SKAIDROJUMI
>
Zini savas tiesības un iespējas!
TĒMAS
Inese Helmane
LV portāls
23. novembrī, 2022
Lasīšanai: 12 minūtes
RUBRIKA: Skaidrojums
TĒMA: Īpašumtiesības
6
6

Pirmpirkuma tiesības darījumos ar lauksaimniecības zemi

LV portāla infografika.

Lauksaimniecības zeme vienmēr ir bijusi vērtīgs resurss, kurā ieguldīt līdzekļus. Šādi pirkumi tiek stingri regulēti ar mērķi zemi saglabāt un izmantot lauksaimniecības apritē. Diemžēl aktivizējušies arī uzpircēji, kas izmanto zemes īpašnieku nezināšanu par pirmpirkuma tiesībām. Tāpēc LV portāls skaidro, kam darījumos ar lauksaimniecības zemi ir pirmpirkuma tiesības, kad ir vajadzīga izziņa no pašvaldības un kādos gadījumos pirmpirkuma tiesības izmanto Latvijas Zemes fonds.

īsumā
  • Ja zemes īpašnieks pārdod viņam piederošo lauksaimniecības zemi, pirmpirkuma tiesības uz to ir zemes nomniekam un Latvijas Zemes fonda pārvaldītājam.
  • Pirkuma darījuma dokumenti pircējam ir jāiesniedz pašvaldībā, kura veic pircēja atbilstības pārbaudi attiecībā uz likuma ierobežojumiem, kā arī nosūta dokumentus pirmpirkuma tiesīgajiem.
  • Ja pārdodamā lauksaimniecības zeme ir kopīpašums, pirmpirkuma tiesības uz to ir zemes kopīpašniekam.
  • Likumā ir noteikti izņēmumi darījumos ar lauksaimniecības zemi, uz kuriem nav attiecināmas pirmpirkuma tiesības un prasība par pašvaldības izziņas pievienošanu darījuma ierakstīšanai zemesgrāmatā.
  • Latvijas Zemes fonds pamatā izmanto pirmpirkuma tiesības, ja līgumā ir netipiski zema darījuma cena.
  • Šogad ir aktivizējušies cilvēki, kuri, izmantojot uzticēšanos un nezināšanu un mēģinot apiet valstī ar likumu noteiktās pirmpirkuma tiesības, cenšas lēti uzpirkt lauksaimniecības zemes īpašumus, lai pēc tam tos pārdotu par krietni lielāku cenu.
  • Latvijas Zemes fonds darbojas kopš 2015. gada 1. jūlija, un tas tika izveidots, lai valstiskā līmenī veicinātu lauksaimniecības zemes resursu aizsardzību un pieejamību, racionālu, efektīvu un ilgtspējīgu izmantošanu.

Lauksaimniecības zemes pirmpirkuma tiesības regulē likums “Par zemes privatizāciju lauku apvidos”. Šī likuma  30.2 panta pirmajā daļā ir noteikts: “Ja zemes īpašnieks pārdod viņam piederošo lauksaimniecības zemi, pirmpirkuma tiesības uz to ir zemes nomniekam un Latvijas Zemes fonda (LZF) pārvaldītājam, ievērojot  šī panta otrās, trešās un ceturtās daļas nosacījumus.”

Kas var izmantot pirmpirkuma tiesības

Likumā “Par zemes privatizāciju lauku apvidos” noteikts, ka pirmpirkuma tiesības var izmantot likuma 28.1 panta pirmajā daļā minētā persona, kura nomā pārdodamo lauksaimniecības zemi un ir reģistrējusi pašvaldībā zemes nomas līgumu vismaz gadu pirms darījuma noslēgšanas dienas, vai kura nomā pārdodamo lauksaimniecības zemi, un kurai pirmpirkuma tiesības uz zemi ir pielīgtas un reģistrētas zemesgrāmatā.

Ja zemi nomā vairākas personas, kas atbilst šī panta otrās daļas nosacījumam, tās rakstveidā vienojas par pirmpirkuma tiesību izmantošanas kārtību. Ja vienošanās nav panākta, pirmpirkuma tiesības ir šī likuma 28.1 panta pirmajā daļā minētajai personai, kura nomā pārdodamo lauksaimniecības zemi un kurai pirmpirkuma tiesības uz zemi ir pielīgtas un reģistrētas zemesgrāmatā.

Ja šī panta otrajā daļā minētās personas nav vai ja zemes nomnieki nav vienojušies par pirmpirkuma tiesību izmantošanu, ievērojot šī panta trešo daļu, vai zemes nomnieks, kuram pirmpirkuma tiesības uz zemi ir pielīgtas un reģistrētas zemesgrāmatā, pirmpirkuma tiesības neizmanto, pirmpirkuma tiesības uz atsavināmo lauksaimniecības zemi var izmantot šī likuma 38. panta pirmajā daļā minētā LZF pārvaldītājs.

Ja pārdodamā lauksaimniecības zeme ir kopīpašums, pirmpirkuma tiesības uz to ir zemes kopīpašniekam.

Pirmpirkuma tiesības īsteno Civillikumā noteiktajā kārtībā. Ja zemes kopīpašnieks atsakās no pirmpirkuma tiesību īstenošanas, pirmpirkuma tiesības var īstenot zemes nomnieks un LZF pārvaldītājs, ievērojot šī panta otrās, trešās un ceturtās daļas nosacījumus.

Dokumenti jāiesniedz pašvaldībā 

Pirmpirkuma tiesību izskatīšana notiek saskaņā ar likumu “Par zemes privatizāciju lauku apvidos” un Ministru kabineta noteikumiem Nr. 748 “Noteikumi par darījumiem ar lauksaimniecības zemi”.

Pirkuma darījuma dokumenti pircējam ir jāiesniedz pašvaldībā, kura veic pircēja atbilstības pārbaudi attiecībā uz likuma ierobežojumiem, kā arī nosūta dokumentus pirmpirkuma tiesīgajiem:

  • ja ir kopīpašums, – pirmpirkuma tiesības kā pirmajam tiek piedāvātas kopīpašniekam;
  • ja ir reģistrēts nomas līgums pašvaldībā, nomas līgumu reģistrā, vismaz vienu gadu pirms darījuma veikšanas vai ir reģistrēts nomas līgums zemesgrāmatā ar nomas līgumā noteiktām pirmpirkuma tiesībām, pirmpirkuma tiesības ir zemes nomniekam, ja tas atsakās, – LZF.

LZF pārvaldes daļas vadītāja Ina Alksne skaidro, ka visos pārējos gadījumos, kad tiek veikti darījumi ar lauksaimniecības zemi, pirmpirkuma tiesības ir tikai LZF.

Darījuma atbilstības izvērtēšanas rezultātā pašvaldība vai nu izsniedz izziņu pircējam ar atļauju reģistrēt pirkuma darījumu zemesgrāmatā, vai pieņem lēmumu par pirmpirkuma tiesīgā tiesībām stāties pircēja vietā, ja ir saņemta atbilde no pirmpirkuma tiesīgā (attiecīgi – nomnieka vai LZF) par lēmumu izmantot tam likumā noteiktās pirmpirkuma tiesības.

Kad vajadzīga izziņa no pašvaldības

Pašvaldības izziņas par jebkuru darījumu ar lauksaimniecības zemi ir jāsaņem šādos gadījumos:

  • ja pircējs ir juridiska persona, – ja īpašumā esošā lauksaimniecības zeme kopā ar iegādājamo īpašumu pārsniedz 5 hektārus (ha);
  • ja pircējs ir fiziska persona, – ja īpašumā esošā lauksaimniecības zeme kopā ar iegādājamo īpašumu pārsniedz 10 ha.

“Ja pircējam jau pieder vai kopā ar pirkumu piederēs vairāk, nekā iepriekšējos punktos norādīts, tad pilnīgi visos gadījumos ir jāsaņem pašvaldības atļauja par jebkādas nākamās platības iegādi, neatkarīgi no tā, vai tas būs 0,5  vai 3, vai 50 ha,” akcentē I. Alksne.

Likuma “Par zemes privatizāciju lauku apvidos” 30.3 pantā ir noteikti izņēmumi darījumos ar lauksaimniecības zemi, uz kuriem nav attiecināmas 28.1, 30.1 un 30.2 panta prasības, t. i., pirmpirkuma tiesības un prasība par pašvaldības izziņas pievienošanu darījuma ierakstīšanai zemesgrāmatā.

Starp izņēmumiem ir mantošanas ceļā iegūstama lauksaimniecības zeme, darījumi ar lauksaimniecības zemi starp laulātajiem, pirmās un otrās pakāpes radiniekiem u. c.

Izmanto pirmpirkuma tiesības, ja ir netipiski zema cena

I. Alksne skaidro, ka saskaņā ar likumu LZF ir tiesības izmantot pirmpirkuma tiesības uz visiem lauksaimniecības zemes īpašumiem, par kuriem atbilstoši likumam un Ministru kabineta noteikumos Nr. 748 “Noteikumi par darījumiem ar lauksaimniecības zemi” noteiktajai kārtībai pašvaldība iesūta LZF izvērtēšanai pirkumu darījumu dokumentus.

“Zemes fonds vērtē katru iesūtīto darījuma līgumu. Gadījumos, kad pirkumu par adekvātu tirgus cenu veic lauksaimnieks, LZF nav vajadzības iejaukties. LZF pamatā izmanto pirmpirkuma tiesības, ja līgumā ir netipiski zema darījuma cena. Vairumā gadījumu tas liecina, ka līgumā, visticamāk, netiek norādīta patiesā darījuma summa ar mērķi samazināt valstij maksājamo nodokļu apmēru,” norāda I. Alksne.

Latvijas Zemes fonds pamatā izmanto pirmpirkuma tiesības, ja līgumā ir netipiski zema darījuma cena.

“LZF izmanto pirmpirkuma tiesības arī tad, ja pircējs nav lauksaimnieks. LZF uzdevums ir saglabāt lauksaimniecības zemi lauksaimniecības darbībā ilgtermiņā, savukārt uzpircēji – investīciju fondi, starpnieki u. c. veida uzņēmēji – parasti vēlas iegādāties zemi, lai to pārdotu tālāk, nopelnītu uz zemes cenas pieauguma pamata,” turpina I. Alksne. “Būtībā tie ir spekulatīvi darījumi ar nekustamajiem īpašumiem. Savulaik, veidojot Latvijas Zemes fondu un piešķirot tam pirmpirkuma tiesības, tas tika darīts ar mērķi samazināt spekulatīvo darījumu skaitu ar lauksaimniecības zemi.”

Pieaug pirmpirkuma tiesību darījumu skaits

LZF pirmpirkuma tiesības izmanto visā Latvijas teritorijā, neatkarīgi no darījuma apjoma. Tas var būt gan viens zemes īpašums, piemēram, 3 ha apmērā, gan līgumi ar vairāku īpašumu vienlaicīgu pārdošanu. Katrs gadījums tiek vērtēts individuāli, uzsver LZF pārstāve.

Pēdējos divos gados palielinās uzpircēju aktivitātes, līdz ar to pieaug arī pieteikto pirmpirkuma tiesību darījumu skaits. Šogad LZF ir pieteiktas pirmpirkuma tiesības uz 50 darījumiem, 2021. gadā – 60 darījumiem, savukārt 2020. gadā – tikai 25 darījumiem.

Krāpnieciski gadījumi

I. Alksne brīdina, ka šogad ir aktivizējušies cilvēki, kuri, izmantojot uzticēšanos un nezināšanu un mēģinot apiet valstī ar likumu noteiktās pirmpirkuma tiesības, cenšas lēti uzpirkt lauksaimniecības zemes īpašumus, lai pēc tam tos pārdotu par krietni lielāku cenu.

Bieži šādā veidā zeme tiek pārdota lētāk, nekā ir noteikta tās tirgus cena. Cilvēki to nezina un, ļaujot sevi pierunāt, piekrīt neizdevīgiem darījumiem. Piemēram, nesen Sēlijas pusē uzpircējs centās nopirkt vismaz 3000 eiro par hektāru (ha) vērtu zemi par aptuveni 2000 eiro.

Uzpircēji pierunā zemes īpašnieku sākumā pārdot tikai nelielu daļu īpašuma, piemēram, 1/10 zemes domājamo daļu.

Tādā veidā pēc Civillikuma jaunais kopīpašnieks iegūst pirmpirkuma tiesības uz visu īpašumu, ar kuru pārdevējs vairs nevar rīkoties bez uzpircēja piekrišanas.

I. Alksne aicina rūpīgi apdomāt, cik izdevīgi ir piedāvājumi sadalīt darījumu – vispirms pārdot daļu, vēlāk pārējo, tostarp veikt samaksu pa daļām vai ar vairākiem līgumiem. Tādi darījumi rada paaugstinātu risku, ka pārdošana var tikt apturēta vai atcelta.

Zemes cena pieaug

Arī nekustamo īpašumu kompānijas “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva norāda, ka darījumos ar lauksaimniecības zemi patlaban vērojama t. s. “tirgus dalībnieku asimetriskā informētība” jeb situācija, kad vienas puses rīcībā ir krietni vairāk informācijas nekā otrai pusei, nostādot lauksaimniecības zemju īpašniekus neizdevīgās pozīcijās gadījumos, kad viņi vēlas šos īpašumus pārdot.

“Latio” dati rāda, ka pēdējos divos gados lauksaimniecības zemju pārdošanas segmentā cenai par hektāru ir tendence pieaugt. Pēdējos divos gados vidējā viena hektāra lauksaimniecības zemes pārdošanas cena pieaugusi par 38%. Pašreiz vidējā lauksaimniecības zemes nomas maksa gadā Latvijā ir 160 eiro/ha, savukārt augstākā lauksaimniecības zemes nomas maksa – 320 eiro/ha.

Arī LZF darījumu dati rāda, ka cenas turpina pieaugt gan lauksaimniecības zemei, gan nomai. 

Kas ir Latvijas Zemes fonds

Latvijas Zemes fonds darbojas kopš 2015. gada 1. jūlija. Tas tika izveidots, lai valstiskā līmenī veicinātu lauksaimniecības zemes resursu aizsardzību un pieejamību, racionālu, efektīvu un ilgtspējīgu izmantošanu.

Ņemot vērā 31. oktobra datus, LZF portfelī bija 1248 īpašumi 25 180 ha platībā, tai skaitā 485 īpašumi 10 286 ha platībā, kas iegādāti ar nomas un atpakaļpirkuma tiesībām pārdevējam jeb reversā nomā.

Pēc lauksaimniecības zemju iegādes LZF visus īpašumus iznomā lauksaimniekiem. Iznomāšana notiek publiskas nomas izsoles veidā. Visi nomas līgumi tiek reģistrēti pašvaldības nomas līgumu reģistrā. Visi Zemes fonda nomai pieejamie īpašumi ir atrodami šeit. Nomas līguma termiņa beigās, ja nomnieks izsaka šādu vēlmi, īpašums var tikt pārdots. LZF izsoles veidā pārdod arī cita veida zemi, kas tiek nodalīta no lauksaimniecības zemes īpašumiem un lauksaimniecības darbībā nav izmantojama.

LZF pieder aptuveni 1% no visas lauksaimniecības zemes tirgus daļas.

Vairāk par LZF darbību var lasīt šeit.

Labs saturs
6
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
SAPRATU