Pirms vairākiem gadiem mēs, trīs bērni, dāvanā saņēmām lauksaimniecības zemi – katram 1/3 domājamās daļas. Es jau kādu laiku dzīvoju ārzemēs. Viens no bērniem izdomāja savu daļu pārdot, kuru es nopirku 2018. gadā. 2019. gadā man bija 2/3 domājamās daļas, un ar otru 1/3 daļas kopīpašnieku nolēmām iznomāt zemi, jo paši to neapsaimniekojām. Tagad no 2/3 domājamās daļas tiesa attiesāja 1/3 daļu bijušajam īpašniekam (trešajam bērnam), jo viņa administrators varot atcelt īpašuma darījumus pēdējos trijos gados, tāpēc ka nevarējām pierādīt skaidras naudas izmaksu (žēl, bet fakts). Kas notiek ar nomas līgumu, kurš nav ierakstīts zemesgrāmatā? Līgumā noteikts, ka līgumsods ir vairāki tūkstoši eiro. Mēs, kas to izīrējām, negrasāmies pārtraukt. Kas notiks ar jauno īpašnieku, ja viņš to nopirks izsolē? Kam tādā gadījumā būs jāsedz izdevumi? Es kā 1/3 domājamās daļas īpašnieks patlaban neceļu pretenzijas saistībā ar nomas līgumu. Kā rīkoties, ja nomnieks izdomās piedzīt zaudējumus un jaunais 1/3 domājamās daļas īpašnieks to grasās neatzīt? Es negribu atlīdzināt zaudējumus par nomnieka ieguldījumu, jo es un otrs bērns ar 1/3 domājamās daļas (kopā mums palikušas 2/3) līgumu negrasāmies lauzt.
Civillikuma 2126. pants paredz: ierakstot nomas vai īres līgumu zemesgrāmatās, nomnieks vai īrnieks iegūst lietu tiesību, kas ir spēkā arī pret trešajām personām. Ņemot vērā, ka jūsu gadījumā nomas tiesības zemesgrāmatā nav nostiprinātas, jaunajam kopīpašniekam, kurš izsoles ceļā iegūs īpašuma tiesības uz 1/3 domājamo daļu no zemes, jūsu un trešā kopīpašnieka slēgtais zemes nomas līgums nebūs saistošs. Jaunajam kopīpašniekam nav liegtas tiesības iestāties nomas attiecībās un tās turpināt vai, gluži pretēji, – prasīt nomniekam atbrīvot 1/3 daļu no zemes.
Būtu jāprecizē, vai starp kopīpašniekiem pastāv kopīpašuma dalītās lietošanas līgums, kas ir reģistrēts zemesgrāmatā un būs saistošs jaunajam kopīpašniekam, un ļaus dabā identificēt to zemesgabala daļu, kas būs jaunā kopīpašnieka atsevišķā lietošanā. Ja šāda līguma nav, tad jaunajam kopīpašniekam, neturpinot zemes nomas līgumu attiecībā uz 1/3 daļu no zemes, acīmredzot vispirms būs jāpanāk šāda līguma noslēgšana, lai varētu attiecīgo reālo kopīpašuma daļu liegt nomniekam lietot, uzsākt šajā zemē kādu citu saimniecisko darbību u. tml.
Jūs aprakstā norādāt, ka nomas līgumā ir paredzēts līgumsods, tomēr neesat norādījis, kādos gadījumos un kam līgumsods ir jāmaksā. Iespējams, līgumsods paredzēts par līguma priekšlaicīgu izbeigšanu. Ja jaunais kopīpašnieks nolems nomas līgumu neturpināt attiecībā uz 1/3 daļu no zemes, tad nomas līgums joprojām paliek spēkā daļā par 2/3 no zemes. Tādējādi būtu jāveic padziļinātāka analīze, lai saprastu, vai nomniekam varētu būt prasījuma tiesības par līgumsoda piedziņu no jums šajā gadījumā. Neredzot līguma nosacījumus, šādus secinājumus droši izdarīt nevarēs.
Ja jaunais kopīpašnieks nolems nomas līgumu neturpināt daļā par 1/3 daļu no zemes, tad bez līgumsoda nomniekam tomēr varētu pastāvēt prasījuma tiesības pret jums arī uz likuma pamata. Proti, Civillikuma 2132. pants paredz: ja kāda trešā persona ceļ prasību, kas atrodas pretrunā ar to tiesību, kuru iznomātājs vai izīrētājs uzskatījis par savu, un nomnieku vai īrnieku tamdēļ izstumj, tad pirmajam jāatlīdzina nomniekam vai īrniekam ar to nodarītais zaudējums, pat ja viņš būtu rīkojies labā ticībā. Tādējādi nomnieks varētu celt pret jums prasību par to zaudējumu atlīdzināšanu, kas nomniekam varētu rasties sakarā ar iespējamo nomas platības daļēju samazināšanos nākotnē un liegumu nomniekam to turpmāk lietot.
Viena kalendāra mēneša ietvaros sniedzam 300 e-konsultācijas.
Tā kā limits ir sasniegts, jautājumu varēsi iesniegt, sākot no nākamā mēneša 1.dienas.
Iespējams, ka atbilde uz līdzīgu jautājumu jau ir sniegta, tāpēc izmanto e-konsultāciju meklētāju!
