Dzīvokļu īpašnieku pienākumus un dzīvojamās mājas apsaimniekošanas kārtību joprojām regulē likums „Par dzīvokļa īpašumu”. Jaunais Dzīvokļa īpašumu likums stāsies spēkā 2011. gada 1. janvārī.

Likuma „Par dzīvokļa īpašumu” 27.1 pantā noteikts, ka par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu lemj tikai daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, kuras lēmums ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem, ja „par” balsojusi vairāk nekā puse no dzīvokļu īpašnieku skaita.

Kopsapulce lemj par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas formu - dzīvokļu īpašnieku sabiedrību vai Civillikumā noteiktajā kārtībā savstarpēji noslēgtu līgumu. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce var:

• noteikt maksu par kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu;
• apstiprināt dzīvokļu īpašnieku un apsaimniekošanas uzņēmējsabiedrības līgumu;
• lemt par apkures sezonas uzsākšanu un beigšanu; kā arī par līdzekļu uzkrāšanu un izlietošanu kapitālajam remontam;
• izlemt citus jautājumus, kas saistīti ar kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.

Dzīvokļu īpašnieku sabiedrības augstākā pārvaldes institūcija ir sabiedrības dalībnieku kopsapulce vai – sabiedrības statūtos noteiktajos gadījumos – pilnvaroto sapulce. Sabiedrības dalībnieku kopsapulce (pilnvaroto sapulce) izveido rīcības institūciju vai ieceļ pārvaldnieku (likuma 27.2 pants).

Latvijas Dzīvokļu īpašnieku savienības mājokļu eksperte Irisa Simanoviča skaidro, ka kopsapulces lēmumā ir jābūt skaidri norādītam, kas pārņem māju apsaimniekošanā, jābūt norādītām personām, kuras oficiāli reģistrē biedrību, kā arī valdes locekļiem un priekšsēdētājam.

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 10. pantā teikts, ka dzīvojamās mājas īpašnieks uzdod pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, rakstveidā noslēdzot ar viņu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu. Dzīvokļu īpašnieki pārvaldīšanas līgumu slēdz saskaņā ar dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmumu, kas pieņemts likumā „Par dzīvokļa īpašumu” noteiktajā kārtībā.

Šāds līgums var nebūt tai dzīvokļu īpašnieku daļai, kas kopsapulcē nav piedalījušies, saka I. Simanoviča. „Pārvaldnieka pienākumus var uzņemties arī pati dzīvokļu īpašnieku biedrība, un tad no Komerclikuma izriet, ka biedrības priekšsēdētājs ir arī pārvaldnieks.”

Uzdodot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums ir nodrošināt šā uzdevuma izpildei nepieciešamo finansējumu neatkarīgi no tā, vai viņš kopsapulcē ir piedalījies vai nav. Par pārvaldīšanas līgumā paredzētā pārvaldīšanas uzdevuma izpildi pārvaldnieks var saņemt atlīdzību, taču tam jābūt noteiktam biedrības statūtos, kuriem ir obligāti jābūt.

„Prakse ir tāda, ka valdes locekļi par savu darbu atlīdzību nesaņem, ar dzīvokļu īpašnieku lēmumu tā tiek maksāta cilvēkiem, kas ikdienā veic reālu darbu, piemēram, grāmatvedim, sētniekam, pārvaldniekam,” informē I. Simanoviča. Tieši dzīvokļu īpašnieki arī pieņem lēmumu, vai mājas remonta fondā uzkrātos līdzekļus izlietot komunālo maksājumu parādu segšanai.

Tā kā dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir noteicošā instance, kas lemj par mājas apsaimniekošanu un pārvaldīšanu, tad taisnība pirmām kārtām meklējama, izveidojot iniciatīvas grupu un sasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci un tādējādi noskaidrojot neskaidros jautājumus, ja tas neizdodas individuālās pārrunās ar biedrības valdes locekļiem.

Jaunais Dzīvokļa īpašumu likums šo kārtību reglamentēs precīzāk.