nevar iekļūt, nākas rast atbildi nevis rakstveida līgumā, bet vērtējot lietas apstākļus un līdzīgi kā tiesnesim, izskatot strīdus, izšķirties, ka persona patiešām ir īrnieks un viņa tiesības ir aizsargājamas."

Likumprojekts īrnieka tiesību pagaidu aizsardzībai

Lūk, šāda lēmuma pieņemšana VP šķiet riskanta un ir A.Feierābenda minētā staigāšana pa naža asmeni. Kā asa konflikta laikā, kas var izvērsties pat kautiņā, operatīvi izvērtēt, kam taisnība – cilvēkam, kas pierāda savas īres tiesības vai namīpašniekam? Kā uzrādīt īres līgumu, ja tas palicis aiz saimnieka pieliktās priekškaramās atslēgas? Avotu ielas 76.nama īrnieku pārstāve stāstīja – mājas iemītnieki tā iebaidīti, ka īres līgumus visur nēsā līdzi, lai pie vajadzības varētu pierādīt savas tiesības iekļūšanai dzīvoklī.

Lai policija varētu efektīvi pildīt savus uzdevumus, ir nepieciešams papildu tiesiskais regulējums, kas policijas darbiniekam kalpotu kā instruments likumīgai rīcībai, komisijas sēdē uzsvēra A.Feierābends. Tādēļ Iekšlietu ministrija izstrādājusi likumprojektu "Grozījumi Civilprocesa likumā", kurā līdzīgi kā pagaidu aizsardzībai pret vardarbību ģimenē iekļauti pasākumi īrnieku tiesību aizsardzībai.

Likumprojektā paredzēts, ka pieteikumu tiesā par dzīvojamās telpas lietošanas tiesību pārkāpumiem un aizsardzību var iesniegt dzīvojamās telpas lietotājs – īrnieks. Tiesa pēc pieprasītāja motivēta pieteikuma var pieņemt lēmumu par pagaidu aizsardzības līdzekļa noteikšanu, ja dzīvojamās telpas lietotāju izliek no dzīvojamās telpas bez tiesas sprieduma vai ļaunprātīgi rada tādus apstākļus, kādos nav iespējams lietot dzīvojamo telpu.

"Kā pamatu pamats īres attiecību uzlabošanai ir nepieciešams jauns materiāli tiesiskais regulējums."

Pagaidu aizsardzības līdzekļi ir dzīvojamās telpas lietošanas tiesību atzīšana un atjaunošana; aizliegums veikt noteiktas darbības, lai nodrošinātu dzīvojamās telpas izmantošanu; pienākums atbildētājam atjaunot pamatpakalpojumu sniegšanu, kuri nesaraujami saistīti ar dzīvojamās telpas izmantošanu.

Pieteikumu par pagaidu aizsardzības līdzekļa noteikšanu tiesa vai tiesnesis izlemj 10 dienu laikā pēc pieteikuma saņemšanas vai lietas ierosināšanas, ja pieteikums iesniegts vienlaikus ar prasības celšanu. Apmierinot pieteikumu par pagaidu aizsardzības līdzekļa noteikšanu pirms prasības celšanas, tiesnesis nosaka prasītājam termiņu prasības pieteikuma iesniegšanai tiesā, ne ilgāku par 30 dienām.

Ja kavēšanās varētu radīt neatgriezenisku kaitējumu nekustamā īpašuma tiesību subjektam (īrniekam), tad pieteikumu par pagaidu aizsardzības līdzekļa noteikšanu tiesa vai tiesnesis izlemj ne vēlāk kā nākamajā dienā pēc pieteikuma saņemšanas, iepriekš nepaziņojot atbildētājam. Ja lēmums par pagaidu aizsardzības līdzekļa noteikšanu pieņemts bez atbildētāja klātbūtnes, atbildētājam un citiem lietas dalībniekiem paziņo par šo lēmumu ne vēlāk kā minētā lēmuma izpildes brīdī.

Tieslietu ministrija: regulējums jau tagad ir pietiekams

Šeit minētas dažas svarīgākās likumprojekta normas. Kā skaidroja M.Rāzna, piedāvātais risinājums, pirmkārt, attiecas uz tiem īrniekiem, "kur iespējams konstatēt, ka viņiem ir īres tiesības, otrkārt, tā ir iespēja civilprocesā īstenot tās tiesības, ko katram īrniekam garantē Civillikums (CL) - ka izīrētājs var izlikt īrnieku tikai ar tiesas spriedumu; īrniekam savukārt CL garantē atņemta valdījuma atjaunošanu, un šis likums arī nosaka, ka atņemtais vai traucētais valdījums tiesai ir jāatjauno nekavējoties. Tās ir tās materiālās normas, kuras var būt izpildāmas ar mūsu piedāvātajiem risinājumiem".

Likumprojekts jau apspriests sanāksmē IeM 2014.gada 28.novembrī līdzīgā sastāvā kā Saeimas komisijā; tur izgaismojās pretēji viedokļi, kas palikuši faktiski nemainīgi.

Pilnīgi noteikti pret likumprojektu ir Tieslietu ministrija (TM). Ministrijas ieskatā, traucēta valdījuma atjaunošanā, tostarp situācijā, kad īrnieks tiek izlikts no dzīvokļa bez tiesas sprieduma un strīds ir mantiska rakstura, tiesā ir iesniedzams pieteikums par prasības nodrošinājumu un CPL noteiktie nodrošinājuma līdzekļi jau patlaban ir pietiekami efektīvi. Likumprojektā ietvertais piedāvājums, kā šo problēmjautājumu varētu risināt, nav nekas jauns, uzskata ministrijas Civiltiesību departamenta direktore Dagnija Palčevska. "Situācijas ir ļoti dažādas. Iespējams, ka vardarbības pazīmes var būt īpašnieka attieksmē pret īrniekiem (viena galējība), un otra galējība ir tā, ka īrnieki nav pietiekami godprātīgi attiecībā pret savu namīpašnieku. Attiecību amplitūda ir ārkārtīgi plaša, un pateikt, ka pie jebkura pārkāpuma mēs uzliekam aizliegumu īpašniekam veikt noteiktas darbības, var ļoti būtiski aprobežot arī šā namīpašnieka tiesības uz īpašumu. Tādēļ regulējums nevar būt tikai vienpusēji adresēts uz īrnieka tiesību aizsardzību."

Arī viņa vērš uzmanību, ka īres tiesiskās attiecības var tikt nodibinātas uz dažādiem pamatiem, turklāt nodibināt īres faktiskās attiecības, kuras tālāk jau iegūst tiesisku aizsardzību, ir samērā viegli; šis lauks, kur īres tiesības sākas un beidzas, reizēm ir tik plašs un nepārredzams, ka tur arī rodas problēmas.

"Gadiem izskanējis - kā pamatu pamats īres attiecību uzlabošanai ir nepieciešams jauns materiāli tiesiskais regulējums. Civilprocesam vajadzētu būt nevis sākotnējam mēģinājumam sakārtot attiecības, bet gan kalpot kā efektīvam instrumentam, kas nostiprina jau esošas un atzītas attiecības," tā D.Palčevska.

Turpmāk vēl.