SKAIDROJUMI
>
Zini savas tiesības un iespējas!
TĒMAS
03. jūnijā, 2015
Lasīšanai: 13 minūtes
RUBRIKA: Skaidrojums
TĒMA: Būvniecība
5
5

Būvējam māju: kas jāņem vērā, lai tas notiktu kvalitatīvi

Ja cilvēks izvēlas būvēt māju un par to maz ko zina, šis process nebūs vienkāršs.

LV portāla infografika

Kā liecina pētījumi, aptuveni četras piektdaļas ģimeņu ar stabiliem ienākumiem kā savu nākotnes mājokli redz ģimenes māju. Šajā gadījumā iespējami vairāki risinājumi. Jau gatavu ēku var iegādāties kādā no jaunbūvētiem ciematiem pilsētu tuvumā, pasūtīt standarta projektu vai arī lūgt talkā arhitektu. Taču šis ceļš līdz brīdim, kad svinēsim jurģus, ir gana sarežģīts.
īsumā

Lai ģimenes mājas būvniecība noritētu veiksmīgi, jāievēro vairāki nosacījumi:

  • jāizmanto sertificēta arhitekta pakalpojumi;
  • jānoalgo neatkarīgs sertificēts būvspeciālists jeb būvuzraugs;
  • ieteicams nolīgt Būvkomersantu reģistrā reģistrētu būvfirmu, pārliecinoties par tās iepriekšējo darbu kvalitāti;
  • svarīgs ir precīzi formulēts līgums ar būvuzņēmēju;
  • māja jāuzceļ astoņu gadu laikā.

Tāpēc, lūk, daži speciālistu padomi, lai nevajadzētu piedzīvot atziņu - ja būtu zinājis, darītu pavisam citādi vai nedarītu nemaz.

Kā izvēlēties projektu

Vispārīgajos būvnoteikumos būves atkarībā no būvniecības sarežģītības pakāpes un iespējamās ietekmes uz vidi ir iedalītas trīs grupās. Pirmā ir zemākā (mazēkas līdz 25 m2, nojumes utt.), bet trešā - augstākā grupa. Ģimenes mājas, ja vien tās nav Rundāles pils lielumā, ir iekļautas otrajā grupā.

Vispirms nākamajam ģimenes mājas īpašniekam ir jātiek skaidrībā ar savām vēlmēm – ko viņš īsti grib un ko var atļauties. Turklāt starp šiem parametriem parasti ir diezgan liela distance ar noslieci uz vēlmju pusi.

Tāpēc, ja naudas ir mazāk, iespējams izvēlēties kādu no tipveida projektiem, kurus piedāvā vairākas firmas. Nama būvniecības procesu var vienkāršot arī koka karkasa vai paneļu mājas izvēle. Šajā gadījumā firma veiks visus projektēšanas un būvniecības darbus.

Taču, ja vēlaties īstenot tieši savas dzīves īpašo sapni, talkā vajadzēs aicināt arhitektu, kas to ietērps konkrētā veidolā. Šādu sertificētu speciālistu var atrast Ekonomikas ministrijas uzturētajā Būvniecības informācijas sistēmas (BIS) Būvspeciālistu reģistrā.

Būvprojekta izstrādātājs, saskaņā ar Vispārīgajiem būvnoteikumiem, izstrādā būvprojektu atbilstoši normatīvajiem aktiem, līgumam par būvprojekta izstrādi un labai profesionālajai praksei tādā apjomā, lai būtu iespējams:

  • noteikt izbūvējamās būves atbilstību normatīvajiem aktiem un citām izvirzītajām prasībām;
  • veikt būvprojekta ekspertīzi, ja tāda ir nepieciešama;
  • veikt ēkas energoefektivitātes novērtējumu, ja to nosaka Ēku energoefektivitātes likums;
  • aprēķināt būvizmaksas ar pasūtītāja noteiktu precizitāti;
  • nodrošināt būvdarbu veicējam pietiekamu informāciju būvdarbu veikšanai.

Pasūtītājam turklāt būtu lietderīgi iepazīties ar nolūkotā būvprojekta izstrādātāja iepriekšējiem darbiem, kas dotu zināmu priekšstatu par viņa darba kvalitāti.

"Ja neesat saistīts ar būvniecību, noteikti vajadzētu sameklēt arī neatkarīgu sertificētu būvspeciālistu jeb, precīzāk, būvuzraugu, kas palīdzētu sagatavot ieteikumus arhitektam, izsekotu projektēšanas un būvniecības darbus," iesaka Latvijas Būvinspektoru un būvuzraugu asociācijas (LBBA) valdes priekšsēdētājs Raitis Gultnieks. "Lai arī tas ir saistīts ar zināmiem izdevumiem, droši var teikt, ka iznākumā nama īpašnieks būs ieguvējs."

Sertificētu būvuzraugu, kas vienlaikus būtu arī pasūtītāja uzticamības persona, iespējams sameklēt jau minētajā BIS Būvspeciālistu reģistra sadaļā "Ēku būvdarbu vadīšana un būvuzraudzība".

Sīkāku informāciju var iegūt arī LBBA.

Un vēl – jāatceras, ka būvatļaujā ietverto projektēšanas nosacījumu maksimālais izpildes termiņš otrās grupas būvēm ir divi gadi.

Kā izvēlēties būvnieku

Viens no sarežģītākajiem ieceres īstenošanas posmiem neapšaubāmi ir izsapņotās ēkas būvniecība.

"Šeit pastāv divas iespējas – sameklēt tā saukto melno brigādi vai noslēgt vienošanos ar būvkomersantu, kas veic būvdarbus, pamatojoties uz līgumu ar pasūtītāju," skaidro Latvijas Būvnieku asociācijas (LBA) prezidents Normunds Grinbergs. "Tas nav nekāds noslēpums, ka šobrīd daudzi, kuri vēlas uzbūvēt savu māju, pārsvarā pieaicina brigādes uz mutiskas vienošanās pamata bez līguma, samaksu par padarīto veicot skaidrā naudā. Šajā situācijā gan nebūs neviena, no kā pēc gada prasīt atbildību, piemēram, par tekošu jumtu.

Pasūtītājs parasti ir ieinteresēts, lai būvētājs viņam nodod pilnīgi gatavu ēku. Taču par labu kvalitāti viņš grib maksāt pēc iespējas mazāk. Savukārt būvnieks ir ieinteresēts ātri un kvalitatīvi pabeigt būvdarbus, saņemot adekvātu samaksu. Tālab abām pusēm nākas meklēt kompromisu."

Lai atrastu pēc iespējas labāko būvnieku piedāvājumu, pasūtītājs, izmantojot būvuzrauga palīdzību, varētu sarīkot nelielu konkursu par labāko cenu. Taču šajā gadījumā nevajadzētu koncentrēties uz lētāko piedāvājumu, jo lēts, kā zināms, ne vienmēr ir labs.

Būvniecības procesā ir iesaistīta virkne atsevišķu nozaru speciālistu: apmetēji, elektriķi, apkures, vēdināšanas, ūdens un kanalizācijas meistari, jumiķi.

"Vispirms nākamajam mājas īpašniekam ir jātiek skaidrībā ar savām vēlmēm."

"Pasūtītājam, pirms tiek slēgts līgums par nama būvniecību, ļoti rūpīgi ir jāpārliecinās par šo speciālistu kvalifikāciju," uzsver N.Grinbergs. "Legāla būvfirma ir reģistrēta Būvkomersantu reģistrā, tai skaitā arī mazie un mikrouzņēmumi.

Izvēloties būvnieku, nepieciešams arī noskaidrot, cik daudz attiecīgajā būvfirmā ir sertificētu speciālistu un tieši kādās jomās.

Normatīvais regulējums nosaka - lai reģistrētos Būvkomersantu reģistrā, komersantam ir nepieciešams vismaz viens sertificēts būvspeciālists. Piemēram, tas varētu būt būvinženieris, kas zina, kā uzbūvēt māju. Taču viņš nepārvalda parējos specifiskos darbus – apkures, ventilācijas un citu sistēmu ierīkošanu.

Jebkurš īpašnieks, kas būvē sev namu, vēlas iegūt kvalitatīvu objektu. Tas nozīmē, ka šādu namu jābūvē sertificētam būvinženierim un visas tajā esošās specifiskās sistēmas jāierīko sertificētam ūdens kanalizācijas, apkures un vēdināšanas un elektroinstalācijas speciālistam. Šie būtu četri galvenie darbu veicēji.

Blakus viņiem vēl ir vairāki būvnieki, kuriem vajadzētu būt kvalifikāciju apliecinošiem dokumentiem. Tie ir namdari, kas montēs logus un durvis, jumiķi, flīžu licēji, krāsotāji un citi.

Vispārīgo būvnoteikumu izpratnē kvalificēts būvdarbu izpildītājs ir fiziska persona, kas ieguvusi valsts atzītu profesionālo izglītību un vismaz 2.kvalifikācijas līmeni būvniecības vai ar to saistītā profesijā, vai Latvijas Amatniecības kameras piešķirto amatnieka kvalifikāciju.

Savukārt, ja esam nolīguši visu zinošu un varošu "melno" brigādi, iespējami, kā saka, zili brīnumi, kurus neņemsies labot pat pieredzējis būvnieks."

Ja būvfirmai nav savu speciālistu

Taču ļoti bieži, it sevišķi mazākām būvniecības firmām, nav savu dažāda spektra speciālistu.

"Šajā gadījumā nelielās būvfirmas parasti piesaista partneruzņēmumus," stāsta N.Grinbergs. "Šie uzņēmumi sadarbojas ar firmām, kas specializējas, piemēram, ūdensvada un kanalizācijas sistēmas vai elektrosistēmas izbūvē.

Taču šajā gadījumā ir jānoskaidro, kas ir nolīgtā komersanta sadarbības partneri – legāli uzņēmēji, kas nodarbina sertificētus profesionāļus, vai tās pašas melnās brigādes. Protams, ka tās par padarīto prasīs mazāku atlīdzību nekā legālas būvfirmas. Tā ir dilemma pasūtītājam, jo būvniecība allaž ir dārga. Taču šādi centieni ietaupīt var izvērsties par nopietnu problēmu.

Diemžēl pagrīdes brigādes sekmīgi konkurē ar legālajiem būvuzņēmējiem. Līdz ar to pēdējo piecu gadu laikā Latvijā katastrofāli ir sarucis specializēto uzņēmumu skaits, kuros par attiecīgu samaksu strādā augsti kvalificēti speciālisti. Gan melno brigāžu, gan lētākas cenas princips šiem uzņēmumiem laupa konkurētspēju.

Lai arī kopumā valstī būvniecības apjomi samazinās, šis kritums varētu apstāties rudenī. Diemžēl līdz ar jauno Eiropas Savienības atbalstu māju renovācijai mums ļoti trūks tieši šādu specializētu būvuzņēmumu."

Būvniecības līgumu jāuztic sagatavot juristam

Lai noslēgtu būvniecības līgumu, ir jāņem vērā vairāki faktori, kas ir cieši saistīti ar būvniecības galvenajiem pamatakmeņiem – naudu, kvalitāti un termiņu. Šajā procesā iesaistītajām pusēm jāizvērtē visas juridiskās nianses no materiālu iegādes līdz objekta nodošanai ekspluatācijā.

"Ir pieejami būvniecības līguma paraugi, taču tiem nav standarta statusa," skaidro jurists Jānis Uzulēns. "Tas nozīmē, ka, sastādot līgumus, tā veidotājs var izpausties pēc savas patikas un zināšanām.

Kā liecina prakse, līgumus galvenokārt sagatavo pasūtītājs. Taču problēma slēpjas apstāklī, ka būvniecībā lielākoties neaizsargāts ir tas, kurš ir pēdējais posms darba veicēju ķēdē, proti, apakšuzņēmējs. Šādu situāciju rada eksistējošais aplamais princips: "Kam ir nauda, tas nosaka toni."

Kā katrā līgumā vispirms ir jādefinē līguma priekšmets, tāpat jānosaka pušu atbildība. Līgumā jāietver detalizēts darba uzdevuma apraksts, lai nerastos pārpratumi par veicamo darbu apjomu. Būtiski ir arī būvniecības darbu izpildes termiņi. Turklāt tos vēlams sadalīt vairākās stadijās.

"Pasūtītājam ļoti rūpīgi ir jāpārliecinās par speciālistu kvalifikāciju."

"Piemēram, viens šāds posms varētu būt būvbedre un pamati, kas tiks izbūvēti noteiktā laikposmā," iesaka N.Grinbergs. "Noteiktā periodā tiks uzbūvētas ēkas sienas, jumts utt."

Līgumā jānosaka arī adekvāts līgumsods par darba izpildes kavējumiem, ja tie radušies būvuzņēmēja dēļ. Šāds punkts veicinās būvnieku ievērot noteiktos termiņus.

Protams, jānosaka arī maksājumu kārtība, izstrādājot detalizētu grafiku. Piemēram, pēc paveikto darbu pieņemšanas "x" darba dienu laikā.

Līgumā iekļaujama apdrošināšanas un līguma izmaiņu kārtība, jānosaka apakšuzņēmēju piesaistes noteikumi un strīdu risināšanas procedūra.

"Diemžēl daudzos gadījumos pasūtītājs reti kad izprot būvniecības procesu un orientējas tā niansēs," uzskata J.Uzulēns. "Tāpēc daudz svarīgāk par līguma sastādīšanu sākotnēji ir piesaistīt kompetentu speciālistu, kas var pārstāvēt pasūtītāja intereses visā būvniecības procesā. Turklāt svarīgi ir ne tikai saprast, kas notiks būvniecības procesā, bet arī pēc tam, kad būve tiks nodota ekspluatācijā.

Otra lieta, ko var uzskatīt par visai biežu pasūtītāju kļūdu, ir koncentrēšanās uz līgumā iestrādātajām sankcijām. Ar nelieliem izņēmumiem (piemēram, līgumsoda apmērs) pasūtītājs līgumos var iestrādāt dažādas normas un nosacījumus, kas agri vai vēlu kļūst neizpildāmi un apgrūtina būvniecības procesu.

Rezumējot iepriekš minēto, gribētu paust viedokli, ka pasūtītājam ne tik daudz jādomā par līgumā iekļaujamām sankcijām, bet gan par pašu būvniecības procesu un tā kvalitāti, kas primāri būtu precīzi jāatrunā būvniecības līgumā. Kā zināms, lai tas notiktu, sākotnēji jābūt izstrādātam kvalitatīvam, būvniekam saprotamam ieceres projektam.

Līgumā ir ietveramas arī garantijas. Turklāt šobrīd pasūtītājam ir iespēja izvēlēties, vai šādas garantijas tiek nodrošinātas ar apdrošinātāju vai līguma summu procentuālu ieturējumu, vai bankas garantijām."

Tātad, lai neiekultos nepatikšanās, pasūtītājam, sagatavojot būvniecības līgumu, talkā vajadzētu aicināt juristu.

Ģimenes māja jāuzbūvē astoņu gadu laikā

Jāvērš arī uzmanība, ka maksimālais būvdarbu veikšanas ilgums līdz būves nodošanai ekspluatācijā - būvēm, kurām tika veikts paredzētās darbības ietekmes uz vidi novērtējums, – pieci gadi, bet pārējām būvēm – astoņi gadi.

Maksimālo būvdarbu veikšanas ilgumu nosaka no dienas, kad būvatļaujā izdarīta atzīme par visu tajā ietverto nosacījumu izpildi. Šajā laikā ieskaita arī būvdarbu pārtraukšanas laiku, ja būvdarbi pārtraukti pēc būvatļaujas saņēmēja lūguma, bet, ja būvdarbi pārtraukti, pamatojoties uz institūcijas lēmumu, un tas nav saistīts ar pārkāpumiem būvniecībā, būvdarbu pārtraukšanas laiku maksimālajā būvdarbu veikšanas ilgumā neieskaita.

Labs saturs
5
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU