Atbilde sagatavota sadarbībā ar Latvijas Dzīvokļu īpašnieku biedrību asociāciju “Mājoklis”.   

Skaidro asociācijas valdes priekšsēdētāja Dace Vārna: 

“Pienākums piedalīties kopības saistības segšanā var pastāvēt arī tad, ja darbi veikti pirms jūsu dzīvokļa iegādes. Tomēr pārvaldnieka norāde uz “kopības negatīvo atlikumu” vēl nepierāda, ka rēķins jums ir izrakstīts pamatoti. Ir jānoskaidro, kāda saistība ir radusies un uz kāda pamata tās segšanai jums ir aprēķināts maksājums.

Ja iepriekšējai īpašniecei bija pienākums samaksāt noteiktu summu, kuru viņa nesamaksāja, tas ir viņas individuālais parāds. Tā automātiska pāreja uz jums nav pamatojama ar jauno regulējumu par principu “parāds seko dzīvoklim”: Dzīvokļa īpašuma likuma 13.¹ panta noteikumi par ieguvēja atbildību piemērojami brīvprātīgai atsavināšanai pēc 2025. gada 31. decembra. Jūs dzīvokli iegādājāties 2025. gada oktobrī. Atsevišķi būtu jāvērtē, vai pirkuma darījumā esat uzņēmusies kādas saistības.

Savukārt, ja pārvaldnieks kopības uzdevumā ir tiesiski veicis mājai nepieciešamus darbus un to izmaksas nav nosegtas, var pastāvēt pašas kopības saistība. Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta pirmās daļas 12. punkts paredz īpašnieka pienākumu atbilstoši kopīpašuma domājamās daļas apmēram nodrošināt finansējumu kopības saistību izpildei. Kopība turpina pastāvēt arī pēc atsevišķu dzīvokļu īpašnieku maiņas. No šī regulējuma izriet, ka iegādes datums vien nav pietiekams pamats atteikties no līdzdalības pamatotas kopības saistības segšanā.

Arī Senāta sprieduma lietā SKC-109/2019 atziņas paredz: par kopības saistībām parasti atbild kopība ar savu mantu, bet tās nepietiekamības gadījumā īpašniekiem jālīdzdarbojas lēmumu pieņemšanā un jānodrošina nepieciešamais finansējums. Vienlaikus šīs atziņas nedod pārvaldniekam neierobežotas tiesības jebkuru iztrūkumu vienpusēji sadalīt īpašniekiem. Jānošķir kopības saistība pret kreditoru no konkrētā īpašnieka individuālā maksājuma pienākuma.

Pārvaldnieka minētais 15.² pants, tostarp par uzkrājumu un prasījuma tiesībām, pats par sevi nenosaka, ka jebkurš negatīvs atlikums kļūst par jaunā īpašnieka personisko parādu. Savukārt Civillikuma 994. pants nosaka īpašnieka statusu atbilstoši ierakstam zemesgrāmatā; tas nav patstāvīgs pamats agrākās īpašnieces parādu pārejai uz jums.

Pārvaldīšanas attiecību izbeigšanās var būt pamats galīgajam norēķinam. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 12. panta piektā daļa paredz pienākumu atlīdzināt mājas uzturēšanai nepieciešamos izdevumus un izdevumus, kas veikti saskaņā ar tiesiski pieņemtu īpašnieku lēmumu. Tomēr pārvaldnieka maiņa nepadara jebkuru uzskaitē norādīto iztrūkumu par pamatotu prasījumu.

Tātad rēķinu izrakstīšana tikai 2026. gadā nemaina to, kam saistība jāpilda. Jāvērtē saistības rašanās pamats, maksāšanas kārtība un termiņš. Vēlāks rēķins nepārvērš agrākās īpašnieces personisko parādu par jūsu parādu, taču arī neizslēdz pamatotu kopības izdevumu galīgo norēķinu.

Ieteiktu pārvaldniekam rakstveidā prasīt:

• konkrēto darbu sarakstu, izpildes datumus, rēķinus un darbu pieņemšanas aktus;
• kopības lēmumus, pārvaldīšanas līguma noteikumus vai citu tiesisko pamatu darbu veikšanai un papildu maksājumu aprēķinam;
• uzkrājumu fonda ieņēmumu un izdevumu pārskatu un negatīvā atlikuma aprēķinu;
• skaidrojumu, vai iztrūkumu veido darbu izmaksu pārsniegums vai atsevišķu īpašnieku nesamaksātie maksājumi;
• jūsu maksājamās daļas aprēķinu un apliecinājumu, ka attiecīgās izmaksas nav jau apmaksātas;
• pārvaldīšanas nodošanas–pieņemšanas aktu un informāciju par tajā norādītajām saistībām.

Kamēr šie dokumenti nav izvērtēti, nav pietiekama pamata atzīt rēķinu par tiesisku vai prettiesisku. Ja prasījuma pamatojums nav saprotams, iesniedziet rakstveida iebildumus un turpiniet savlaicīgi maksāt neapstrīdētos kārtējos maksājumus.”