Tālāk tiks aplūkota nedzīvojamo telpu nomas līgumu slēgšana komercdarbībā. Šie ieteikumi vienlīdz labi var noderēt gan iznomātājam, gan arī nomniekam.
Vispārīgi noteikumi
Nomas līgumu slēgšanu Latvijā regulē Civillikuma Saistību tiesību daļas 14.nodaļas "Nomas un īres līgums" 2112.–2177. pants. Jāatzīmē, ka praksē šie abi jēdzieni – "noma" un "īre" – nereti tiek jaukti. Ja runājam par nedzīvojamo telpu nomas līgumu slēgšanu komercdarbībā un nomas priekšmets – telpas – tiek nodots lietošanā komercdarbībai, t.i., peļņas gūšanai (jeb, kā nosaka likums, "augļu ievākšanai"), tad tā vienmēr būs noma, nevis īre. Tas ir svarīgi gadījumos, kad likuma normas nosaka atsevišķu regulējumu nomai un atsevišķu – īrei.
Līguma (precīzāk – nomas) priekšmets ir nedzīvojamās telpas. Praksē nereti kā nedzīvojamās telpas tiek iznomāti arī dzīvokļi.
Iznomātājam būtu jāuzrāda nomniekam dokumenti, kas apliecina īpašuma tiesības uz telpām, visbiežāk – zemesgrāmatu apliecība vai Valsts zemes dienesta izsniegta apliecība (izziņa) par īpašuma tiesībām līdz dzīvojamās mājas privatizācijai.
Ja telpas tiek iznomātas mājā, kurai ir vairāki īpašnieki (kopīpašums), jāņem vērā, ka kāds no kopīpašniekiem var iznomāt tās telpas bez citu kopīpašnieku piekrišanas tikai tad, ja starp kopīpašniekiem ir noteikta kopīpašuma lietošanas kārtība un to apliecina ieraksts zemesgrāmatā.
Arī tad, ja telpas iznomā pilnvarotās personas, t.i., pilnvarnieki, ir jāpievērš uzmanība, kāds ir tiem deleģēto tiesību apjoms (piemēram, slēgt nomas līgumus, iekasēt nomas maksu, sniegt piekrišanu pārbūvei, remontdarbiem) un vai pilnvarojums ir spēkā.
"Praksē šie abi jēdzieni – "noma" un "īre" – nereti tiek jaukti."
Lai gan likums nenosaka speciālu formu nomas līgumiem, komercdarbībā nomas līgumus slēdz rakstveidā. Ja līdzēji vienojas, tad nomas līgumu var ierakstīt zemesgrāmatā. Tas vairāk būtu nomnieka interesēs, jo gadījumā, ja iznomātājs vai izīrētājs nomas vai īres priekšmetu atsavina, ieguvējam jāievēro nomas līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemesgrāmatā. Savukārt, ja nomas līgums nav šādi nostiprināts, bet ieguvējs uzteic līgumu, tad iznomātājam jāatlīdzina nomniekam visi zaudējumi, kādi viņam nodarīti ar līguma priekšlaicīgu izbeigšanu, kā arī ieguvējam tādā gadījumā jādod nomniekam piemērots laiks nomas priekšmeta atdošanai.
Nomas maksa
Nomas līgums ir līgums, ar ko viena puse piešķir vai apsola otrai par zināmu nomas maksu kādas lietas lietošanu. Nomas maksa ir būtiska līguma sastāvdaļa, un komercdarbībā to parasti nosaka naudā, bieži vien ne tikai latos, bet arī citās valūtās (EUR, USD); tādējādi iznomātāji cenšas izvairīties no valūtu kursa svārstībām.
Nomas līgumā ir jāparedz nomas maksas, kā arī papildus sniegto pakalpojumu (komunālie pakalpojumi, apsardze, telekomunikācijas) maksas samaksas termiņi. Tie var būt atšķirīgi, piemēram, par nomu maksā uz priekšu, par pakalpojumiem – par pagājušo mēnesi. Minētais laikposms – mēnesis – ir izplatītākais maksājumu periods nomas attiecībās.
Likums neaizliedz pusēm vienoties par nomas maksas avansa un/vai drošības naudas maksājumu veikšanu, līgumu noslēdzot. To apmēri, iemaksāšanas un atmaksāšanas termiņi un kārtība ir jānosaka līgumā, jo sevišķi tas ir svarīgi tādēļ, ka Civillikums šos jautājumus neregulē.
Līgumā arī vajadzētu noteikt mehānismu, kad un pie kādiem apstākļiem ir paaugstināma vai samazināma nomas maksa līguma darbības laikā. Praksē ir gadījumi, ka nomas maksa ir maksājama latos, bet ir noteikta piesaiste kādai citai valūtai, piemēram, ASV dolāram vai eiro, un, mainoties Latvijas Bankas kursam, nomas maksa latos var tikt mainīta. Ilgtermiņa nomas līgumos bieži vien norāda, ka nomas maksa var tikt paaugstināta (pašreizējos ekonomiskos apstākļos arī samazināta) inflācijas (attiecīgi deflācijas) dēļ, ko apstiprina Centrālā statistikas pārvalde un attiecīgi par šo procentu nomas maksa nākamajā periodā (parasti gads) var paaugstināties vai samazināties.
Ir arī gadījumi, ka, piemēram, nomas līgumā, kas noslēgts uz vairākiem gadiem, pirmajā gadā nomas maksa tiek noteikta zemāka un turpmākos gadus – lielāka (iznomātājs nāk pretī nomniekam, tam uzsākot komercdarbību); tiek noteikta kombinēta nomas maksa (konstanta pamata nomas maksa plus papildu procenti no nomnieka apgrozījuma); nomas maksa par noteiktu periodu netiek prasīta, ja nomnieks veic telpu remontu un citus ieguldījumus.
Šādu piemēru ir daudz, un katrs gadījums ir individuāls, tādēļ bieži vien ir nepieciešama juristu palīdzība nomas līguma sastādīšanā un noslēgšanā.
"Lai gan likums nomas līgumiem nenosaka speciālu formu, komercdarbībā nomas līgumus slēdz rakstveidā."
Nomas līgumā papildus nomas maksai un sniegtajiem pakalpojumiem ir jāparedz, kas veic arī citus maksājumus. Likums noteic, ka uz iznomāto lietu gulošās nastas un apgrūtinājumi, ja nav norunāts citādi, jāuzņemas iznomātājam vai izīrētājam. Piemēram, nekustamā īpašuma nodokli parasti maksā īpašnieks (iznomātājs), taču, kā var secināt, šo pienākumu var nodot nomniekam.
Citāda ir situācija attiecībā uz pievienotās vērtības nodokli. Ja iznomātājs ir PVN maksātājs, tad nekādi sevišķi jautājumi nerodas. Citādi ir tad, ja iznomātājs nav PVN maksātājs, taču pēc kāda laika par to kļūst. Lai situāciju labāk saprastu, jāaplūko piemērs. Nomas maksa tiek noteikta Ls 100. Sākotnēji šī nomas maksa ar PVN netiek aplikta. Pēc laika iznomātājs kļūst par PVN maksātāju, attiecīgi izsniedz rēķinu Ls 100 + PVN (21%), kopā Ls 121. Nomniekam, iespējams, izdevīgāk būtu, ka saglabātos Ls 100 (82,64 + 17,36). Līdz ar to arī par šo jautājumu (PVN) vajadzētu vienoties līgumā.
Atbildība
Līgumā ir jāparedz arī abpusēja atbildība par saistību neizpildi. Nomas maksas un citu maksājumu nokavējuma gadījumā var pielīgt, ka ir maksājami nokavējuma procenti vai līgumsods. To apmērs, ja tas tiek noteikts procentuālā izteiksmē, praksē visbiežāk svārstās no 0,1 % līdz 3 % no nokavētā maksājuma summas par katru nokavēto dienu.
Līgumsodus var noteikt arī par citu saistību pārkāpumu. Piemēram, nomnieks izmanto telpas mērķim, kas nav paredzēts līgumā; bez iznomātāja piekrišanas nodod telpas apakšnomā; nepilda citus pienākumus.
Ar līgumsodiem nevajadzētu pārspīlēt, jo tiesu praksē nesamērīgi un pārlieku "paverdzinoši" līgumsodi tiek atzīti par spēkā neesošiem.
Jāņem vērā arī tas, ka nomas maksājumi parasti ir periodiski maksājumi, attiecīgi procenti (līgumsods) jārēķina par katru maksājumu atsevišķi. Tāpat vēlams līgumā norādīt, kā tiks ieskaitīti maksājumi kavējuma gadījumos, t.i., kas tiks vispirms segts, kas pēc tam. Piemēram, no saņemtajiem maksājumiem vispirms tiek segti kavējuma procenti (līgumsods), tad nomas maksa vai maksa par saņemtajiem pakalpojumiem.
Ja telpas tiek iznomātas vairākām personām, tad šīs personas (nomnieki) atbild solidāri.
Iznomātāja un nomnieka pienākumi
Civillikums nosaka, ka uz iznomāto vai izīrēto lietu gulošās nastas un apgrūtinājumi, ja nav norunāts citādi, jānes iznomātājam; tādēļ viņam arī jāatlīdzina izdevumi, ko tam nolūkam būtu taisījis nomnieks vai īrnieks. Tāpēc, līgumu slēdzot, ir jāvienojas, kas veic, piemēram, remontus, kā tiek saskaņoti izdevumi un vai ar līgumu izdevumu segšanas pienākums nav nodots nomniekam. Tas pats attiecas uz nekustamā īpašuma nodokļa maksāšanu vai apdrošināšanu – arī šos pienākumus pušu vienošanās gadījumā var nodot nomniekam.
"Nomas līgumā ir jāparedz nomas maksas, kā arī papildus sniegto pakalpojumu (komunālie pakalpojumi, apsardze, telekomunikācijas) maksas samaksas termiņi."
Iznomātājam ir pienākums netraucēt nomniekam lietot telpas, savukārt nomniekam līgumā noteiktajos termiņos un kārtībā jāveic nomas maksas un saņemto pakalpojumu maksājumi, jālieto telpas kārtīgi un saimnieciski (līdzīgi kā rīkotos īpašnieks), kā arī tikai un vienīgi atbilstoši līgumā norunātajam mērķim.
Nomas līguma termiņi un izbeigšanās
Parasti nomas līgumi tiek slēgti uz noteiktu laiku (termiņu). Nomas līgums var izbeigties uz likuma pamata pats no sevis arī pirms termiņa notecējuma, ja iznomātās telpas iet bojā vai mainās īpašnieks.
Tāpat līgumā var iekļaut dažādus noteikumus, kādos gadījumos viena vai otra puse var uzteikt (izbeigt) nomas līgumu. No iznomātāja puses visbiežāk šādi iemesli ir nomas maksas nesamaksāšanas vai kavējuma gadījumi, telpu bojāšana vai to lietošana citiem mērķiem, neatļauta nodošana apakšnomā. Savukārt no nomnieka puses visbiežāk tiek iekļauti noteikumi, ka nomnieks var uzteikt nomas līgumu, ja iznomātājs traucē telpu lietošanai, nesniedz līgumā noteiktos pakalpojumus (piemēram, ūdens, kas būtiski ir ēdināšanas iestādei vai frizētavai u.tml.).
Bieži vien līgumā tiek iekļauti arī noteikumi par līguma izbeigšanu no vienas vai otras puses bez sevišķa pamatojumu, brīdinot noteiktu laiku iepriekš. Šāda noteikuma iekļaušana līgumā ir nopietni jāapsver, it sevišķi, ja nomas telpas nomnieks vēlas lietot ilgtermiņā, veicot dažādas mārketinga aktivitātes vai būtiski ieguldot telpās, tās remontējot vai citādi uzlabojot.
Jebkurā situācijā līguma izbeigšanas gadījumi un iemesli būtu jāsaskaņo ar tām tiesību normām, kas minētas Civillikumā.
