Kadastrālo vērtību noteiks pēc jaunas metodikas

Tieslietu ministrija (TM) kopā ar Valsts zemes dienestu (VZD), sadarbojoties ar Finanšu ministriju un Latvijas Pašvaldību savienību, ir sagatavojusi Ministru kabineta noteikumu projektu, kas paredz jaunu kadastrālās vērtēšanas metodiku un šodien, 30. aprīlī, tas ir nodots sabiedrības apspriešanai ar mērķi līdz 14. maijam sagaidīt viedokļus par to, kādai jābūt jaunajai kadastrālās vērtēšanas metodikai un kā tiek vērtēts projekts, medijus informēja TM valsts sekretāra vietniece tiesību politikas jautājumos Laila Medina.

Kadastrālā vērtība katram nekustamajam īpašumam ir viens no pamatelementiem, no kā veidojas nekustamā īpašuma nodoklis, tāpēc tai tiek pievērsta pastiprināta uzmanība un tiek sagaidīts, lai tā būtu objektīva, tirgus situācijai pielāgota. Kadastrālo vērtību izmanto dažādiem mērķiem – viens no primārajiem uzdevumiem ir panākt pēc iespējas labāk saprotamu un izskaidrojamu metodiku, kā kadastrālā vērtība ir iegūta, piebilst L. Medina.

Tā kā pēdējā kadastrālās vērtības aktualizācija notikusi pirms daudziem gadiem, vērtība būs pieaugusi, līdz ar to nopietni jādomā, kā tā būtu attiecināma uz nekustamā īpašuma nodokli. Pēc metodikas apstiprināšanas kadastrālo vērtību bāze būs zināma 2020. gada vidū. Katram īpašumam kadastrālā vērtība tiks aprēķināta uz 2021. gada 1. janvāri. Pēc tam, kad būs šī informācija, varēs izveidot saprātīgu un maksātspējai atbilstošu nekustamā īpašuma nodokļa politiku.

Tālab TM ierosina nekustamā īpašuma nodoklim pēc jaunās metodikas noteiktās kadastrālās vērtības piemērot ar 2022. gada 1. janvāri. Proti, līdz tam būtu viens gads, kurā jaunās kadastrālās vērtības ir zināmas, bet vēl netiek piemērotas. Līdz ar to ir iespēja izanalizēt, kādai jābūt nodokļa politikai un kā nodokļa aprēķināšanā izmantojamas kadastrālās vērtības.

Masveida vērtēšana kā citviet ES un jauni kritēriji

Kadastrālajā vērtēšanā tiek saglabāta masveida novērtēšanas metodika, to pielieto ļoti daudzās ES valstīs, skaidro Valsts zemes dienesta ģenerāldirektore Solvita Zvidriņa.

Pašreiz kadastrālās vērtības ir iesaldētas 2012., 2013. gada līmenī. Ja, kā pašreiz paredzēts, jaunā metodika tiks sagatavota uz 2020. gadu, tad tirgus datu analīzei būs jāizmanto darījumu dati līdz šā gada 1. jūlijam. Nekustamā īpašuma valsts kadastra likums nosaka, ka kadastra vērtēšanai ņem vērā četru gadu periodu.

Kā būtiskāko, ar ko papildināta līdzšinējā metodika, S. Zvidriņa min zonējuma izstrādi, kurā izmantojams teritorijas attīstības plānojums, ko nosaka pašvaldības.

Jaunajos noteikumos tiek pārskatīti zemes lietošanas mērķi, sadalot tos deviņās grupās, jo sadrumstalota datu uzkrāšana turpmāk vairs nav paredzēta.

Apbūves zemes vērtēšanai tiks izmantots novietojums un platība. Metodikā piedāvāts arī daudzdzīvokļu mājām noteikt standartplatību. Pārējo platību, kura nav paredzēta apbūvei, bet kurā atrodas nelieli parki, bērnu laukumi, atpūtas zona vai kāds dārzs, piedāvāts noteikt kā zaļo zonu ar atšķirīgu vērtējumu.

Vēl viens jaunums metodikā ir ieviest speciālu vērtību individuālās apbūves zemei – tiktu piemērots trīs līmeņu aprēķins, sadalot zemes vienību trīs daļās – zeme zem mājas, normatīvos noteiktā platība un pārējā platība. Katrai zemes platībai piemērotu atšķirīgu vērtību.

Ēku vērtēšanai saglabāti līdzšinējie pamatprincipi (tiek vērtēts elektrības pieslēgums, ūdens, apkure u. c. labiekārtojumi), bet jaunievedums ir vērtējumā ņemt vērā būvniecības periodu: līdz 1914. gadam; no 1915. līdz 1945. gadam; no 1946. līdz 1990. gadam; no 1991. līdz 2000. gadam; no 2001. līdz 2014. gadam; no 2015. gada.

Vēl viens jaunievedums būs būves nolietojuma noteikšana, kas tiks veikta automātiski un pārrēķināta katru gadu. Kā skaidro S. Zvidriņa, pašreiz, piemēram, ja būve nodota ekspluatācijā 2000. gadā un tajā laikā būves nolietojums bija 2–3%, tad arī 2019. gadā, pat ja ar būvi nekas nav darīts, nolietojums ir tie paši 2–3%, kaut gan būves situācija ir mainījusies.

Informācija par kadastrālajām vērtībām, kadastrālo vērtību bāzi sabiedrībai tiks nodota jau pirms apstiprināšanas Ministru kabinetā, katram tā būs pieejama. Līdz ar to īpašnieks, ja saredzēs neatbilstības, ja būs izmantoti neaktuāli dati, ar pamatotiem dokumentiem VZD varēs informāciju aktualizēt, un VZD veiks pārrēķinu.

Tieslietu ministrs aicina veidot objektīvus, taisnīgus un saprotamus noteikumus

Tieslietu ministrs Jānis Bordāns informācijā medijiem uzsver, ka uzlabotā metodika nodrošinās objektīvu kadastrālās vērtības aprēķināšanu katram īpašumam. “Iedzīvotājiem ir jāsaprot sava īpašuma patiesā (reālā) vērtība, un valstij jāpazinās nekustamo īpašumu kopējā ekonomiskā vērtība.

Jauno, uzlaboto, kadastrālās vērtēšanas metodiku drīkstēs ieviest tikai tad, kad valdību veidojošās partijas būs vienojušās par nekustamā īpašuma nodokļa sistēmas reformu. Reformas būtība – valstij ir jābūt pieejamai objektīvai informācijai par kadastrālo vērtību, bet nav pieļaujams nesamērīgi paaugstināts nodokļa slogs ikviena iedzīvotāja primārajam mājoklim,” uzsver J. Bordāns.

Noteikumu projekts ir nodots sabiedriskajai apspriešanai. Projekts un pievienotie dokumenti ievietoti TM mājaslapā. Viedoklis par Ministru kabineta noteikumu projektu rakstiskā formā jāsūta uz elektroniskā pasta adresi “sabiedribas.lidzdaliba@vzd.gov.lv” līdz 2019. gada 14. maijam.

Pēc viedokļu analīzes un to iespējamās iekļaušanas noteikumu projektā tas tiks izsludināts valsts sekretāru sanāksmē. Noteikumus par jauno kadastrālās vērtības metodiku valdībā paredzēts pieņemt šovasar.

Kadastrālās vērtēšanas metodikas būtiskākās izmaiņas salīdzinājumā ar spēkā esošajiem 2006. gada 18. aprīļa Ministru kabineta noteikumiem Nr. 305 “Kadastrālās vērtēšanas noteikumi”

KV metodika 2006

(spēkā esošie MK noteikumi)

KV metodika 2019

(MK noteikumu projekts)

Kadastrālo vērtību atbilstība NĪ tirgum

Nebija iekļauts normatīvajā aktā

Papildināts ar normām par kadastrālo vērtību atbilstības nekustamā īpašuma tirgum novērtējumu.

Zonējums, vērtību zonas un bāzes vērtības

KV aprēķinam izmanto 3 apbūves zonējumus:

1) dzīvojamās apbūves īpašumu grupai – dzīvojamo māju apbūves zonējumu;

2) rūpniecības apbūves grupai – rūpnieciskās ražošanas objektu apbūves zonējumu;

3) komercdarbības un sabiedriskās apbūves grupai – komercobjektu apbūves zonējumu.

Katrā nekustamā īpašuma grupā katram nekustamā īpašuma lietošanas mērķim noteikta atsevišķa bāzes vērtība (kopskaitā 37 bāzes vērtības zemei). Ir lietošanas mērķi ar vienādām bāzes vērtībām.

Atsevišķi zonējumi lauksaimniecības un mežsaimniecības zemei, zonu robežas nosaka pa administratīvajām robežām.

Ēku vērtēšanai tiek izmantoti būvju klasifikācijā noteiktie ēku tipi.

Noteikts, ka turpmāk izstrādās tikai trīs zonējumus, apvienojot vienā apbūves zonējumā līdz šim esošos – dzīvojamās, komercijas un rūpniecības apbūves – un atsevišķi izstrādājot lauksaimniecības un mežsaimniecības zonējumus. Apbūves zonējums tiek apvienots, jo sabiedrībai līdz šim sadalītajos bija grūti orientēties. Savukārt lauksaimniecības zonējumā turpmāk varēs pagasta teritoriju sadalīt vairākās vērtību zonās.

MK noteikumu projekta 18., 23. p.

Lauksaimniecības un mežsaimniecības zonējumi tiks izstrādāti atsevišķi.

Lauksaimniecības zemes zonējumā vienas administratīvās teritorijas ietvaros tiek pieļauts veidot vārākas zonas.

Apbūves zemei noteiks vienu bāzes vērtību nekustamā īpašuma lietošanas mērķu grupai, nevis lietošanas mērķim, apvienojot vienā grupā lietošanas mērķus ar vienādu vērtību līmeni. Sabiedrībai būs labāk pārskatāma izstrādātā vērtību bāze (samazināsies bāzes vērtību skaits).

MK noteikumu projekta 15. p.

Ēku vērtēšanai netiks izmantoti būvju klasifikācijā noteiktie ēku tipi, bet izstrādāts ēku grupējums, kur noteiks vienu bāzes vērtību uz ēku grupu vai apakšgrupu (vienā grupā apvienoti ēku tipi ar līdzīgiem vērtību veidojošiem faktoriem).

MK noteikumu projekta 16. p.

Meža zeme

Ja nav informācijas no Valsts meža dienesta – visai meža platībai piemēro II kvalitātes grupas bāzes vērtību.

Meža zemes vērtību līmeņa aprēķinos izmanto divu gadu CSP datus (kokmateriālu cena, izstrādes izdevumi, meža atjaunošanas izmaksas).

Ja nav informācijas no Valsts meža dienesta – visai meža platībai piemēro III kvalitātes grupas bāzes vērtību.

MK noteikumu projekta 110. p.

Meža zemes vērtību līmeņa aprēķinos izmanto četru gadu CSP datus (kokmateriālu cena, izstrādes izdevumi, meža atjaunošanas izmaksas).

MK noteikumu projekta 55. p.

Daudzdzīvokļu māju apbūves zemes standartplatība

Nav noteikta standartplatība

Izstrādāts mehānisms, kā daudzdzīvokļu māju apbūves zemei (DDZ) noteikt standartplatību, kas atkarīga no apbūves intensitātes. Ņemot vērā, ka māja var atrasties uz vairākām zemes vienībām vai vairākas mājas var atrasties uz vienas zemes vienības, līdz šim nebija tehnisku iespēju standartplatību ieviest. Pilnveidojums uzlabos novērtējumus, kad dzīvojamai ēkai piesaistīti lielāki zemes gabali, nekā nepieciešams, un tos izmanto citu māju iedzīvotāji. Īpaši tas svarīgi piespiedu nomas gadījumos.

MK noteikumu projekta 38., 39., 87., 88., 89. p.

Apgrūtinājumi

KV aprēķinā ņem vērā gandrīz visus apgrūtinājumus, kaut daļa no tiem nav vērtību ietekmējoši.

Neizvērtē apgrūtinājuma platību pārklāšanos.

Dažus vērtē vairākkārt:

• apbūves zemei – 140 apgrūtinājumi;

• lauku zemei – vairāk nekā 250 apgrūtinājumi.

Apbūves zemei neatkarīgi no noteiktā lietošanas mērķa korekciju par apgrūtinājumiem piemēro neatkarīgi no apgrūtinājumu aizņemtās platības, samazinot zemes vienības vērtību par 20%, vai proporcionāli apgrūtinājumu aizņemtajai platībai samazina apgrūtinātās platības vērtību par 45 %.

Lauku zemei korekciju par apgrūtinājumiem piemēro, izvērtējot, cik liela platība no visas zemes vienības ir apgrūtināta. Atkarībā no apgrūtinātās platības īpatsvara vērtību samazina līdz 30%.

Aprēķinā ietvers tikai vērtību ietekmējošos apgrūtinājumus attiecīgajām īpašumu grupām.

MK noteikumu projekta 41. p.

Tiks izstrādāts mehānisms, lai apgrūtināto platību pārklāšanās gadījumos platības nesummētu, bet noteiktu lielāko apgrūtināto platību (ATIS aizpildīts, informācija reģistrēta kadastrā).

MK noteikumu projekta 78., 183. p.

• Dzīvojamās apbūves zemei:

51 apgrūtinājums (maģistrālās komunikācijas, piesārņojums, sanitārās, ceļu vai dzelzceļa aizsargjoslas u.c.), pārejai apbūves zemei 8 apgrūtinājumi.

• Lauku zemei:

7 apgrūtinājumi (augstsprieguma līnijas, ceļa servitūts).

Apgrūtinājumus apbūves zemei un lauku zemei izvērtē tikai proporcionāli apgrūtinājumu aizņemtajai platībai, samazinot apgrūtinātās platības vērtību par 45%.

MK noteikumu projekta 78., 79. p.

Savrupmājas

Ēku vērtēšanā ņem vērā:

• platību sadalījumu: iekštelpas, ārtelpas, palīgtelpas;

• labiekārtojumus: elektrība, kanalizācija/ūdensapgāde;

• fizisko nolietojumu;

• apgrūtinājumus (valsts vai vietējas nozīmes kultūras piemineklis).

• Labiekārtojumi papildināti ar jaunu komponenti – apkure.

MK noteikumu projekta 120., 125. p.

Daudzdzīvokļu ēkas

Daudzdzīvokļu ēkām vērtē telpu grupas, un ēkas vērtība ir telpu grupu summa.

Ar daudzfunkcionālo modeli vērtē plašāku ēku loku, ne tikai daudzdzīvokļu mājas, bet arī citas ēkas, kurās dzīvojamā lietošanas veida platība ir lielāka par ēkas galvenā lietošanas veida platību.

Dzīvojamām mājām neizvērtē apkuri.

Nedzīvojamām telpu grupām – birojam, tirdzniecības un ražošanas telpu grupām – neizvērtē pazemes stāvu.

Netiks izvērtēti telpu grupu lietošanas veidi. Bijušo “daudzfunkcionālo” vērtēšanas modeli, ar kuru tika novērtēts plašāks ēku loks, turpmāk piemēros tikai daudzdzīvokļu mājām, izvērtējot dzīvokļu labiekārtojumus. Modelis pārsaukts par “daudzdzīvokļu” aprēķina modeli.

Daudzdzīvokļu mājām izvērtēs apkuri (t.sk. arī nedzīvojamām telpu grupām), nedzīvojamām telpu grupām – birojam, tirdzniecības un ražošanas telpu grupām – pazemes stāvu.

MK noteikumu projekta 8.3. apakšnodaļa

Informācijas publiskošana

Pašlaik tiek publicēts:

1) pašreizējā KV un kadastrālo vērtību bāze;

2) pārskats par kadastrālo vērtību bāzes izstrādi – valsts griezumā.

Sabiedrību informē pirms apstiprināšanas:

• par projektētās KV un kadastrālo vērtību bāzi pirms VSS;

• sniedz tirgus darījumu informāciju;

• sniedz vērtību zonu pamatojošu informāciju;

• par vērtību atbilstību, vērtību līmeņa pamatojumu zemes un ēku grupām.

VZD portālā “kadastrs.lv” tiks publiskota plašāka vērtību bāzi pamatojoša informācija, t.sk. izmantotie tirgus darījumi, KV atbilstība, prognozētā KV u. c.

MK noteikumu projekta 32. p.

Zemes un ēkas proporcijas % kopējā īpašuma vērtībā

Nekustamā īpašuma darījuma objekta sastāvā esošas ēkas vienas vienības tirgus cenu aprēķina:

1) no darījuma kopējās summas atņemot zemes kadastrālo vērtību un pieņemot, ka summas sadalījums starp ēkām ir tieši proporcionāls ēku kadastrālo vērtību attiecībām;

2) ēkas tirgus cenu dalot ar ēkas tipam atbilstošo apjoma rādītāju (ja ēkas tipam atbilstošā mērvienība ir kubikmetri – ar būvtilpumu, ja kvadrātmetri – ar ēkas kopējo platību) un būves fiziskā stāvokļa korekcijas koeficientu.

Lai novērtētu izstrādātās vērtību bāzes atbilstību nekustamā īpašuma tirgus informācijai, savrupmāju apbūves teritorijās izvērtē zemes un ēkas daļas procentuālo sadalījumu kopējā īpašuma vērtībā – no darījuma kopējās summas atņemot neapbūvētas zemes vērtību atbilstoši nekustamā īpašuma tirgus informācijai attiecīgajā laika periodā un atlikušo darījuma summas daļu attiecinot uz zemes vienības esošo ēku vai ēkām.

MK noteikumu projekta 24. p.

Procentuālo zemes un ēku sadalījumu kopējā īpašuma vērtībā pa teritoriju grupām publicē pārskatā par kadastrālo vērtību bāzes izstrādi.

MK noteikumu projekta 25. p.

Būvniecības periods

Netiek izvērtēts

Tiks izvērtēta būvniecības perioda un būvju atjaunošanas ietekme uz vērtību. Šīs izmaiņas uzlabos jaunu un atjaunotu ēku novērtējuma atbilstību nekustamā īpašuma tirgum.

MK noteikumu projekta 69. p.

Ēku nolietojums

Nolietojuma noteikšanas kārtību nosaka MK noteikumi Nr. 48 “Būvju kadastrālās vērtēšanas noteikumi”

Ēkām reģistrētais nolietojums noteikts ar divām dažādām metodikām:

- līdz 2012. gadam (~90% ēku) – dabā nosaka pamatelementu (pamati, sienas, pārsegumi, jumts) nolietojumu ar 10% noteiktību un izsverot pēc elementu ietekmes uz ēku – rezultāts: nolietojums %;

- pēc 2012. gada (~10% ēku) – dabā nosaka elementu vizuālo stāvokli dalījumā labs, vidējs, slikts (līdz 30%; 30–60%; virs 60%), tālāk aprēķinā piemērojot normatīvo kalpošanas ilgumu. Rezultāts ir vizuālā stāvokļa un faktiskā kalpošanas ilguma apvienojums, izteikts %.

Nolietojuma amortizācija automātiski nav paredzēta.

Pāriet visām ēkām uz metodiku pēc 2012. gada, kas paredz aprēķinā iekļaut normatīvo kalpošanas ilgumu.

Pārrēķinam izmanto tikai ārsienu materiālu un tā faktisko kalpošanas ilgumu (ēkām ar metodiku pirms 2012. gada).

Jaunā metodika paredz automātisku ikgadēju pārrēķinu (par gadu nomainās faktiskais kalpošanas ilgums).

MK noteikumu projekta 10. nodaļa

Speciālā vērtība individuālās apbūves zemei (tikai pēc grozījumiem Kadastra likumā)

Standartplatība atkarībā no vērtības zonas.

Virsstandarta platībai piemēro samazinošo korekcijas koeficientu.

Speciālās vērtības noteikšana individuālo dzīvojamo māju apbūves zemei NĪ nodokļa aprēķina vajadzībām. Individuālo dzīvojamo māju apbūves zemei piedāvāts noteikt apbūves laukuma konstanti 150 m², kam piemēro dabas pamatnes vērtību, tad noteiktai platībai, piemēram, 1500 m², piemēro vērtību samazinošo koeficientu, piemēram, 0,5, bet visai pārējai platībai piemēro bāzes vērtību. Šāds aprēķins samazinās vērtību tipiskām apbūves zemes platībām, bet palielinās lielajiem apbūves gabaliem.

MK noteikumu projekta 90., 91. p.