Publicēts pirms gada. Izvērtē satura aktualitāti! >>
FOTO: Freepik.
Jaunajā Pašvaldību likumā, kas stājās spēkā 2023. gada 1. janvārī, nav iekļauts pašvaldību pirmpirkuma tiesību institūts. Tas nozīmē, ka pēc nekustamā īpašuma pirkuma līguma noslēgšanas pašvaldībai vairs nav jāpiedāvā pirmpirkuma tiesības, lai saņemtu izziņu par atteikumu un lai īpašumu varētu reģistrēt zemesgrāmatā.
Likuma “Par pašvaldībām”, kas bija spēkā līdz 2022. gada 31. decembrim, 78. pants paredzēja pašvaldības pirmpirkuma tiesības uz nekustamo īpašumu gadījumos, kad pašvaldības administratīvajā teritorijā tiek atsavināts (pārdots) nekustamais īpašums, kura sastāvā ir zeme, un tas nepieciešams, lai pildītu likumā noteiktās pašvaldību funkcijas, ievērojot teritorijas plānojumā atļauto (plānoto) teritorijas izmantošanu, tiesību aktus, attīstības plānošanas dokumentus un citus dokumentus, kuri pamato attiecīgā nekustamā īpašuma nepieciešamību pašvaldības funkciju īstenošanai.
Norma neattiecās uz dzīvokļu īpašumiem (arī tad, ja to sastāvā bija zemes domājamās daļas) vai īpašumiem, kuru sastāvā bija tikai būves. Tāpat izņēmumi bija situācijas, kad no īpašuma tika atsavināta domājamā daļa (piemēram, viena puse, trīs ceturtdaļas), ja nekustamais īpašums pārgāja no vienas personas otrai bez atlīdzības vai maiņas ceļā, ja to pārdeva labprātīgā vai piespiedu izsolē u. c. gadījumos.
Zvērināta notāre Zane Ankrava skaidro – pirmpirkuma tiesības nozīmēja, ka pēc pirkuma līguma noslēgšanas (nevis iepriekš, mēģinot saskaņot, uzzināt pašvaldības viedokli) līguma noraksts bija jāiesniedz pašvaldībā un ka tā varēja lemt par to, vai īpašums ir nepieciešams tās funkciju veikšanai.
Ja tas bija nepieciešams, pašvaldība bija tiesīga lemt par pirmpirkuma tiesību izmantošanu, kas nozīmēja, ka pārdevējam piederošo īpašumu iegūst pašvaldība, nevis līgumā norādītais pircējs.
Būtiski, ka pēc tam, kad pirkuma līgums bija iesniegts pašvaldībā, līdzēji tajā vairs nebija tiesīgi veikt labojumus vai papildinājumus.
“Var šķist, ka pašvaldības pirmpirkuma tiesībām bija formāls raksturs, jo vairumā gadījumu tā šo tiesību neizmantoja, tomēr tā bija procedūra, kas bija jāiziet un kas paildzināja darījuma izpildi pēc līguma noslēgšanas,” uzsver Z. Ankrava, piebilstot, ka viņas notāra praksē pēdējā reize, kad pašvaldība izmantoja pirmpirkuma tiesības uz īpašumu, bija 2022. gada 28. decembrī – īsi pirms normas atcelšanas. Nekustamais īpašums atradās Pierīgā, tam bija ļoti pievilcīga pirkuma maksa, daudzkārt zemāka par tirgus cenu.
Z. Ankrava atceras, ka arī pirms apmēram septiņiem gadiem viena no Zemgales novada pašvaldībām izmantoja pirmpirkuma tiesības, jo pārdodamajam īpašumam blakus atradās pašvaldības zeme, uz kuras tā nevarēja veikt būvniecību nepietiekamas platības dēļ. Nopērkot blakus esošo gabalu un savienojot abus īpašumus, tā ieguva vajadzīgo platību būvniecības realizācijai.
Zvērināta notāre norāda, ka abi minētie pirkuma līgumi tika apliecināti notariālo aktu formā, kad notārs pēc līguma noslēgšanas veic visas turpmākās darbības, lai reģistrētu līgumu zemesgrāmatā, tostarp pieprasa un saņem nepieciešamās piekrišanas no pašvaldības.
Likumprojekta “Pašvaldību likums” izstrādē tā autore – Vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministrija (VARAM) – saņēma Tieslietu ministrijas ierosinājumu jaunajā pašvaldību darbības regulējumā neiekļaut pašvaldību pirmpirkuma tiesību institūtu.
Tieslietu ministrija vērsa VARAM uzmanību, ka 25 gadu laikā tas nav attīstījies. Saskaņā ar Tiesu administrācijas informāciju 2017. gadā 14 gadījumos pašvaldības informējušas zemesgrāmatu nodaļu par pieņemto lēmumu par pirmpirkuma tiesību izmantošanu, 2018. gadā – 18 gadījumos, savukārt uz 2019. gada 15. jūliju – vien piecos gadījumos.
Tieslietu ministrijas ieskatā gan nekustamā īpašuma īpašnieka, gan pašvaldības patērētie resursi atteikuma no pirmpirkuma tiesībām pieņemšanā un izsniegšanā būtu vērtējami kā nesamērīgi pret ieguvumiem, ko dod šāda kārtība. Piemēram, 2018. gadā zemesgrāmatā kopumā tika iesniegti 11 887 pašvaldības atteikumi no pirmpirkuma tiesību izmantošanas.
Pieņemot, ka ceļā uz pašvaldību un dokumentu iesniegšanai/saņemšanai jāpavada viena stunda, ņemot vērā ceļā patērējamos finanšu līdzekļus, 2018. gadā administratīvās izmaksas nekustamā īpašuma īpašniekam vien veidoja 351 976 eiro.
Lai gan Tieslietu ministrija ierosināja atteikties no pašvaldību pirmpirkuma tiesību institūta, Latvijas Pašvaldību savienība (LPS) uz likumprojekta izskatīšanu otrajam lasījumam iesniedza priekšlikumu to papildināt ar jaunu pantu, kas bija identisks tagad jau spēku zaudējušā likuma “Par pašvaldībām” 78. pantam.
LPS vērsa uzmanību, ka pašvaldībām pirmpirkuma tiesības piešķirtas kā priekšrocība, lai sabiedrības interesēs iegādātos objektus ar kultūrvēsturisku nozīmi, dabas aizsargājamos objektus, veicinātu sociālas nozīmes funkcijas u. c.
LPS uzsvēra: nepastāvot pirmpirkuma tiesību institūtam, pašvaldība šādas tiesības zaudēs, kā rezultātā vairs nevarēs iegādāties nekustamo īpašumu, kas būtu svarīgs pašvaldības stratēģisko mērķu īstenošanai, lai, realizējot pašvaldības funkcijas, nodrošinātu sabiedrības intereses.
Uz šo LPS iebildi anotācijā norādīts, ka pašvaldības funkciju izpildei nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšana ir iespējama Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likuma regulējumā.
Kā viens no argumentiem pašvaldības pirmpirkuma tiesību institūta saglabāšanai pašvaldību darbības tiesiskajā regulējumā no pašvaldību pārstāvju puses tika norādīta arī iespēja ierobežot nepatiesu pirkuma summu norādīšanu atsavināšanas darījumos.
Savukārt anotācijā šis iebildums atspēkots ar argumentu, ka pašvaldību funkcijās neietilpst uzraudzīt, lai nekustamo īpašumu darījumos tiktu norādītas to patiesās atsavināšanas vērtības.
Pastāvot pašvaldību pirmpirkuma tiesību institūtam, praksē bija situācijas, kad pirkuma līguma slēdzēji centās to “apiet”.
“Bija laiks, apmēram līdz 2015. gadam, kad cilvēki darījumos nenorādīja īsto pirkuma maksu, bet gan zemāku summu, lai apietu (samazinātu) nodokļu un nodevu maksājumus. Viņi nevēlējās maksāt kapitāla pieauguma nodokli, ja darījuma rezultātā būtu peļņa, kā arī gribēja maksāt mazāku valsts nodevu par īpašuma tiesību reģistrāciju zemesgrāmatā,” zina teikt Z. Ankrava.
Taču, norādot fiktīvu darījuma summu, tajā iesaistītās puses arī riskēja, ka pašvaldība izmantos pirmpirkuma tiesības uz īpašumu un pārdevējs saņems to naudu, kas norādīta pirkuma līgumā. Lai šādu iespēju novērstu, ļoti izplatīta prakse bija slēgt darījumu “divās daļās”, proti, vispirms noslēdzot līgumu par 1/2, 3/5 vai citas proporcijas daļas pārdošanu un vēlāk par atlikušās daļas pārdošanu.
Tā kā likums, kas regulēja pašvaldību pirmpirkuma tiesības, noteica, ka tās izmantojamas tikai gadījumos, ja tiek pārdots viss nekustamais īpašums, šis bija veids, kā cilvēki tās “apgāja”. Bija arī gadījumi, ka darījumu divās daļās cilvēki izvēlējās slēgt, lai ekonomētu laiku, – tā mēdza rīkoties juridiskas personas, kurām “laiks ir nauda”.
Arī likumprojekta “Pašvaldību likums” anotācijā ir norādīts, ka pēc būtības pašvaldības pirmpirkuma tiesība ir neefektīva un viegli apejama, kā arī nesniedz praktisku labumu pašvaldībām. Pirmpirkuma tiesības tiek izmantotas ārkārtīgi reti, savukārt procedūra līdz lēmuma pieņemšanas brīdim par pirmpirkuma tiesību izmantošanu var aizņemt nesamērīgi ilgu laiku.
Likumprojekta autori prognozē, ka, atsakoties no minētā institūta, daļai nekustamā īpašuma īpašnieku tiek vienkāršotas nekustamā īpašuma tiesību nostiprināšanas procedūras, proti, samazināsies reģistrējamo domājamo daļu skaits, kas līdz šim bija ļoti augsts, jo īpašuma pārdošana, izmantojot domājamās daļas, bija izplatīts pašvaldības pirmpirkuma tiesību apiešanas veids. Tādējādi samazināsies iesniedzamo nostiprinājuma lūgumu skaits.
