Publicēts pirms 11 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
LV portāla infografika
Mājokļu īres jautājumus reglamentē likums „Par dzīvojamo telpu īri”, un tas paredz īres līgumu slēgšanu rakstveidā. Taču šādi vienošanos noformē tikai puse, turklāt lielākoties līgumus patur savai zināšanai. Ja starp īrnieku un izīrētāju rodas domstarpības, tiesiski risināt tās ir apgrūtinoši arī tāpēc, ka maksājumiem bieži nav dokumentāra apliecinājuma. Īres tirgus lielā mērā ir tautsaimniecības ēnu zonā, kur atrasties materiāli izdevīgi ir abām pusēm, nenovērtējot riskus, kas domstarpību gadījumā var izrādīties daudz dārgāk nekā attiecības legalizēt, maksājot nodokļus. Tā vērtēja speciālisti tradicionālajās Notāru dienās, kurās šogad izraudzītā tēma bija īres un nomas tiesisko attiecību jautājumi.
Katrs ceturtais īrnieks Latvijā dibinājis attiecības ar izīrētāju vien uz mutiskas vienošanās pamata, katram otrajam īrniekam nācies saskarties ar problēmām. Vēl biežāk uz sarežģījumiem norāda izīrētāji - tie ir daži no pētījuma centra SKDS aptaujas datiem. Līdzīgi vērojumi ir arī notāriem, kuru palīdzību konsultācijās nereti meklē gan viena, gan otra puse, un Rīgas pilsētas Īres valdei, kas 2012.gadā ir saņēmusi gandrīz 1000 rakstveida iesniegumu ar sūdzībām par problēmām īres attiecībās.
Īres attiecības regulē likums "Par dzīvojamo telpu īri". Tas paredz pašvaldībām iespēju veidot specializētu institūciju – īres valdi, kas nodarbotos arī ar jautājumiem un strīdiem starp īrniekiem un izīrētājiem. Valstī tāda ir tikai viena - Rīgā.
Rīgas pilsētas Īres valdes priekšsēdētāja Narine Abagjana uzsver: galvenais problēmu cēlonis ir tas, ka līgumi netiek slēgti rakstveidā, neskatoties uz to, ka likums tieši rakstveida līgumu paredz kā vienīgo tiesisko pamatu īrniekam aizņemt konkrētās telpas. Tas noteikts likuma 2.pantā.
Prakse liecina, ka lielākā daļa šādu darījumu rakstveidā nav apliecināti. Tātad tas nozīmē, ka mūsu valstī brīvā tirgus apstākļos šī ir ļoti vāji valsts kontrolēta tautsaimniecības nozare. Tajā ir samilzuši jautājumi, kuru risināšanu apgrūtina arī tas, ka valstī nav precīzi zināmi šī tirgus apmēri. Tas, pēc N.Abagjanas domām, savukārt liecina, ka šī tautsaimniecības nozare ir ēnu ekonomikas zonā. Viņa sliecas domāt, ka līdz pat 90 procentiem.
Turklāt arī rakstveidā noslēgtos īres līgumus cilvēki bieži vien patur pie sevis, maksājumus veic skaidrā naudā, nemaksājot nodokļus. Ja rodas problēmas, iedzīvotāji nāk uz Īres valdi, taču šādos gadījumos palīdzēt ir diezgan grūti.
Kā piemēru N.Abagjana stāsta par situāciju ar īrnieci māmiņu, kura ar bērnu pēc skolas pārnākusi mājās, vairs netiek īrētajā dzīvoklī, jo priekšā jaunas dzelzs durvis. Cilvēkam nav līguma, nav pierādījumu, ka ir maksāts par īri, viņš nāk pēc palīdzības situācijā, kurā nonācis arī pats savas vainas dēļ. Jo ir bijis izdevīgi maksāt, piemēram, 50 latus neoficiāli un skaidrā naudā, nevis maksāt vairāk - oficiāli ar bankas pārskaitījumu.
"Rakstveidā noslēgtos īres līgumus bieži vien patur pie sevis, maksājumus veic skaidrā naudā, nemaksājot nodokļus."
Šādas problēmas izcelsmē iesaistītas ir abas puses. Gan izīrētājs, kurš negrib deklarēt savus ienākumus, gan īrnieks, kurš piekritis piedāvājumam maksāt mazāk un neoficiāli.
N.Abagjana uzskata: problēmas rodas arī nezināšanas dēļ, jo cilvēki nav informēti, ar ko viņiem jārēķinās, īrējot mājokli, kādas būs izmaksas. Viņi pieņem, ka sakārtotas attiecības maksā daudz dārgāk, taču nerēķina, ka nesakārtotas attiecības pastāvošie riski ir dārgāki nekā legāls oficiāls maksājums par īrēto mājokli.
Daudzus strīdus starp īrniekiem un izīrētājiem izdodas atrisināt konsultāciju un mediācijas gaitā. Īres valdē cilvēkiem izklāsta, kā jāslēdz līgums, ka tas ir obligāts un jāslēdz rakstveidā, ka jāmēģina visus maksājums veikt bezskaidrā naudā ar bankas pārskaitījumiem, lai īrniekam paliktu pierādījumi par tiesiskajām attiecībām ar otru pusi.
Taču Īres valde nevar sagatavot īrniekam juridisko dokumentu, kas atspoguļotu abu pušu vienošanos, jo katra situācija ir individuāla. Tāpēc N.Abagjana aicina izmantot juristu, tostarp notāru pakalpojumus. Īres valdē neesot bijis gadījumu, ka ar problēmām ierastos cilvēki, kas slēguši īres līgumu pie notāra.
Līgums pie notāra – izdevīgi abām pusēm
Latvijas Zvērinātu notāru padomes priekšsēdētāja Sandra Jakušenoka uzsver: rakstisks īres līgums ir noteikti nepieciešams, jo tas aizsargā abas puses – gan īrnieku, gan izīrētāju.
Ja līgums tiek slēgts pie notāra notariāla akta formā, tam ir vairākas priekšrocības:
S.Jakušenoka informē, ka patlaban izstrādes stadijā ir grozījumi Notariāta likumā, kas paredzēs līgumu ar izpildes dokumenta spēku. Tātad īres maksas piedziņas iespēja būs atvieglota – saskaņā ar notariāli sagatavotu līgumu –, un saistību izpilde notiks ārpus tiesas.
Lai noslēgtu pie notāra īres līgumu, pusēm ir jāapzinās un jāzina savas vēlmes.
Notārs tās saliek kopā un izveido juridiski pareizu līgumu. Tad notiek līguma apspriešana pie notāra un tā apliecināšana. Ja abas puses noteikumiem piekrīt, līgums tiek reģistrēts arī zemesgrāmatā.
Saskaņā ar SKDS aptaujā secināto un Zvērinātu notāru padomes vērtējumu īres līguma būtiskākie punkti, iedzīvotāja skatījumā, ir:
Zvērinātu notāru padomes priekšsēdētāja vērš uzmanību uz to, ka svarīgas ir arī nianses, jo katrs gadījums ir individuāls. Ar katru klientu notārs strādā atsevišķi.
Mazāk aizsargāts – īrnieks
Latvijas parādniecības sērga - nenorēķināšanās par komunālajiem pakalpojumiem – daļēji parādās arī SKDS pētījumā: parādā izīrētājiem mēdz palikt arī īrnieki. Kurš šajās nesakārtotajās attiecībās ir apdraudētāks – vai īrnieks, kurš "aizmirst" samaksāt, nevēlas to darīt, vai tomēr izīrētājs, kurš nenodrošina solīto komfortu, pakalpojumus, patvaļīgi pārtrauc īrēšanas norunu?
Atbildot uz šo LV portāla jautājumu, N.Abagjana norāda: apdraudētāki ir īrnieki. Arī Rīgas bēdīgā pieredze liecina: īrnieks, kurš pilnībā par visu samaksā, galarezultātā kļūst par ķīlnieku, ja namīpašnieks nenorēķinās ar "Rīgas siltumu", "Rīgas ūdeni" un pakalpojumu sniedzējs atslēdz pakalpojumu. Namīpašniekam ir lielākas tiesības, jo īpašnieks risina jautājumus ar pakalpojumu sniedzēju. Bet īrnieks ir galapatērētājs, kas pakalpojumus saņem, taču viņam nav nekāda ietekmes mehānisma, vērtē Īres valdes vadītāja.
Savukārt, ja attiecības norit stingri saskaņā ar likumā noteikto, ir rakstveidā noslēgts līgums un tajā iekļauts likumā paredzētais (tostarp - kādos termiņos īrnieks norēķinās par īri, par pakalpojumu saņemšanu), tad izīrētājs problēmu gadījumā var izmantot savas tiesības, sniegt prasību tiesā un atgūt parādus.
"Līgums pie notāra, juridiski pareizs, izskaidrots abām pusēm, nodrošina tiesisko garantiju līguma slēdzējiem."
Taču, ja izīrētājs šīs attiecības oficiāli nav noformējis un valsts par tām nezina, tad viņam ir grūti pierādīt, ka tāds īrnieks viņa dzīvoklī dzīvojis, tērējis pakalpojumus un nemaksājis.
"Kā jūs pierādīsiet, ka pie jums dzīvoja Jānis vai Pēteris, ja nesaņēmāt nevienu oficiālu maksājumu? Kā jūs tiesā pierādīsiet, ka tieši tas cilvēks jums ir parādā tieši tādu summu, ko jūs vēlaties dabūt atpakaļ?" retoriski vaicā N.Abagjana. Viņa uzsver: tā ir problēma, ka attiecības nav sakārtotas tiesiski. Ja nav līguma, rēķina, neviena taustāma pierādījuma, grūti griezties tiesā. Jo zaudējumu atgūšanā galvenais ir pierādījumi – par to, ka īrnieks jums ir parādā vispār un tieši tādu summu, kādu prasāt.
Notāres S.Jakušenokas padoms - cilvēkiem jākļūst atbildīgākiem. Jo nevar paļauties tikai uz to, ka ir noslēgts īres līgums. Līguma saistības ir jāpilda un pašiem arī jāseko līdzi saistību izpildei. Jāpadomā vienmēr uz priekšu, arī kā novērst parādu veidošanos un lielas problēmas. Tāpēc jebkuram līgumslēdzējam regulāri jāseko līdzi paredzēto saistību izpildei.
Izīrētājs pārbauda, vai maksājumi tiek veikti, neļaujot parādam augt. Un arī īrnieks, kurš maksā izīrētājam komunālos maksājumus, var lūgt, lai izīrētājs uzrāda kvītis par maksājumiem. Līgums ir labprātīgas attiecības, tas netiek slēgts spaidu kārtā. Līgumā var iekļaut arī vienošanos, piemēram, par maksājuma kvīšu uzrādīšanu, iesaka notāre.
Starp citu, kopš namīpašumu denacionalizācijas gadiem sūdzību raksturs Rīgas pilsētas Īres valdē nav mainījies. Tagad gan ar tām saskaras jau citos īpašumos, piemēram, slēdzot līgumus par dzīvojamām telpām jaunajos projektos.
N.Abagjana piebilst, ka būtu jāpārskata šo sektoru reglamentējošā normatīvo aktu bāze. Likums "Par dzīvojamo telpu īri" rakstīts pirms 20 gadiem. Likuma normas būtu jāpielāgo šodienas realitātei un aktuālajām situācijām.
Notāri, analizējot situāciju īres attiecībās, secinājuši, ka tieši šajā sektorā netiek slēgti rakstveida līgumi atšķirībā no citām attiecībām, kuras cilvēki dibina. Vija Piziča, Notāru padomes rīkotājdirektore, uzskata, ka tas varētu būt saistīts gan ar informācijas trūkumu, gan ar cilvēku priekšstatu, ka nodokļi, kas būtu jāmaksā, reģistrējoties par saimnieciskās darbības veicēju, būs nesamērīgi augsti, tātad – liels apgrūtinājums.
Ar Valsts ieņēmumu dienesta skaidroto par to, kādas ir nodokļu maksāšanas prasības un izvēles iespējas izīrētājam, iepazīstināsim citā LV portāla publikācijā.
