FOTO: Freepik.
Kopš spēkā ir jaunais Dzīvojamo telpu īres likums, dzīvojamās telpas īres līgumi vienmēr ir terminēti. Likums arī regulē gadījumus, kad īres līgums beidzas. Zvērināts advokāts, Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes lektors Jānis Lapsa skaidro, kādi aspekti jāņem vērā, ja līgumu grib izbeigt īrnieks, un kādi – ja to izlēmis darīt izīrētājs.
Dzīvojamo telpu īres likuma 8. panta pirmā daļa nosaka obligātās dzīvojamās telpas īres līgumā iekļaujamās sastāvdaļas, t. i., īres priekšmetu, maksu, termiņu utt.
Īres līgumos reizēm tiek noteikta arī līguma izbeigšanas kārtība, kaut gan tam īsti nav jēgas, jo šo jautājumu regulē Dzīvojamo telpu īres likums, uzsver zvērināts advokāts, Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes lektors Jānis Lapsa.
Īres līgumi var tikt izbeigti trijos gadījumos:
Visi šie gadījumi ir noteikti Dzīvojamo telpu īres likumā.
Īres līguma izbeigšanās pašam no sevis notiek atbilstoši likuma 19. pantā noteiktajiem gadījumiem, kas ir jauninājums atšķirībā no “vecā” likuma “Par dzīvojamo telpu īri”. Saskaņā ar šiem gadījumiem dzīvojamās telpas īres līgums izbeidzas:
“Šie četri gadījumi, kas noteikti 19. pantā par īres līguma izbeigšanos, dublē Civillikuma 2165. pantu un 2168. pantu,” piebilst J. Lapsa.
Likuma 16. panta trešajā daļā noteikts, ka pēc īrnieka nāves īrnieka ģimenes loceklim triju mēnešu laikā ir tiesības prasīt dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanu ar tādiem pašiem nosacījumiem, izņemot īres līguma termiņu, kuru nosaka ne ilgāku par desmit gadiem.
Jāuzsver, ka īres tiesības nav mantojamas.
Piemērs. Dzīvokli īrē ģimene – vīrs, sieva un divi nepilngadīgi bērni. Īres līgumu ir noslēdzis vīrs. Ja vīrs nomirst, tad sievai triju mēnešu laikā ir tiesības pārslēgt īres līgumu. Ja izīrētājs nepiekrīt īres līguma noslēgšanai, tad sievai ir tiesības celt prasību tiesā par īres līguma pārslēgšanu.
Likuma 20. pants nosaka īrnieka tiesības vienpusēji atkāpties no dzīvojamās telpas īres līguma. Šī norma ļauj īrniekam jebkurā brīdī, nepaskaidrojot iemeslus, pārtraukt līgumu.
Taču īres līguma uzteikšana ir jāsasaista ar likuma 27. pantu, kas nosaka: īrniekam par dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanu rakstveidā ir jābrīdina izīrētājs vismaz vienu mēnesi iepriekš, ja dzīvojamās telpas īres līguma termiņš nepārsniedz desmit gadus. Ja dzīvojamās telpas īres līguma termiņš pārsniedz desmit gadus, tad īrnieks un izīrētājs var vienoties arī par garāku brīdināšanas termiņu.
“Garāks uzteikuma termiņš – divi vai trīs mēneši – ir izdevīgāks izīrētājam. Jo labāks dzīvoklis, jo augstāka īres maksa, jo grūtāk atrast jaunu īrnieku,” piebilst advokāts.
Jāpiebilst, ka īrniekam, uzsakot dzīvokļa īri vienu mēnesi iepriekš, par to arī jāapmaksā gan īre, gan patērētie komunālie pakalpojumi.
Piemērs. Īres līgums noslēgts 1. janvārī uz vienu gadu (līdz 31. decembrim). 1. augustā īrnieks izīrētāju rakstiski informē, ka pārtrauks dzīvokļa īri no 1. septembra. Īrniekam par augustu ir jāapmaksā gan īre, gan komunālie rēķini.
Īrnieka tiesības noteiktos apstākļos atkāpties no īres līguma nosaka arī likuma 27. panta otrā daļa. Tajā teikts: “Īrnieks var nekavējoties atkāpties no dzīvojamās telpas īres līguma, rakstveidā par to brīdinot izīrētāju, ja izīrētājs nepilda šā likuma 18. panta pirmajā vai trešajā daļā paredzētos pienākumus.”
Īrnieku nesaista minētais viena mēneša termiņš un īres līgums var tikt uzteikts nekavējoties, ja izīrētājs nenodrošina īrniekam iespēju telpas netraucēti lietot visu dzīvojamās telpas īres līgumā noteikto laiku vai arī neuztur dzīvojamo māju, kurā izīrēta dzīvojamā telpa, un nenodrošina tās ekspluatāciju (fizisku saglabāšanu visā tās ekspluatācijas laikā) atbilstoši normatīvo aktu prasībām.
“Nereti īrnieks grib lauzt līgumu nekavējoties, norādot, ka izīrētājs it kā ir traucējis lietot telpas. Tas vairāk kalpo kā iegansts un nav pareizi. Mēneša termiņš tomēr būtu jāievēro, jo tie ir ļoti labvēlīgi nosacījumi īrniekam,” saka J. Lapsa. “Īres līgums nav ikdienišķs pirkums, piemēram, kā veikalā nopirkt maizi. Praksē diezgan bieži par īres līguma pirmstermiņa izbeigšanu rodas strīdi.”
Kā norāda advokāts, dažos īres līgumos ir noteikts, ka īrniekam par līguma uzteikšanu izīrētāju vajag brīdināt divus vai trīs mēnešus iepriekš. Par garāku termiņu puses var vienoties, tomēr spēkā ir likumā noteiktais – viens mēnesis. “Līgums nevar prevalēt pār likumu,” uzsver J. Lapsa.
Līdzīgi ir arī ar īres līgumiem, kuros īrniekam par priekšlaicīgu īres līguma izbeigšanu tiek paredzētas sankcijas, piemēram, līgumsods.
Izīrētājs par īres līguma uzteikumu nav tiesīgs vērst jebkādus prasījumus pret īrnieku.
“Nevar sodīt par savu tiesību īstenošanu,” skaidro advokāts.
Izīrētājam ir tiesības vienpusēji atkāpties no dzīvojamās telpas īres līguma, ievērojot Dzīvojamo telpu īres likuma 26. pantā noteikto, vai to izbeigt, ievērojot šā likuma 22., 23., 24. un 25. panta noteikumus.
Ir tikai viens gadījums, kad izīrētājs vienpusēji var atkāpties no īres līguma. Šādas tiesības ir noteiktas likuma 26. pantā. Tajā paredzēts, ka izīrētājs var atkāpties no dzīvojamās telpas īres līguma, ja būvniecību regulējošajos normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā ir pieņemts lēmums, ar kuru aizliegta dzīvojamās mājas ekspluatācija.
Atkāpjoties no dzīvojamās telpas īres līguma minētajā gadījumā, izīrētājam ir pienākums atlīdzināt īrniekam pārcelšanās izdevumus, atbilstoši līgumam dzīvojamajā telpā veiktos ieguldījumus, kā arī zaudējumus, ja tādi ir nodarīti.
“Ja Būvniecības valsts kontroles birojs vai būvvalde izdod administratīvo aktu, ka māju vairs nevar lietot, tad tas ir objektīvs lēmums un izīrētājs var nekavējoties izbeigt īres līgumu. Nekas nav jāpamato un jāpierāda,” norāda advokāts.
Izīrētāja tiesības izbeigt dzīvojamās telpas īres līgumu nosaka četri Dzīvojamo telpu īres likuma panti: 22.–25. pants. Tiesa, praksē šīs tiesību normas rada dažādus strīdus, uzsver J. Lapsa.
22. pants nosaka: dzīvojamās telpas īres līgumu var izbeigt, ja tiek bojāta dzīvojamā telpa vai māja vai citādi ir pārkāpti dzīvojamās telpas lietošanas noteikumi.
“Tas ir strīdīgs jautājums: ko nozīmē “bojā dzīvojamo telpu”? Izīrētājam šķiet, ka bojā, bet īrnieks uzskata, ka viss ir kārtībā,” skaidro J. Lapsa.
Turklāt, pēc advokāta domām, arī likuma normas formulējums – īres likuma izbeigšana – nav veiksmīgs, jo izīrētājs var prasīt īres līguma izbeigšanu vai atcelšanu, kā noteikts Civillikuma 2171. un 2172. pantā.
Ja izīrētājs uz 22. panta pamata prasa īres līguma izbeigšanu, bet īrnieks to neņem vērā, tad izīrētājam ir jāvēršas tiesā.
Izīrētājs atbilstoši 23. pantam var izbeigt dzīvojamās telpas īres līgumu saistībā ar nelikumīgu dzīvošanu dzīvojamajā telpā. Savukārt 25. pants paredz līguma izbeigšanu saistībā ar mājas nojaukšanu vai pārbūvi.
Likuma 24. pants noteic, ka izīrētājs drīkst uzteikt līgumu, ja īrnieks divus mēnešus nav maksājis par dzīvojamās telpas īri un veicis citus ar dzīvojamās telpas lietošanu saistītos maksājumus.
Ja izīrētājs un īrnieks vienojas par dzīvojamās telpas īres līguma notariālu apliecināšanu (notariālais akts) vai ierakstīšanu zemesgrāmatā, tad dzīvojamās telpas īres līgumā tiek noteikts īrnieka pienākums līguma termiņa notecējuma dēļ vai tādēļ, ka nav samaksāta īres maksa līgumā noteiktajā apmērā, atbrīvot īrēto dzīvojamo telpu pēc tam, kad izīrētājs, izmantojot sev likumā noteiktās tiesības, ir vērsies tiesā saistības bezstrīdus piespiedu izpildīšanai Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā.
Lai pārtrauktu līgumu ar īrnieku atbilstoši 23.–25. pantam, vispirms īrnieks ir jābrīdina. Ja īrnieks īres līguma izbeigšanas prasībai nepiekrīt, tad izīrētājam ir jāvēršas tiesā.
Bieži vien noslēgtie īres līgumi satur no likuma atšķirīgus līguma izbeigšanas nosacījumus. Piemēram, tiek noteikts, ka izīrētājs ir tiesīgs jebkurā laikā vienpusēji, bez Dzīvojamo telpu īres likumā noteiktajiem iemesliem atkāpties no īres līguma, īrnieku brīdinot vienu mēnesi iepriekš.
“Dažās situācijās izīrētājs uzsaka īres līgumu, dodot īrniekam nedēļu, lai izvāktos, jo ir gadījies izdevīgs variants īpašuma pārdošanai. Proti, īpašniekam šis dzīvoklis ir nepieciešams pašam. Likumīga pamata šādai prasībai nav. J. Lapsa norāda:
Ja izīrētājs izīrē telpas uz gadu vai vairākiem gadiem, tad uz šo laika periodu īpašums ir apgrūtināts, tās ir saistības.
Problēmas īres līguma izbeigšanā nereti rada drošības naudas atmaksa. Dzīvojamo telpu īres likums drošības naudas atdošanas un izmantošanas kritērijus nosaka 12. pantā.
Jautājums. Vai izīrētājs pēc dzīvokļa nodošanas ir tiesīgs veikt dzīvokļa papildu apkopi, nesaskaņojot ar bijušo īrnieku ne pakalpojumu, ne cenu, un attiecīgās summas atvilkt no drošības naudas? Pieņemšanas–nodošanas akts pirms nedēļas tika parakstīts, un tajā atzīmēts, ka pret īrnieku nav nekādu pretenziju un dzīvoklis ir tikpat tīrs kā saņemšanas brīdī. Pēc vairākām dienām izīrētājs paziņoja par “naudas atvilkšanu no drošības naudas”. Izīrētājs, ar mani to nesaskaņojot, izdomājis veikt luksusa tīrīšanu dīvānam, ir izvēlēts “tīrīšanas komplekts”, kurā ietilpstot arī spilvenu tīrīšana. Tas tika paziņots tikai pēc fakta, ka atsūtīšot rēķinu. Drošības naudu paredzēts atmaksāt pēc pēdējiem komunālajiem maksājumiem, t. i., mēneša beigās. Augustā īrētajā dzīvoklī vairs neesam atradušies. Vai es varu nepiekrist tīrīšanas pakalpojuma apmaksai, pamatojoties uz to, ka pieņemšanas–nodošanas akts ir parakstīts?
J. Lapsas atbilde. Drošības nauda ir paredzēta tam, lai segtu jebkādus dzīvojamās telpas īres līgumā paredzētos maksājumus, kā arī zaudējumus, kurus radījis īrnieks. Tātad saistību izpildes nodrošināšanai.
Ja īres līgumā ir ierakstīts, ka īrniekam ir jāveic dīvāna tīrīšana vai arī to izdara izīrētājs un šī summa tiek atvilkta no drošības naudas, tad tā ir uzņemtā saistība.
Bet, ja līgumā par dīvāna tīrīšanu nekas nav rakstīts un piepeši šādus darbus izīrētājs apmaksā no drošības naudas, tad šāda situācija ir prettiesiska.
Ja ir strīds par drošības naudas izmantošanu, tad īrnieka vienīgā iespēja ir vērsties tiesā.
Dzīvojamo telpu īres likuma 8. pantā noteikts, ka īres līgumā var vienoties arī par uzlabojumu, tostarp remontdarbu, veikšanu dzīvojamajā telpā. Ir daudz gadījumu, kad dzīvoklis ir samērā nolaists un īrnieki par savu naudu to izremontē, norāda J. Lapsa.
Līdz ar to par remontdarbos ieguldīto naudu un zemāku īres maksu ir jāvienojas līgumā.
Piemērs. Īrnieks veic dzīvokļa remontu par 10 000 eiro, izīrētājs tam ir piekritis. Īres līguma termiņš ir desmit gadi, bet pašlaik īres cena ir 7 eiro/m². Sakarā to, ka tiek veikts remonts, līgumā tiek noteikts, ka piecus gadus īres maksa ir 2 eiro/m², bet pēc tam – 5 eiro/m².
J. Lapsa min vēl kādu piemēru.
Piemērs. Noīrēta māja Teikā, 29. jūlija vētrā tai tiek norauts jumts. Izīrētāja pienākums ir to atjaunot, bet viņam nav naudas. Ja nav jumta, tad māju nevar lietot. Līdz ar to zūd pienākums maksāt īres maksu. Īrnieks var uzlikt jumtu, tie būs nepieciešamie izdevumi, kas tomēr nav iekļauti līgumā un vienošanās dokumentā. Ja abas puses var vienoties par ieguldījumu jumtā un mazāku īres maksu, tad šāds darījums ir iespējams.
J. Lapsa atzīmē, ka līgumos ļoti reti tiek pieminēti remontdarbi. Īrnieki domā, ka viņiem ieguldījumus atlīdzinās, bet tā nenotiek – grūti pierādīt izdevumu apjomu, nav saglabājušies čeki, turklāt remontdarbus parasti veic pašu spēkiem.
Jautājums. Īres termiņš ir beidzies, un mūs izliek no mājokļa. Dzīvoklī daudz ko esam darījuši un uzlabojuši. Piemēram, vannas istabā nomainījām santehniku (podu, vannu) un virtuvē ierīkojām jaunu iebūvēto tehniku utt. Kāda ir iespēja atgūt naudu par ieguldīto? Vai virtuves tehniku varam ņemt līdzi, dzīvokli atbrīvojot?
J. Lapsas atbilde. Pirmkārt, ja līgums ir beidzies, tad īrniekam ir jāatbrīvo dzīvoklis, nevis viņu izliek. Par to, kādā stāvoklī ir dzīvoklis un kas ko dara tā stāvokļa uzlabošanā, ir jāvienojas līgumā. Svarīgi ņemt vērā, kad līgums ticis noslēgts, kā arī Civillikuma 865. panta normas par nepieciešamajiem, derīgajiem un greznuma izdevumiem.
Ja ir nomainīta santehnika, tad būtu svarīgi saprast, kāpēc tas tika darīts. Vai iepriekšējā sadzīves tehnika vairs nefunkcionēja, bija saplīsusi? Vai varbūt pods un izlietne nešķita gana piemērota un īrnieki vēlējās kaut ko elegantāku?
Jāsaprot, ka podu un izlietni diezin vai īrnieks varēs paņemt līdzi, jo tā ir dzīvokļa sastāvdaļa. Ja īrnieks ir pats par saviem līdzekļiem uzstādījis virtuves iebūvēto tehniku, tad tās līdzņemšana varētu būt iespējama.
Svarīgs aspekts īres līgumā ir tā noslēgšanas laiks. Dzīvojamo telpu īres likums, kas stājās spēkā 2021. gada 1. maijā, paredz jaunu regulējumu dzīvojamās telpas īpašnieka maiņas gadījumā. Likuma 28. panta pirmā daļa nosaka: ja dzīvojamās telpas īres līguma darbības laikā izīrēto dzīvojamo telpu atsavina, tad tās ieguvējam ar iepriekšējo izīrētāju noslēgtais īres līgums ir saistošs tikai tad, ja īres līgums ir ierakstīts zemesgrāmatā. Ja dzīvojamās telpas īres līgums nav ierakstīts zemesgrāmatā, tad tas izbeidzas līdz ar ieguvēja īpašumtiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.
Šādā gadījumā īrniekam dzīvojamā telpa ir jāatbrīvo divu mēnešu laikā.
“Vecajiem” īres līgumiem, kas noslēgti pirms 2021. gada 1. maija, ir noteikts pārejas periods. Ja dzīvojamajai telpai mainās īpašnieks, tad šīs telpas ieguvējam šis līgums ir saistošs līdz 2026. gada 31. decembrim. Bet, ja noslēgtā dzīvojamās telpas īres līguma termiņš beidzas līdz 2026. gada 31. decembrim, – līdz līgumā noteiktā termiņa beigām.
