Pārdodot nekustamo īpašumu izsolē jeb vēršot parādu piedziņu uz nekustamo īpašumu, saskaņā ar Civilprocesa likuma 604.panta noteikumiem, tiesu izpildītājs pieaicina sertificētu nekustamo īpašumu vērtētāju. Nekustamā īpašuma novērtējuma summa atbilst izsoles sākumcenai. Šī nav tirgus cena, bet ir piespiedu pārdošanas vērtība, kas atbilst apmēram 60%-80% no tirgus cenas. Tas pircējam šķiet vilinoši, jo, iegādājoties nekustamos īpašumus izsolē pie tiesu izpildītāja, cenas var likties salīdzinoši zemas.

Taču, kā jau tika norādīts, pastāv riska faktori. Piemēram, tiesu izpildītājam nav pienākuma vērtēšanas procesā nodrošināt vērtētāja iekļūšanu nekustamā īpašuma telpās. Tādējādi praksē ļoti bieži ir situācijas, kad, piemēram, vērtējot dzīvokli, vērtētājs netiek ielaists nekustamā īpašuma telpās. Tas ir gadījumos, kad parādnieks nav kontaktējies ar tiesu izpildītāju vai vērtētāju vai atsakās ielaist vērtētāju nekustamajā īpašumā. Šādās reizēs vērtētājs vadās pēc mājas tehniskā un vizuālā stāvokļa un parasti “pieņem”, ka konkrētais nekustamais īpašums ir sliktā stāvokli.

Tādējādi, pērkot īpašumu izsolē, potenciālais pircējs bieži pērk īpašumu, nezinādams, kādā tehniskā stāvoklī tas atrodas.  Mēdz būt arī situācijas, kad parādnieks, atstājot savu īpašumu, to izdemolē. Arī šādu faktu potenciālais pircējs ne vienmēr var pārbaudīt.

Potenciālajiem pircējiem pašiem ir tiesības doties aplūkot sev interesējošos nekustamos īpašumus. Bet arī šajās situācijās viss ir atkarīgs no parādnieka – vai viņš ļaus aplūkot nekustamā īpašuma iekštelpas, vai neļaus, kā arī vai konkrētajā brīdī kāds būs īpašumā, lai varētu apskatīt telpas.

Parādnieki, kuru īpašumu izsolē pārdod, mēdz rīkoties arī negodprātīgi. Lai izvairītos no jaunā īpašnieka ievešanas valdījumā, parādnieki slēdz fiktīvus īres līgumus ar trešajām personām ar atpakaļejošiem datumiem. Likuma “Par dzīvojamo telpu īri” 8.pants nosaka, ka, ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi.

Līdz ar to var izveidoties situācija, ka jaunais īpašnieks kopā ar tiesu izpildītāju ierodas īpašumā, lai tiesu izpildītājs jauno īpašnieku varētu ievest valdījumā, taču dzīvoklī it kā dzīvo īrnieki, kuri šādu īres līgumu var uzrādīt. Tiesu izpildītājs jauno īpašnieku ieved valdījumā, bet viņam nav tiesību izlikt šos īrniekus, jo tie īpašumā dzīvo saskaņā ar īres līgumu. Saprotams, jaunais īpašnieks var vērsties tiesā ar prasību atzīt īres līgumu par spēkā neesošu. Taču tiesāšanās process var ieilgt līdz pat 3-4 gadiem, bet tikmēr šīs personas no īpašuma izlikt nebūs iespējams.