Publicēts pirms gada. Izvērtē satura aktualitāti! >>
FOTO: Zane Bitere, LETA.
Pēc Valsts zemes dienesta datiem vismaz 45 000 dzīvokļu īpašnieku daudzdzīvokļu namos nav lūguši reģistrēt savu īpašumu Kadastra informācijas sistēmā, līdz ar to nav arī nostiprinājuši īpašumtiesības zemesgrāmatā. Savukārt Kadastra informācijas sistēmā reģistrēts vairāk nekā 10 000 dzīvokļa īpašumu, uz kuriem īpašuma tiesības nav nostiprinātas zemesgrāmatā. LV portāls skaidro, kā šādos gadījumos notiek norēķini par komunālajiem pakalpojumiem, kā tiek maksāta apsaimniekošanas maksa un nekustamā īpašuma nodoklis, kā var mantot zemesgrāmatā nereģistrētu īpašumu.
Saskaņā ar Civillikuma 994. pantu par nekustamā īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatā. Likums nenosaka termiņu, kādā īpašums būtu jāreģistrē zemesgrāmatā. Tas ir jādara īpašniekam, tā nav ne valsts, ne pašvaldības atbildība.
Pēc Valsts zemes dienesta (VZD) 2022. gada 23. janvāra datiem Kadastra informācijas sistēmā ir reģistrētas 44 629 telpu grupas, kas nav iekļautas dzīvokļa īpašuma sastāvā. Tās atrodas 9111 ēkās, kuras pieder vietējām pašvaldībām un kuru galvenais lietošanas veids ir “divu dzīvokļu mājas” un “triju vai vairāku dzīvokļu mājas”.
Savukārt SIA “Publisko aktīvu pārvaldītājs “Possessor” ” pieder 484 telpu grupas, kas nav iekļautas dzīvokļa īpašuma sastāvā un atrodas 159 ēkās, kuru galvenais lietošanas veids ir “divu dzīvokļu mājas” un “triju vai vairāku dzīvokļu mājas”.
Analizējot līdzīgus datus 2017. gadā, VZD secināja, ka Kadastra informācijas sistēmā bija 63 822 telpu grupas, kas nebija iekļautas dzīvokļa īpašuma sastāvā un atradās pašvaldībām piederošās ēkās, un 2135 telpu grupas – SIA “Publisko aktīvu pārvaldītājs Possessor” ” ēkās.
Tā kā VZD rīcībā nav informācijas par privatizācijas komisiju noslēgtajiem privatizācijas līgumiem, dienestam ir bažas, ka pašvaldības nav reģistrējušas sev piekrītošos (privatizācijai nenodotos) dzīvokļa īpašumus, norāda VZD sabiedrisko attiecību vadītāja Baiba Kantiņa.
VZD dati arī atklāj, ka Kadastra informācijas sistēmā reģistrēti vairāk nekā 10 000 dzīvokļa īpašumu, uz kuriem īpašuma tiesības nav nostiprinātas zemesgrāmatā.
Kadastra informācijas sistēmā tiek reģistrēti kadastra objekti, savukārt īpašuma tiesības uz tiem nostiprina zemesgrāmatā, līdz ar to vispirms jābūt reģistrētam kadastra objektam Kadastra informācijas sistēmā, skaidro B. Kantiņa. Tādējādi veidojas situācija, ka nekustamais īpašums ir reģistrēts Kadastra informācijas sistēmā, taču dažādu apstākļu dēļ īpašuma tiesības nav nostiprinātas zemesgrāmatā.
Ja dzīvokļa īpašums ir ierakstīts zemesgrāmatā, tad persona ir īpašnieks, ja tikai Kadastra informācijas sistēmā – persona ir tiesiskais valdītājs.
Kas apliecina dzīvokļa īpašuma tiesības, ja dzīvoklis nav reģistrēts zemesgrāmatā? Zvērināts advokāts, Dr. iur. Imants Muižnieks skaidro: “Saskaņā ar Civillikuma 1477. pantu koroborācija (ierakstīšana zemesgrāmatā) nepieciešama tajos gadījumos, kad ar darījumu iegūst lietu tiesības uz nekustamo īpašumu. Tātad, iegūstot lietu tiesību, tostarp īpašuma tiesību uz nekustamo īpašumu, šī tiesība ir obligāti ierakstāma zemesgrāmatā. Tomēr atbilstoši Civillikuma 1478. pantam, ja darījums nav koroborēts, tas nezaudē savu spēku [..]. Ar dzīvokļa īpašuma pirkuma līgumu ir pietiekami, lai konstatētu, ka konkrētā persona ir atzīstama par dzīvokļa īpašuma ieguvēju, uz kuru attiecināmi dzīvokļa īpašnieka pienākumi un atbildība.”
I. Muižnieks uzsver, ka nekustamā īpašuma reģistrācija zemesgrāmatā primāri ir nepieciešama tieši īpašnieka interesēs, nodrošinot viņa īpašuma tiesību respektēšanu no jebkuru citu personu puses.
Tāpat arī Civillikuma 1478. pants paredz, ka ieguvējs līdz koroborācijai nevar izlietot īpašuma tiesību vai kādu citu lietu tiesību [..].
Ja dzīvokļa īpašnieks nav reģistrējis dzīvokli zemesgrāmatā, vai ir iespējams piedalīties dzīvokļu īpašnieku sapulcēs un būt vienam no kopības, kas lemj visus ar mājas kopīpašumu saistītos jautājumus?
“Starp šādu personu un pārējiem dzīvokļu īpašniekiem pastāv dzīvokļa īpašuma tiesiskās attiecības, secīgi – arī tiesiskās attiecības, kas izriet no Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma,” skaidro I. Muižnieks. “Dzīvokļa īpašuma likuma 8. panta otrā daļa noteic, ka līdz dzīvokļa īpašuma reģistrēšanai zemesgrāmatā uz dzīvokļa īpašuma ieguvēju attiecas visas šā likuma normas, kas nosaka dzīvokļa īpašnieka tiesības, pienākumus un atbildību, izņemot tās likumā noteiktās tiesības, kuras dzīvokļa īpašuma ieguvējs iegūst pēc dzīvokļa īpašuma reģistrēšanas zemesgrāmatā.”
Saskaņā ar tiesu praksi no minēto tiesību normu gramatiskā un sistēmiskā tulkojuma nepārprotami izriet, ka dzīvokļa īpašuma ieguvējam, neatkarīgi no tā, vai dzīvokļa īpašums ir reģistrēts zemesgrāmatā, ir saistoši dzīvokļu kopības pieņemtie lēmumi, uzsver advokāts. Tāpat uz viņu attiecas saistības, kuras pielīgtas uz šo lēmumu pamata noslēgtajā pārvaldīšanas līgumā, lai gan viņš nav šāda līguma dalībnieks (atziņas izriet no Augstākās tiesas 2018. gada 30. novembra sprieduma lietā Nr. SKC-364/2018).
Persona, kura nav reģistrējusi īpašumu zemesgrāmatā, var būt arī dzīvokļa īpašnieku biedrības biedrs, formāli Biedrību un nodibinājumu likums neparedz šādu ierobežojumu, saka I. Muižnieks. Tomēr biedrības statūtos var paredzēt, ka par biedru pieņem tikai tādu personu, kuras īpašuma tiesības uz dzīvokli ir reģistrētas zemesgrāmatā.
Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta 11. punkts nosaka, ka dzīvokļa īpašnieka pienākums ir iesniegt dzīvokļa īpašuma tiesības apliecinošu dokumentu dzīvojamās mājas pārvaldniekam vai personai, kura atbilstoši pārvaldīšanas līguma noteikumiem kārto mājas lietu. Šis dokuments var būt gan apliecība par īpašuma reģistrāciju zemesgrāmatā, gan pirkuma līgums.
“Ar mājas pārvaldnieku parasti sazinās dzīvokļa jaunais ieguvējs,” norāda SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” (RNP) Komunikācijas nodrošinājuma nodaļas vadītāja Una Grenēvica. “Attiecīgi pārvaldnieks izraksta rēķinus, pamatojoties uz īpašumtiesību apliecinošu dokumentu.”
RNP atklāj, ka līdz šim praksē nav bijuši gadījumi, kad kāds ar nodomu slēptu īpašumtiesības, lai nenorēķinātos par saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem, jo šādā gadījumā dzīvokļa īpašums var tikt atzīts par bezmantinieka mantu un nodots valsts vai pašvaldības īpašumā.
LV portāla E-konsultāciju sadaļā iesūtītais jautājums:
1993. gadā dzīvoklis tika iegūts īpašumā no SIA par pajām. Vēl līdz šim brīdim tas nav reģistrēts zemesgrāmatā, un nav piešķirts kadastra numurs. Šis dzīvoklis ir problēma daudzdzīvokļu mājai (kopīpašumam), jo gadiem nav maksāti komunālie maksājumi, līdz ar to apsaimniekošanas maksa, kas ietekmē kopīpašuma pārvaldīšanas maksas bilanci. Šķiet, ka dzīvokļa lietotājs apzināti nesakārto īpašuma tiesības zemesgrāmatā, lai izvairītos no komunālo maksājumu piedziņas. Mēs, pārējie mājas iedzīvotāji, esam kā ķīlnieki šādā situācijā, jo tiesu izpildītājs nevar vērst piedziņu uz dzīvokli, kas nav reģistrēts zemesgrāmatā. Vai darījumam ar pajām pēc noteikta laika neiestājas noilgums? Vai atbildība nav jāuzņemas arī pašvaldībai?
Atbild I. Muižnieks:
Saskaņā ar likuma “Par dzīvokļa īpašumu”, kas bija spēkā no 1995. gada 28. septembra līdz 2011. gada 1. janvārim, 35. pantu līdz dzīvokļa ierakstīšanai zemesgrāmatā uz dzīvokļa ieguvēju attiecas visas šā likuma normas, kas nosaka dzīvokļa īpašnieka tiesības, pienākumus un atbildību [..].
Tāpat arī šobrīd spēkā esošā Dzīvokļa īpašuma likuma 8. panta otrā daļa paredz, ka līdz dzīvokļa īpašuma pirmreizējai reģistrēšanai zemesgrāmatā uz dzīvokļa īpašuma ieguvēju attiecas visas šā likuma normas, kas nosaka dzīvokļa īpašnieka tiesības, pienākumus un atbildību, izņemot tās likumā noteiktās tiesības, kuras dzīvokļa īpašuma ieguvējs iegūst tikai pēc dzīvokļa īpašuma reģistrēšanas zemesgrāmatā.
Tas nozīmē, ka dzīvokļa īpašuma ieguvēja atbildību un pienākumus neierobežo dzīvokļa īpašuma nereģistrēšanas fakts zemesgrāmatā, tostarp jautājumā par komunālo pakalpojumu apmaksu vai parāda piedziņu. Minētā jautājuma risināšana nav pašvaldības kompetencē.
Nereģistrēšana zemesgrāmatā neatbrīvo īpašnieku no pienākuma maksāt nekustamā īpašuma nodokli (NĪN).
Saskaņā ar likuma “Par nekustamā īpašuma nodokli” 6. panta pirmo daļu pašvaldības par NĪN apmēru kārtējam taksācijas gadam paziņo nodokļa maksātājam vai viņa pilnvarotajai personai līdz tā paša gada 15. februārim, nosūtot maksāšanas paziņojumu viņam vai viņa pilnvarotajai personai pēc norādītās adreses.
“Ja NĪN maksātājs vai viņa pilnvarotā persona (ja par tādu paziņots pašvaldībai) līdz kārtējā taksācijas gada 15. februārim nav saņēmis maksāšanas paziņojumu, tā pienākums ir mēneša laikā rakstveidā par to informēt pašvaldību, kura iekasē nodokli,” skaidro I. Muižnieks.
“Līdz ar to pienākums nodrošināt NĪN samaksu ir tieši nekustamā īpašuma īpašniekam vai ieguvējam. Tādēļ atbildība par šī pienākuma nepildīšanu gulstas uz minēto personu, kuras atrunas par īpašuma nereģistrēšanu zemesgrāmatā neattaisnos nodokļa samaksas pienākuma nepildīšanu.”
Rīgas domes Pašvaldības ieņēmumu pārvaldes konsultāciju sektora vadītājs Igors Ņesterenkovs stāsta, ka izšķir divu veidu situācijas saistībā ar NĪN maksājumu. Pirmajā gadījumā ir noslēgts pirkuma un pārdevuma līgums. Šādā situācijā aprēķinu par NĪN nomaksu iesniegs īpašniekam, kurš ir reģistrēts zemesgrāmatā attiecīgā gada 1. janvārī.
Ja persona ir nopirkusi īpašumu, taču to nav reģistrējusi zemesgrāmatā, tā ir tiesiskais valdītājs un maksās nodokli tikai tad, kad reģistrēs īpašumu zemesgrāmatā.
I. Ņesterenkovs atklāj, ka savulaik bijuši gadījumi, kad cilvēki nereģistrēja īpašumu zemesgrāmatā. Tagad tādu situāciju neesot, jo uz īpašumu tiek nostiprinātas hipotēkas, ņemti kredīti.
Kā otru situāciju RD pārstāvis min gadījumus, kad zemesgrāmatā dzīvoklim nav reģistrēts īpašnieks. Šādas daudzdzīvokļu ēkas pieder valstij vai pašvaldībai, cilvēki dzīvokļus ir privatizējuši, bet nav pabeiguši privatizācijas procesu un nostiprinājuši īpašumtiesības zemesgrāmatā. Līdz ar to nodokļa aprēķins tiek nosūtīts pārvaldniekam, kurš nodokli iekasē no īpašnieka vai valdītāja.
“Šādas situācijas ir, bet to nav daudz. Tādi dzīvokļu īpašumi ir iegūti sen, un nav notikušas nekādas darbības ar īpašumu,” piebilst I. Ņesterenkovs.
Kādas ir iespējas mantot īpašumu, kas nav reģistrēts zemesgrāmatā?
“Notariāta likums nosaka, ka informāciju par mantojamo mantu (jebkādu) zvērinātam notāram sniedz mantinieks. Tas nozīmē, ka mantinieks norāda mantu, kas piederēja mantojuma atstājējam, tai skaitā to, kas nav reģistrēta zemesgrāmatā,” skaidro zvērināta notāre Zane Ankrava.
Ja īpašums nav reģistrēts zemesgrāmatā, taču mantinieka rīcībā ir dokumenti, kas apliecina īpašuma piederību mantiniekam, viņš tos iesniedz notāram.
Šie dokumenti kopā ar mantojuma apliecību būs pamats, lai lūgtu tiesu (zemesgrāmatu) īpašumu reģistrēt zemesgrāmatā un nostiprināt uz to mantinieka īpašuma tiesības. Ja mantinieka rīcībā nav dokumentu, kas apliecina īpašuma piederību mantojuma atstājējam, tos var pieprasīt dzīvojamo māju privatizācijas komisijā vai saņemt arhīvā. Arī šādi dokumenti kopā ar mantojuma apliecību būs pietiekami īpašuma reģistrācijai zemesgrāmatā.
Mantiniekam, kurš vēlas mantot īpašumu, ir jāvēršas pie notāra, jāparaksta mantošanas iesniegums, jānorāda, ka mantojumā ir dzīvoklis, un jāpievieno dokumenti, kas to apliecina (pirkuma līgums ar dzīvojamo māju privatizācijas komisiju, apliecība par īpašuma tiesībām uz dzīvokli līdz dzīvojamās mājas privatizācijai). Notārs nosaka termiņu mantojuma lietas skatīšanai (izsludināšanas termiņš) un tad, kad tas beidzas, izsniedz mantojuma apliecību, norādot, kas ir mantojuma atstājējs, kas ir mantinieks un kas ir tā manta, kuru mantinieks manto.
Ja mantinieka rīcībā nebūs dokumenta, kas apliecina, ka mantojuma atstājējs ir pircis/privatizējis dzīvokli, mantojuma apliecība nebūs pietiekams dokuments, lai ierakstītu īpašumu zemesgrāmatā. Tāpat mantinieks nevarēs reģistrēt īpašumu kā savu zemesgrāmatā, ja mantojuma atstājējs dzīvokli vispār nebūs privatizējis – vien tajā dzīvojis saskaņā ar īres līgumu.
