Publicēts pirms 3 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Pirkuma līgumu vēlams sastādīt ar zvērināta notāra palīdzību, lai līgums būtu juridiski korekts un to nevarētu apstrīdēt tiesā.
FOTO: Freepik
Dažās situācijās ir vēlme nekustamo īpašumu pārdot par cenu, kas ir zemāka nekā tā kadastrālā vērtība. Tādos gadījumos Civillikums paredz slēgt draudzības pirkuma līgumu.
Neatkarīgi no sava statusa pircēja dzīvē pārdevējam ir tiesības brīvi noteikt pārdodamā objekta cenu.
Pirkuma objekta – nekustamā īpašuma – cenu puses (pārdevējs un pircējs) nosaka, savstarpēji vienojoties, tā ir būtiska pirkuma līguma sastāvdaļa, LV portālam skaidro zvērināta notāre Ilze Roze.
Ne vienmēr īpašumu pārdod par cenu, kas ir lielāka nekā tā kadastrālā vērtība. Piemēram, gadījumos, kad pusēm ir sevišķas savstarpējās attiecības, proti, radniecības attiecības, kaimiņu attiecības, draudzība u. c., tās var vienoties par tādu pirkuma cenu, kas noteikta draudzības pirkuma ietvaros.
Šādu iespēju paredz Civillikuma 2015. pants, kurā noteikts, ka nav vajadzīgs, lai pirkuma maksa taisni atbilstu pirkuma priekšmeta vērtībai, un līgums paliek spēkā, kaut arī priekšmets būtu pārdots zem tā īstās vērtības (draudzības pirkums) vai virs tās.
Zvērināta notāre skaidro, ka iemesli, kādēļ puses vienojas par draudzības pirkuma līguma noslēgšanu, var būt visdažādākie. Piemēram, radniecība (tomēr, neskatoties uz to, pārdevējs vēlas saņemt kādu atlīdzību par īpašumu) vai apstāklis, ka puses viena otrai ir sniegušas praktisku palīdzību dažādu dzīves situāciju risināšanā, vai citi loģiski izskaidrojami iemesli.
Piemēram, brāļa dēls no sava onkuļa grib nopirkt māju, kuras kadastrālā vērtība ir 10 000 eiro. Māju onkulis ir mantojis no sava tēva, bet apsaimniekot nevēlas un labprāt to pārdotu brāļa dēlam par simbolisku summu – 2000 eiro.
Noslēdzot šādu līgumu, pusēm pilnībā jāapzinās, ka nekustamā īpašuma pirkuma cena ir noteikta zemāka par tā kadastrālo vērtību un tirgus vērtību. Pārdevējs vēlāk nevarēs celt pretenzijas pret pircēju, atsaucoties uz to, ka cena tika noteikta pārāk zema, un nevarēs pirkuma līgumu apstrīdēt pārmērīgu zaudējumu dēļ.
Tāpat ļoti būtiski ir atcerēties, ka par nekustamo īpašumu pielīgtā pirkuma cena ir jāsamaksā pārdevējam tikai ar bankas pārskaitījumu, skaidras naudas norēķinu par nekustamo īpašumu likums aizliedz, akcentē I. Roze.
Pircējam, noslēdzot šādu pirkuma līgumu, jārēķinās, ka valsts nodevas par īpašuma tiesības reģistrēšanu zemesgrāmatā tiks aprēķinātas no īpašuma kadastrālās vērtības, attiecīgi 2% apmērā vai 0,5% apmērā, ja puses saista tuva radniecība.
Tāpat, ja pirkuma maksa ir mazāka nekā īpašuma kadastrālais novērtējums, aprēķinot nomaksājamo valsts nodevu, tiks ņemts vērā kadastrālais novērtējums.
Šādu kārtību nosaka Ministru kabineta noteikumu Nr. 1250 “Noteikumi par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā” 8. punkts.
Vēl jāņem vērā, ka nekustamā īpašuma pārdošana ir viens no gadījumiem, kad fiziskajai personai (pārdevējam) var būt jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis 20% apmērā no saņemtā ienākuma. Tāpēc pirms jebkādiem darījumiem ar nekustamo īpašumu ir ieteicams konsultēties ar Valsts ieņēmumu dienestu (VID), lai noskaidrotu precīzu informāciju, jo regulējums paredz dažādus izņēmumus un nosacījumus. Vairāk var uzzināt VID publicētajā informācijā.
Savukārt pircējam jāņem vērā apstāklis, ka, vēlāk pārdodot šādi (uz draudzības pirkuma līguma pamata) iegūtu īpašumu, var nākties maksāt kapitāla pieauguma nodokli.
Kapitāla pieauguma nodokli nosaka, no kapitāla aktīva atsavināšanas cenas atņemot iegādes vērtību un kapitāla aktīvā veikto ieguldījumu vērtību kapitāla aktīva turēšanas laikā.
Informācija par kapitāla pieauguma nodokli, kas jāmaksā, pārdodot nekustamo īpašumu, atrodama Valsts ieņēmumu dienesta tīmekļvietnē. Pirms nekustamā īpašuma pārdošanas nodokļa piemērošanas nosacījumi ir jānoskaidro VID. Saziņai izmantojamas vairākas iespējas.
Jāņem vērā, ka Civillikums nosaka: ja pirkuma maksa nolikta tikai izskata pēc, tad līgums nav vis pirkums, bet gan dāvinājums.
Tā ir būtiska atšķirība: ja pirkums kvalificējams kā dāvinājums, tad pārdevēja mantinieki pēc viņa nāves var pieprasīt savas neatņemamās daļas. Strīdus par šiem jautājumiem izšķir tiesa.
Šis ir viens no iemesliem, kāpēc pirkuma līgumu vēlams sastādīt ar zvērināta notāra palīdzību, lai līgums būtu juridiski korekts un to nevarētu apstrīdēt tiesā.
Mājaslapā latvijasnotars.lv ir norādīts visu Latvijas notāru saraksts, prakses vietu adreses un kontakttālruņi. Konsultācija pie notāra var notikt videorežīmā, un notariālās darbības var veikt attālināti.
