Izpirkuma tiesības

Ja viens no kopīpašniekiem izdomā atsavināt savu domājamo daļu no nekustamā īpašuma, nepiedāvājot otram (vai pārējiem) kopīpašniekam (-iem) izmantot viņu pirmpirkuma tiesības, pastāv mehānisms, kā kopīpašnieki tomēr var panākt aizskarto interešu atjaunošanu. Risinājums tiek saukts par izpirkuma tiesībām.

Atkāpe vēsturē

Izdarot atkāpi vēsturē, jānorāda, ka romiešu tiesības nepazina pirmpirkuma un izpirkuma tiesības tādā veidā, kā tās tiek regulētas šobrīd. Agrajās romiešu tiesībās pastāvēja absolūtās īpašuma tiesības, kurās galvenā sastāvdaļa bija rīcības brīvība ar nekustamo īpašumu.

Izpirkuma tiesības un priekšnosacījumi ir jāievēro, lai tās izmantotu

Izpirkuma un pirmpirkuma tiesības ir savstarpēji saistītas. Bez pirmpirkuma tiesību pārkāpšanas izpirkuma tiesības nevar rasties.

No juridisko terminu sniegtās definīcijas izriet, ka izpirkuma tiesības ir tiesības iegūt cita kopīpašnieka atsavinātu nekustamo īpašumu, atstumjot ieguvēju sakarā ar priekšrocībām pret viņu un iestājoties viņa tiesībās.  Tātad izpirkuma tiesību būtība ir īpašuma tiesību iegūšana, atstumjot iespējamo nekustamā īpašuma ieguvēju, jo izpirkuma tiesīgajai personai ir lielākas tiesības uz konkrētu nekustamo īpašumu nekā tā iespējamam ieguvējam.

Iedomāsimies gadījumu, piemēram, ja persona A ir kopīpašumā ar personu B, un persona A izlemj atsavināt savu domājamo daļu personai C, nepiedāvājot personai B izmantot tās likumiskās pirmpirkuma tiesības. Ja persona B jau labu laiku ir vēlējusies iegūt personas A (pārdevēja) domājamo daļu un konstatē faktu, ka minētā daļa ir pārdota pircējam C, tad B var iegūt šo īpašuma daļu, pierādot faktu, ka A nepiedāvāja viņam pirmpirkuma tiesību izmantošanu.

"Izpirkuma un pirmpirkuma tiesības ir savstarpēji saistītas. "

Pirmpirkuma un izpirkuma tiesību institūtus un to izmantošanas kārtību regulē Civillikums (CL). Likumiskās pirmpirkuma tiesības regulē CL 1073.pants, kurš noteic, ka "ja kāds nekustama īpašuma kopīpašnieks atsavina savu daļu personai, kura nav kopīpašnieks, tad pārējiem kopīpašniekiem divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma noraksta saņemšanas, pieder pirmpirkuma tiesība (2060.p. 2.d. un 2062.p.), bet gadījumos, kad pirmpirkuma tiesību nav bijis iespējams izlietot atsavinātāja vainas dēļ - izpirkuma tiesība (1381. un turpm. p.)".

CL 1073.panta otrais teikums paredz, ka gadījumos, ja izlietot pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības pieteicas reizē vairāki kopīpašnieki, tad viņi atsavināto daļu iegūst kopīgi un sadala to savā starpā līdzīgās daļās, ja paši nevienojas citādi.  Šis ir vispārējs tiesiskais regulējums, kādā veidā tiek realizētas pirmpirkuma un arī izpirkuma tiesības kopīpašuma gadījumā.

Izpirkuma tiesībām ir veltīta CL III daļas septītā nodaļa, kura ietver izpirkuma tiesību nodibināšanu un izlietošanu, to sekas un izpirkuma tiesību izbeigšanos. Šī nodaļa sākas ar CL 1381.pantu: "Izpirkuma tiesība ir tiesība iegūt cita atsavinātu nekustamu īpašumu, atstumjot ieguvēju, sakarā ar priekšrocību pret viņu, un iestājoties viņa tiesībās. Izpirkuma tiesība ir lietu tiesība, un to var izlietot ne vien pret pirmo šai tiesībai pakļautā nekustamā īpašuma ieguvēju, bet arī pret sekojošiem."  Izpirkuma tiesības tādējādi pamatojas uz priekšrocībām, uz kuru pamata izpirkuma tiesīgā persona savas tiesības var realizēt.

Civillikuma 1382.pants nosaka izpirkuma tiesību rašanās pamatus, un, proti, izpirkuma tiesību nodibina:

1. ar likumu;
2. ar līgumu;
3. ar testamentu. 

Starp izpirkuma tiesībām, kuras pastāv uz likuma pamata, ir pieminamas šādas:

• Nekustamā īpašuma kopīpašniekiem ir izpirkuma tiesības, ja viņi atsavinātāja vainas dēļ nav varējuši izlietot pirmpirkuma tiesības uz kopīpašuma daļu (CL 1073.panta 1.daļa);
• Ja ēkas (būves) vai augļu dārzs (koki) ir patstāvīgs īpašuma objekts, tad pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības ir zemes īpašniekam; tādas pašas tiesības ir ēku (būvju) vai augļu dārza (koku) īpašniekam, ja atsavina zemes gabalu (1992.gada 7.jūlija likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību" 14.panta 2.daļa);

Piemēram, ja zemes īpašnieks ir A, bet ēka, kura atrodas uz zemes īpašuma, pieder B, tad A ir pirmpirkuma tiesība, ja B izdomā atsavināt ēku. Tieši tāpat minētais attiecas uz B personu, ja A izdomā atsavināt zemi, tad pirmpirkuma tiesība šajā darījumā būs B personai (ēkas īpašniekam).

• Vairākos CL mantojuma tiesību daļā paredzētajos gadījumos izpirkuma tiesības ir līdzmantiniekiem (CL 720., 737., 751.pants).

Ja līdzmantinieks atsavina savu nekustamā īpašuma daļu personai, kas nav kopīpašnieks, tad pārējiem kopīpašniekiem pieder pirmpirkuma tiesība vai izpirkuma tiesība, ja kopīpašnieka pirmpirkuma tiesības tika aizskartas.

Tātad CL ir uzskaitīti to izpirkuma tiesību gadījumi, kad šīs tiesības rodas uz likuma pamata:

• Pirmkārt, izpirkuma tiesības uz likuma pamata rodas aizskarto pirmpirkuma tiesību gadījumā.
• Otrkārt, ēku īpašnieka un zemes īpašnieka attiecību gadījumā, ja viens no tiem atsavina tam piederošo īpašumu.
• Treškārt, likums paredz izpirkuma tiesības līdzmantiniekiem.
• Izpirkuma tiesības var nodibināt ar līgumu, ko atsavinātājs (nekustamā īpašuma īpašnieks) noslēdz ar izpircēju.
• Izpirkuma tiesības var tikt nodibinātas arī ar mantojuma līgumu.

Savukārt, nodibinot izpirkuma tiesības ar testamentu, testators norāda legatāru, kuram ir izpirkuma tiesība, ja mantinieks pārdotu nekustamo īpašumu nevis šim legatāram, bet kādai citai personai.

Ierobežojumi

Kā izriet no CL 1383.panta, "izpirkuma tiesība nav pielaižama visos atsavināšanas gadījumos, bet tikai tajos, kad izpircējam iespējams pilnīgi atlīdzināt ieguvējam visu to, ko tas samaksājis vai kas tam vēl jāsamaksā par iegūto mantu. Kad nekustamu īpašumu dāvina vai atsavina pēc izlīguma, vai maina, izpirkuma tiesība nav pielaižama. Kad nekustamu īpašumu pārdod izsolē piespiedu kārtībā, izpirkuma tiesību nevar izlietot".  Turklāt persona, kurai pieder izpirkuma tiesības, nevar to atdot nevienam citam, un tai, ja pretinieks to prasa, ar parakstu jāapstiprina, ka viņa izpērk vienīgi sev un savā labā.

Tieši tāpat kā pirmpirkuma tiesības neattiecas uz maiņas, dāvinājuma, izlīguma un piespiedu pārdošanas (izsoles) darījumiem, tā arī izpirkuma tiesības nav iespējams realizēt minēto kategoriju darījumos.

"Izpirkuma tiesību izlietošanas termiņš ir 1 gads no brīža, kad nekustamais īpašums ierakstīts zemesgrāmatā uz jaunā ieguvēja vārda. "

Ja persona izdomā uzdāvināt sev piederošo domājamo daļu no nekustamā īpašuma, tad viņai nav jāpiedāvā pārējiem kopīpašniekiem to iegādāties. Līdz ar to kopīpašnieku interešu aizskārums šāda veida darījumā nepastāv, līdz ar to nav paredzētas arī izpirkuma tiesības. Minētais attiecas arī uz maiņas, izlīguma un piespiedu pārdošanas (izsoles) darījumiem.

Pirmām kārtām, lai atjaunotu aizskartās kopīpašnieka pirmpirkuma tiesības izpircējam-kopīpašniekam ir jāatlīdzina pilnībā viss, kas tika samaksāts (un/vai vēl jāsamaksā) tai personai, kas pērk nekustamo īpašumu (kura pārdevējs ir tas kopīpašnieks, kurš nav ievērojis otra kopīpašnieka pirmpirkuma tiesības).

Termiņi un ar to saistītā problemātika

Civillikums saista izpirkuma tiesību pieteikšanu un izpirkuma prasības iesniegšanu ar noteiktu noilguma termiņu, kura tecējums sākas ar brīdi, kad nekustamais īpašums tika reģistrēts zemesgrāmatā uz ieguvēja vārda. Taču saprotams, ka ne visos gadījumos izpirkuma tiesīgā persona noteiktajā noilguma termiņā var uzzināt par to, ka ieguvējs ir reģistrējis savas īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu zemesgrāmatā, kas tāpēc būtiski ierobežo izpirkuma tiesīgās personas tiesības iesniegt izpirkuma prasību.

Izpirkuma tiesība izbeidzas ar noilgumu, ja izpirkuma prasība nav celta gada laikā, skaitot no tās dienas, kad nekustamais īpašums ierakstīts zemesgrāmatā uz ieguvēja vārda. Viennozīmīgi, ar šo īso termiņu ir saistītas daudzas problēmsituācijas. Piemēram, ja cilvēks neapdzīvo konkrēto īpašumu un kopīpašnieks ir pārdevis savu daļu citam pircējam, nepiedāvājot kopīpašniekam pirmpirkuma tiesības, un šis kopīpašnieks, ierodoties apsekot īpašumu pēc pusotra gada, saprot, ka viņš ir kopīpašumā ar personu, kas viņam nav pazīstama.

Ja, piemēram, šai personai bija iecere iegūt arī pārdevēja domājamo daļu, bet pirmpirkuma tiesības viņai netika piedāvātas, arī izpirkuma tiesību izmantošana vairs nav iespējama (iestājies noilgums), tad būtībā šī persona var celt prasību tiesā par kopīpašuma izbeigšanu.

Lai izvairītos no tamlīdzīgām situācijām, personām, kas atrodas kopīpašumā, ir noderīgi zināt, ka izpirkuma tiesību noilgums ir viens gads no brīža, kad zemesgrāmatā ir nostiprinātas īpašumtiesības uz jaunā ieguvēja vārda.

Secinājumi

1. Romiešu tiesības atzina absolūtās īpašuma tiesības un gadiem ilgi nepieļāva jebkādus to ierobežojumus.
2. Pirmpirkuma un izpirkuma tiesību tiesiskais regulējums ir ietverts vairākos tiesību aktos, tostarp CL, likumā "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību", likumā "Par pašvaldībām", Dzīvokļu īpašuma likumā, Publiskas personas mantas atsavināšanas likumā, likumā "Par zemes privatizāciju lauku apvidos", likumā "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās". Šajos tiesību aktos ir paredzētas pirmpirkuma tiesību subjektu tiesības realizēt savas tiesības un iegūt nekustamo īpašumu tā atsavināšanas gadījumā.
3. Ja pirmpirkuma tiesības tika pārkāptas, pirmpirkuma tiesīgajiem tiesību normas piešķir izpirkuma tiesības.
4. Izpirkuma tiesība pamatojas uz priekšrocību, uz kuras pamata izpirkuma tiesīgā persona var realizēt savas tiesības.
5. Lai izmantotu izpirkuma tiesību nekustamā īpašuma ieguvējam (personai, kurai kopīpašnieks, pirmpirkuma tiesību pārkāpējs, ir iecerējis pārdot īpašumu) ir jāatlīdzina pilnībā visi izdevumi, kas viņam radās (vai radīsies saskaņā ar noslēgto pirkuma līgumu).
6. Izpirkuma tiesība nevar tikt nodota kādai personai tālāk, to var izmantot vienīgi sev un savā labā.
7. Izpirkuma tiesību nodibina ar likumu, ar līgumu, ar testamentu.
8. Ne visos gadījumos izpirkuma tiesīgā persona noteiktajā noilguma termiņā var uzzināt par to, ka ieguvējs ir reģistrējis savas īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu zemesgrāmatā.
9. Izpirkuma tiesību izlietošanas termiņš ir ļoti īss – 1 gads no brīža, kad nekustamais īpašums ierakstīts zemesgrāmatā uz jaunā ieguvēja vārda.