“Atšķirība starp īres un nomas līgumu ir tāda, ka noma ir saistīta ar iespēju no lietojumā saņemtās lietas gūt peļņu pašam nomniekam. Piemēram, jums pieder nekustamais īpašums – zeme laukos. Jūs to iznomājat zemniekam, kurš zemi apstrādā, maksā jums nomas maksu un pats saņem peļņu no saražotās produkcijas. Savukārt īre ir līgums par svešai personai piederoša īpašuma lietošanu. Īrnieks maksā īres maksu īpašniekam, bet šajās telpās peļņu negūst. Īrnieks nevar nodot dzīvokli tālāk citai personai – apakšīrniekam, ja vien par to nav īpašas vienošanās. Tāpat dzīvokli nevar izmantot komercdarbībai. Tā ir galvenā atšķirība starp šiem diviem līgumiem,” skaidro zvērināta notāre Sandra Jakušenoka, atgādinot, ka nomas un īres maksa ir ar iedzīvotāju ienākuma nodokli apliekams ienākums.
Biežāk pieļautās kļūdas
Bieži vien nomas vai īres līgumu cilvēki sagatavo paši saviem spēkiem, atrodot piemēru internetā vai aizņemoties jau noslēgta līguma paraugu no paziņām. S. Jakušenoka: “Šāda prakse ir diezgan bīstama, jo ne vienmēr cilvēks saprot, kas dokumentā ir rakstīts. Paņemot par paraugu svešu īres vai nomas līgumu, jārēķinās, ka tajā var būt iekļauti arī ļoti īpatnēji noteikumi, kas ir paredzēti konkrētajam gadījumam. Var atgadīties, ka, slēdzot šādu līgumu, cilvēki iekuļas vēl lielākās nepatikšanās nekā tad, ja vispār nebūtu noslēgts līgums.”
Slēdzot nomas vai īres līgumu, svarīgi ir pārliecināties, ka iznomātājs vai izīrētājs patiešām ir konkrētā īpašuma īpašnieks. Jāprasa uzrādīt zemesgrāmatas apliecību, kurā norādīts īpašnieks. Zemesgrāmatu ierakstus var pārbaudīt arī Valsts vienotajā datorizētajā zemesgrāmatā. Noteikti jāpievērš uzmanība tam, vai īpašumam nav uzlikta aizlieguma atzīme.
“Piemēram, ja dzīvoklis ir ieķīlāts par labu bankai, tad bez bankas piekrišanas īres līgumu parasti noslēgt nemaz nevar, jo ir aizlieguma atzīme zemesgrāmatā par dzīvokļa atsavināšanas un cita veida rīcības aizliegumu. Ja īrnieks tomēr riskē slēgt šādu īres līgumu, jārēķinās, ka bankai tas nebūs saistošs. Savukārt izīrētāju šāda līguma slēgšana var novest pie tā, ka banka var pieprasīt pirmstermiņa samaksu, jo viņš, iespējams, būs pārkāpis kreditēšanas līguma noteikumus. Šādiem ierakstiem zemesgrāmatā ir ļoti liela nozīme,” akcentē notāre.
Tāpat, ielūkojoties zemesgrāmatas ierakstos, var pārliecināties, vai īpašums, ko iecerēts īrēt vai nomāt, nav kopīpašums. “Ja Jānis mums saka, ka īpašums, kuru viņš izīrē, pieder viņam, bet mēs atveram zemesgrāmatu un redzam, ka arī Pēteris ir īpašnieks, – tātad tas ir kopīpašums, un tādā gadījumā ir jābūt abu īpašnieku piekrišanai vai pilnvarojumam un īres līgumu slēdz abi īpašnieki. Tāpēc sākotnējā datu pārbaude zemesgrāmatā ir ļoti būtiska. To var veikt pats, šie dati ir publiski pieejami. Sagatavojot līgumu pie zvērināta notāra, notārs to visu pārbaudīs un juridiski kompetenti izvērtēs,” skaidro S. Jakušenoka.
“Mēdz būt arī situācijas, kad pats īpašnieks ir, piemēram, ārvalstīs un līgumu viņa vārdā uz pilnvaras pamata slēdz kāda pilnvarota persona. Tādā gadījumā īrniekam vai nomniekam papildus ierakstiem zemesgrāmatā noteikti vajadzētu pārbaudīt šo pilnvaru – vai tāda pie kāda no zvērinātiem notāriem tiešām ir izdota un vai tās pilnvaras, kas tiek uzrādīta, saturs sakrīt ar to, kas izdota pie zvērināta notāra, pārliecinoties, vai konkrētā pilnvara vispār atļauj veikt šādu darījumu,” piebilst notāre. Pilnvaras pārbaude ir ikvienam pieejama internetā Latvijas Zvērinātu notāru padomes vietnē.
Bieži vien tiek aizmirsts par būtisku dokumentu tieši izīrētājam vai iznomātājam – pieņemšanas/nodošanas aktu. To var iekļaut pašā nomas vai īres līgumā, taču ērtāk ir sagatavot atsevišķu dokumentu.
S. Jakušenoka: “Ja pašu līgumu slēdz pie notāra, tad pirms tam abas puses kopā sagatavo īpašuma pieņemšanas/nodošanas aktu, kurā norāda skaitītāju rādījumus, telpu stāvokli, norāda bojājumus un defektus, ja tādi ir, kad īrnieks vai nomnieks pieņem īpašumu. It kā šķietami sīkumi, taču iepriekšēja telpu apskate un akta sastādīšana ir būtiska, lai vēlāk nerodas vajadzība skaidroties par telpu remontēšanu un uzlabojumu veikšanu, lai gan īrnieks nav bijis vainīgs pie sabojāšanas. Tas attiecas arī uz iekārtām, kas atrodas īpašumā, – svarīgi ir norādīt, kādā stadijā tās ir un kas tās ir par iekārtām, kas tiek nodotas lietošanā kopā ar īpašumu.”
Ne pārāk populāra Latvijā ir līguma ierakstīšana zemesgrāmatā. Tomēr tāda prakse pasargā gan īrnieku vai nomnieku, gan īpašnieku. Nomas līgumus zemesgrāmatā reģistrē biežāk, ja runa ir par kāda rūpnieciskā objekta vai komercobjekta nomu. Īres vai nomas līgumu zemesgrāmatā var reģistrēt tikai ar īpašnieka piekrišanu, un līgumā jāiekļauj, ka abi līdzēji lūdz ierakstīt konkrēto līgumu zemesgrāmatā.
“Priekšrocība ir tā, ka zemesgrāmatā reģistrēti līgumi ir saistoši attiecībā pret trešajām personām. Īrniekam vai nomniekam tā ir aizsardzība – ja tagadējais īpašnieks pārdos īpašumu, nākamajam īpašniekam būs jārēķinās ar īrnieku vai nomnieku. Nākamajam īpašniekam būs saistoši tie līguma noteikumi, kas ir jau noslēgtajā īres vai nomas līgumā, ja tie būs ierakstīti zemesgrāmatā,” skaidro notāre.
Viņa piebilst, ka īpašnieki šādu ierakstu zemesgrāmatā mēdz uztvert par apgrūtinājumu: “Tomēr arī īpašniekiem no tā ir ieguvums – ja līgums nav noslēgts notariāla akta formā, tad zemesgrāmatā ierakstīts līgums nodrošina bezstrīdus piedziņu, tikai ar nedaudz atšķirīgu kārtību, respektīvi, ja īpašnieks prasa šo piedziņu caur zemesgrāmatā ierakstīto līgumu, tad viņam ir pienākums brīdināt nomnieku vai īrnieku, un tad jāiesniedz dokumenti zemesgrāmatā kā tiesu iestādē.”
Kāpēc līgumu ir vērts sagatavot un slēgt pie notāra?
Viena no priekšrocībām, sagatavojot nomas vai īres līgumu pie notāra, ir iespēja slēgt to kā notariālu aktu, pašā dokumentā pielīgstot iespēju prasīt bezstrīdus piedziņu nomas vai īres maksai, ja tā netiek samaksāta. Kā skaidro S. Jakušenoka, šī bezstrīdus piedziņa caur notariālo izpildaktu ir izdevīga izīrētājam vai iznomātājam, jo nav nepieciešams vērsties tiesā, ja rodas sarežģījumi ar samaksu par nomu vai īri.
“Ja īrnieks vai nomnieks nav samaksājis, izīrētājs vai iznomātājs vēršas pie notāra, prasot izpildakta izdošanu. Tālāk uzreiz var vērsties pie tiesu izpildītāja. Tik vienkāršs ir process, ja līgums ir slēgts kā notariāls akts,” skaidro notāre. “Ja ir slēgts privāts līgums, tad nomas maksas vai īres maksas piedziņa un izlikšana no īpašuma var notikt tikai un vienīgi parastajā tiesvedības kārtībā – brīdinot īrnieku vai nomnieku, lūdzot samaksāt, bet, ja tas netiek darīts, – vēršoties tiesā, parastajā prasības kārtībā iesniedzot pierādījumus un pamatojot savu prasību.”
Ļoti būtiski, ka, slēdzot nomas vai īres līgumu, abas puses izprot līgumā minētos noteikumus un apzinās sekas, parakstot pašu sagatavotu līgumu. “Atkāpties no labprātīgi noslēgta darījuma vēlāk nevar, ja pēkšņi tiek secināts, ka kāds noteikums vairs nav izdevīgs. Tāpēc arī, vēršoties pie notāra par šāda līguma sagatavošanu, iegūstam priekšrocību, ka tiek saskaņots abu pušu viedoklis, pārrunāti visi līgumā iekļaujamie punkti un tas, ko tie ietver un nozīmē,” norāda S. Jakušenoka.
Sagatavojot un slēdzot nomas vai īres līgumu pie notāra:
- notārs pārbauda visus iespējamos publiskos datus attiecībā uz īpašumu, piemēram, zemesgrāmatā – vai īpašums pieder izīrētājam vai iznomātājam, vai nav zemesgrāmatā ierakstītas aizlieguma atzīmes, kas liedz vispār darījumu veikt;
- līgums tiek saskaņots ar abiem līdzējiem un tiek gatavots abu pušu interesēs. Abu pušu tiesības un pienākumi tiek līdzsvaroti un izskaidroti. Ja kāds nosacījums būs klaji neizdevīgs vienai no pusēm, tad notārs uz to norādīs un piedāvās alternatīvus risinājumus;
- uz līgumu, kas slēgts kā notariāls akts, attiecas bezstrīdus īres vai nomas maksas piedziņa, nedzīvojamo telpu gadījumā – arī bezstrīdus telpu atbrīvošana.
