Šeit jāatceras, ka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma mērķis cita starpā ir nodrošināt dzīvojamās mājas ekspluatāciju un uzturēšanu (fizisku saglabāšanu visā tās ekspluatācijas laikā) atbilstoši normatīvo aktu prasībām; veicināt dzīvojamās mājas uzlabošanu visā tās ekspluatācijas laikā; saglabāt un attīstīt dzīvojamo māju kā vides objektu. Tieši šiem mērķiem ir pakļauts MK noteikumu „Noteikumi par kārtību, kādā tiek plānotas un organizētas ar dzīvojamās mājas renovāciju un rekonstrukciju saistītas darbības” projekts, kas atrodas sagatavošanas stadijā. Šis dokuments noteiks kārtību, kādā tiek plānotas un organizētas ar dzīvojamās mājas renovāciju un rekonstrukciju saistītas darbības.
Nosaka plānošanas gadījumus
Topošie MK noteikumi ir orientēti uz obligātajām prasībām, kas saistītas ar dzīvojamo māju pārvaldīšanas darba plānošanu, organizēšanu un uzraudzību, uzsver EM Būvniecības un mājokļu politikas Mājokļu politikas nodaļas vadītājs Mārtiņš Auders. Šis projekts faktiski skar tikai dzīvojamo māju pārvaldīšanas un apsaimniekošanas procesa plānošanas nelielu segmentu, kas saistīts ar dzīvojamās mājas renovāciju un rekonstrukciju.
Tas paredz, ka dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju (kā obligātu pasākumu) ir tiesības plānot daudzdzīvokļu mājas pārvaldītājam, ja viņš šādas tiesības ir saņēmis. Nama renovāciju vai rekonstrukciju var plānot arī viendzīvokļa namu pārvaldītājs, ja to paredz dzīvojamās mājas pārvaldīšanas uzdevums.
"Topošie MK noteikumi ir orientēti uz obligātajām prasībām, kas saistītas ar dzīvojamo māju pārvaldīšanas darba plānošanu, organizēšanu un uzraudzību."
Noteikumu projekts nosaka priekšnosacījumus, kad jāplāno renovācija.
Tā galvenokārt tiek plānota trijos gadījumos, ja:
- no būves tehniskās apsekošanas atzinuma izriet, ka priekšnoteikums dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženierkomunikāciju turpmākai ekspluatācijai ir to renovācija;
- tas nepieciešams dzīvojamās mājas uzturēšanai atbilstoši normatīvo aktu prasībām;
- pārvaldītājs plāno dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju arī citu pārvaldīšanas darbību ietvaros.
Veidojot nākamā gada plānu, tajā, ja nepieciešams, arī iekļauj dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju. Tā kā šis ir visai darbietilpīgs process, pārvaldniekam jāveido naudas resursu uzkrājumi. Veicamo darbu apjomu nosaka energoaudits un tehniskais apsekojums, atbilstoši LBN 405-01 „Būvju tehniskā apsekošana”.
Nosaka plānošanas kārtību
Otrā MK noteikumu projekta sadaļa pamatā atspoguļo standarta situācijas – kā tiek īstenota noteikto darbu atspoguļošana tāmēs, pārvaldīšanas darba plānos un kā šīs izmaksas tiek iekļautas budžetā.
Ja dzīvojamās mājas pārvaldītājs ir īpašnieks vai pilnvarotais pārvaldnieks ar tiesībām lemt par nākamā gada plāna un budžeta apstiprināšanu, kā arī pārvaldīšanas izdevumu noteikšanu, tad viņš:
- sastāda tāmi plānotajiem dzīvojamās mājas renovācijas vai rekonstrukcijas darbiem;
- iekļauj tos darba plānā, saskaņā ar tāmi norādot renovācijas vai rekonstrukcijas darbu izmaksas, kā arī finansējuma sadalījumu nākamajam un turpmākajiem gadiem;
- sastādot nākamā gada budžetu un nosakot pārvaldīšanas darbībām nepieciešamos izdevumus, tajā iekļauj pārvaldīšanas darba plānā ietverto renovācijas vai rekonstrukcijas darbu finansēšanas sadalījumu nākamajam un turpmākajiem gadiem.
Tas nozīmē, ka pārvaldnieks par plānotajiem darbiem nosūta rēķinus dzīvokļu īpašniekiem un īpašs īpašnieku (kopsapulces) akcepts tiem nav vajadzīgs.
Savukārt tad, ja dzīvokļu īpašnieki nav pilnvarojuši pārvaldnieku viņu vietā lemt par pārvaldīšanas darba plāna sastādīšanu, nākamā gada budžeta veidošanu un noteikt pārvaldīšanas izdevumus un tos apstiprināt, pārvaldniekam ir jāizstrādā dzīvojamās mājas renovācijas vai rekonstrukcijas tāme. To iekļauj pārvaldīšanas darbu plāna projektā. Tajā tiek norādītas arī darbu izmaksas un finansējuma sadalījums.
Turklāt pārvaldnieks sastāda arī nākamā gada budžeta projektu, kurā iekļauj pārvaldīšanas darbam nepieciešamos izdevumus.
Šos projektus pārvaldnieks iesniedz dzīvojamās mājas īpašniekam (kopsapulcei), kas tad arī lemj par nākamā gada darba plāna un budžeta projekta apstiprināšanu. Īpašnieks nosaka arī nepieciešamos izdevumus pārvaldīšanas darbībām. Ja šie plāni un budžets tiek noraidīti vai nav noteikti pārvaldīšanas izdevumos, turpmāko dzīvojamās mājas īpašnieka un pārvaldnieka rīcību regulē dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgums.
"Šie MK noteikumi ir raksturojami kā standarta procedūra ar minimālām prasībām renovācijas vai rekonstrukcijas procesa plānošanai."
Savukārt šajā gadījumā pēc iepazīšanās ar izdevumu tāmi par maksājumiem lemj īpašnieki un viņi var to atbalstīt vai noraidīt.
„Jāpiebilst, ka šie MK noteikumi ir raksturojami kā standarta procedūra ar minimālām prasībām renovācijas vai rekonstrukcijas procesa plānošanai. Īpašnieks un pārvaldnieks līgumā var arī vienoties par detalizētāku renovācijas vai rekonstrukcijas plānošanas procesu,” uzsver M.Auders.
Būvniecības darbu tāmēšanu nosaka LBN 501-06 "Būvizmaksu noteikšanas kārtība".
MK noteikumu projekts paredz, ka īpašnieks un pārvaldnieks var vienoties arī par jebkuru citu šo darbu veikšanas kārtību. Tajā pašā laikā no valsts puses šobrīd nav paredzēts kontroles mehānisms, kas ietvertu administratīvo sodu sankcijas, ja šo MK noteikumu prasības netiktu ievērotas. Tādējādi, ja tiktu aizskartas pušu civilās tiesības, šāds strīds būtu risināms tiesā Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā.
