Publicēts pirms 7 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Ja vienošanās par īres maksu nav iespējama, līgumā paredzēts pieaicināt sertificētu vērtētāju, kurš nosaka attiecīgajā rajonā esošai vidējai īres maksai līdzvērtīgu maksu.
FOTO: Freeimages
Īrnieka un izīrētāja attiecības, kā liecina prakse, nav vienkāršas. Taču tad, ja īres līgumā iespējami sīki un atbilstoši saistošajos likumos ietvertajam regulējumam ir formulēti nosacījumi gan par īpašnieka, gan īrnieka pienākumiem un tiesībām, gan īres līguma termiņu un īres maksu, kā arī citiem faktoriem, tad pārpratumi un domstarpības var izpalikt.
Īres maksas paaugstināšana īrniekam, protams, ir sāpīgs jautājums, it īpaši tiem, kuri uz beztermiņa īres līguma pamata dzīvo denacionalizētās mājās. Tieši no šo māju īrniekiem tiesās visbiežāk ir ierosināti procesi par nepamatotu īres maksas paaugstināšanu.
Par īres maksas paaugstināšanu
Zvērināts advokāts Jānis Lapsa1 skaidro: "Īpašniekiem ir tiesības pacelt īres maksu. Tas ir noteikts likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 13. pantā: izīrētājam par īres maksas celšanu ir jābrīdina sešus mēnešus iepriekš un brīdinājumā norādāms īres maksas paaugstināšanas iemesls un finansiālais pamatojums."
Tādēļ no īpašnieka viedokļa izdevīgākie un vienkāršākie ir īstermiņa īres līgumi uz gadu vai diviem. (No īrnieka viedokļa, protams, labāk un drošāk būtu garantētas īres attiecības uz pieciem vai desmit gadiem.)
"Uz gadu vai diviem noslēgtā līgumā nav nepieciešami nosacījumi par iespējamu īres maksas paaugstināšanu, bet, ja tas ir uz pieciem vai pat 10 gadiem, tas būtu jādara, lai telpas īres līgumā ir paredzēta iespēja līguma darbības laikā paaugstināt dzīvojamās telpas īres maksu," skaidro J. Lapsa. "Līgumā ir jābūt iekļautam algoritmam, kā mainīsies īres maksa. Tas var būt dažāds. Viens izīrētājs, piemēram, īres maksas izmaiņas var pamatot ar inflācijas koeficientu, cits var paredzēt tiesības īres maksu paaugstināt no pieciem līdz 10 procentiem gadā. Par to ir jāvienojas, slēdzot līgumu.
"Īres maksas paaugstināšana īrniekam, protams, ir sāpīgs jautājums."
Ja līgumā šīs izmaiņas ir paredzētas, abas puses to parakstījušas, tad nekāda papildu saskaņošana un vienošanās vairs nav vajadzīga. Esmu redzējis īres līgumu uz 10 gadiem, kurā, piemēram, 2016. un 2017. gadā īres maksa noteikta trīs eiro par kvadrātmetru, bet turpmāk reizi gadā paredzēta iespēja pārskatīt īres maksu, pusēm par to vienojoties. Ja vienošanās nav iespējama, līgumā paredzēts pieaicināt sertificētu vērtētāju, kurš nosaka attiecīgajā rajonā esošai vidējai īres maksai līdzvērtīgu maksu.
Ne vienmēr izīrētājs izmantos šīs līgumā iekļautās tiesības, jo viņam ir arī jāsaglabā konkurētspēja un augstas cenas dēļ tas nevēlēsies zaudēt labus īrniekus. Taču šāds nosacījums vismaz dod iespēju īres maksu nepieciešamības gadījumā paaugstināt bez sarežģījumiem. Citādi ir vajadzīga vienošanās; ja to nevar panākt, tad domstarpības risina tiesas ceļā. Jāpatur prātā, ka līgumā neko nedos vispārīga norma, ka īres maksu var paaugstināt.
Cik lielai ir jābūt izīrētāja peļņai?
J. Lapsam par mēģinājumiem noteikt izīrētāja peļņas griestus ir savs viedoklis: "Ekonomikā peļņa parasti nav ierobežota. Ilgstoši esam vadījušies no nepareiza pieņēmuma, ka īres maksu veido konkrēti mājas apsaimniekošanas izdevumi un kāda noteikta peļņas daļa, par kuru neviens nezina pateikt – cik lielai tai ir jābūt. Taču tirgus cenu nosaka pieprasījums un piedāvājums. Likumā "Par dzīvojamo telpu īri" pašlaik ir noteikts, ka īres maksu veido apsaimniekošanas izdevumi plus peļņa, kā arī obligātais papildu maksājums vai nu kā nekustamā īpašuma nodokļa, vai zemes nomas maksājums. Tiesās ir problēmas: viņi rēķina, cik lieli ir apsaimniekošanas izdevumi, cik – peļņa, prasa pierādījumus. Ja prasība par īres maksas nesamērīgumu šķiet nepamatota, to noraida."
Jaunajā likumā jēdziena "peļņa" nebūs
Tā ir problemātika, ko bieži vien nesaprotam: par jebkuru lietu cilvēkiem ir jāmaksā tik, cik tā maksā, norāda advokāts. "Pagājušā gadsimta deviņdesmito gadu sākumā, kad notika denacionalizācija un pieņēma likumu "Par dzīvojamo telpu īri", tiesiskais regulējums bija izstrādāts tā, lai aizsargātu šo namu īrniekus. Taču tas velkas pietiekami ilgu laiku, vairāk nekā 20 gadu. Tagad dzīvojam kapitālismā un ir jāmaksā normāla īres maksa.
Ekonomikas ministrijas izveidotā darba grupa pašlaik izstrādā jaunu īres likumu, un jaunajā likumprojektā tāds jēdziens kā "peļņa" īsti nav paredzēts, tās vietā noteicošais kritērijs ir tirgus cena.
Jaunais likums tiek izstrādāts ar domu, ka tas varētu stāties spēkā 2018. gada janvārī. Tātad līdz jaunajam gadam, bet varbūt pat rudenī, likumprojektu vajadzētu iesniegt apspriešanā Ministru kabinetā Valsts sekretāru sanāksmē. Katrā ziņā jaunajā likumā jau būs ieviesti šie principi, ka īrniekiem ir jāmaksā tirgus cena."
Tātad visiem īrniekiem ir jāgatavojas, ka būs jāmaksā reālā tirgus cena?
"Tas zināms jau no 1993. gada. Bija septiņus gadus ilgs pārejas periods, bet tas ievilcies 23 gadu garumā. Protams, īres maksas galīgā brīvlaišana nenotiks vienā rāvienā, likumā noteikti būs pārejas noteikumi, bet kaut kā ir jātiek līdz normālam īres tirgum.
Ja cilvēks dzīvo labiekārtotā četristabu dzīvoklī denacionalizētā mājā pilsētas centrā un maksā vienu eiro par kvadrātmetru, ir skaidrs, ka par šādu īres maksu namu nevar uzturēt un arī īpašnieks nevar neko nopelnīt. Normāla tirgus cena ir ne mazāk par četriem eiro, tātad par 100 kvadrātmetru platību – 400 eiro. Ja cilvēks nevar samaksāt šādu summu – kas viņam ir jādara? Jāpārceļas uz tādu dzīvokli, kas ir lētāks. Ir cilvēki, kas brauc ar poršu, bet ir tādi, kas brauc ar folksvāgenu vai vecu opeli. Neviens par to nesatraucas, jo katrs braucamo iegādājas atbilstoši savai rocībai.
Cita situācija ir tad, ja cilvēks kaut kādu iemeslu dēļ ir maznodrošināts, bet tad viņš var saņemt dzīvokļa pabalstu no pašvaldības sociālā dienesta. Uz ielas nonāk cilvēki, kuri neko nezina, nekur neiet un nevēršas pēc sociālās palīdzības. Protams, daudz kas atkarīgs arī no tā, kā šādas izmaiņas tiks izskaidrotas publiski, cilvēki ir tam jāsagatavo, lai nav tā, kā Rīgā bija ar nekustamā īpašuma nodokli, kad par lielajām izmaksām no jaunā gada daudzi tika informēti vien decembra pēdējās dienās…"
Īpašums nav tikai tiesības, bet arī pienākums
Dzirdēts bezgala daudz bēdu stāstu: īres līgums ir, bet par uzticamu šķitušais īrnieks nemaksā ne īres maksu, ne par komunālajiem pakalpojumiem, un parāds arvien krājas.
"Ja īrnieks nemaksā, ir jāsniedz prasība tiesā par īres līguma izbeigšanu, izlikšanu un parādu piedziņu," uzskata J. Lapsa. "Nebūs īsti vietā aizbildinājums, ka īrniekus kādā apdzīvotā vietā faktiski nav iespējams atrast un jāņem tādi, kādi ir. Ja īrnieki rada tikai zaudējumus, tad īpašumu jāmēģina pārdot vai jāuztur pašam īpašniekam. Taču žēlošanās par uzkrātiem parādiem, manuprāt, ir paša izīrētāja nolaidība. Kā var gadiem neinteresēties, kas notiek ar tavu īpašumu?
Šobrīd Latvijā saziņas sistēmas ir tā attīstītas, ka jebkurš īpašnieks (ja viņš ir gados vecs un neprot tās izmantot, tad tas jādara bērniem vai mazbērniem!) var operatīvi iegūt visu informāciju par īrnieka veiktajiem komunālajiem maksājumiem. Piemēram, "Rīgas namu pārvaldniekā" (tāpat arī citu lielāku apsaimniekošanas uzņēmumu mājaslapās) īpašniekam ir pieejas kods, viņš ik mēnesi var ieiet sistēmā un apskatīties, vai rēķini ir nomaksāti. Tāpat arī var uzzināt, vai ir samaksāts par gāzi un elektrību. Ja apsaimniekotājs ir mazāks un ja nav šādas informācijas sistēmas, ja māju apsaimnieko, piemēram, dzīvokļu īpašnieku biedrība, tad var personiski kontaktēties pa tālruni ar pārvaldnieku vai mājas vecāko. Bet tas noteikti ir jādara. Ja dzīvoklī sešus gadus mitinās cits cilvēks, tad vismaz reizi gadā tomēr ir jāpalūkojas, kā tiek nomaksāti rēķini, kādā kārtībā ir izīrētās telpas."
Īrnieku lieki traucēt nedrīkst
Īrnieka privātā dzīve ir jāsaudzē. Kā rīkot izīrēto telpu apskates vizītes, lai viņu netraucētu?
"Tas nav vienkāršs jautājums. Ja dzīvoklis ir izīrēts, tad īrnieku traucēt patiešām nedrīkst. To var darīt, iepriekš sazinoties un saskaņojot apmeklējuma laiku. Ir situācijas, kad kaut kas ir jāapseko – piemēram, beidzas termiņš ūdensskaitītājam. Smalka nianse: pat ja atslēga saimniekam ir, viņam tomēr ir jāzvana pie durvīm, nevis pašam tās jāatslēdz. Tikpat solīdi arī īrniekam ir telpā jāielaiž izīrētājs. Kopā ar speciālistu nomainot ūdensskaitītāju, pie viena var neuzkrītoši apskatīt arī telpu stāvokli. Savukārt, ja īrnieks ziņo, ka, piemēram, nedarbojas loga vērtne vai kaut kas noticis veļasmašīnai, kas ir saimnieka īpašums, izīrētājam šie defekti iespējami drīz ir jānovērš. Tās būs uzticības līguma (kāds īstenībā ir īres līgums) cienīgas attiecības."
"Ja īrnieks nemaksā, ir jāsniedz prasība tiesā."
Jāteic, ka izīrētāja patvaļīgi izīrētā mājokļa apmeklējumi, pašam atverot durvis, ir nevēlami un pat bīstami, it sevišķi tad, ja ir izveidojusies konflikta situācija. Te der ielūkoties CL 2130. pantā un 2131. pantā.
"Pēc šāda patvaļīga apmeklējuma var iznākt pat krimināllieta," brīdina advokāts. "Piemēram, īrnieks var vērsties policijā ar iesniegumu, ka viņam pazudušas kādas vērtīgas mantas, un kaimiņš apliecinās, ka redzējis saimnieku ieejam un aizejam no dzīvokļa. Atslēga var noderēt tad, ja īrnieks ilgstoši neatbild uz tālruņa zvaniem, ja ir pamatotas aizdomas, ka viņš mājokli ir pametis vai miris. Arī tad, ja apsaimniekotājs ziņo, ka ir ūdens noplūde, bet neviena nav mājās. Tu īpašumu esi nodevis viņa lietošanā, par to saņem atlīdzību un nedrīksti lieki traucēt."
Domstarpības novērsīs telpu pieņemšanas un nodošanas akts
Iepriekšminētais lielākoties ir par izīrētāja tiesību aizsardzību. Bet kas aizsargās īrnieku? Piemērs no e-konsultāciju jautājuma – īres līgums beidzas, īrnieks gatavojas pamest īres mājokli, bet īpašnieks neatdod drošības naudu: esot jāpārkrāso sienas tādēļ, ka īrnieks sienā izurbis divus caurumiņus, lai piekārtu skapīti, un jāpārkrāso grīdas, jo nodilusi krāsa. Īrnieks mājoklī dzīvojis tikai gadu, un skaidrs, ka krāsu tādā laika sprīdī neko stipri nevarēja nodeldēt. Drošības nauda ir pie izīrētāja, ar varu neatņemsi, ko darīt?
"Šeit vietā citēt CL 2150. pantu: "Nomas un īres priekšmets nomniekam un īrniekam jālieto kārtīgi un saimniecīgi. Ja viņi to ir ievērojuši, tad viņiem nav jāatbild par parasto lietas nolietošanos." Tātad īrniekam nav jāatbild par parasto lietas nolietošanos. Piemērs par diviem caurumiņiem ir smieklīgs, un gada laikā krāsa nevar nodilt. No malas, protams, ir grūti kādu padomu dot, bet, ja ir šāds strīds, var palīgā aicināt tiesu izpildītāju, kurš konstatē reālo bojājumu faktu un veic fotofiksāciju. Tad īrnieks raksta izīrētājam pretenziju, kurā pamato prasību atdot drošības naudu. Ja izīrētājs to nedara, tad jāvēršas tiesā ar prasību par šīs naudas piedziņu.
Bet, lūk, cits piemērs. Dzīvoklī ir uzlikts jauns parketa grīdas segums, īrnieks mājokli īrē 10 gadus, un ir saprotami, ka grīda nolietojas. Ja īres līgumā rakstīts, ka reizi trijos gados parkets ir jānoslīpē un jālako, bet īrnieks iet projām un tas nav izdarīts, izīrētājam būtu tiesības paturēt drošības naudu.
Šāda veida domstarpības, īres tiesiskajām attiecībām izbeidzoties, novērsīs pieņemšanas/nodošanas akts - tas ir vislabākais ieteicamais risinājums. Nereti šie akti ir formāli, bet tad tam nav jēgas. Piemēram, īrnieks ir pārkrāsojis zilas sienas, kas ievācoties bija dzeltenas. Ja tas nav fiksēts, kā īpašniekam pierādīt? Ja aktā rakstīts, ka sienas ir dzeltenā krāsā, tad skaidri redzams, ka tās ir patvaļīgi pārkrāsotas. It īpaši, ja dzīvokli nodod īrē ar sadzīves tehniku un mēbelēm, pieņemot šo īres objektu, viss ir jāfiksē, tāpat kā telpu tehniskais stāvoklis, un abām pusēm jāparaksta. Īres līgumam beidzoties, iepriekšējo situāciju salīdzina ar esošo, viss ir skaidrs un strīdiem nav pamata."
1Jānis Lapsa – zvērināts advokāts, LU Juridiskās fakultātes lektors lekciju kursā "Dzīvokļu tiesības".
