Labdien! Nav pilnībā skaidrs kapitāla pieauguma nodoklis mūsu situācijā. Esam ģimene un dažādu apstākļu dēļ esam uzbūvējuši nelielu māju uz sev piederošā zemesgabala, būvniecības izmaksas ir aptuveni 50 000 eiro. Māja tika ierakstīta zemesgrāmatā 19.08.2022. Jau mājas būvniecības laikā zinājām, ka to izmantojam kā pagaidu dzīvesvietu un nākotnē plānojam iegādāties zemi, uz kuras būvēt pastāvīgo ģimenes māju. 13.09.2024. mēs iegādājāmies zemesgabalu, uz kura būvēt nākamo māju. Iegādes cena bija 105 000 eiro. Lai uzbūvētu pastāvīgo māju, plānojam pārdot esošo māju ar zemi par 180 000 eiro. Esošo māju pārdosim 25.09.2025. par 180 000 eiro, kas ir vairāk nekā gadu pēc zemesgabala iegādes, bet mazāk nekā piecus gadus, kopš māja tika uzbūvēta un mēs dzīvojam tajā. Šajā brīdī mums būs divi īpašumi – māja, kurā dzīvojam, un zemesgabals, ko iegādājāmies 13.09.2024. un uz kura plānojam celt pastāvīgo māju. Teorētiski mēs esam ieguvuši māju par 50 000 eiro un pārdevuši par 180 000 eiro, veidojot 130 000 eiro starpību. Nākamās mājas būvniecībā tuvākā gada laikā pēc pagaidu mājas pārdošanas plānojam ieguldīt 100 000 eiro, savukārt zemi iegādājāmies vairāk nekā pirms gada par 105 000 eiro. Kā tādā gadījumā pareizi aprēķināt kapitāla pieauguma nodokli? Skatos uz konkrēto punktu, bet nav skaidrs, vai tas attiecas uz mums: “Ir vienīgais zemesgrāmatā reģistrētais nekustamais īpašums, no kura gūtais ienākums tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā 12 mēnešu laikā pirms vai pēc nekustamā īpašuma atsavināšanas.” Pirmkārt, nesaprotu, kā var ieguldīt funkcionāli līdzīgā īpašumā pirms vienīgā īpašuma atsavināšanas, jo, ieguldot citā īpašumā, jau ir divi īpašumi un vairs nevar atsavināt vienīgo. Otrkārt, ir norādīts termiņš, ka ieguldījumi jāveic 12 mēnešu laikā pēc atsavināšanas, bet nav minēts, cik mēnešu pirms atsavināšanas var ieguldīt. Nav arī skaidrs, ja es māju pārdodu vairāk nekā gadu pēc zemesgabala iegādes, pieņemot, ka ieguldīt var 12 mēnešus pirms atsavināšanas, zemes iegādes izdevumus (105 000 eiro) varu attiecināt uz ieguldījumu līdzīgā vienīgajā īpašumā. Ja zemi būšu iegādājies vairāk nekā 12 mēnešus pirms esošās mājas pārdošanas un pārdošanas brīdī būs divi īpašumi, tas neļauj arī 100 000 eiro, kas ir mājas būvniecības izmaksas, iekļaut ieguldījumos līdzīgā īpašumā.
Saskaņā ar Civillikuma 994. pantu par nekustamā īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatās.
Likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” ir noteikta vispārējā kārtība un minēti kritēriji, saskaņā ar kuriem ienākumu no nekustamā īpašuma pārdošanas neapliek ar nodokli (pašreiz – 20%). Apliekamais ienākums ir starpība starp īpašuma pārdošanas cenu un iegādes vērtību. Atsavinot vienīgo īpašumu, nodokļa atbrīvojums ir divos gadījumos:
Ja funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā ieguldīta tikai daļa no saņemtā ienākuma, tad nodoklis tiek samazināts proporcionāli par ienākuma daļu, kura ieguldīta jaunajā – funkcionāli līdzīgajā – nekustamajā īpašumā.
Likumā no 2014. gada 1. janvāra ar grozījumiem tika ieviesta iedzīvotājiem labvēlīga norma, nosakot nodokļa atbrīvojumu ienākumam no kapitāla pieauguma, ja pārdod vienīgo īpašumu un to iegulda funkcionāli līdzīgā īpašumā gadu pēc vai gadu pirms vienīgā īpašuma pārdošanas.
Grozījumu anotācijā tika paskaidrots: “No nodokļa tiek atbrīvots ienākums no nekustamā īpašuma atsavināšanas (attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā kā maksātāja vienīgais nekustamais īpašums), ja šis ienākums no jauna tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā 12 mēnešu laikā pēc nekustamā īpašuma atsavināšanas vai 12 mēnešu laikā līdz nekustamā īpašuma atsavināšanai (iespējama arī situācija, kad, piemēram, vispirms tiek nopirkts jauns dzīvoklis un tad pārdots esošais, jo ģimenei citas dzīvesvietas nav). Ja nekustamo īpašumu aizvietos ar citu nekustamo īpašumu, atsavinot nekustamo īpašumu, par tā iegādes dienu uzskatīs dienu, kad zemesgrāmatā tika reģistrēts atsavinātais (aizvietojamais) nekustamais īpašums.
Par funkcionāli līdzīgu nekustamo īpašumu likuma izpratnē uzskata īpašumu, kuru izmanto līdzīgiem mērķiem kā iepriekšējo. Piemēram, var aizvietot viena dzīvokļa māju ar dzīvokli daudzdzīvokļu mājā un otrādi, atsavināt apbūves zemi, vietā iegādājoties dzīvokli daudzdzīvokļu mājā un otrādi. Par nekustamā īpašuma aizstāšanu ar funkcionāli līdzīgu nekustamo īpašumu VID iespējams pārliecināties pēc zemesgrāmatas datiem. Savukārt nekustamā īpašuma atsavināšanas ienākuma ieguldīšanu funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā apliecina iegādātā nekustamā īpašuma iegādes dokumentos norādītā vērtība.”
Likumdevējs minēto normu iekļāva likumā kā labvēlīgu iedzīvotājiem, kuriem ir viens īpašums. Nodokļa atbrīvojums paredzēts situācijām, kādas var rasties, pārdodot vienīgo īpašumu un iegādājoties tā vietā citu līdzīgu īpašumu.
Izdevumus, kas saistīti ar funkcionāli līdzīgā nekustamā īpašuma iegādi un ieguldījumiem tajā, fiziskā persona apliecina ar samaksu apliecinošiem dokumentiem, piemēram, kvītīm, čekiem, maksājuma uzdevumiem, konta izrakstu, interneta bankas maksājuma uzdevumu.
Tiesības uz nodokļa atbrīvojumu, piemērojot attiecīgo likuma normu, veiktā darījuma faktiskos apstākļus un tā ekonomisko būtību vērtē Valsts ieņēmumu dienests. Tāpēc par kapitāla pieauguma nodokļa piemērošanu individuālā situācijā jau pirms darījuma jāuzzina Valsts ieņēmumu dienestā.
Viena kalendāra mēneša ietvaros sniedzam 300 e-konsultācijas.
Tā kā limits ir sasniegts, jautājumu varēsi iesniegt, sākot no nākamā mēneša 1.dienas.
Iespējams, ka atbilde uz līdzīgu jautājumu jau ir sniegta, tāpēc izmanto e-konsultāciju meklētāju!
