Beidzot var atļauties dzīvokli
Jūlijā vidējā sērijveida dzīvokļu cena Rīgā pirmo reizi pēdējo divu gadu laikā saglabājusies iepriekšējā mēneša līmenī – 490 eiro kvadrātmetrā, liecina nekustamo īpašumu kompānijas “Latio” sagatavotais tirgus pārskats. Uzņēmuma speciālisti norāda: lai arī tas liecina par cenu stabilizēšanos sērijveida dzīvokļu tirgū, tomēr pagaidām vēl ir pāragri spriest par tendences maiņu. Pašreizējā cenu stabilizēšanās neizslēdz turpmāku to kritumu. Iepriekš “Latio” tirgus analītiķis Māris Grīnbergs prognozēja, ka sērijveida dzīvokļu cenu zemākais punkts iespējams oktobrī un ka nekustamā īpašuma tirgus atveseļosies vēl pirms tautsaimniecības atveseļošanās.
Kopš 2007. gada aprīļa, kad cenas sasniedza maksimumu – 1720 eiro kvadrātmetrā, tās pazeminājušās par 71,51%, nokrītot līdz 2003.–2004. gada līmenim.
Jūlijā daudzi pircēji atzinuši, ka par pašreizējām cenām beidzot var atļauties nopirkt dzīvokli. Taču piedāvājums ir sarucis un izvēle vairs nav tik liela kā agrāk. “Trūkst labu piedāvājumu. Šķiet, cenu zemākais punkts likvīdiem objektiem ir jau aiz muguras,” teic “Latio” Imantas nodaļas vadītāja Inese Krieva.
Tomēr kopumā eksperti nākamajos mēnešos prognozē cenu pazemināšanos. “Lai arī šobrīd var šķist, ka dzīvokļu cenas nekustamā īpašuma tirgū ir stabilizējušās, zemākais punkts vēl nav sasniegts,” uzskata Latvijas Krājbankas Kredītu pārvaldes Kredītrisku daļas vadītājs Aivis Ādamsons. “Cenu kritums visdrīzāk turpināsies arī šā gada rudenī un ziemā. Te jāņem vērā vairāki faktori: no vienas puses, pirmais bezdarbnieku vilnis, kas līdz šim saņēma bezdarbnieku pabalstus, drīz paliks bez regulāriem ienākumiem, jo valsts atbalsta laiks būs iztecējis. No otras puses, aukstie Latvijas gadalaiki nozīmē arī ievērojamu komunālo maksājumu pieaugumu. Ņemot vērā abus minētos faktorus, kā arī to, ka cilvēkiem ir samazinātas algas un nereti ģimenē ir palicis vairs tikai viens pelnītājs, naudas daudzums, ar ko var rīkoties viena mājsaimniecība, ir samazinājies vai saruks vēl vairāk. Tiks kavēti gan komunālie, gan īres maksājumi. Ģimenēm, kas būs mitinājušās lielākos četristabu, trīsistabu un pat divistabu dzīvokļos, būs jāpārvācas uz nelielākiem mitekļiem vai pat uz laukiem. Tādējādi daudzi vēlēsies pārdot savus nekustamos īpašumus un cenas tirgū kritīsies vēl.”
Taču, viņaprāt, daudz straujāk tās saruks tiem dzīvokļiem, kas atrodas nelabvēlīgos (kriminogēnos) rajonos un vecās ēkās, dzīvokļiem, kas ir nolaisti, neremontēti un ar sliktu plānojumu.
Pircējs gatavs maksāt tikai zemu cenu
Pēdējā laikā pārdevēji aizvien biežāk atsakās piešķirt pircējiem prasītās atlaides vai arī uzreiz norāda, ka no cenas neatkāpsies. “Latio” Purvciema nodaļas vadītāja Rita Šulmeistare novērojusi, ka daudzi pārdevēji savus īpašumus pārdod nelabprāt un pagaidām nogaida. Katram pārdevējam ir savi iemesli un argumenti, viens no tiem – zemā cena, ko gatavs maksāt pircējs. Tādējādi piedāvājumā pārsvarā paliek mazāk likvīdi objekti, kas neizraisa pircēja interesi atrašanās vietas, stāvokļa, cenas un citu iemeslu dēļ. Pircēji aizvien biežāk pievērš uzmanību ēkas tehniskajam stāvoklim, sērijai, kā arī ikmēneša komunālajiem un apsaimniekošanas izdevumiem un to atbilstībai īpašuma kvalitātei.
A. Ādamsons uzskata, ka iedzīvotāju maksātspējas problēmas varētu turpināties vēl apmēram divus gadus, kuru laikā, pat ņemot vērā valsts ekonomiskās situācijas uzlabošanos (mazāk cilvēku emigrēs un vairāk atgriezīsies, darbavietu un darba piedāvājumu skaits palielināsies, būs vērojams algu pieaugums, uzlabosies mazumtirdzniecības dati), cilvēkiem būs jātiek galā ar iepriekšējos gados uzkrātajiem parādiem un saistībām. Līdz ar to iedzīvotāju pirktspēja nepieaugs tik strauji kā, iespējams, cenas un nekustamā īpašuma tirgus atdzīvosies pamazām.
Jauno projektu dzīvokļi joprojām dārgi
Jauno projektu piedāvājums ir salīdzinoši liels, bet to cenas saglabājas augstas. Pircēju interesi izraisa tikai tie jaunie projekti, kuri tirgū parādās par zemāko cenu un ir atbilstošas kvalitātes. Jaunie projekti veido 20% no zemesgrāmatā reģistrētajiem darījumiem. Šī tendence nemainās jau vairākus gadus. A. Ādamsons prognozē, ka jauno projektu dzīvokļiem cenas nekritīs tik strauji un bet turpinās samazināties, sekojot tendencēm tirgū. Turklāt, krītoties cenai, samazināsies arī labu un kvalitatīvu dzīvokļu izvēle.
Darījumu skaita ziņā situāciju nekustamā īpašuma tirgū pēdējo mēnešu laikā “Latio” Vērtēšanas daļas vadītāja Diāna Štāle raksturo kā stagnējošu. Zemesgrāmatā reģistrēto mājokļu darījumu skaits Rīgā nav pieaudzis kopš gada sākuma. Turklāt darījumi joprojām lielākoties notiek, izmantojot skaidras naudas norēķinu. To, ka šobrīd lielākā daļa nekustamo īpašumu iegādes darījumu notiek par pircēju līdzekļiem, nepiesaistot banku finansējumu, akcentē arī „Nordea bankas” mājokļu kreditēšanas attīstības vadītājs Raivis Gūtmanis.
Tajā pašā laikā ir potenciālie pircēji, kuri gatavi ņemt kredītu, ja viņu ienākumi to ļauj un kredīta summa veido nelielu daļu no pirkuma summas. Interesanti, ka īpašumus Rīgā par nelielām summām sāk meklēt ārzemnieki, kas izrāda interesi arī par sērijveida dzīvokļiem. Darījumi pārsvarā notiek tad, ja pārdevējs, saprotot savu un tirgus situāciju, piekāpjas pircēja piedāvātajai summai. Cilvēki pārdod savus īpašumus pat tad, ja viņiem ir nelielas kredītsaistības un viņi jūt, ka netiks galā ar maksājumiem."Īpašumus Rīgā par nelielām summām sāk meklēt ārzemnieki, kas izrāda interesi arī par sērijveida dzīvokļiem."
A. Ādamsons gan norāda, ka neliela dzīvokļu tirgus aktivitāte vērojama katru gadu rudenī, laika posmā no augusta vidus līdz oktobrim. “Tā ir sezonāla parādība, kas saistāma ar studentu ierašanos galvaspilsētā un piemērota mājokļa meklējumiem. Potenciāli nelielu dzīvokļu cenu kritumu varētu bremzēt situācija, ka cilvēki, kas izvietojuši savus brīvos līdzekļus bankās noguldījumos, pēc to izņemšanas naudu izmantos nekustamā īpašuma iegādei un tādējādi nedaudz atdzīvinās tirgu kopumā.”
Īres tirgū piedāvājums aug, cenas krīt
Sērijveida dzīvokļu īres cenām krītoties, pieaug arī piedāvājums īres tirgū. “Latio” speciālisti rudenī līdz ar apkures sezonas sākšanos kritumu paredz lielāku. Sērijveida dzīvokļu īres cenas ir noslīdējušas zem 100 latiem mēnesī plus komunālie maksājumi. Jaunajos projektos vislielākais pieprasījums ir pēc vienistabas dzīvokļiem ar stāvvietām par aptuveni 250 eiro mēnesī.
Runājot par īres tirgus attīstības perspektīvām, A. Ādamsons norāda, ka te var sagaidīt straujākas un pēkšņākas izmaiņas. “Tiklīdz valsts ekonomikā būs vērojamas atveseļošanās pazīmes un pirmie algu pieauguma vēstneši, kāps arī īres cenas.”
Savukārt R. Gūtmanis prognozē, ka stabilizācija un tendences maiņa īres tirgū varētu notikt līdz ar nekustamā īpašuma cenu stabilizāciju vai augšupeju, jo īres cenu tendences vienmēr bijušas saistītas ar nekustamā īpašuma cenu tendencēm."Tiklīdz valsts ekonomikā būs vērojamas atveseļošanās pazīmes un pirmie algu pieauguma vēstneši, kāps arī īres cenas."
Savrupmāju lētāk pirkt, nekā celt
Pieprasījums pēc apbūves gabaliem Rīgā ir ļoti mazs, tomēr darījumi notiek. Visvairāk tiek pieprasīti zemesgabali samērā prestižos savrupmāju rajonos. Novērots, ka tirgū arvien biežāk tiek piedāvāti zemesgabali, kas tiek atdalīti no jau esošas savrupmājas piemājas teritorijas.
Vidējas platības apbūves zemes cenas Rīgas mikrorajonos svārstās no 35 000 līdz 60 000 latu. Ekskluzīvos rajonos, piemēram, Mežaparkā, apbūves zeme maksā 140 līdz 250 latu kvadrātmetrā atkarībā no zemesgabala novietojuma un platības.
Ņemot vērā straujo cenu kritumu un savrupmāju plašo piedāvājumu, šobrīd gatavas savrupmājas cena ir zemāka nekā līdzvērtīgas ēkas būvizmaksas. Tādēļ šobrīd izdevīgāk iegādāties jau gatavu ēku, nekā būvēt to no jauna. Visstraujāk cenas pazeminājušās lielām ēkām, kuru platība pārsniedz 300 kvadrātmetru. Ļoti maza interese ir par nepabeigtām jaunbūvēm un rindu mājām. Priekšroka šobrīd tiek dota vidējas platības, kvalitatīvām un pilnīgi pabeigtām savrupmājām.
Pēdējā laikā strauji pieaug ekskluzīvu savrupmāju piedāvājums par ievērojami zemāku cenu nekā pirms gada. Piemēram, vairākas ekskluzīvas savrupmājas, kuras pērn mēģināja pārdot par 700 000 līdz 850 000 latu, šobrīd atkal tiek piedāvātas par 300 000 līdz 400 000 latu. Pēc šāda veida īpašumiem saglabājies arī pieprasījums, un potenciālie pircēji, izmantojot pašreizējo situāciju, spēj vienoties ar pārdevēju par samaksu, kas ir pat par 30% zemāka nekā sākotnējā cena."Iedzīvotāju pirktspēja nepieaugs tikpat strauji kā, iespējams, cenas, un nekustamā īpašuma tirgus atdzīvosies pamazām."
Tā kā jaunu savrupmāju piedāvājums šobrīd ir ļoti plašs, potenciālie pircēji tikpat kā neinteresējas par padomju laikā celtajām savrupmājām, jo šādu ēku rekonstrukcijas izmaksas bieži vien pārsniedz jaunu savrupmāju vērtību. Visbiežāk šādas ēkas tiek iegādātas novietojuma dēļ un vēlāk nojauktas.
Strauji audzis arī savrupmāju īres piedāvājums. Šādi darījumi gan notiek ļoti reti, un parasti tiek izīrētas pilnīgi pabeigtas un kvalitatīvas savrupmājas labās vietās. Kopumā savrupmāju cenas Rīgā un Rīgas rajonā, salīdzinot ar 2007. gada pirmo pusi, pazeminājušās vidēji par 40 līdz 60 procentiem.
