E-KONSULTĀCIJAS
>
visas atbildes Jautā, mēs palīdzēsim rast atbildi!
TĒMAS
Nr. 15527
Lasīšanai: 10 minūtes
1
1

Par mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu

J
jautā:
17. oktobrī, 2018
Dārta

Atsaucoties uz likumprojektu “Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums”, radās neskaidrība par terminu “izpērkamā zeme” – atbilstoši dzīvojamo māju privatizāciju regulējošajiem normatīvajiem aktiem noteikts dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamais zemesgabals daļā, kas sakrīt ar piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu. Kā tiek definēts šis funkcionāli nepieciešamais zemes gabals? Ja funkcionāli dzīvojamai mājai nav nepieciešams viss zemes īpašniekam piederošais zemesgabals, izpirks tikai daļu, otru daļu atstās zemes īpašniekam? Vai šādi zemes vienības netiks dalītas?

A
atbild:
19. oktobrī, 2018
Lidija Dārziņa
LV portāls

Jūs esat paņēmusi no likumprojekta vienu termina skaidrojumu. Bet tas ir jāskatās saistībā gan ar šajā likumprojektā skaidrotajiem citiem terminiem un situācijām, gan ar privatizācijas likumiem, atbilstoši kuriem privatizētajām daudzdzīvokļu mājām tika “piegriezts” arī zemesgabals, gan ar likumprojekta mērķi – izbeigt dalītā īpašuma situāciju.

Šajā pašā likumprojektā ir definēts, kas ir piespiedu dalītā īpašuma zemesgabals – privātpersonai piederoša zeme, uz kuras atrodas piespiedu dalītā īpašuma ēka, īpašuma tiesības uz to ir nostiprinātas zemesgrāmatā, un tā sakrīt vai daļā sakrīt ar dzīvojamo māju privatizāciju regulējošajos normatīvajos aktos noteikto dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu.

Ja lieta tiešām tiktāl nonāks, ka likums tiks kādreiz pieņemts (likumprojekts Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijā tika gatavots otrajam lasījumam, bet pašreiz izskatīšana pārtraukta, lai vēlreiz apspriestos ar visām problēmas risināšanā iesaistītajām pusēm), tad pirms izpirkšanas procesa sākšanas pašvaldībai būs jāpieņem lēmums par piespiedu dalītā īpašuma ēkas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu. Iespējams, tas būs tāds pats, kāds ir jau pašreiz. Savukārt, ja pašvaldība konstatēs, ka piespiedu dalītā īpašuma ēkas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu ir nepieciešams pārskatīt, pārskatīšanu veiks likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteiktajā kārtībā.

Likumprojekta anotācijā ir sniegts skaidrojums: “Saskaņā ar Privatizācijas likumu katras dzīvojamās mājas sagatavošana privatizācijai ietver funkcionāli nepieciešamā zemesgabala (zeme, uz kuras uzcelta dzīvojamā māja, tās uzturēšanai, apsaimniekošanai un funkcionēšanai nepieciešamie infrastruktūras, labiekārtojuma un komunikāciju elementi) noteikšanu un dzīvojamās mājas ierakstīšanu zemesgrāmatā.

Dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamais zemesgabals ir pamats izpērkamās zemes noteikšanai, jo nosaka zemes platību un konfigurāciju, kas ir nepieciešama dzīvojamās mājas kā nekustamā īpašuma objekta pilnvērtīgai pastāvēšanai. Minētais izriet no tā, ka zemesgabalu, uz kuriem atrodas privatizētās daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, robežas nekādā veidā nav saistītas ar pašu ēku novietojumu. Turklāt viena māja var atrasties uz vairākiem zemesgabaliem vai vairākas vai pat vairāki desmiti ēku uz viena zemesgabala.

Regulējums par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanas metodiku laika gaitā ir ievērojami mainījies. Pēdējie būtiskākie grozījumi ir 2014. gada 19. jūnijā pieņemtais likums “Grozījumi likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju””, kas paredz noteiktus kritērijus, atbilstoši kuriem tiek noteikts dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamais zemesgabals, kā arī paredz, ka piespiedu nomas gadījumā ir nomājams tieši dzīvojamai mājai noteiktais funkcionāli nepieciešamais zemesgabals. Tāpat arī atbilstoši minētajiem grozījumiem no 2015. gada 1. jūlija dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekam ir piešķirtas tiesības ierosināt vietējai pašvaldībai pārskatīt dzīvojamai mājai noteikto funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu vai arī to noteikt, ja tas vēl nav bijis noteikts.

Apzinot praksē pastāvošās problēmas, ir secināts, ka dzīvojamo māju funkcionāli nepieciešamie zemesgabali ne vienmēr atbilst šobrīd tiem noteiktajām prasībām. Pastāv gadījumi, kuros tie ir noteikti nesamērīgi lieli, it īpaši lauku teritorijās, kur dažkārt nelielai daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai kā funkcionāli nepieciešamā zeme ir noteikti vairāki hektāri zemes. Tāpat arī var pastāvēt gadījumi, kur noteiktie funkcionāli nepieciešamie zemesgabali ir pārāk mazi, lai nodrošinātu funkcionālu būves pastāvēšanu.

Lai arī šobrīd pastāv iespēja ierosināt funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu, tas ir atkarīgs no dzīvojamās mājas īpašnieku un zemes īpašnieka iniciatīvas, līdz ar to ne visos gadījumos, kur tas nepieciešams, šāda pārskatīšana ir ierosināta. Bieži pārskatīšana netiek prasīta pat tādos gadījumos, kad piespiedu dalītā īpašuma zemei funkcionāli nepieciešamie zemes gabali pilnībā sakrīt ar zemes īpašniekam piederošā zemesgabala platību un robežām. Līdz ar to ir nepieciešams, ka tieši pirms izpērkamās zemes noteikšanas un izpirkuma tiesības izmantošanas tiek veikta pārbaude attiecībā uz dzīvojamai mājai noteiktā funkcionāli nepieciešamā zemesgabala konfigurāciju un platību. Saskaņā ar likuma “Par pašvaldībām” 15. panta pirmās daļas 13. punktu pašvaldību autonomajā kompetencē ir funkcija saskaņā ar attiecīgās pašvaldības teritorijas plānojumu noteikt zemes izmantošanas un apbūves kārtību. Tādējādi šādu pārbaudi veikt var tikai vietējā pašvaldība.

Ir būtiski, ka pirms procesa tālākas virzības vietējā pašvaldība ir pieņēmusi lēmumu par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu, jo tas nodrošina gan dzīvojamās mājas īpašnieku, gan zemes īpašnieku tiesību aizsardzību, un būtiski, lai šāds lēmums ir jau kļuvis neapstrīdams. Likumprojektā paredzētais pašvaldības lēmums par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu ir administratīvais akts, jo atbilst visām administratīvā akta pazīmēm. Tādējādi tas ir apstrīdams un pārsūdzams saskaņā ar Administratīvā procesa likumu, ja kāda zemes īpašnieka vai dzīvojamās mājas īpašnieka ieskatā pašvaldības lēmums aizskar to tiesības un intereses. Tā kā funkcionāli nepieciešamais zemesgabals ir pamats, lai noteiktu, uz kādu zemi attieksies izpirkuma tiesība, ir būtiski, ka tas netiek noteikts patvaļīgi un strīdus gadījumā tiesa to var izvērtēt. Šajā procesa stadijā tiek atrisināts jautājums par ēkas uzturēšanai nepieciešamo zemi, izejot no kuras tālāk tiks noteikta izpērkamās zemes platība un konfigurācija, atbilstoši tiesiskas valsts principiem aizsargājot visu iesaistīto personu likumīgās tiesības un intereses.

Likumprojekts paredz, ka pašvaldība lēmumu par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu pieņem ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā no dienas, kad saņemts iesniegums par izpirkuma tiesības procesa uzsākšanu. Šis termiņš atbilst tam, kāds Privatizācijas likumā ir noteikts pašvaldībai, lai pieņemtu lēmumu par funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanas uzsākšanu.

Saskaņā ar likumprojektu, ja pašvaldība konstatē, ka ir nepieciešama piespiedu dalītā īpašuma ēkas funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšana, tā tiek veikta saskaņā ar Privatizācijas likumu un izpirkuma tiesības izmantošanas process ir turpināms pēc lēmuma par funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu pieņemšanas. Šis var būt laikietilpīgs process, tomēr nepastāv cita tiesiska mehānisma, kā nodrošināt, ka likumprojektā paredzētā izpirkuma tiesība attiecas uz tādu zemi, kas ir nepieciešama dzīvojamās mājas pastāvēšanai.

Kad ir atrisināts jautājums par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu (lēmums par to vai tā pārskatīšanu ir kļuvis neapstrīdams), ir iespējams noteikt izpērkamo zemi, uz kuru attieksies izpirkuma tiesība.

Saskaņā ar likumprojektā paredzēto izpērkamās zemes noteikšanu un reģistrēšanu Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā veic Valsts zemes dienests [pamatojoties uz pašvaldības sniegto informāciju par funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu un pašvaldības lēmumu].”

Jāteic, ka jau pašreiz likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” ir paredzēta dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšana, par ko pašvaldība izdod savus saistošos noteikumus. No iepriekšējos gados jau notikušajām diskusijām par piespiedu dalītā īpašuma problēmām un tā izbeigšanas risinājumiem, tajā skaitā pārskatot funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu, var spriest, ka nav domas pieļaut, ka šajā procesā tiek radītas jaunas, bet nu jau citas problēmas, piemēram, ka rastos nošķelti mazi, it kā nevienam nepiederoši vai nevajadzīgi zemes pleķīši vai arī tādi kā pārpalikums būtu jāatstāj zemes īpašniekam.

Labs saturs
1
Pievienot komentāru
Uzdod savu jautājumu par Latvijas tiesisko regulējumu un tā piemērošanu!
Pārliecinies, vai Tavs jautājums nav jau atbildēts!
vai
UZDOT JAUTĀJUMU
Šomēnes iespējams uzdot vēl 26 jautājumus. Vairāk par e-konsultāciju sniegšanu
Iepazīsti e-konsultācijas
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU