Publicēts pirms 8 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Ja īres līguma nav, tad ir jāsaprot - īrniekam nav nekādu tiesību. Vienā dienā, pārnācis no darba, īrnieks mājoklī nevar iekļūt, jo saimnieks ir nomainījis atslēgas un uzskata, ka īrniekam nekavējoties ir jāizvācas.
FOTO: Freeimages
Tāda nu ir šīs pasaules kārtība: ir cilvēki, kuriem pieder vairāk dzīvojamo un nedzīvojamo telpu, nekā viņu pašu lietošanai vajadzīgs, bet citiem savukārt to trūkst. Tie, kuriem rocība atļauj, lūko tikt pie sava īpašuma, kam maciņš plānāks vai nav vēlēšanās uzņemties saimnieka rūpes un ilgstoši noenkuroties vienā vietā, kļūst par īres tirgus klientiem.
Kas nopirkts, tas ir tavs. Darījums bijis izdevīgs vai ne tik labs, tas ir cits jautājums. Ar dzīvojamo telpu īri ir citādāk: mājoklis nu tev ir, bet tikai lietošanā, un īres tiesiskās attiecības nozīmē ilgstošu saskarsmi (vismaz īres maksājumu nozīmē) starp īrnieku un izīrētāju ar lielu strīdu risku par dažādiem jautājumiem.
Lai no tā iespējami izvairītos un īres attiecībās noteiktu stabilu kārtību, pirmkārt, Civillikuma (CL) Ceturtajā daļā "Saistību tiesības" ir iekļauta īpaša, īres un nomas attiecībām veltīta 14. nodaļa. Otrkārt, šo vispārīgo regulējumu ar detalizētām normām papildina speciāls likums "Par dzīvojamo telpu īri". Jāpiebilst, ka minētais likums nosaka arī valsts un pašvaldību dzīvojamā fonda izīrētāju, kā arī īrnieku tiesības un pienākumus.
Visa pamatā – īres līgums
LV portāls e-konsultāciju sadaļā arvien saņem daudz jautājumu par neskaidrībām un konfliktiem starp īrniekiem un izīrētājiem. Tādēļ ar zvērināta advokāta Jāņa Lapsas1 palīdzību sniegsim skaidrojumu par likumu noteiktiem pamata principiem, kurus ievērojot jau sākotnēji ir iespējams nodrošināties pret domstarpībām īrnieku un izīrētāju tiesiskajās attiecībās.
Likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 2. pantā ir noteikts:
Komentējot šo normu, J. Lapsa atzīst – īpašnieki ļoti bieži ar īrniekiem nevēlas noslēgt īres līgumus. Iemesls tam pārsvarā ir, lai nebūtu valstij jāmaksā ienākumu nodoklis, tāpēc īres tirgus sektorā eksistē plašs "melnais segments".
"Darījuma drošības dēļ dzīvojamās telpas īres līgums ir obligāti nepieciešams."
Ja līguma nav, tad ir jāsaprot - īrniekam nav nekādu tiesību. Vienā dienā, pārnācis no darba, īrnieks mājoklī nevar iekļūt, jo saimnieks ir nomainījis atslēgas un uzskata, ka īrniekam nekavējoties ir jāizvācas. Ja īrnieks lauž durvis, lai tur iekļūtu, un kāds izsauc policiju, tā jau būs ielaušanās. Ja īres līgums ir, īrnieks ir aizsargāts: kamēr līgums ir spēkā, viņam ir tiesības izmantot dzīvojamo platību.
No otras puses, īres līguma neesamības gadījumā neaizsargāts ir arī dzīvojamās platības īpašnieks. Ja īrnieks kādudien bez brīdinājuma pazūd, iespējams, vēl paņemot līdzi kādas vērtīgas mantas un atstājot uzkrātu parādu, ierosināt tiesas procesus par zaudējumu piedziņu būs daudz sarežģītāk, varbūt pat neiespējami, jo trūkst juridiska pamata pierādījumiem, kādēļ persona vispār šajā mājoklī ir atradusies.
Tādēļ darījuma drošības dēļ dzīvojamās telpas īres līgums ir obligāti nepieciešams.
Ja telpas neizīrē par maksu, der patapinājuma līgums
Vai īres līgums noteikti jānoslēdz arī tad, ja mājokli izīrē radiniekam, draugiem, draugu draugiem? Nesen publiskajā telpā plaši izskanēja ziņa par sirmgalvei it kā pazīstama cilvēka iemitināšanu viņas dzīvoklī, kas vairāku gadu garumā sakrāja parādus, kuru dēļ īpašniece mājokli gandrīz zaudēja.
J. Lapsa dod šādu padomu: "Ja īpašnieks kaut kādu apsvērumu dēļ citam cilvēkam nodod lietošanā savu dzīvokli vai māju, neprasot par to atlīdzību, bet ar norunu, piemēram, par komunālo maksājumu nokārtošanu un varbūt kādu remontu, tad nav nepieciešams slēgt īres līgumu. Jo pēc likuma definīcijas, tās nav īres attiecības. Tas faktiski ir dzīvojamās platības patapinājums, un tad ir jānoslēdz patapinājuma līgums (CL 1947. pants–1967. pants). Līgumam arī šajā situācijā ir jābūt, lai abu personu tiesiskās attiecības būtu sakārtotas."
Īres līgumā iekļaujamie nosacījumi – termiņš, maksa
Īres līgumam jābūt noslēgtam rakstveidā, uzsver J. Lapsa. Turklāt tam ir jābūt noslēgtam divos eksemplāros – pa vienam katrai pusei. Mutiska vienošanās jeb noruna nav uzskatāma par līgumu.
Tagad pats svarīgākais – kādi nosacījumi šajā dokumentā ir iekļaujami?
Pirmkārt, ir jābūt īres priekšmetam – dzīvojamai platībai un maksai par to un termiņam, uz cik ilgu laiku līgums ir noslēgts. Likuma "Par dzīvojamo telpu īri" 6. panta pirmajā daļā ir noteikts: dzīvojamās telpas īres līgumu var noslēgt, pusēm vienojoties, uz noteiktu laiku vai arī nenorādot termiņu.
J. Lapsa gan norāda: "Senāk (un, protams, padomju laikā) līgumi patiešām tika noslēgti uz nenoteiktu laiku, bet tagad to vairs nepraktizē. Ekonomikas ministrijas izveidota darba grupa pašlaik izstrādā jaunu īres likuma projektu, un tajā šāds – beztermiņa - līguma veids vairs nebūs paredzēts. Turpmāk īres līgumi būs tikai terminēti."
Kādēļ tā - vai beztermiņa īres līgums ir tik riskants?
"Tas nebūtu riskants, ja attiecībā uz šiem līgumiem tiktu piemērots CL 2166. pants: uz nenoteiktu laiku noslēgts nekustama īpašuma nomas vai īres līgums izbeidzas, ja nav norunāts citādi, tikai pēc iepriekšēja sešu mēnešu uzteikuma, ko katra puse var izdarīt pēc savas gribas. Diemžēl šī norma pašlaik nedarbojas, jo spēkā ir speciālā likuma "Par dzīvojamo telpu īri" regulējums, kurā šis nosacījums nav iekļauts. Tā tiks iedzīvināta līdz ar jaunā likuma spēkā stāšanos.
Pašlaik situācija ir tāda, ka padomju laika (arī neatkarīgajā Latvijā vēlāk noslēgts) beztermiņa līgums faktiski nekad nevar izbeigties. Ja kāds īrnieks nomirst, tad viņa vietā šo līgumu ar tādiem pašiem nosacījumiem var pārslēgt kāds no nelaiķa ģimenes locekļiem. Tādēļ neviens apdomīgs izīrētājs neslēdz beztermiņa īres līgumu."
Vēlamais īres līguma termiņš un īres maksa
Tomēr uz cik ilgu termiņu līgumu ieteicams noslēgt?
"Desmit gadi būtu maksimālais laiks (tā, visticamāk, būs noteikts arī jaunajā likumā), bet tad tālredzīgam īpašniekam ir jāparedz, kā gadu gaitā var mainīties īres maksa. Valstī var būt ekonomiskais uzplaukums, īres tirgū cenas paaugstināties, bet īpašnieks maksu, iespējams, paaugstināt nevarēs. (Likuma par dzīvojamo telpu īri" 13. pants: "Dzīvojamās telpas īres līguma nosacījumus var grozīt, īrniekam un izīrētājam rakstveidā vienojoties. Ja dzīvojamās telpas īres līgumā ir paredzēta iespēja līguma darbības laikā paaugstināt dzīvojamās telpas īres maksu, izīrētājs vismaz sešus mēnešus iepriekš rakstveidā brīdina īrnieku par tās paaugstināšanu, ja vien īres līgumā nav noteikts citādi. Brīdinājumā norādāms īres maksas paaugstināšanas iemesls un finansiālais pamatojums. Strīdus, kas rodas sakarā ar dzīvojamās telpas īres līguma grozīšanu, izšķir tiesa." – red.)
Tādēļ no īpašnieka viedokļa izdevīgākie un vienkāršākie ir īstermiņa līgumi uz gadu vai diviem. (No īrnieka viedokļa, protams, labāk un drošāk būtu garantētas īres attiecības uz pieciem vai desmit gadiem.)
"Uz vienu gadu vai diviem noslēgtā līgumā nav nepieciešami nosacījumi par iespējamu īres maksas paaugstināšanu, bet, ja tas ir uz pieciem vai pat 10 gadiem, tad tas būtu jādara, lai telpas īres līgumā ir paredzēta iespēja līguma darbības laikā paaugstināt dzīvojamās telpas īres maksu,", skaidro J. Lapsa.
Likumā ir minēts līgums ar nosacījumu, ka īrniekam ir tiesības prasīt īres līguma pagarinājumu. Vai tas ir svarīgi?
"Tas ir diezgan svarīgs punkts: ja tāds līgumā nav iekļauts, īres līguma termiņam beidzoties, īrniekam telpas ir jāatbrīvo. Ja šāds punkts ir – tad, ja ar īpašnieku vienošanās nav panākama, īrnieks ir vairāk aizsargāts un iespējami tiesas darbi. Atkal jāpiesauc jaunais īres likums – domājams, tur šī tiesība nebūs paredzēta," informē zvērināts advokāts. "Bet svarīgi ir saprast vienu - īres līgums ir uzticības līgums. Mēs līdz tam vēl neesam izauguši, joprojām dzīvojam iepriekšējās iekārtas priekšstatā, ka bija piespiedu izīrētāji un piespiedu īrnieki. Mainās izīrētāji, bet īrnieki paliek. Ar īres līgumu ir tāpat kā ar patapinājuma līgumu – ja izīrētājs to slēdz, viņš vēlas, lai īrnieks ir kārtīgs cilvēks. Savukārt īrnieks to pašu vēlas no izīrētāja."
Iespējami daudz jāuzzina par nākamo īrnieku vai nomnieku
"Presē dažreiz lasām – kāds ārprāts, saimnieks atteicās izīrēt dzīvokli ģimenei ar maziem bērniem, cilvēkam ar mājdzīvnieku vai, vēl ļaunāk, personai ar bēgļa statusu. Diskriminācija! Lai gan sākotnēji tas skan traki, bet, ja apdomājas, tad jāsecina, ka patiesībā tas ir normāli, jo saimniekam taču rūp, kas viņa īpašumā dzīvo," par īpašnieka tiesībām izvēlēties īrnieku spriež advokāts. "Piemēram, vai tur iemitināsies inteliģents pusmūža pāris, kas uzvedīsies klusi un solīdi, neko nesabojās, vai arī tur būs studenti, kuri pastāvīgi rīkos ballītes, kaimiņi sūdzēsies un naktīs sauks policiju. Turklāt ir pilnīgi skaidrs – ja ģimenē ir bērni vai mājdzīvnieki, mājokļa tehniskais nolietojums ir gluži citāds. Bērni apzīmē sienas un stenderes, mēdz noplēst tapetes; mājdzīvnieki arī rada kādus kaitējumus. Ja telpas ir kvalitatīvi izremontētas, tas jo īpaši ir svarīgi.
"Tālredzīgam īpašniekam ir jāparedz, kā gadu gaitā var mainīties īres maksa."
Brīvā tirgus apstākļos īpašnieks ir tiesīgs lemt par to, kā rīkoties ar savu īpašumu. Arī par bēgli – cilvēks lasa ziņas par to, kas notiek, piemēram, Vācijā vai Beļģijā, un baidās, ka viņa dzīvoklī varētu taisīt spridzekļus. Tā nav diskriminācija, ja īpašnieks savā īpašumā vēlas redzēt uzticamu cilvēku. Īrnieka izvēle – tas ir atbildīgs lēmums, kas prasa iepriekšēju izpēti.
Izīrētājam, pirms nodot dzīvojamās vai nedzīvojamās telpas lietošanā par maksu, būtu iespējami daudz jāuzzina par nākamo īrnieku vai nomnieku.
Pirms iznomāt nedzīvojamās telpas kādam komersantam, atbildīgs īpašnieks izpētīs tā biznesa vēsturi, uzzinās, cik ilgi tas darbojas tirgū, kāda ir peļņa. Ja uzņēmums ir tikko izveidots ar viena eiro pamatkapitālu, protams, ir jautājums – par kādiem līdzekļiem komersants nomaksās telpu nomu? Tāpat arī ar privātām personām – īrniekiem. Ir tomēr jāuzzina, kur viņi strādā, cik nopelna, un papildu informāciju par stāstītā patiesumu var pārbaudīt nosauktajā darbavietā. Tad lielā mērā izpaliks bēdu stāsti par īrniekiem, kuri sakrājuši parādu un pazuduši, pirms aiziešanas varbūt vēl paņemot līdzi kādas saimniekam piederošas mantas, kas atradās īres dzīvoklī."
Turpmāk – par īres maksas paaugstināšanas nosacījumiem un īrnieka un izīrētāja attiecībām.
1Jānis Lapsa ir arī LU Juridiskās fakultātes lektors lekciju kursā "Dzīvokļu tiesības".
