Pērk tad, ja skaidri redzams izdevīgums
Tālākais nekustamā īpašuma ienesīgums ir tieši atkarīgs no Latvijas ekonomikas perspektīvām un no stabilitātes tirgū, tostarp darba tirgū. „Labākie īpašumi labākajās vietās par labām cenām šodien ir nopērkami. Pieaugošs ir „toksisko aktīvu” (neatgūstamo kredītu) skaits, bet liela slodze gulsies uz bankām, kas kļūs par vienu no lielākajiem spēlētājiem nekustamo īpašumu tirgū tuvāko divu gadu laikā,” atzīmē „Re&Solution Latvija” vadītājs Andžejs Neguliners.
Arī 2009. gadā investori pēta nekustamā īpašuma tirgu, bet nolūkā nopelnīt vairāk nekā iepriekš: šobrīd to rīcībā esošajai naudai ir lielāka vērtība. Vēl pirms laika, piemēram, investējot vienu miljonu, bija iespējams nopirkt īpašumu desmit miljonu vērtībā, jo deviņdesmit procentus nepieciešamā finansējuma varēja saņemt bankā. Pašlaik, ieguldot miljonu, nopērkams tieši miljona, dažkārt divu miljonu vērts objekts. „Līdz ar to cilvēki, kuri ir gatavi kaut ko pirkt, vēlas nopelnīt vēl vairāk nekā pirms pāris gadiem. Jo tā ir reāla viņu pašu nauda un vairs nevar pelnīt uz bankas rēķina,” norāda „Re&Solution Group” vadītājs Ričards Čeps. „Tāpēc investori ļoti rūpīgi izvērtē jebkuras iespējas, lai maksimāli mazinātu riskus, un vēlas iegādāties tikai labus objektus, kas nestu peļņu.”
"Arī 2009. gadā investori pēta nekustamā īpašuma tirgu, bet nolūkā nopelnīt vairāk nekā iepriekš."
No kā atkarīgs, vai objekts ir labs? Protams, jebkurš ieguldītājs vispirms izvērtēs, cik izdevīgs ir tā ģeogrāfiskais novietojums, otrs svarīgais nosacījums ir... laiks. Investori uzmanīgi analizē, tieši kurā brīdī īpašumu iegādāties. „Ja pērn daudzi teica, ka „vilciens aiziet” un apstādināja īpašumu iegādi, tad tagad jau var sacīt, ka „vilciens atgriežas”,” uzskata R. Čeps. „Turklāt nu jau ir laiks šo „vilcienu” izmantot, lai tajā iesēstos.”
Labs īpašums cenu nezaudē
„Re&Solution” eksperti uzskata, ka bija kļūda celt lielus tirdzniecības centrus mazās pilsētās, neņemot vērā, cik lieli ir cilvēku ienākumi un cik daudz naudas viņi šajos centros spēs iztērēt. Nesaprātīgiem riskiem tagad ir smagas sekas. Tomēr nekustamo īpašumu tirgū nevar būt bezgalīgs cenu kritums: šai situācijai ir jāstabilizējas, jo labs nekustamais īpašums ir ar savu vērtību, un tam vienmēr būs sava cena. Piemēram, kāda nozīme, cik maksā dzīvoklis, ir tam cilvēkam, kurš šajā dzīvoklī mīt? Nekāda. Nozīme būs tad, kad mēģinās to pārdot. Īpašums ir ilglaicīga vērtība, nevis nomests ābols, kas pēc trim dienām sapūs... Te kā piemērs var būt biroja ēka, kurā visu laiku ir pietiekami daudz nomnieku – tātad par šo ēku var būt interese arī investoram. Toties, ja kādā vietā šāda ēka stāv gandrīz tukša un pats tās īpašnieks nevar paskaidrot, kāpēc tur to uzcēlis un uz ko cerējis, tad problēma šo īpašumu piedāvāt varētu būt ilgstoša.
Patlaban Latvijā ir kā ruletē, kad visi ir likuši savas likmes uz vienu skaitli un visi zaudējuši, gribot lēti nopirkt un dārgi pārdot, kā tas bija pirms pāris gadiem. Nekustamo īpašumu darījumu apjoms Latvijā kritās no 245 miljoniem latu 2007. gadā līdz 35 miljoniem latu 2008. gadā.
Investori patlaban gaida, kad Latvijā stabilizēsies makroekonomiskā situācija. Kamēr nav īsti saprotams, vai lats tiks devalvēts, vai nē, kamēr nav skaidras daudzas citas ekonomiskās situācijas virzības tendences, tikmēr vairums investoru būs uzmanīgi, labāk ieguldot tur, kur lielāka stabilitāte. R. Čeps lieto metaforisku izteicienu: „Kamēr Latvijā makroekonomikas skaitļi mirgo kā luksofors sarkanā krāsā, tikmēr šīs investīcijas aizplūst citur. Tirgū vienmēr ir nauda, un kopumā investori nekur nepazudīs.”
Latvijā maz modernu tirdzniecības platību
Latvijas ļaudīm ir krietni mazāk iespēju apmeklēt modernus tirdzniecības centrus, ja salīdzina, piemēram, ar Igauniju. „Re&Solution” pētījums liecina, ka Latvijā uz 1000 iedzīvotājiem ir 176 m2 tirdzniecības platības (kas ir zem Eiropas vidējā rādītāja), turpretī Igaunija ir ceturtajā vietā Eiropā ar 364 m2 uz vienu iedzīvotāju. Latvijā arī platības ziņā ir vismazāk modernu tirdzniecības centru: to kopplatība ir tikai 437 000 m2, Igaunijā - 500 000, Lietuvā – 670 000 kvadrātmetru.
Par modernu tirdzniecības centru uzskatāms tāds, kurā ir vismaz desmit nomas telpu un kopējā platība sasniedz 500 kvadrātmetru. Tai pašā laikā šos tirdzniecības centrus mazumtirgotāji nepiepilda, jo patlaban kopumā pieci procenti telpu nav iznomātas un šim procentam ir tendence palielināties. Vēl viena tendence ir nomas maksa, kas ir balstīta uz apgrozījumu, par ko nav priecīgi tirdzniecības centru īpašnieki. Tomēr eksperti prognozē, ka nomas maksa ir cikliska un tā noteikti celsies.
"Bija kļūda celt lielus tirdzniecības centrus mazās pilsētās, neparēķinot, cik lieli ir cilvēku ienākumi un cik daudz naudas viņi šajos centros spēs iztērēt."
Vairāki iepriekš ieplānotie tirdzniecības centru projekti Latvijā ir atlikti, un šogad tiks pabeigti tikai nedaudzi. Kā labu piemēru „Re&Solution” min Latvijas pārtikas tirdzniecības grupu „Elvi”, kas nupat atklāja jaunu tirdzniecības centru Ķekavā. Uzņēmumam ir plānota veikala rekonstrukcija Siguldā un jauns tirdzniecības centrs Liepājā. „Elvi” ir Latvijā vienīgais vietējo īpašnieku pārtikas veikalu tīkls ar savu centralizēto loģistiku. Tā kopumā ir laba zīme pārtikas tirgotājiem.
Nomnieki bauda pretimnākšanu
„Nav noslēpums, ka pašreizējās nomas maksas ir ļoti interesantas jebkuram nomniekam, kas vēlas atvērt kādu veikalu Latvijā,” norāda A. Neguliners. „Piemēram, „Riga Plaza” nesen atvērtajā tirdzniecības centrā savu ekspansiju Latvijā turpina starptautiskie zīmoli „Prisma”, „Peek&Cloppenburg”, „Selver” un citi. Šogad mēs redzam tādus nepopulārus lēmumus kā indeksāciju nepiemērošana, jo tirdzniecības centru īpašnieki nemēģina iznīcināt nomniekus, bet nākt viņiem pretim.” Pašlaik starptautiskām mazumtirgotāju ķēdēm ir labākais laiks ienākšanai tirgū daudz ātrāk un par zemākām nomas maksām nekā iepriekš, izvēloties vislabākās atrašanās vietas un zemākās nomas maksas, tādējādi ieņemot stratēģiskas vietas, secināts pētījumā.
Savukārt bēdīgs ir secinājums, ka mazumtirdzniecības apgrozījums samazinās un jaunu platību atvēršanai ir grūtības saņemt kredītu. Tirdzniecības centru īpašniekiem šie nomas samazinājumi nav iepriecinoši, vēl arvien ir problēmas ar bankas kredītu atmaksu, kā arī pašlaik ir grūti realizēt tirdzniecības centrus, jo likviditāte ir relatīvi zema.
„Re&Solution” pētījumā analizē, kuras ir populārākas tirdzniecības ielas, secinot, ka mums nav klasisku iepirkšanās ielu, vienīgi Rīgas centrā ir daži posmi K. Barona, Tērbatas un A. Čaka ielā. Pārsteidzoši, ka K. Barona ielā no Merķeļa ielas līdz Barona centram ir ļoti daudz tukšu tirdzniecības platību. Tālāk, kur nomas maksas ir mazliet zemākas, tukšu platību nav. Centrā slēgti tādi veikali kā „Electrolux”, kurš no sen zināmiem pirmsākumiem bijis vienā un tai pašā vietā, vairāki veikali „Drogas” un „RD Electronic”.
Biroju telpām nomas maksa vēl kritīsies
Mūsu valstī joprojām ir liela biroju telpu pārprodukcija, bet aiz inerces tiek būvētas jaunas un renovētas vecās biroju ēkas. Kopējā biroju nomas platība Baltijas valstīs sasniedz 1 miljonu kvadrātmetru. Ja visas jaunās platības nāktu klāt, tad platību kopapjoms palielinātos vismaz par trešdaļu. Uzņēmumi sašaurina darbības apjomus un līdz ar to arī birojus, un tie, kas mitinājušies lielās, gaišās telpās, meklē cenu ziņā izdevīgākus variantus vai arī pārvācas uz mazākām telpām. Šī kopējā biroju telpu nomas situācija var pasliktināties, jo beigsies daudzi iepriekšējos gados noslēgtie nomas līgumi, kas lielākoties ilgst no trim līdz pieciem gadiem. Nesen pabeigtajos biroju ēku projektos ir ļoti lielas brīvās platības - pat 50-60% apmērā.
"Vairāki iepriekš ieplānotie tirdzniecības centru projekti Latvijā ir atlikti, un šogad tiks pabeigti tikai nedaudzi."
Nomas maksas ir kritušās vidēji par 15-20 procentiem. Ja vēl pirms gada A klases birojos cenas pārsniedza 20 eiro par m² mēnesī, tad tagad tās noslīdējušas līdz 15 eiro, savukārt B klases birojus iespējams iznomāt par 12, bet atsevišķos gadījumos pat par 10 eiro kvadrātmetrā. Pētījums liecina, ka cenām ir tendence turpināt kristies un tas ir tieši saistīts ar ekonomisko situāciju valstī. Nomniekiem dažviet tiek dotas iespējas pat kādu noteiktu laiku nomas maksu nemaksāt, bet tikai segt visus komunālos maksājumus.
Iespējas attīstīt noliktavu platību tirgu
„Re&Solution” uzskata, ka visizdevīgākais komercīpašuma tirgus segments Baltijas valstīs pašreiz ir industriālās jeb noliktavu platības. Līdz šim attīstītāji būvēja tikai tad, ja klients bija pasūtījis noteiktu platību un bija gatavs pēc uzbūvēšanas ievākties vai arī ja iznomātājs parakstīja pusi vai 70% no nomas līgumiem un tikai pēc tam sāka būvniecību. Latvijā, salīdzinot ar Lietuvu un Igauniju, ir vismazākais noliktavu skaits, tirgū nav pārprodukcijas, tāpēc tas ir acīm redzami perspektīvs segments. Pieprasījums kopumā, protams, samazināsies, bet industriālos projektus iespējams realizēt pēc konkrēta pasūtījuma. Nomas cenu samazinājums noliktavu platībās ir tikai 10%, kas liecina par stabilitāti.
Jārevidē likumdošana
„Ekonomiskās tendences ietekmē komercplatību tirgu arī tiesību jomā – gan esošos tirgus dalībniekus, gan arī potenciālos investorus,” norāda advokātu biroja „Kļaviņš&Slaidiņš LAWIN” partnere Ilga Gudrenika-Krebs. Restrukturizācija, maksātnespēja un nodrošinājumu realizēšana, piedziņas vēršana uz nekustamo īpašumu ir kļuvušas par aktuālu nekustamo īpašumu iegūšanas veidu. Tiesiskais regulējums visās jomās, kas atteicas uz nekustamo īpašumu, pašlaik jo īpaši tiek pakļauts praktiskās dzīves intensīvai pārbaudei. Nesen pieņemti grozījumi Civilprocesa likumā, kas nosaka - izsoles sākumcena tiek noteikta no piespiedu pārdošanas vērtības. Tas nozīmē, ka tiesu izpildītāji un vērtētāji bieži vien šo piespiedu pārdošanas vērtību interpretē kā pusi no tirgus vērtības, savukārt hipotekārais kreditors diez vai ir ieinteresēts laist pārdošanā savu hipotēku par tik pazeminātu cenu. I. Gudrenika-Krebs uzskata, ka grozījums par izsoles sākumcenu nav īpaši veiksmīgs.
Tā kā pašlaik ir aktuāla maksātnespēja, advokāte iesaka padomāt, kā maksātnespējas procesus padarīt efektīvākus, lai nekustamais īpašums ātrāk atgrieztos apritē. Ir jāapsver iespēja atcelt pievienotās vērtības nodokli nelietota nekustamā īpašuma pārdošanai izsolē. Par nelietotu īpašumu kvalificējas ļoti daudzie jaunie projekti, kuros neviens nedzīvo, un attīstītāji nonākuši maksātnespējas situācijā. Ja investors vēlas šo projektu nopirkt, tā cena pieaug, jo izsolē klāt nāk pievienotās vērtības nodoklis, bet valsts kopumā ir ieinteresēta, lai tirgus darbotos, nevis stagnētu.
„Vairākās likumdošanas jomās, piemēram, tajās, kas saistītas ar projektu attīstīšanu un būvniecību, ir nepieciešama nopietna revīzija, neitralizējot birokrātijas slogu, hipotēku realizēšanu, piedziņas vēršanu, apsaimniekošanu, lai nekustamā īpašuma tirgus dalībnieki zinātu spēles noteikumus, nevis izgudrotu tos paši spēles gaitā,” uzsver advokāte.
