Publicēts pirms gada. Izvērtē satura aktualitāti! >>
FOTO: Freepik.
Civiltiesiskajos darījumos nereti tiek slēgti maiņas līgumi, kurā divi vai vairāki līdzēji apmainās ar sev piederošām mantiskām vērtībām vai tiesībām. Praksē visvairāk maina nekustamo īpašumu un automašīnas. LV portāls skaidro, kas ir maiņas līgums un kādos gadījumos to pielieto.
Civillikuma 2091. pants noteic, ka maiņas līgums ir divu personu abpusējs apsolījums dot vienu priekšmetu pret otru, izņemot naudu. Par maiņas līguma priekšmetu var būt ne vien ķermeniskas lietas, bet arī prasījumi un citas tiesības.
“Svarīgi norādīt, ka par maiņas līguma priekšmetu nevar būt pakalpojumi,” apgalvo zvērināts advokāts, Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes lektors Jānis Lapsa. “Piemēram, kaimiņiene izravēs dārzu, bet viņai par to piešķirs burkānus. Tas nav maiņas līgums, tas ir t. s. barters.”
Praksē maiņas priekšmets visbiežāk ir nekustamais īpašums un automašīnas. Ja automašīnām vērtība parasti būs līdzīga, tad nekustamajam īpašumam tā mēdz būt atšķirīga, un praksē maiņa notiek ar piemaksu. Taču maiņas līgumu var slēgt arī par dzīvojamās telpas īres tiesībām, telefonu maiņu, mājas domājamām daļām.
“Jaunajā Dzīvojamo telpu īres likumā šāda veida īres platības maiņa nav paredzēta, bet spēku zaudējušajā likumā “Par dzīvojamo telpu īri” bija šāda iespēja. Tādi maiņas darījumi bija populāri līdz 2010. gadam,” skaidro advokāts. “Piemēram, divi īrnieki katrs dzīvo pie atšķirīgiem izīrētājiem dažādās Rīgas vietās, taču maina darbu un nolemj apmainīties ar īres tiesībām. Tas ir iespējams, ja izīrētāji piekrīt. Šādā gadījumā pārslēdz tikai īres līgumus.”
“Iespējama arī telefona vai automašīnas numura maiņa. Piemēram, divas personas vēlas apmainīt savas automašīnas, kurām uz numura ir uzraksti “Helmane” un “Lapsa”. Ja sarunājam mainīties ar mašīnām, varam vienoties, ka mainīsimies arī ar numuriem,” stāsta J. Lapsa.
Civillikuma 2094. pants nosaka:
“Mainot ķermeniskas lietas, katra puse atbild par to, lai otra puse kļūst par nododamās lietas īpašnieci. Īpašuma tiesība pāriet uz lietas saņēmēju tūliņ pēc tās nodošanas viņam, neatkarīgi no tā, vai viņš savu pretpienākumu ir vai nav izpildījis.”
Kā klasisku maiņas darījumu, kas notiek sadzīvē, ir mutisks un tiek īstenots nekavējoties, advokāts min gadījumu savos laukos vasarā, kad, kaut ko dārzā cepot, piepeši beidzas cepampapīrs. Tad ir divi varianti – vai nu to nopirkt no kaimiņienes, kas būtu klasisks pirkuma līgums, vai apmainīt, piemēram, pret medus burciņu. Starp kaimiņiem var notikt arī maiņa, piemēram, ar gurķiem un tomātiem.
J. Lapsa: “Nereti vaicā, kā ir labāk – mainīt vai pirkt? Tiesībās tas nav pareizs uzstādījums. Ir jāsaprot, kāds ir darījuma mērķis. Iespējams, ir nekustamais īpašums – dzīvoklis vai zeme –, kuru grib pārdot, liek sludinājumu un meklē pircēju, jo ir vajadzīga nauda. Teorētiski var būt arī situācija, ka vairs nav vajadzīgs 600 kvadrātmetru mazdārziņš, kura tirgus vērtība ir 1000 eiro, un kaimiņš, kuram nav naudas, vēlas to samainīt pret gleznu. Tad būs situācija, ka sākotnējā pirkuma līguma vietā varētu noslēgt maiņas līgumu.”
Civillikuma 2092. pants nosaka:
“Līdzēju savstarpējām tiesībām un pienākumiem maiņas līgumā attiecīgi piemērojami pirkuma līguma noteikumi.”
Maiņas līgums nav obligāti jāslēdz rakstveidā, tas var būt arī mutisks, bet zvērināts advokāts nopietniem darījumiem iesaka rakstveida formu.
Līgumā būtu jānosaka subjekti, kas slēdz vienošanos, līguma priekšmets, īpašumu vērtība un galvenie pušu pienākumi un tiesības. Maiņas līgumā būtu arī jāuzņemas atbildība par riska pāreju, lietas trūkumiem.
“Ja nav rakstveida līguma, tad, protams, abu pušu atbildība paliek, tomēr tieši rakstveida līgumā to var noteikt daudz precīzāk, tāpat var no kāda pienākuma atteikties. To ietekmē tas, kā līdzēju puses vienojas,” norāda J. Lapsa. “Ja maina mašīnu, lai nebūtu nekādu jautājumu, labāk noslēgt līgumu un vienoties, ka abas personas pirms līguma parakstīšanas ir aizvedušas mašīnas uz servisu, to pārbaudījušas un ir atbrīvotas no jebkādām savstarpējām pretenzijām.”
J. Lapsa noteikti iesaka ierakstīt līgumā abu maiņas priekšmetu vērtību: “Ja līgumā ieraksta katra īpašuma vērtību, piemēram, gan mazdārziņš, gan glezna maksā 1000 eiro, tad viss ir kārtībā, nākotnē nevar nonākt līdz tiesas darbiem. Piemēram, ar laiku var izrādīties, ka glezna ir mazvērtīga vai mazdārziņa zeme ir saindēta ar ķimikālijām un nav izmantojama. Šādā gadījumā viena puse pret otru varētu celt pretenzijas.”
Arī Civillikuma 2095. pants nosaka:
“Katrai pusei ir tiesība prasīt no otras, lai tā izpilda savus līgumiskos un likumiskos pienākumus, bet tas no līdzējiem, kurš savu saistību jau izpildījis, var prasīt, kad otra puse vilcinās izpildīt, lai atdod to, kas viņai nodots.”
Kāpēc ir svarīgi norādīt maiņas priekšmeta vērtību? Ja pēc gada par 11 000 eiro pārdod mazdārziņu, kas iegūts maiņas ceļā un kura vērtība maiņas līgumā bija norādīta 1000 eiro, nebūs jāmaksā nodokļi. Ja vērtība nav norādīta vai ir norādīta kadastrālā vērtība 200 eiro apmērā, tad, pārdodot mazdārziņu par 11 000 eiro, no starpības starp pārdošanas summu un kadastrālo vērtību būs jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis. To paredz likums “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli”.
J. Lapsa skaidro, ka maiņas līgumā līdzēji var norādīt tādu vērtību, kādu vēlas. Piemēram, kāda īpašuma tirgus cena var būt 30 000 eiro, savukārt persona to maina, nosakot tikai 15 000 eiro. Kāpēc ir divreiz mazāka vērtība? Tādēļ, ka līdzējus var saistīt radniecīgas attiecības, proti, vienam pret otru ir īpaša labvēlība.
Par nekustamā īpašuma iegādes vērtību maiņas gadījumā uzskatāma maiņas līgumā norādītā atsavinātā nekustamā īpašuma vērtība.
Tajos gadījumos, kad nodokļu maksātāja rīcībā nav vai nevar būt dokumenti, kas apliecina nekustamā īpašuma iegādes vērtību, tostarp gadījumā, ja attiecīgā vērtība nav atspoguļota darījuma dokumentā (līgumā), nekustamā īpašuma iegādes vērtības noteikšanai izmantojama tā kadastrālā vērtība.
Jāatgādina, ka saskaņā ar Civillikuma 994. pantu par nekustamā īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatā. Tātad nekustamais īpašums pēc maiņas darījuma noteikti ir jāieraksta zemesgrāmatā.
Latvijā īpašumu var mainīt dažādās administratīvajās teritorijās. Ir iespējams vienā pašvaldībā apmainīt privātu nekustamo īpašumu pret līdzvērtīgu īpašumu citā pašvaldībā. Respektīvi, ja pieder zeme ar tiesībām būvēt māju Daugavpils novadā, to var apmainīt, lai saņemtu līdzvērtīgu zemi Rīgā vai Rīgas novadā.
Jautājums: Privāta viensēta Ērgļu pagastā tiek mainīta pret viensētu Grobiņas pagastā. Abām klāt ir arī zeme. Kā vienojas par maiņas vērtību un kādi principi ir jāievēro maiņā?
Atbilde:
Katrs no īpašniekiem nosaka sava nekustamā īpašuma vērtību. Abi vienojas, vai īpašumu cena būs līdzvērtīga, vai arī viens no tiem ir dārgāks. Tad maiņas līgums būs ar piemaksu, vai pret māju Ērgļu pagastā, kura, pieņemsim, ir dārgāka, tiek mainīts vēl kāds priekšmets, piemēram, lielāka zemes platība Grobiņas pagastā.
Advokāts akcentē, ka līgumā rakstiski būtu ļoti svarīgi noteikt, kā praktiski notiek īpašumu maiņa, respektīvi, kurā brīdī pārved mantas, kuras lietas tiek atstātas, piemēram, iebūvētā virtuve, bet kuras – ne.
Civillikuma 1073. pants nosaka:
“Ja kāds nekustamā īpašuma kopīpašnieks atsavina savu daļu personai, kas nav kopīpašnieks, tad pārējiem kopīpašniekiem divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma noraksta saņemšanas, ir pirmpirkuma tiesības.”
Savukārt Civillikuma 2093. pants paredz:
“Trešo personu tiesības, kas nosacītas ar pirkuma līgumu, kā pirmpirkuma un izpirkuma tiesības, maiņas līgumā nav izlietojamas.”
J. Lapsa uzsver, ka kopīpašuma domājamās daļas maiņas līguma gadījumā ir brīvi maināmas. Tās var mainīt pret jebko citu – dzīvokļa īpašumu, automašīnu vai gleznu, arī parāda prasījuma tiesību. Kopīpašuma pirmpirkuma un izpirkuma tiesības ir attiecināmas tikai uz pirkuma līgumiem.
Taču tiesu praksē ir gadījumi, kad atklājas, ka vienošanās par maiņu tiek slēgta tikai ar mērķi apiet pirmpirkuma tiesības, tomēr patiesībā ir veikts pirkums. Šādā situācijā tie, kuriem ir pirmpirkuma tiesības, var vērsties tiesā, lai apstrīdētu darījumu.
J. Lapsa piebilst, ka jebkurš nekustamā īpašuma darījums būtu jāskata arī saskaņā ar Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likumu, jāvērtē līdzekļu ieguves likumība.
Valsts ieņēmumu dienests skaidro, ka vispārējā gadījumā uz maiņas darījumu ir attiecināmi tie paši nosacījumi kā uz pārdošanas darījumu. Ja līdzēji maināmos nekustamos īpašumus novērtē kā līdzvērtīgus un vienojas, ka par īpašumiem nemaksā papildu maksājumus, tad maiņas darījuma brīdī faktiski ienākumu, no kura jāmaksā nodoklis no kapitāla pieauguma, negūst.
Tomēr ienākumu no nekustamo īpašumu atsavināšanas gūst brīdī, kad maiņas rezultātā iegūto nekustamo īpašumu atsavina. Tad tiek aprēķināts nodoklis par kapitāla pieaugumu.
Maiņas darījuma brīdī nosaka ienākumu no nekustamā īpašuma pārdošanas – no nekustamā īpašuma atsavināšanas cenas atņem tā iegādes vērtību. Turklāt ņem vērā arī saņemto piemaksu, ja tāda ir bijusi.
Par nekustamā īpašuma pārdošanas (atsavināšanas) cenu maiņas darījuma gadījumā uzskata maiņas rezultātā iegūtā nekustamā īpašuma vērtību, kāda ir norādīta maiņas līgumā.
Jautājums: Fiziskā persona maina trīsistabu dzīvokli pret divistabu dzīvokli, kas nav bijis fiziskās personas deklarētā dzīvesvieta un nav vienīgais īpašumā esošais nekustamais īpašums. Maiņas līgumā ir noteiktas nekustamo īpašumu vērtības – trīsistabu dzīvokļa vērtība 50 000 eiro un divistabu dzīvokļa vērtība 40 000 eiro. Trīsistabu dzīvoklis iegādāts par 30 000 eiro. Fiziskā persona papildus saņem piemaksu 10 000 eiro. Kādi nodokļi ir jāmaksā?
Atbild Valsts ieņēmumu dienests:
Tā kā maiņas līgumā ir noteiktas nekustamo īpašumu vērtības, maiņas darījumā trīsistabu dzīvokļa atsavināšanas cena ir 50 000 eiro (jauniegūtā divistabu dzīvokļa maiņas līgumā norādītā vērtība 40 000 eiro un piemaksa 10 000 eiro). Ar nodokli apliek starpību, kas veidojas, no pārdošanas cenas atņemot nekustamā īpašuma iegādes un ieguldījumu vērtību (50 000 eiro - 30 000 eiro - citi izdevumi, kas saistīti ar nekustamā īpašuma iegūšanu, - ieguldījumu kopsumma nekustamajā īpašumā).
