Patlaban aptuveni 13% jeb vairāk nekā 206 000 ēku no visām Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētajām būvēm ir ar statusu “nenoskaidrota piederība”. Attēlam ir ilustratīva nozīme.
FOTO: Zane Bitere, LETA.
Ar grozījumiem likumā “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” paredzēts, ka zemes īpašnieks ātrā un vienkāršotā procesā un bez atsevišķa tiesvedības procesa ierosināšanas tiesā varēs apvienot vienā īpašumā uz viņa zemes atrodošās ēkas (būves) ar nenoskaidrotu piederību.
Likumprojekta mērķis ir veicināt ar nenoskaidrotas piederības ēkām (būvēm) saistītās problemātikas risināšanu, atvieglojot īpašumtiesību sakārtošanu, norāda tā autore – Tieslietu ministrija (TM).
Tieslietu ministrijas Civiltiesību departamenta direktore Dagnija Palčevska Saeimas Juridiskās komisijas sēdē 13. februārī skaidroja, ka likumprojekta priekšlikumus var sadalīt divās grupās. Vieni nosaka kritērijus, kuriem jāizpildās, lai uz nomas (patapinājuma) līguma pamata uzceltās pastāvīgās ēkas (būves) ierakstītu zemesgrāmatā.
Savukārt otri paredz vienkāršotu kārtību, kādā veidā nenoskaidrotas piederības ēkas tiek savienotas vienotā īpašumā ar zemes īpašumu, lai realizētu Civillikuma 968. pantā noteikto zemes un ēkas vienotības principu.
“Dodam iespēju zemes īpašniekiem, uz kuru zemes jau ilgstoši atrodas ēkas, kas uzbūvētas līdz 1993. gada 5. aprīlim, lai tās varētu ierakstīt zemesgrāmatā vienkāršotā procedūrā, ja būves īpašnieks, kuram bija iespēja sakārtot īpašumtiesības privatizācijas rezultātā, to nav izdarījis,” norādīja D. Palčevska.
Ar regulējumu plānots aptvert visu kategoriju nenoskaidrotas piederības ēkas – gan dzīvojamās, gan nedzīvojamās.
Patlaban aptuveni 13% jeb vairāk nekā 206 000 ēku no visām Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētajām būvēm ir ar statusu “nenoskaidrota piederība”.
Lai būvi varētu ierakstīt zemesgrāmatā uz zemes īpašnieka vārda, nebūs svarīgi, kas ir zemes īpašnieks. Proti, arī privāto tiesību juridiskā persona, valsts vai pašvaldība, pamatojoties uz likumu “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās”, varēs lūgt ierakstīt zemesgrāmatā uz sava vārda nenoskaidrotas piederības ēkas, kuras atrodas uz tai piederošās zemes.
Saskaņā ar likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (Civillikuma spēkā stāšanās likums) 14. panta ceturto daļu būves, kuras zemesgrāmatu nodaļā, Valsts zemes dienestā (VZD) vai pašvaldībā nav reģistrētas kā patstāvīgi īpašuma objekti, uzskatāmas par zemes īpašnieka īpašumu atbilstoši Civillikuma 968. pantam. Tas noteic zemes un ēkas vienotības principu, respektīvi, uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu.
Tomēr praksē īpašuma tiesības uz zemi pašas par sevi nav pamats īpašuma tiesību uz nenoskaidrotas piederības būvi ierakstīšanai zemesgrāmatā.
Līdzšinējā tiesu praksē ir pieņemts, ka likumisku pamatu ēku ierakstīšanai zemesgrāmatā persona var iegūt, ceļot prasību tiesā par īpašuma tiesību atzīšanu vispārējā kārtībā, iesniedzot attiecīgus pierādījumus.
Tātad teorētiski iespēja sakārtot īpašumtiesības uz nenoskaidrotas piederības ēku pastāv, taču tiesvedība ir dārgs, ilgs un sarežģīts process.
Vienlaikus zemes īpašniekam nav tiesiska pamata pieņemt, ka viņš nav attiecīgo būvju īpašnieks, ja tās likumā paredzētajā kārtībā nav atzītas par patstāvīgiem īpašuma objektiem. Piemēram, tiesu praksē atzīts, ka zemes īpašnieks attiecībā uz nenoskaidrotas piederības ēkām, kas atrodas uz viņa zemes, ir uzskatāms par nekustamā īpašuma nodokļa maksātāju, pamatojoties uz Civillikuma 968. pantā iekļauto prezumpciju.
Problēmu atzīst arī Tieslietu ministrija: no vienas puses, uz zemes īpašniekiem gulstas pienākums pret valsti, proti, maksāt nekustamā īpašuma nodokli par nenoskaidrotas piederības ēkām, kas atrodas uz to zemes, bet, no otras puses, valstī nav paredzēts efektīvs un zemes īpašniekam pretimnākošs mehānisms nenoskaidrotas piederības būvju ierakstīšanai zemesgrāmatā.
Lai radītu iespēju zemes īpašniekiem nenoskaidrotas piederības ēku ierakstīt zemesgrāmatā, Tieslietu ministrija 2022. gada beigās iepriekšējam Saeimas sasaukumam iesniedza priekšlikumu Civilprocesa likumā ieviest vienkāršotu tiesvedības procesu, kurā tiesa varētu atzīt zemes īpašnieka tiesības ierakstīt zemesgrāmatā ēku, to pievienojot zemes īpašumam. Tiesas spriedums būtu nostiprinājuma pamats būves apvienošanai vienā īpašumā ar zemi.
Atbilstoši sākotnējai iecerei likumu “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” bija paredzēts papildināt ar 22.1 pantu, kas noteiktu, ka Civillikuma spēkā stāšanās likuma 14. panta ceturtajā daļā noteikto ēku (būvju), kas uzceltas līdz 1993. gada 5. aprīlim, nostiprinājuma pamats ēkas apvienošanai vienā īpašumā ar zemi var būt tiesas spriedums par tiesību dzēšanu uzaicinājuma kārtībā.
Plašāk par tēmu LV portālā >>
Tomēr 13. Saeimas Juridiskajā komisijā, skatot likumprojektu “Grozījumi Civilprocesa likumā” pirms pirmā lasījuma, tika secināts, ka nenoskaidrotas piederības ēkas apvienošanu ar zemes īpašumu efektīvāk būtu veikt ārpustiesas procesā.
Vēlāk šāds risinājums tika apspriests un konceptuāli atbalstīts ar tieslietu ministra rīkojumu izveidotajā pastāvīgajā darba grupā Civilprocesa likuma grozījumu izstrādei. Rezultātā 13. Saeima, izskatot likumprojektu “Grozījumi Civilprocesa likumā” otrajā lasījumā, lēma izslēgt no tā normas, kas paredzēja nenoskaidrotas piederības ēkas apvienošanu ar zemes īpašumu, pamatojoties uz tiesas spriedumu.
Saeimas Juridiskā komisija šī gada 13. februārī uz otro lasījumu izskatīja priekšlikumus grozījumiem likumā “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās”.
To vidū arī Tieslietu ministrijas ierosinājumu noteikt iespēju un kritērijus nenoskaidrotas piederības ēkas (būves) ierakstīšanai zemesgrāmatā uz zemes īpašnieka vārda vienkāršotā procedūrā, respektīvi, bez atsevišķa tiesvedības procesa ierosināšanas tiesā.
Līdz ar to tiek piedāvāts papildināt likuma 18. panta otro daļu, nosakot: “Ja uz fiziskās personas zemes atrodas likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību” 14. panta ceturtajā daļā minētās ēkas (būves) un kadastra informācijas sistēmā vai zemesgrāmatā tām nav reģistrēts īpašnieks vai tiesiskais valdītājs, ēkas (būves) ierakstāmas zemesgrāmatā uz šīs personas vārda, pamatojoties uz informāciju no VZD un pašvaldības, ka ēkas (būves) pirms 1993. gada 5. aprīļa nav reģistrētas uz citas personas vārda. Zemes īpašnieks nostiprinājuma lūgumam pievieno apliecinājumu, ka nav strīda par tiesībām un zemes īpašnieks ir informēts par atbildību saskaņā ar Krimināllikumu par nepatiesu ziņu sniegšanu.”
Papildinot likuma “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” 18. panta trešo daļu, vienlaikus tiktu noteikts, ka vienkāršotā kārtība ēkas ierakstīšanai zemesgrāmatā uz zemes īpašnieka vārda būtu piemērojama arī tad, ja zemes īpašnieks pirms vēršanās tiesā ir lūdzis un ticis reģistrēts Kadastra informācijas sistēmā kā tiesiskais valdītājs Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 44. panta otrās daļas 4.1 punkta kārtībā.
Tieslietu ministrijas pārstāve D. Palčevska Saeimas Juridiskās komisijas sēdē 6. februārī skaidroja: gadījumos, kad, piemēram, nenoskaidrotas piederības ēka (būve) ir nojaucama, nav samērīgi uzlikt pienākumu zemes īpašniekam vispirms lūgt to ierakstīt zemesgrāmatā (konkrētajos gadījumos ierosināt arī attiecīgā grausta uzmērīšanu), lai vēlāk varētu ierosināt tā nojaukšanas būvdarbus.
Tāpēc, ja zemes īpašnieks nevēlas un ja nenoskaidrotas piederības ēkas (būves) ierakstīšana zemesgrāmatā nav nepieciešama, jo plānotās darbības ir iespējams īstenot arī tiesiskā valdītāja statusā, būtu jāparedz iespēja Kadastra informācijas sistēmā nenoskaidrotas piederības ēkai (būvei) zemes īpašnieku ierakstīt kā tiesisko valdītāju, pamatojoties uz līdzīgiem kritērijiem, kādi ir noteikti 18. panta otrās daļas priekšlikumā.
Šim nolūkam jāveic grozījumi arī Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 44. panta otrās daļas 4.1 punktā. Jāpiebilst, ka pašlaik Juridiskā komisija likumprojektu “Grozījumi Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā” izskata uz otro lasījumu un konkrētais priekšlikums ir atbalstīts uz otro lasījumu.
Kādiem kritērijiem būs jāizpildās, lai ēku varētu ierakstīt zemesgrāmatā uz zemes īpašnieka vārda?
Vispirms tai jābūt būvei, kas zemesgrāmatā, VZD vai pašvaldībā nav reģistrēta kā “patstāvīgs īpašuma objekts”. Vienlaikus jāizpildās tam, ka Kadastra informācijas sistēmā vai zemesgrāmatā ēkai nav reģistrēts īpašnieks vai tiesiskais valdītājs.
Kā trešais kritērijs plānots būves uzcelšanas laiks. Regulējumu paredzēts attiecināt tikai uz tādām nenoskaidrotas piederības ēkām, kas uzceltas pirms 1993. gada 5. aprīļa jeb pirms tika atjaunots Zemesgrāmatu likuma spēks.
Tādēļ paredzēts, ka personai būs jāiesniedz zemesgrāmatā informācija no VZD un pašvaldības, ka ēka (būve) pirms 1993. gada 5. aprīļa nav reģistrēta uz citas personas vārda.
Lai pamatotu, ka ēka ir ierakstāma zemesgrāmatā uz zemes īpašnieka vārda, zemes īpašniekam jāiesniedz divi dokumenti – VZD un pašvaldības sniegtā informācija. Minētie dokumenti reizē ar attiecīgo nostiprinājuma lūgumu iesniedzami rajona (pilsētas) tiesā, kurai piekritīga konkrētā nostiprināšana.
Atsevišķos gadījumos ēkai var būt reģistrēts lietotājs, tomēr tas neliecina par būves piederību un nav izslēdzošs apstāklis tās ierakstīšanai zemesgrāmatā uz zemes īpašnieka vārda, ja izpildās visi pārējie priekšlikuma normā ietvertie kritēriji.
Ēkas lietotāju nav paredzēts iesaistīt zemes īpašnieka ierosinātajā nostiprinājuma lūguma izskatīšanā, lai neradītu iespēju to novilcināt.
Ja būves lietotājs pēc tam, kad uzzina par ierakstu zemesgrāmatā, uzskata, ka ir aizskartas viņa īpašuma tiesības, tas ir tiesīgs celt īpašuma prasību vispārējās jurisdikcijas tiesā.
Saeimas Juridiskās komisijas sēdē 13. februārī izvērtās diskusija par pašvaldības informācijas nepieciešamību.
Latvijas Pašvaldību savienības (LPS) padomniece finanšu un ekonomikas jautājumos Sanita Šķiltere, atbalstot zemes un ēkas kā vienota īpašuma principu, aicināja attiecīgo normu svītrot. “Nevēlētos, ka pašvaldībām jāveic bezjēdzīgs darbs. Reģistri, kas bija pašvaldībām, ir nodoti valsts institūcijām. VZD rīcībā ir visa informācija,” viņa uzsvēra.
VZD ģenerāldirektore Vita Narnicka apliecināja, ka, patiesi, pašvaldības, izņemot Tukuma novadu, visus dokumentus ir nodevušas. Zemes reforma ir pabeigta.
Juridiskā komisija nolēma jautājumu par informācijas pieprasīšanu no pašvaldības izskatīt nākamajā komisijas sēdē.
Priekšlikumā ietverto regulējumu par vienkāršoto kārtību nav paredzēts piemērot tad, ja pastāv strīds par tiesībām, kā tas varētu būt, piemēram, gadījumā, kad nenoskaidrotas piederības ēka atrodas uz diviem zemesgabaliem, kas pieder atšķirīgiem īpašniekiem.
Tāpēc bez nostiprinājuma lūguma zemes īpašniekam papildus būs jāiesniedz tiesai apliecinājums, ka nav strīda par tiesībām un ka zemes īpašnieks ir informēts par atbildību saskaņā ar Krimināllikumu par nepatiesu ziņu sniegšanu.
Ņemot vērā, ka ierakstīšanas procesā citas personas netiek iesaistītas, apliecinājums ir būtisks, lai pēc iespējas izslēgtu jebkādus vēlākus strīdus, citu personu tiesību aizskārumu un nodrošinātu nodibināto īpašumtiesību neaizskaramību un pastāvīgumu, akcentē Tieslietu ministrija.
Viens no likumprojekta priekšlikumiem skar kritērijus, kuriem būtu jāizpildās, lai zemesgrāmatā ierakstītu uz nomas (patapinājuma) līguma pamata uzceltās pastāvīgās ēkas (būves).
Tas paredz: “Uz nomas (patapinājuma) līguma pamata uzceltās pastāvīgās ēkas (būves), kas saskaņā ar likumu “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību” ir atzīstamas par patstāvīgu nekustamo īpašumu, ierakstāmas zemesgrāmatā, pamatojoties uz noteiktā kārtībā apstiprinātu aktu par ēkas (būves) pieņemšanu ekspluatācijā vai citu par būvniecības kontroli atbildīgās institūcijas apstiprinātu dokumentu, kas apliecina ēkas būvniecības tiesisku izvērtējumu un zemes nomas (patapinājuma) līgumu, kas noslēgts pirms 2017. gada 1. janvāra un uz laiku, kas nav mazāks par desmit gadiem, ja nomas (patapinājuma) līgumā ir paredzētas nomnieka tiesības celt uz iznomātās zemes ēkas (būves) kā patstāvīgus īpašuma objektus un būvatļauja par attiecīgās būves būvniecību ir saņemta līdz 2017. gada 1. janvārim. Šādā gadījumā nostiprinājuma lūgumam pievieno dokumentus, kas apliecina minēto nosacījumu izpildi, ja attiecīgie dokumenti neatrodas kāda cita nekustamā īpašuma lietā.”
Saeimas Juridiskā komisija minēto ierosinājumu atbalstīja un virzīs uz otro lasījumu kā komisijas priekšlikumu.
