Kā dzīvokļu īpašniekiem pārņemt māju savā valdījumā

Biedrība jāreģistrē Uzņēmumu reģistrā

Jaunas DzĪB reģistrācija Uzņēmumu reģistrā (UR) nav sarežģīta. Lai biedrība kļūtu par juridisku personu, UR ir jāiesniedz:

• pieteikums (B2 veidlapa);
• dibināšanas lēmums;
• biedrības statūti (2 eksemplāros);
• kvīts, tās kopija, internetbankas maksājuma izdruka vai informācija par valsts nodevas samaksu. 

Tieslietu ministrija (TM) ir izstrādājusi biedrību un nodibinājumu statūtu paraugus, kam ir ieteikuma raksturs. Tie satur likumā prasīto minimālo informāciju un norāda virzienu, kā būtu jāveido attiecīgās biedrības statūti. Šos paraugus, aizpildot attiecīgos punktus, ir iespējams izmantot kā pamatu jaunveidojamās biedrības statūtiem.

Turklāt Biedrību un nodibinājumu likums paredz samērā plašas iespējas biedrības un nodibinājuma statūtos paredzēt specifiskus, to vajadzībām atbilstošus noteikumus. Tādēļ statūtu parauga tekstu iespējams gan grozīt, gan arī ievērojami papildināt, protams, ievērojot likumā noteiktās obligātās normas. Šie paraugi ir atrodami UR interneta vietnes www.ur.gov.lv sadaļā "Biedrības un nodibinājumi".

"Jaunas DzĪB reģistrācija Uzņēmumu reģistrā nav sarežģīta."

DzĪB juridiskās personas statusu iegūst ar brīdi, kad tā ierakstīta Biedrību un nodibinājumu reģistrāā. Pēc biedrības ierakstīšanas reģistrā tai izsniedz reģistrācijas apliecību, ko paraksta un ar zīmogu apliecina reģistra iestādes amatpersona.

Dokumentu kopums privatizētas mājas pārņemšanai

Lai jaunizveidotā DzĪB iegūtu mājas pārvaldīšanas tiesības, dzīvojamās mājas valdītājam vai pašvaldībai jāiesniedz šādi dokumenti:

• pieteikums par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu;
• biedrības reģistrācijas apliecība (apliecināta kopija);
• biedrības statūti (apliecināta kopija);
• dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulces protokols par pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu, biedrības izveidošanu un dzīvojamās mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas pienākuma nodošanu biedrībai.

Ja dzīvokļu īpašnieki neveido DzĪB, bet vēlas pārņemt privatizēto dzīvojamo māju, šīm institūcijām jāiesniedz:

• pieteikums par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu;
• dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulces protokols par pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu un dzīvojamās mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas pienākuma nodošanu pilnvarotajai personai;
• dzīvokļu īpašnieku savstarpējais līgums.

Ja māja atrodas valsts valdījumā, šo dokumentu atbilstību  likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 51.panta un Dzīvokļu īpašuma likuma prasībām izvērtē Privatizācijas aģentūra. Arī katrā pašvaldībā ir izveidotas struktūrvienības, kas atbild par pašvaldības valdījumā esošajām dzīvojamām mājām. Tās tad arī pieņem lēmumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanu dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai (biedrībai) vai pilnvarotai personai, parakstot attiecīgu nodošanas-pieņemšanas aktu, organizē dzīvojamās mājas un dokumentu nodošanu dzīvokļu īpašniekiem (to pilnvarotajai personai).

Nepieciešamie dokumentu paraugi ir atrodami Privatizācijas aģentūras mājaslapā.

Pārņemšanas kārtību nosaka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums

Dzīvojamās mājas lietu pārņemšanas kārtību regulē Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 12.pants, kurā teikts, ka no pārvaldīšanas līguma izrietošās saistības un lietas nododamas atbilstoši nodošanas-pieņemšanas aktam, kas ir pārvaldīšanas līguma neatņemama sastāvdaļa.

"Nodošanas-pieņemšanas akts apliecina, no kura brīža atbildība par mājas pārvaldīšanu pāriet citai struktūrai," skaidro Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas vadītājs Vitolds Peipiņš. "Parasti šis datums ir mēneša pirmā diena, jo dzīvojamās mājas pārvaldīšanas atskaites periods ir viens mēnesis. Šī robeža ir jāfiksē, jo citādi var rasties problēmas.

"Katrā pašvaldībā ir izveidotas struktūrvienības, kas atbild par pašvaldības valdījumā esošajām dzīvojamām mājām."

Piemēram, parādi tiek fiksēti līdz šai robežšķirtnei, un iepriekšējam apsaimniekotājam ir jāsāk to piedziņas process. Pie tam šo parādu summas vairs nemainīsies. Visai bieži šīs saistības iepriekšējie pārvaldnieki grib uzkraut jaunajai DzĪB, kas nav pieļaujams. Šajā aktā vajadzētu iekļaut arī nododamo dokumentu sarakstu."

Izbeidzoties pārvaldīšanas tiesiskajām attiecībām, pārvaldniekam (valsts dzīvojamās mājas valdītājam vai pašvaldībai) ir pienākums mēneša laikā, ja pārvaldīšanas līgumā nav noteikts citādi, ar nodošanas-pieņemšanas aktu nodot dzīvojamās mājas īpašniekam:

1. lietvedību;
2. ieņēmumu un izdevumu pārskatu uz nodošanas-pieņemšanas aktā norādīto dienu;
3. neizlietotos uzkrājumus (mantu, finanšu līdzekļus, tajā skaitā naudu u.c.) uz nodošanas-pieņemšanas akta parakstīšanas dienu;
4. pārvaldīšanas laikā par dzīvojamās mājas īpašnieka līdzekļiem iegūto mantu un pārvaldniekam valdījumā vai lietošanā nodoto mantu;
5. uz pārvaldīšanas uzdevuma pamata iegūtās dzīvojamās mājas īpašnieka saistības;
6. citas saistības un lietas saskaņā ar pārvaldīšanas līguma noteikumiem.

Šī informācija ir ietverta Mājas lietā, kas atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumam iekārtojama par ikvienu dzīvojamo māju. Tas būtībā ir ikvienas dzīvojamās mājas pamatdokuments, kuru veido četras galvenās sadaļas:

1. dzīvojamās mājas pamatdokumenti: nekustamā īpašuma tiesības apliecinošs dokuments, dzīvojamās mājas (dzīvokļa īpašuma) kadastrālās uzmērīšanas lieta, piesaistītā zemesgabala robežu plāns un līgums par piesaistītā zemesgabala lietošanu;
2. dzīvokļu īpašnieku saraksts;
3. tehniskā dokumentācija: dzīvojamās mājas tehniskā pase (plāni, shēmas), projektu dokumentācija, energopase un energoplāns, mājas tehniskā apsekojuma atzinumi u.c.;
4. ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītie dokumenti: dzīvojamās mājas pārvaldīšanas vai savstarpēji noslēgtais dzīvojamās mājas apsaimniekošanas līgums, dzīvojamās mājas īpašnieka (īpašnieku) pieņemtie lēmumi, tajā skaitā dzīvokļu īpašnieku kopsapulču pieņemtie lēmumi, uz pārvaldīšanas darbībām attiecināmie līgumi, pārvaldīšanas darba plāni, budžeta pārskati u.c.

Mājas lietas uzturēšanas un aktualizācijas kārtību nosaka Ministru kabineta noteikumi Nr.908 "Mājas lietas vešanas un aktualizēšanas noteikumi".

Mājas lieta glabājas pie dzīvojamās mājas īpašnieka; ja mājai ir vairāki īpašnieki, – pie pārvaldnieka, ja pārvaldīšanas līgumā nav noteikts citādi.

Dažkārt dokumentus, kas saistīti ar remontdarbiem vai izmaiņām ēkas komunikācijās, nav iespējams sameklēt. Tad Rīgas domes Mājokļu un vides departamenta Apsaimniekošanas pārvaldes galvenais speciālists Ēriks Vītols iesaka nežēlot līdzekļus un uzaicināt speciālistu, kas veiktu mājas apsekošanu. Izdarītie secinājumi varētu būt pamats turpmākajiem mājas apsaimniekošanas prioritārajiem darbiem.

Īpaša uzmanība jāpievērš finanšu dokumentiem

Pārņemot māju valdījumā, DzĪB pilnvarotajām personām īpaša uzmanība ir jāpievērš finanšu jomai.

Nākamais darbs pēc DzĪB reģistrācijas Uzņēmumu reģistrā ir sava bankas konta atvēršana kādā no izvēlētajām finanšu iestādēm. Tajā iepriekšējais pārvaldnieks ieskaitīs, piemēram, mājas uzkrājumu, ja tādu izdevies izveidot. Šeit jāpiebilst, ka atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14.panta sestās daļas 2.punktam dzīvojamās mājas īpašnieka veidotos uzkrājumus pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot dzīvojamās mājas īpašnieka neizpildītu saistību izpildei (parādu segšanai u.tml.).

Kas attiecas uz parādiem, tad minētais likums neparedz to obligātu pārņemšanu. Iepriekšējam pārvaldniekam prasības tiesībā pret dzīvokļa īpašniekiem nepazūd - viņam jāturpina parādu piedzīt no dzīvokļa īpašniekiem.

"Dzīvojamās mājas īpašnieka veidotos uzkrājumus pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot dzīvojamās mājas īpašnieka neizpildītu saistību izpildei."

"Jaunais pārvaldnieks parādus pārmanto tikai vienā gadījumā - ja, piemēram, dienu pirms nodošanas-pieņemšanas akta parakstīšanas iepriekšējais pārvaldnieks noslēdzis ar dzīvokļu īpašniekiem pilnvarojuma līgumu, kurā teikts, ka pārvaldnieka maiņas gadījumā dzīvokļu īpašniekiem ir jāsedz visas parādu saistības," uzsver V.Peipiņš.

Arī ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem ir jānorēķinās iepriekšējam apsaimniekotājam, kas pieļāvis parādu uzkrāšanos. Tomēr dažkārt veidojas situācija, ka viens no monopolistiem, piemēram, siltuma piegādātājs, neskatoties uz to, ka dzīvojamo māju pārņēmis cits pārvaldnieks, kam nav parādsaistību, iepriekšējo parādu dēļ atsaka uzsākt apkures sezonu, līdz kavēto maksājumu summa tiks dzēsta. Diemžēl šādai situācijai pagaidām nav risinājuma, secina Ē.Vītols. Piemēram, Rīgā šādā gadījumā zaudējumus parasti cieš lielākais apsaimniekotājs – SIA "Rīgas namu pārvaldnieks".

Kad dokumentācija sakārtota, DzĪB var pieņemt lēmumu noslēgt pārvaldīšanas līgumu ar uzņēmumu, kas apsaimniekojis namu pirms tā pārņemšanas. Savukārt citas biedrības visai bieži izlemj mainīt apsaimniekotāju. Lai vai kā, taču DzĪB nu savā kontrolē tur (un tas tagad obligāti ir jādara) savas mājas finanšu plūsmu.