Ober Haus nekustamā īpašuma tirgus apskats. 2008.gada februāris

Nekustamā īpašuma tirgus apskats 2008. gada februāris

2008.gada februāra beigās Ober-Haus aprēķinātā Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1441 EUR/m² (janvārī 1459 EUR/m²). Vidējais cenu samazinājums mēneša laikā ir 1,4%.

Rīgas pilsētas zemesgrāmatu nodaļā 2008.gada februārī reģistrēto pirkuma līgumu skaits ir mazāks nekā janvārī. Februārī Zemesgrāmatā reģistrēto darījumu skaits arī iepriekšējos gados parasti ir bijis mazāks nekā janvārī, tādēļ par būtiskāko tirgus attīstības rādītāju kalpos marta rezultāti.

Vidējas attīstītāju cenas jauno projektu mājokļiem 2008.gada februārī joprojām nav izteikti mainījušās. Interese par jauno projektu mājokļu iegādi pakāpeniski pieaug, bet darījumu skaits saglabājas iepriekšējā līmenī.

2008.gada februāra otrā pusē, salīdzinot ar mēneša sākumu un janvāri, potenciālie Rīgas centra dzīvokļu pircēji izrādīja lielāku interesi. Arī darījumu skaits, salīdzinot ar ļoti kluso decembri un janvāri, ir pieaudzis.

Piedāvājums privātmāju tirgū joprojām ievērojami pārsniedz pieprasījumu. Cenu samazināšana kā kopēja tendence nav novērojama, taču pārdošanas darījuma ietvaros atlaides līdz 15% ir ierasta prakse.

2008.gada februārī Ober-Haus Komercnodaļa kā jaunu tendenci konstatējusi klientu interesi biroja telpas iegādāties īpašumā. Protams, šī pieprasījuma apjoms ievērojami mazāks par tradicionālo nomas pieprasījumu. Joprojām vislielākā interese ir par biroju telpām 50 līdz 200 m² platībā Rīgas centrā, centra tuvumā, kā arī Pārdaugavā.

Samazinās pieprasījums pēc biroju telpām vecās ēkās, kuras ir gan morāli, gan funkcionāli novecojušas. Izņēmums ir skaistie vēstures pieminekļi Vecrīgā, kur ēku galvenā priekšrocība ir prestižā atrašanās vieta. Tomēr arī Vecrīgā nomnieki meklē jaunas un modernas biroju ēkas. Vienīgā pašlaik ceļamā A klases biroju ēka atrodas Muitas ielā. To plāno nodot ekspluatācijā šā gada beigās, bet lielākā daļa telpu jau ir iznomātas.

Salīdzinājumā ar pagājušā gada februāri, tirdzniecības telpu nomas maksas centrā ir pieaugušas vidēji par 30-50%. Tas skaidrojams ar lielo pieprasījumu pēc telpām aktīvajā centrā ar lielu gājēju plūsmu. Cenu pieaugums ietekmē arī ar tas, ka šādu telpu piedāvājums ir ierobežots.

Visvairāk cenas ir pieaugušas Kr. Barona ielā. Posmā no Elizabetes ielas līdz Ģertrūdes ielai vidējās nomas maksas ir no 50 līdz 90 EUR/m². Otra aktīvākā un pieprasītākā iela ir Tērbatas iela. Nomas maksa uz šīs ielas ir līdzīga.

Vecrīga ir otra pieprasītākā vieta, jo īpaši Vaļņu ielas sākums. Šeit nomas maksas arī sasniedz 70-80 EUR/m². Šī iela ir ļoti pieprasīta saistībā ar tās veikalu nomnieku augsto līmeni. Ir prestiži atvērt savu veikalu blakus tādiem zīmoliem kā „Escada” un „Versace”, daudzām ārvalstu kompānijām “kaimiņu izvērtēšana” ir standarta prasība telpu meklēšanas procesā.

Rīgas mikrorajonu sērijveida dzīvokļi

Purvciemā un Pļavniekos pārdevēji arvien retāk samazina pārdošanas cenas. Pircēju interesi pašlaik var raksturot ar remontētiem divistabu dzīvokļiem, kuru cena nepārsniedz 75 000 EUR.

Teikā, Mežciemā un Juglā februārī pircēju aktivitāte ir bijusi nedaudz zemāka, tomēr šeit vairāk tiek meklēti lielāki dzīvokļi. Piemēram, potenciālie Juglas īpašumu pircēji interesējās par trīsistabu dzīvokļiem „lietuviešu” projekta mājās, lai gan tā cena būtiski neatšķiras no citu rajonu analogiem piedāvājumiem.

Vecmīlgrāvī un Sarkandaugavā piedāvājumā atrodami praktiski visi rajonā esošie dzīvokļu veidi. Arī cenas vienādiem dzīvokļiem ir plašā amplitūdā. Tas pircējiem, kuri izvēlas šo rajonu, dod iespēju atrast gan labā stāvoklī esošus, gan lētākus, bet savai gaumei atbilstoši iekārtojamus dzīvokļus.

Pārdaugavā valda pircēju tirgus – tie aktīvi meklē labākos variantus, bet nesteidzas ar darījumu slēgšanu. Pircēji sagaida un pieprasa, lai neremontēta dzīvokļa cena būtu ievērojami zemāka par kvalitatīva piedāvājuma cenu.

Februārī kopējo tirgus noskaņojumu ietekmējuši jau pierastie ziņojumi par augsto inflāciju, regulējamo cenu pieauguma apjomiem, naftas cenu rekordiem. Iedzīvotāji jau ir pārgājuši uz taupības režīmu savās mājsaimniecībās, par ko liecina mazumtirdzniecības dati. Šajā situācijā valdība paziņojusi par inflāciju ierobežojošo pasākumu saglabāšanu iepriekšējā līmenī, nepastiprinot kreditēšanas prasības. Šo jau var uzskatīt par labu ziņu, jo tieši stabilitāte ir svarīgākais nosacījums ilgtermiņa lēmumu pieņemšanai kā valstī un ekonomikā, tā ikvienā mājsaimniecībā.

Rīgas mikrorajonu sērijveida dzīvokļu vidējās cenas 2008.gada februārī

Sērija/rajons		Vecmīl- grāvis	Sarkan- daugava	Teika	Jugla	Mežciems	Purv- ciems	Pļavnieki	Ķengarags	Ziepniek- kalns	Āgens- kalns	Imanta	Zolitūde	Bolderāja
119.sērija:	1 – ist	---	---	---	---	---	64 000	64 000	---	63 000	---	---	64 000	---
	2 – ist	---	---	---	---	---	81 000	81 000	---	80 000	---	---	80 000	---
	3 – ist	---	---	---	---	---	97 000	97 000	---	95 000	---	---	97 000	---
	4 – ist	---	---	---	---	---	108 000	108 000	---	108 000	---	---	107 000	---
104.sērija:	1 – ist	---	---	---	---	65 000	65 000	65 000	---	---	---	---	64 000	---
	2 – ist	---	---	---	---	84 000	84 000	84 000	---	---	---	---	84 000	---
	3 – ist	---	---	---	---	97 000	97 000	97 000	---	---	---	---	97 000	---
103.sērija:	1 – ist	51 000	56 000	58,000	---	54 000	54 000	53 000	---	---	---	---	---	44 000
	2 – ist	74 000	78 000	81,000	---	76 000	76 000	76 000	---	---	---	---	---	61 000
	3 – ist	90 000	94 000	95,000	---	---	93 000	93 000	---	---	---	---	---	74 000
602.sērija:	1 – ist	49 000	---	---	---	51 000	51 000	50 000	48 000	50 000	---	50 000	---	---
	2 – ist	68 000	---	---	---	73 000	73 000	71 000	67 000	73 000	---	72 000	---	---
	3 – ist	82 000	---	---	---	84 000	85 000	84 000	82 000	85 000	---	85 000	---	---
	4 – ist	96 000	---	---	---	98 000	98 000	98 000	92 000	97 000	---	96 000	---	---
467.sērija:	1 – ist	49 000	---	---	---	---	54 000	53 000	50 000	---	---	---	---	---
	2 – ist	68 000	---	---	---	---	73 000	73 000	67 000	---	---	---	---	---
	3 – ist	82 000	---	---	---	---	85 000	85 000	80 000	---	---	---	---	---
	4 – ist	96 000	---	---	---	---	98 000	98 000	94 000	---	---	---	---	---
Hruščova laika mājas:	1 – ist	45 000	48 000	49,000	47 000	---	47 000	---	44 000	47 000	47 000	---	---	43 000
	2 – ist	60 000	67 000	68,000	64 000	---	66 000	---	61 000	64 000	66 000	---	---	56 000
	3 – ist	77 000	82 000	83,000	79 000	---	80 000	---	77 000	80 000	80 000	---	---	68 000
Lietuviešu projekts:	1 – ist	45 000	---	---	46 000	47 000	47 000	---	45 000	47 000	47 000	46 000	---	43 000
	2 – ist	64 000	---	---	66 000	67 000	67 000	---	65 000	65 000	65 000	65 000	---	55 000
	3 – ist	76 000	---	---	79 000	79 000	79 000	---	76 000	79 000	80 000	79 000	---	69 000

Jauno projektu dzīvokļi

2008.gada februārī Ober-Haus Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 11 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem. No tiem Rīgā plānots realizēt 8, bet Rīgas rajonā pieteikts 1 projekts, citur – 2. Rīgas tuvumā pieteikti 2 jauni ciemati, no tiem 1 Rīgas rajonā - Jūrmalā, 1 Ogres rajonā. Pieteikts arī 1 rindu māju projekts – Mārupē.

Laikā, kad tika ierobežotas iedzīvotāju iespējas ieguldīt līdzekļus lielajos pirkumos, palielinājās patēriņa pieprasījums un atbilstošā banku finansējuma piedāvājums. Ar to var saistīt 2007.gada otrajā pusē pretēji gaidītajam pieaugušo inflāciju. Pašlaik patēriņa pieauguma tempi samazinās, tādēļ sagaidāms, ka arī bankas pārskatīs savu piedāvājumu un praksi nekustamā īpašuma attīstības kreditēšanā, piedāvājot labvēlīgākus nosacījumus pircēju un attīstītāju kreditēšanai.

Ober-Haus Jauno projektu nodaļas vadītāja Jeļena Koroļova:

“Attīstītāju aktivitātes kritums ir acīmredzams, tādēļ bažas par jauno mājokļu deficītu tuvākajos gados kļūst arvien reālākas. Situāciju var glābt iepriekš pieteiktie apjomīgie projekti, ja tie tiks realizēti paredzētajā apjomā un termiņā. Taču pat vislabākajā gadījumā to pirmās kārtas tiks nodotas ekspluatācijā pēc 2-3 gadiem.”

Dzīvokļi Rīgas centrā un Vecrīgā

2008.gada februāra otrā pusē, salīdzinot ar mēneša sākumu un janvāri, potenciālie pircēji izrādīja lielāku interesi. Arī darījumu skaits Rīgas centrā, salīdzinot ar ļoti kluso decembri un janvāri, ir pieaudzis.

Vislielākā interese vēl joprojām saistīta ar dzīvokļiem Vecpilsētā un centra prestižākajos rajonos. Pērkot īpašumu, pircēji ilgi kaulējas par cenu. Jāatzīmē, ka īpašumu piedāvājums „labāko” dzīvokļu segmentā ir palicis nemainīgs. Prakse rāda, ka daži pārdevēji ir gatavi piedāvāt atlaides 5-12% robežās. Tomēr kopējais īpašumu piedāvājumu skaits būtiski nepalielinās, kas liek domāt, ka ar finansiālajām problēmām apgrūtinātie dzīvokļu īpašnieku savus īpašumus ir jau izlikuši uz pārdošanā.

2008.gada februārī dzīvokļu cenas Rīgas centrā un Vecrīgā kopumā nav mainījušās.

Dzīvokļu cenas (EUR/m²)

Vecrīga
dzīvokļi	3500-5400
Rīgas centrs*:
atjaunotas ēkas, jaunie projekti, remontēti dzīvokļi	3000-5400
neatjaunotas ēkas, remontēti dzīvokļi	2650-4200
neatjaunotas ēkas, neremontēti dzīvokļi	2200-3500
dzīvokļi koka ēkās	1400-2150
Rīgas centra perifērija**:
atjaunotas ēkas, jaunie projekti, remontēti dzīvokļi	2600-3400
neatjaunotas ēkas, neremontēti dzīvokļi	1950-2300
dzīvokļi koka ēkās	1350-1900

* centrālā daļa, kuru ietver Čaka - Tallinas - Hanzas ielas un Daugava

** centra perifērija, kuru ietver teritorija ārpus centrālās daļas no Pētersalas, gar Ganību dambja sākumu, Hanzas, Skanstes, Pērnavas, Valmieras un A. Čaka ielām

Zemes tirgus (platības līdz 2000 m²)

2008.gada februārī, tāpat kā iepriekšējos mēnešos, darījumu skaits ar zemes gabaliem salīdzinājumā ar laika periodu pirms gada ir zems. Tirgū biežāk parādās zemes gabali zem tirgus cenas. Tos piedāvā īpašnieki, kuriem radušās finansiālas problēmas. Šādu zemes gabalu cenas ir pat 30 % zem tirgus vidējās cenas, taču arī tas negarantē tūlītēju darījumu. Masveida cenu pazemināšana zemes tirgū nenotiek.

Vēl arvien ir pieprasīti zemes gabali komerciāla rakstura apbūvei (virs 5000 m²), galvenokārt Rīgā un tuvajā Pierīgā. Zeme tiek meklēta veikalu tīklu un noliktavu būvniecībai, tāpēc svarīga ir zemes gabala atrašanās vieta un infrastruktūra.

Zemes cenas (platības līdz 2000 m²)

Vieta	Privātās apbūves zemes, EUR/m²			Komercapbūves zemes, EUR/m²
	no	līdz	izmaiņas	no	līdz
Rīgas pilsētas centrs				400	3500
Mežaparks	400	800	>
Teika	220	400	>	300	600
Dārzciems	160	300	>	150	400
Purvciems	200	350	>	200	600
Jugla	170	250	>	150	350
Ziepniekkalns	140	200	>	130	300
Zolitūde	90	200	>	100	420
Imanta	100	200	>	120	300
Ķengarags				100	280
Dārziņi	80	120	>
Bolderāja	75	120	>
Buļļupe	75	200	>
Pierīgā:
Baltezers	85	200	>
Jūrmala (no Lielupes līdz Pumpuriem)	200	800	>
Jūrmala (no Mellužiem līdz Slokai)	70	400	>
Vecāķi	150	400	>
Berģi	100	180	>
Mārupe	40	140	>
Ādaži	35	75	>
Ķekava	20	70	>
Babīte	30	90	>
Titurga	45	80	>
Rāmava	45	100	>
Katlakalns	40	100	>
Dreiliņi	60	110	>
Citur Latvijā
Sigulda	40	90	>
Bigauņciems, Apšuciems, Lapmežciems, Ragaciems	20	65	>
Klapkalnciems, 200m un tālāk no jūras	20	40	>
Plieņciems (kāpu zona)	30	80	>
Ikšķile	28	65	>
Ogre	28	70	>
Garkalne	30	120	>
Saulkrasti	50	300	>
Kolkas pagasts, 600 m joslā no jūras (0,5 – 2 ha)	5	15	>

Privātmāju tirgus

2008. gada februārī piedāvājums privātmāju tirgū joprojām ievērojami pārsniedz pieprasījumu. Piedāvājumā aktivitāte vērojama visās Pierīgas teritorijās. Cenu samazināšana kā kopēja tendence nav novērojama, taču pārdošanas darījuma ietvaros atlaides līdz 15% ir ierasta prakse.

Būvniecības izmaksu un iespējamo pārdošanas cenu minimālā atšķirība liedz attīstītājiem peļņas iespējas. Nereti tirgū tiek piedāvātas jaunbūves dažādās stadijās. Ciematu attīstītāji līdz minimumam samazinājuši būvnieku štata vienības, iesaldēti līgumi ar apakšuzņēmējiem.

Gan privātie būvnieki, gan lielie savrupmāju projektu realizētāji izjūt klientu trūkumu. Pārdevēji, kuri nevar realizēt privātmājas, nereti paralēli piedāvā tās īrei. No jauna topošās jaunbūves galvenokārt tiek būvētas individuāli vai arī jau pēc pircēja pasūtījuma.

Privātmāju (150 – 180 m², zeme 1500 m²) cenas Rīgas apkārtnē saglabājas robežās no 255 000 – 285 000 EUR. Par ēku ar pabeigtiem iekšdarbiem un labiekārtotu teritoriju ap māju prasa 1100 – 1600 EUR/m².

Privātmāju cenas (EUR/m²)

Rīgas mikrorajonos:	no	līdz
Mežaparks	2 800	5 200
Teika	2 000	3 650
Dārzciems, Pļavnieki	1 650	3 500
Jugla	1 650	2 300
Ziepniekkalns	1 400	2 200
Bolderāja	1 000	1 400
Citur Latvijā:
Baltezers	1 450	2 500
Jūrmala (no Lielupes līdz Pumpuriem)	1 700	5 500
Jūrmala (no Pumpuriem līdz Slokai)	1 200	3 000
Vecāķi	1 500	2 500
Babīte	1 200	1 650
Mārupe	1 200	1 650
Ikšķile	900	1 400
Ogre	900	1 400
Ķekava	1 000	1 500
Titurga	1 000	1 600
Katlakalns	1 000	1 550
Garkalne	900	1 900
Ādaži	900	1 500
Sigulda	900	1 400
Saulkrasti	1 000	1 600

Biroju telpas

2008.gada februārī Ober-Haus Komercnodaļa kā jaunu tendenci konstatējusi klientu pieaugušo interesi biroja telpas iegādāties īpašumā. Protams, šī pieprasījuma apjoms ievērojami mazāks par tradicionālo nomas pieprasījumu. Joprojām vislielākā interese ir par biroju telpām 50 līdz 200 m² platībā, Rīgas centrā, centra tuvumā, kā arī Pārdaugavā.

Attīstītāji turpina rekonstruēt vecās rūpnīcas, pārveidojot tās par jaunām un modernām biroju ēkām, tādā veidā uzlabojot pilsētas infrastruktūru un apmierinot pieprasījumu pēc komerctelpām stratēģiskās vietās. Šobrīd ir uzsākti rekonstrukcijas darbi bijušajai rūpnīcai Pārdaugavā netālu no Dienvidu tilta. Ēkas kopējā platība ir 6000 m², no kuriem 4000 m² ir plānoti birojiem un 2000 m² noliktavām vai, piemēram, vieglajai ražošanai. Pie ēkas ir plānotas auto novietnes 150 automašīnām. Telpu plānojumu iespējams pielāgot klienta vajadzībām, minimālā platība ir 40 m². Biroju nomas maksa ir sākot no 7 EUR m² + PVN, noliktavu nomas maksa ir sākot no 3 EUR m² + PVN.

Ir uzsākta Granīta Industriālā Parka 2. posma attīstība, kurā biroju, noliktavu un ražošanas ēkas iespējams būvēt pēc ilgtermiņa potenciālo nomnieku pieprasījuma. Jauno telpu kopējā platība būs 40 000 m². Parku plānots nodot ekspluatācijā 2009. gada vasarā. Tas aptver 13.5 ha plašu teritoriju un atrodas stratēģiski izdevīgā vietā, tikai 15 minūšu braucienā no Rīgas pilsētas centra, Daugavas labajā krastā, 3 km attālumā no nākotnē plānotās Rīgas - Maskavas šosejas un Rīgas apvedceļa. Parka nomniekiem tiks piedāvātas noliktavas sākot no 500 m². Plānotā nomas maksa 5-6 EUR/m² noliktavām un 9-10 EUR/m² birojiem.

Biroju nomas maksas salīdzinājumā ar janvāra mēnesi nav būtiski mainījušās. B klases biroju nomas maksa ir 12 – 18 EUR/m² mēnesī. A klases biroju nomas maksa ir no 19 – 22 EUR/m² mēnesī. Ēkas apsaimniekošanas izdevumi svārstās no 0,70 EUR līdz 3 EUR par vienu m².

Tirdzniecības platības

Saskaņā ar Ober-Haus Komercnodaļas speciālistu sniegto informāciju, 2008.gada februāris tirdzniecības telpu tirgū bija vidēji aktīvs. Augstāka aktivitāte novērota februāra pēdējā nedēļā. Salīdzinājumā ar pagājušā gada februāri, tirdzniecības telpu nomas maksas centrā ir pieaugušas vidēji par 30-50%. Tas skaidrojams ar lielo pieprasījumu pēc telpām aktīvajā centrā ar lielu gājēju plūsmu. Cenu pieaugums ietekmē arī ar tas, ka šādu telpu piedāvājums ir ierobežots.

Lielu interesi par Latvijas, arī Baltijas tirgu kopumā izrāda daudzas pazīstamu lielu zīmolu kompānijas. Šīs kompānijas precīzi zina cenu, ko tās gatavas maksāt, pamatojoties uz plānoto apgrozījumu.

Nomas maksas procentuāli mazāk ir pieaugušas Rīgas pilsētas mikrorajonos un centrā aiz A. Čaka un Kr. Valdemāra ielas, šeit cenas ir saglabājušas nemainīgas, vai to pieaugums ir bijis neliels.

Vietējās kompānijas interesējās par telpu iegādi par samērīgu cenu. Telpu iegāde, protams, ir kā alternatīva pieaugošajām nomas maksām. Pārdošanas gadījumi gan ir reti. Pašreiz daudzi telpu īpašnieki, īpaši centrā, nav ieinteresēti pārdot savus īpašumus.

Pēdējā laikā Rīgas centrā tiek aizvērti augstas klases veikali ar spēcīgu koncepciju, skaistu iekārtojumu un kvalitatīvām precēm. Viens no iemesliem ir iepriekšējo nomas līgumu termiņu beigas. Telpu īpašnieki, pamatojoties uz inflācijas rādītājiem, nomas cenu pieaugumu apkārtnē vai vienkārši vēlmi gūt lielāku peļņu, ievērojami paaugstina nomas maksājumus. Mainās arī ēku īpašnieki, un augstu cenu maksājušie jaunie īpašnieki pēc iespējas ātrāk cenšas nodrošināt vislabāko naudas plūsmu.

Nomas maksu pieaugums ir bijis kritisks vairākiem vietējiem tirgotājiem, kuri darbojas tirgū jau vairākus gadus. Pat lielas ārvalstu kompānijas ir pārsteigtas par salīdzinoši augstajām nomas maksām Rīgas centrā un Vecrīgā. Sagaidāms, ka Rīgas centra tirdzniecības platību nomas maksas stabilizēsies ekonomikas attīstības tempu palielināšanās ietekmē.

Tirdzniecības telpu pārdošanas cenas saglabājas iepriekšējo mēnešu līmenī – 5000 – 7000 EUR /m² – pilsētas centrā, bet Vecrīgā 7000 – 10 000/m².

Andris Doveiks
Mārketinga vadītājs
Ober Haus Real Estate Latvia
Cēsu iela 31/1
Rīga, LV-1012, Latvija
Tālr: +371 7284544
Fakss: +371 7284526
Mob. tel. +371 29231296