Kā uzbūvēt ģimenes māju (I)

Taču jāņem vērā, ka ceļš līdz jaunā mitekļa durvju atvēršanai ir visai garš un pietiekami sarežģīts.

Vispirms jātiek skaidrībā – ko īsti gribam

Kad ģimene, rēķinoties ar ievērojamiem izdevumiem, pieņēmusi fundamentālu lēmumu būvēt savu māju, vispirms jātiek skaidrībā, kādu ligzdu tā grib vīt. Daudzi pirmajā brīdī atbilstoši devīzei "Mans nams – mana pils" savā iztēlē redz māju ar daudzām istabām, baseinu, garāžu vismaz diviem auto, plašu akmensdārzu. Tāpēc sākumā jānoskaidro nākamo iemītnieku vēlmes – vai viņi tiešām grib vērienīgu savrupnamu ar lielām ekspluatācijas izmaksām vai ērtu un parocīga plānojuma ģimenes māju, kuras prioritāte ir veselīgs dzīves veids un omulība.

Jāpieņem arī lēmums, vai tiks celta ziemas māja vai vasarnīca, jo to konstruktīvie risinājumi, kā arī būvniecības vietas var būtiski atšķirties.

Pēc nama vīzijas akceptēšanas ģimenes sapulcē jāpieņem lēmums par ēkas atrašanās vietu. Šajā gadījumā jāņem vērā vairāki gluži praktiski apsvērumi. Piemēram, ģimenes māju vajadzētu būvēt vietā, no kurienes viegli nokļūt līdz darbam, kā arī grūtības nesagādā bērnu ceļš uz skolu, ir pieejamas komunikācijas un galu galā – vai ziemā tiek tīrīti ceļi.

Savukārt, ja ģimene vēlas būvēt vasarnīcu, vietas izvēles iespējas ir ievērojami plašākas – ezera vai upes krasts, meža ieloks. Arī šajā gadījumā būs nepieciešams piebraucamais ceļš un vismaz elektrība.

Interesanti, ka, izvēloties savu "sapņu mājvietu", gandrīz katrs trešais respondents gribētu māju Latvijas laukos, liecina "DNB bankas" mājokļa pētījums, ko veicis pētījumu centrs SKDS. "Sapņu dzīvesvietas" topa otrajā vietā ierindojas māja Spānijas dienvidos (14%), bet trešo vietu dala māja Jūrmalā (12%) vai Rīgā, Mežaparkā (12%).

Zemes iegāde

Lai ķertos pie savas sapņu pils materializācijas, vispirms ir jāiegādājas zeme, kas atbilstu plānotajam mājas lielumam, tās arhitektoniskajam risinājumam, protams, arī īpašnieku finansiālajām iespējām. Piemēram, Jūrmalā hektāra kadastrālā vērtība var sasniegt trīs četrus tūkstošus latu, savukārt daudzos lauku apvidos, kuri atrodas patālu no Rīgas, cena var svārstīties ap nepilnu latu par kvadrātmetru.

Informāciju par pārdodamo zemi var iegūt no sludinājumiem presē, internetā, no draugiem. Savus pakalpojumus piedāvā nekustamo īpašumu firmas, kā arī attīstītāju uzņēmumi, kuri veido ģimenes māju ciematus, kas nereti atrodas tuvu visu veidu sociālajai infrastruktūrai - skolām, bērnudārziem, ārstniecības iestādēm, sporta, atpūtas un tirdzniecības centriem.

Izvēloties zemi, jāņem vērā vairāki apstākļi. Vispirms personiski jāpārliecinās, kur iecerētais zemesgabals atrodas. Šajā gadījumā īpaši nevienam nevajadzētu uzticēties, bet gan klātienē aplūkot izvēlēto zemesgabalu. Jo citādi var iznākt kā kādam jaunbūves īpašniekam Ādažu pusē, kurš savu māju uzcēlis visai tuvu armijas poligonam un nu sūdzas par šāvienu dunu, kas traucējot ģimenes idilli.

Meklējot atbilstošu zemesgabalu, ne mazāk svarīgi būtu vietējā pašvaldībā iepazīties ar izraudzītās teritorijas nākotnes attīstības plāniem. 

"Pēc nama vīzijas akceptēšanas ģimenes sapulcē jāpieņem lēmums par ēkas atrašanās vietu."

Kā nosaka Teritorijas attīstības plānošanas likums, teritorijas plānojums ir vietējās pašvaldības teritorijas attīstības plānošanas dokuments, kurā noteiktas prasības teritorijas izmantošanai un apbūvei, tajā skaitā funkcionālais zonējums, publiskā infrastruktūra, teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi, kā arī citi teritorijas izmantošanas nosacījumi un kuru izstrādā administratīvajai teritorijai vai tās daļai. Šā plānojuma svarīga sastāvdaļa ir teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi, kas ietver prasības zemesgabalu apbūvei un teritorijas labiekārtojumam.

Tās ir rakstiski formulētas prasības teritorijas izmantošanai katrā atšķirīgajā vietā, un pašvaldības saistošajos noteikumos ir formulēti visi teritorijas izmantošanas ierobežojumi. Šos nosacījumus parasti ietver atsevišķā teritorijas plānojuma sadaļā, kas tā arī nosaukta – "Teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi".

Jāņem vērā, ka pašvaldībai, pieņemot turpmākos lēmumus teritorijas attīstībā, obligāti ir jāievēro teritorijas plānojuma prasības. Tātad, ja juridiska vai fiziska persona, kurai attiecīgajā pašvaldībā pieder nekustamais īpašums, pēc teritorijas plānojuma pieņemšanas būs nolēmusi uzsākt jebkuru zemesgabalu sadalīšanu, apvienošanu vai robežu pārkārtošanu, uzsākt būvprojektēšanu un būvniecību, kā arī esošo būvju renovāciju, rekonstrukciju un restaurāciju, inženierkomunikāciju, ceļu un tiltu būvniecību un citas darbības, pašvaldībai ikreiz būs jāpārbauda iecerētās idejas atbilstība apstiprinātajam teritorijas plānojumam.

Teritoriālā plānojuma dokumenti ir atrodami pašvaldību mājaslapās. Šī informācija potenciālo zemes īpašnieku var zināmā mērā pasargāt, piemēram, no zāģu kaucieniem gaterī, ko pēc dažiem gadiem plānots uzbūvēt blakus esošajā teritorijā. Protams, lieti noderēs arī sarunas ar iespējamiem kaimiņiem, kuri parasti labi pārzina esošo situāciju.

Tātad, pirms pieņemt lēmumu par zemes iegādi, pašvaldībā un būvvaldē jāpārliecinās par apbūves tiesisko iespējamību.

Jāpievērš uzmanība komunikācijām

Projektu attīstītāji, kas veido ģimenes māju ciematus, tos daudzviet nodrošina ar normālas dzīves trīsvienību – elektrību, ūdeni un kanalizāciju. Taču, iegādājoties atsevišķu zemesgabalu, neapšaubāmi akūtākā problēma ir elektrība.

"Iegādājoties zemesgabalu, ir ieteicams noskaidrot, vai tur ir elektroapgādes pieslēgums," informē AS "Sadales tīkls" pieslēgumu direktors Dainis Leons. "Ja pieslēguma nav, visprecīzāk ierīkošanas izmaksas un darbu apjomu var noskaidrot uzņēmumā "Sadales tīkls", rakstot pieteikumu par jauna pieslēguma izbūvi. Nepievēršot pietiekamu uzmanību elektroapgādes jautājumam, jaunajam zemes īpašniekam var nākties vilties. Piemēram, klients uzskata, ka no apbūves gabala ir jāizbūvē tikai neliels zemsprieguma kabeļlīnijas posms, bet realitātē, lai varētu nodrošināt elektroapgādi un jaudu, jāizbūvē jauna transformatora apakšstacija, kas sadārdzina objekta kopējās izbūves izmaksas.

Katram jaunam pieslēgumam ir nepieciešams individuāls risinājums, līdz ar to precīzi nosaukt konkrētas izbūves izmaksas nevar. Ir vairāki faktori, no kā ir atkarīgas jauna pieslēguma izmaksas: nepieciešamās jaudas apjoms, cik tālu attiecīgais objekts atrodas no pieslēgumu vietas jau esošajam elektropārvades tīklam. Pieslēgumiem līdz 40A (ampēri) lietotājs maksā 60% no izbūves izmaksām. Pārējo sedz "Sadales tīkls". Vidējās izmaksas 2012.gadā 0,4kV KL (kabeļlīnija) ar ielas cieto segumu ir 36 197 Ls/km, bet 0,4kV KL vietās bez ielas cietā seguma ir 21 030 Ls/km."

"Izvēloties zemi, jāņem vērā vairāki apstākļi."

Otrs aktuālākais jautājums ir ūdensapgāde. Ja tuvumā nav centralizētā ūdensvada, nāksies ierīkot aku vai urbumu. Detalizēti ūdens ieguvi reglamentē Ministru kabineta (MK) noteikumi Nr.38 "Latvijas būvnormatīvs LBN 222-99 "Ūdensapgādes ārējie tīkli un būves"". Savukārt ūdensvada izbūvi ēkas iekšpusē nosaka MK noteikumi Nr.256 "Noteikumi par Latvijas būvnormatīvu LBN 221-98 "Ēku iekšējais ūdensvads un kanalizācija"".

Kanalizācijas sistēmas ierīkošanas pakalpojuma piedāvājums Latvijas tirgū ir visai plašs – sākot no kanalizācijas septiķiem (nosēdtvertnēm) līdz bioloģiskās attīrīšanas ietaisēm. Galu galā vasarnīcā lauku apvidū var iekārtot arī sauso tualeti jeb pārdomu namiņu.

Uz kādas grunts būvēsim

Pirms iegādāties zemi, noteikti vajadzētu izpētīt tās ģeoloģiju, precīzāk, grunti iespējamās būvniecības vietā, jo mājas pamatiem ir jābūt drošiem. Citādi var veidoties situācija, ka viena mājas daļa atradīsies virs kūdras, bet otra - virs grants slāņa. Iznākumā tās viena daļa "sēdīsies" un sekas būs ļoti bēdīgas.

Mājas pamatu drošums ir tieši atkarīgs no konkrētās vietas grunts sastāva un pazemes ūdeņu līmeņa. Tikai zinot šos rādītājus, celtniecības profesionāļi var izstrādāt iespējami labāko pamatu izbūves variantu.

Tāpēc vispirms jāveic grunts ģeoloģiskā izpēte. Balstoties uz tās atzinumiem, būvinženieris var aprēķināt un izstrādāt visveiksmīgāko pamatu risinājumu. Grunts izpēte nav dārgs process, ļoti ieteicams to veikt jau pirms iecerētā zemesgabala iegādes. Iespējams, profesionāļu aprēķini atklās nepietiekamu grunts nestspēju, tāpēc labāk šādās vietās būvēt māju izvairīties.

"Lai izvairītos no kļūmēm, lietderīgi būtu izmantot profesionālu juristu pakalpojumus."

Lai pārliecinātos par grunts ģeoloģiju, ir nepieciešami divi urbumi sešu metru dziļumā. Ja rodas šaubas, urbums jāveic līdz tā dēvētajam nesošajam slānim. Šādu darbu izmaksas svārstās no 200 līdz 300 latiem, kas salīdzinājumā ar plānotajiem izdevumiem nav pārāk liela summa.

Par ļoti labu grunti var uzskatīt vidējas un rupjas frakcijas smilti, ja gruntsūdeņu līmenis ir zemāks par trim metriem. Vāja nestspēja piemīt dūņainām gruntīm. Visnepatīkamākais ir variants, ja grunts sastāv no kūdras, tāpēc šādās vietās speciālisti būvēt vispār neiesaka.

Ja ir nestabila grunts, ieteicams noņemt zemes virskārtu, kura nav atbilstoša mājas būvēšanai, un būvbedrē sabērt smiltis, tās noblīvējot. Otrs pēdējā laikā biežāk izmantotais risinājums ir mājas būvēšana uz pāļiem. Īpaši labi šāds risinājums noder Baltezerā, Olainē, Mārupē un citās vietās, kur ir vājas gruntis. Protams, jāņem vērā, ka ikviens šāds risinājums izmaksās dārgāk nekā mājas būvēšana tam piemērotā vietā.

Zemes iegādes procedūra

Nekustamā īpašuma iegūšanas procesu reglamentē virkne normatīvo aktu. Tāpēc īpašuma tiesību pārejas gadījumā pārdevējam un pircējam jāievēro visas formālās prasības, lai darījumam būtu juridisks spēks. Nekustamo īpašumu pirkšanas un pārdošanas procesu vispirms regulē Civillikums.

"Šajā procesā nav daudz iespējamo potenciālo kļūdu objektu," skaidro zvērināts advokāts Jānis Zelmenis. "Taču, ja rodas kļūme, tā var izmaksāt ļoti dārgi. Cilvēki parasti izpēta Civillikuma normas, bet neiepazīstas ar pašvaldības saistošajiem apbūves noteikumiem un citu regulējumu."

Lai izvairītos no kļūmēm, gan sastādot pirkuma-pārdošanas līgumu, gan reģistrējot īpašumu zemesgrāmatā, lietderīgi būtu izmantot profesionālu juristu pakalpojumus.

Ņemot vērā, ka zemi cilvēks nepērk katru dienu, šie izdevumi, salīdzinot ar pirkuma vērtību, nav pārāk lieli, taču jauno īpašnieku var pasargāt no dažādām ķibelēm.

"Darījumam ir jābūt nostiprinātam zemesgrāmatā," uzsver J. Zelmenis. "Dažkārt šis darījums paliek tikai rakstiskā formā un netiek reģistrēts publiskā reģistrā. Šeit jāatceras, ka īpašnieks pret trešajām personām ir tikai tas, kurš īpašumu reģistrējis zemesgrāmatā."

Svarīga darbība ir arī naudas saņemšana vai nodošana. Šajā gadījumā J.Zelmenis iesaka izmantot bankas pakalpojumus, kura būtu šā darījuma trešā persona. Bankā jāizveido tā dēvētais darījuma konts, kas ir bloķēts, līdz īpašuma tiesības ir pārgājušas jaunajam īpašniekam. Sīkāku informāciju ikviens interesents var saņemt savā bankā.

Turpmāk vēl.