SKAIDROJUMI
>
Zini savas tiesības un iespējas!
TĒMAS
Inese Helmane
LV portāls
17. decembrī, 2019
Lasīšanai: 12 minūtes
RUBRIKA: Skaidrojums
TĒMA: Būvniecība
2
16
2
16

Dalītais īpašums – ja ekspluatācijā nenodota ēka atrodas uz svešas zemes

FOTO: Freepik

Ēkas, kuras atrodas uz citam īpašniekam piederošas zemes un kuras uzsākts būvēt, pamatojoties uz būvatļauju, kas saņemta pirms 2017. gada 1. janvāra, jānodod ekspluatācijā līdz būvatļaujā norādītajam maksimālajam būvdarbu veikšanas ilgumam vai 2022. gada 1. oktobrim (ja būvatļaujā nav norādīts maksimālais būvdarbu veikšanas ilgums). Pēc šī termiņa nodibināt jaunas brīvprātīga dalītā īpašuma tiesiskās attiecības vairs nebūs iespējams un privātmāju uz svešas zemes vairs būvēt nevarēs. Sliktākajā gadījumā uzbūvēto ēku pat var nākties nojaukt. 

īsumā
  • Dalītais īpašums abiem īpašniekiem – gan ēkas, gan zemes īpašniekam – ir būtisks apgrūtinājums. Būvēt uz svešas zemes nav ieteicams.
  • Tiesiskajam valdītājam ir tiesības turpināt būvniecības procesu un ēku nodot ekspluatācijā, ja ir visa nepieciešamā dokumentācija.
  • No 2017. gada 1. janvāra likums vairs neļauj dzīvojamās mājas būvēt uz sveša zemesgabala.
  • Ja namu nepaspēs nodot ekspluatācijā līdz 2022. gada oktobrim, tad atbilstoši grozījumiem Civillikumā pēc šī termiņa vairs nebūs iespējams nodibināt jaunas brīvprātīga dalītā īpašuma tiesiskās attiecības.
  • Ja uz svešas zemes būvētu ēku nav iespējams legalizēt, pastāv trīs risinājuma varianti.

Rīgas pilsētas būvvaldes Būvniecības kontroles pārvaldes Tiesiskā atbalsta nodaļas vadītāja Dace Skalbe uzsver, ka dalītais īpašums abiem īpašniekiem – gan ēkas, gan zemes īpašniekam – ir būtisks apgrūtinājums. Tāpēc kaut ko būvēt uz svešas zemes nav ieteicams. Tomēr dažādu iemeslu dēļ ēka var atrasties arī uz valstij, pašvaldībai, kādai reliģiskajai konfesijai vai privātīpašniekam piederošas zemes.

Pēc zemesgrāmatu datiem, sadaļā “Pastāvīgs ēkas nekustams īpašums” ir gandrīz 61 000 ierakstu par ēkām, kuras pieder vienam vai vairākiem īpašniekiem un nav saistītas ar zemi, norāda Tiesu administrācijas Projektu vadības un starptautiskās sadarbības nodaļas sabiedrisko attiecību speciālists Vjačeslavs Mitņičuks.

LV portāls jau skaidroja, kā nodot ekspluatācijā padomju laikā būvētu privātmāju. Taču, ja zemei ir cits īpašnieks, situācija ir atšķirīga.

Reģistrēta Kadastra reģistrā

Ja privātmāja nav nodota ekspluatācijā, tad parasti šādos gadījumos būve ir reģistrēta Nekustamā īpašuma valsts kadastra reģistrā, kurā ir norādīts tās tiesiskais valdītājs vai lietotājs, stāsta D. Skalbe. Tiesiskais valdītājs, kuram pēc būtības ir tādas pašas tiesības kā nama īpašniekam, var turpināt būvniecības procesu un novest to līdz galam – nodot ēku ekspluatācijā. Bet tas ir iespējams tikai tādā gadījumā, ja būvei ir attiecīgā dokumentācija, uzsver būvvaldes pārstāve. Zemes īpašniekam nav tiesību iebilst pret nama nodošanu ekspluatācijā.

1. piemērs. Viens ir zemes īpašnieks, otrs Kadastra reģistrā ir reģistrēts kā tiesiskais valdītājs privātmājai. Ēka ir reģistrēta Kadastra informācijas sistēmā, un tai ir piešķirts kadastra numurs, ir visa vajadzīgā būvniecības dokumentācija. Tiesiskajam valdītājam ir tiesības turpināt būvniecības procesu un ēku nodot ekspluatācijā.

Dalītā īpašuma gadījumā būves īpašniekam ir tiesības arī pārbūvēt būvi, nepalielinot tās apjomu. Arī pret to zemes īpašnieks nevar iebilst. Taču jaunbūves procesu novest līdz galam (t. i., nodot ekspluatācijā) ir iespējams tikai tādā gadījumā, ja būvatļauja saņemta līdz 2017. gada 1. janvārim.

Kad izmaiņas jāakceptē zemes īpašniekam

Tomēr, ja zeme pieder vienam, bet ekspluatācijā nenodotā ēka – citam, pastāv dažāda veida apgrūtinājumi un sarežģījumi.

Būvvaldes praksē bijuši dažādi gadījumi, stāsta D. Skalbe. Piemēram, kāda ekspluatācijā nenodota ēka, kas uzcelta pagājušā gadsimta 80. gados, atradās uz radiniekam piederošas zemes. Zemes īpašnieks ar savu  parakstu uz ģenerālplāna bija apliecinājis, ka māju konkrētā vietā var būvēt, taču zemes nomas līgums netika noslēgts. Kad mainījās zemes īpašnieks, mājas cēlājs beidzot nolēma ēku nodot ekspluatācijā, bet izrādījās, ka tā nav uzbūvēta, kā paredzēts būvprojektā, bet ar būvniecības atkāpēm. Līdz ar to ēkas nodošana ekspluatācijā bija jāsaskaņo ar jauno zemes īpašnieku. Taču, ja jaunais zemes īpašnieks nepiekrīt ēkas nodošanai ekspluatācijā, tā ir jāpārbūvē atbilstoši pamatprojektam. Tas var būt gan finansiāli dārgi, gan laikietilpīgi.

Katra situācija ir jāvērtē individuāli, un vienu risinājumu piedāvāt visiem gadījumiem nav iespējams.

Būvēt uz svešas zemes vairs nedrīkst

Iespējamas arī situācijas, kad ēkas nodošana ekspluatācijā vairs nav iespējama. Piemēram, uz nomātas zemes nomnieks ir patvaļīgi uzbūvējis ēku, kurai nav nedz dokumentācijas, nedz būvniecības ieceres, nedz būvprojekta, stāsta D. Skalbe.

Šādā gadījumā svarīgi zināt, ka Saeima 2015. gada 5. martā pieņēma grozījumus likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību”, paredzot, ka no 2017. gada 1. janvāra likums vairs neļauj dzīvojamās mājas būvēt uz sveša zemesgabala. Šīs normas mērķis bija novērst situāciju, ka tiek nodibinātas arvien jaunas brīvprātīga dalītā īpašuma tiesiskās attiecības.

Civillikumā ir nostiprināts apbūves tiesību institūts, kas dod tiesības uz svešas zemes būvēt tikai nedzīvojamās būves un inženierbūves, uzsver būvvaldes pārstāve. Taču celt dzīvojamās mājas uz citam īpašniekam piederošas zemes, lai izskaustu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības, ir aizliegts.

2. piemērs. Ir uzcelta māja, kurai nav būvniecības dokumentācijas un kura nav nodota ekspluatācijā. Būves cēlājs būvvaldē ir ieradies pēc 2017. gada 1. janvāra. Cilvēki, kas patvaļīgi uzbūvējuši māju uz svešas zemes, pēc 2017. gada 1. janvāra vairs nevar nākt ar būvniecības ieceri un ēku legalizēt.

Laiks – līdz 2022. gadam

D. Skalbe prognozē, ka problēmas ar ēku nodošanu ekspluatācijā, kuras atrodas uz svešas zemes, sāksies pēc 2022. gada 1. oktobra, kad būs beigušies būvatļaujās norādītie maksimālie būvdarbu veikšanas termiņi un vajadzēs izstrādāt dokumentāciju no jauna. Tad tiks piemērotas jaunās likuma normas.

Tātad, ja cilvēks namu nepaspēs nodot ekspluatācijā līdz 2022. gada oktobrim, tad, nākot ar jaunu būvniecības ieceri, tiks piemēroti iepriekš minētie grozījumi likumā.

Tiem, kuriem ir izsniegtas būvatļaujas, mājas būtu jānodod ekspluatācijā līdz būvatļaujā minētajam maksimālajam būvdarbu veikšanas termiņam, bet, ja būvatļaujā maksimālais būvdarbu veikšanas termiņš nav norādīts, – līdz 2022. gada 1. oktobrim.

“Tas nozīmē, ka tiem, kam ir izsniegtas būvatļaujas, mājas būtu jānodod ekspluatācijā līdz būvatļaujā minētajam maksimālajam būvdarbu veikšanas termiņam. Bet, ja būvatļaujā maksimālais būvdarbu veikšanas termiņš nav norādīts, – līdz 2022. gada 1. oktobrim. Pretējā gadījumā nāksies piemērot jaunās normas, kas stājās spēkā 2017. gadā un kas nosaka – dzīvojamās ēkas legalizācija uz svešas zemes nav iespējama,” uzsver D. Skalbe.

LV portāls skaidrojumā “Kā padomju laikā būvētu privātmāju nodot ekspluatācijā” jau minēja, ka jaunais būvniecības procesa regulējums – Ministru kabineta noteikumi Nr. 500 “Vispārīgie būvnoteikumi” – paredz maksimālo būvdarbu veikšanas laiku, kas ir astoņi gadi no atzīmes saņemšanas būvatļaujā par būvdarbu uzsākšanas nosacījumu izpildi (pieci gadi – būvēm, kurām tika novērtēta paredzētās darbības ietekme uz vidi).

Tātad, ja ēka nav nodota ekspluatācijā un būvatļaujā nav norādīts termiņš, kad ēka jānodod ekspluatācijā, maksimālais būvdarbu veikšanas ilgums ir 2022. gada 1. oktobris, proti, astoņi gadi, kopš stājās spēkā “Vispārīgie būvnoteikumi”.

Ko darīt, ja ēku vairs nevar legalizēt

Kādi risinājumi iespējami, ja uz svešas zemes būvētu ēku vairs nevar legalizēt?

D. Skalbe skaidro, ka pastāv trīs risinājuma varianti:

  1. zemes īpašnieks uz būvvaldi nāk ar dokumentāciju un ieraksta ēku uz sava vārda. Pēc tam ēkas cēlājs nomā gan zemi, gan ēku;
  2. ēkas būvnieks izpērk zemi no īpašnieka un legalizē arī būvi;
  3. ēkas demontāža.

1. risinājums – zemes noma

Iedziļinoties zemes nomas gadījumos, D. Skalbe saskata potenciālos riskus. Piemēram, vai vienmēr būs iespēja līgumu pagarināt? Zemes nomu gan parasti slēdz uz ilgāku laika periodu, piemēram, 99 gadiem, tomēr iznomātājs var līgumu lauzt vai rodas citi apstākļi, kas maina situāciju. Piemēram, iznomātājs nomirst un jaunais zemes īpašnieks nomnieku uz savas zemes nevēlas.

“Ja zemes īpašnieks piekrīt būt būvniecības ierosinātājs dzīvojamās mājas legalizācijai, šim ēkas būvētājam tas varētu būt zināms risks, ja laikus netiek noslēgta vienošanās par būvētāja tiesībām. Zemes īpašnieks, kļūstot arī par nama saimnieku, var cēlājam pateikt: “Ko tu dari manā īpašumā? Lūdzu, ej!” uzmanību vērš D. Skalbe. Viņasprāt, nomas līgumu vajadzētu noslēgt, pirms zemes īpašnieks nāk uz būvvaldi legalizēt namu.

2. risinājums – zemes vai būves atpirkšana

Ja ēkas būvnieks var izpirkt zemi un legalizēt būvi, tas, pēc D. Skalbes domām, ir vislabākais risinājums dalītam īpašumam. “Ja zeme ir atpirkta un ierakstīta uz būves būvētāja vārda, tad personai ir tiesības nākt uz būvvaldi ar būvniecības ieceri, un pēc visu darbu pabeigšanas uz šīs personas vārda zemesgrāmatā būs ierakstīta gan zeme, gan būve,” skaidro D. Skalbe. 

Tomēr arī šajā gadījumā var saskarties ar problēmu – piemēram, vai ir iespējams zemi nodalīt un atpirkt. D. Skalbe zina teikt, ka zemes atpirkšanai, ja tas ir iespējams, nereti piekrīt reliģiskās konfesijas.

3. risinājums – būve jājauc nost

Kā vissāpīgāko variantu D. Skalbe min ēkas nojaukšanu, ja ēkas un zemes īpašnieks nevar vienoties par zemes vai būves atpirkšanu un privātmāja nav legalizējama. Atbilstoši Civillikuma 864. pantam, kas noteic, ka visas uz lietu gulošās nastas un apgrūtinājumi jānes lietas īpašniekam, arī patvaļīgās būvniecības radītās sekas ir jānovērš nekustamā īpašuma īpašniekam.

Latvijas Administratīvo pārkāpumu kodekss  152. pantā noteikts, ka par patvaļīgu būvniecību sods fiziskajām personām ir no 140 līdz 1400 eiro, bet juridiskajām personām – no 700 līdz 7100 eiro.

Labs saturs
16
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU