Sīki jāaprēķina un jāuzrāda apsaimniekošanas izdevumi
MK noteikumi „Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu” (turpmāk – MK noteikumi Nr. 1014) ir piemērojami dzīvojamā mājā, kuru dzīvokļu īpašnieku sabiedrība vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarota persona ar nodošanas un pieņemšanas aktu nav pārņēmusi pārvaldīšanā un apsaimniekošanā un kurā dzīvokļu īpašnieki noteiktā kārtībā nav lēmuši par pārvaldīšanas un apsaimniekošanas kārtību un noteikuši par to maksu.
Šie noteikumi būtiski paplašina pārvaldnieka pienākumu un uzdevumu loku. Tie nosaka, ka pārvaldniekam obligāti ir jāizstrādā dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas darbu tāmes. Līdz šim daudzviet namu pārvaldnieki šādus dokumentus sastādīja vai nu saīsināti, vai vispār nesagatavoja.
| "Svarīgs jaunums ir noteikums, ka pārvaldniekam dzīvokļu īpašniekiem jāsagatavo ikgadēja atskaite par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas izlietojumu. Tajā detalizēti jāatspoguļo paveiktie darbi un to izmaksas." |
|---|
Pārvaldniekam ir jāaprēķina maksa, kas par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu jāiekasē no dzīvokļu, mākslinieka darbnīcu un neapdzīvojamo telpu īpašniekiem. Taču nozīmīgs jaunums ir nosacījums, ka pārvaldniekam dzīvokļu īpašniekiem ir jāpaziņo par maksas apmēru noteiktam laika periodam (piemēram, kalendāram gadam). Saskaņā ar noteikumiem pārvaldniekam ir pienākums informēt dzīvokļu īpašniekus par tāmē paredzētajām izmaksām attiecīgajā laika posmā. Tas nozīmē, ka viņam tagad ir detalizēti jāatspoguļo apsaimniekošanas izdevumi. Iepriekš šāda kārtība nebija noteikta un kārtējā rēķinā par nama apsaimniekošanu dzīvokļa īpašnieks parasti ieraudzīja vienu skaitli, piemēram, 20 vai 30 santīmu par kvadrātmetru. Taču, kādi izdevumi veido šo summu, pārvaldnieks dzīvokļu īpašniekiem parasti nedarīja zināmu.
Svarīgs jaunums ir noteikums, ka pārvaldniekam dzīvokļu īpašniekiem jāsagatavo ikgadēja atskaite par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas izlietojumu. Tajā detalizēti jāatspoguļo paveiktie darbi un to izmaksas.
Tajā pašā laikā izmaiņas nav būtiski skārušas mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas izdevumu aprēķināšanas formulu. Tāpat kā iepriekš, saglabāts princips, ka katrs dzīvokļa īpašnieks apsaimniekošanas izdevumus sedz proporcionāli dzīvokļa īpašumā ietilpstošajai kopīpašuma domājamai daļai.
Taču, ja dzīvokļa īpašums tiek izmantots komercdarbībai un šāda darbība rada papildu slodzi uz pārvaldīšanas un apsaimniekošanas izdevumiem, šie papildu izdevumi jāsedz tā īpašniekam.
Kā jāpārvalda un jāapsaimnieko dzīvojamā māja
MK noteikumi paredz, ka ikvienā mājā organizējami šādi pārvaldīšanas un apsaimniekošanas pakalpojumi:
- dzīvojamās mājas kopīpašumā esošās daļas un tai piesaistītā zemesgabala sanitārā kopšana un labiekārtošana;
- dzīvojamās mājas (tai skaitā inženiertehnisko komunikāciju un citu sistēmu) tehniskā apkope un kārtējie remonti;
- mājas pārvaldīšanas pakalpojumi, t.i., finanšu uzskaites un lietvedības nodrošināšana;
- remonta darbu plānošana nākamajiem periodiem (mazākais trīs gadiem).
Apsaimniekošanas izdevumu aprēķinu bāze ir mājas apsekošanas akts. Ēkas tehnisko stāvokli var noteikt gan pārvaldnieks, gan pieaicināts sertificēts speciālists. Šobrīd v/a „Būvniecības, enerģētikas un mājokļu valsts aģentūra” izstrādā priekšlikumus dzīvojamo māju apsekošanas kārtības noteikšanai.
Prakse liecina, ka namu tehnisko stāvokli apsaimniekotāji parasti izvērtē divreiz gadā – pavasarī un pirms apkures sezonas sākuma. Apsekošanas laikā tiek noteikts ēkas uzturēšanas un kārtējo remontu apjoms, kā arī izmaksas.
Pēc mājas tehniskā stāvokļa novērtēšanas pārvaldnieks sagatavo mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas plānotā obligāti veicamo darbu ieņēmumu un izdevumu tāmi kārtējam gadam (1. pielikums). No šī dokumenta pārvaldniekam jāizveido tāmes kopsavilkums (2. pielikums), kā arī dzīvojamai mājai nākamajā periodā nepieciešamo remontu kopsavilkums (3. pielikums). Līdz attiecīgā gada 15. oktobrim pārvaldniekam par visiem gaidāmajiem izdevumiem rakstveidā jāziņo dzīvokļu īpašniekiem, norādot vietu un laiku, kur dzīvokļa īpašnieks var iepazīties ar tāmes kopsavilkumu, tai skaitā nepieciešamajiem remontiem.
Tāmes apstiprina dzīvokļu īpašnieku kopsapulce
Par tāmju apstiprināšanu 30 darba dienu laikā no to saņemšanas brīža jālemj dzīvokļu īpašnieku kopsapulcei, kura šo tāmi var pieņemt vai noraidīt. Taču, spriežot par maksas apstiprināšanu nākamajam gadam, tā nevar atteikties no MK noteikumos minēto mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas pakalpojumu nodrošināšanas. Ja neizdodas sasaukt kopsapulci, dzīvojamās mājas pārvaldnieka aprēķinātā maksa nākamajam kalendārajam gadam stājas spēkā ar 1. janvāri vai citu pārvaldnieka noteiktu termiņu.
Ja kopsapulce neakceptē šo dokumentu, tai jāizlemj jautājums par attiecīgās maksas noteikšanu visu šajos noteikumos noteikto pakalpojumu nodrošināšanai vai dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanai.
Būtībā šī situācija ir līdzīga valsts budžeta pieņemšanas procedūrai. Ja parlaments noraida budžetu, valdība demisionē. Kopsapulce var arī neatbalstīt izdevumus kādam no paredzētajiem darbiem. Taču tad iestājas pilnīga dzīvokļu īpašnieku atbildība par sekām, kuras var izraisīt atliktie vai atteiktie darbi. Piemēram, ja īpašnieki atsakās remontēt drūpošus balkonus vai nama karnīzes, kas var radīt kaitējumu apkārtējiem cilvēkiem, viņiem nāksies uzņemties visu atbildību par iespējamiem nelaimes gadījumiem.
Kopsapulces protokols piecu dienu laikā pēc lēmuma pieņemšanas ir nosūtāms pārvaldniekam. Savukārt pārvaldniekam 10 darba dienu laikā rakstveidā jāatbild dzīvokļu īpašniekiem par iespējām nodrošināt pakalpojumus par maksu, kāda apstiprināta dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē. Ja viņš tos pamatoti nevar nodrošināt, dzīvokļu īpašniekiem jālemj par mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu. Taču, ja īpašnieki nav bijuši izlēmīgi, ar kārtējā gada 1. janvāri (vai citu termiņu) spēkā stājas pārvaldnieka noteiktā pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksa.
"Kopsapulce var arī neatbalstīt izdevumus kādam no paredzētajiem darbiem. Taču tad iestājas pilnīga dzīvokļu īpašnieku atbildība par sekām, kuras var izraisīt atliktie vai atteiktie darbi."
MK noteikumos noteikta arī pārvaldnieka rīcība avārijas gadījumā. Ja radusies situācija, kas var apdraudēt personu dzīvību, veselību vai īpašumu, kā arī ja ir bojātas, piemēram, komunikācijas, pārvaldniekam ir tiesības avārijas novēršanai izmantot iekasētos līdzekļus par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Kad avārijas situācija novērsta, desmit dienu laikā pārvaldnieks rakstiski ziņo dzīvokļu īpašniekiem par veiktajiem darbiem un to izmaksām. Viņam ir tiesības šo darbu pieņemšanai pieaicināt dzīvokļu īpašnieku pilnvarotas personas.
Jaunie noteikumi uzliek par pienākumu pārvaldniekam līdz katra gada 1. aprīlim rakstveidā sniegt atskaiti dzīvokļu īpašniekiem par iepriekšējā kalendārā gadā iekasēto un izlietoto maksu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu (4. pielikums).
Ja dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības pārņem dzīvokļu īpašnieku sabiedrība vai viņu pilnvarota persona, iepriekšējā pārvaldnieka pienākums ir nodot jaunajam pārvaldniekam neizlietotos mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas naudas līdzekļus.
Noteikumos „Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu” izklāstīta arī pārvaldnieka rīcība, nosakot apsaimniekošanas maksas apmērus 2009. gadam.
MK noteikumu pielikumi
MK noteikumi Nr. 1014 ir papildināti ar četriem pielikumiem, kas ievērojami precizē pārvaldnieka darbu.
Vispirms šeit jāmin pielikums Nr. 1 ”Dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas plānotā obligāti veicamo darbu ieņēmumu un izdevumu tāme ... gadam”. To veido divas pamata daļas: „Ieņēmumi” un „Izdevumi”. Jāpiebilst, ka šis ir pirmais mēģinājums detalizēti iezīmēt pārvaldnieka darba apjomu.
Ieņēmumu daļā pārvaldniekam jāatspoguļo apsaimniekošanas maksa, nekustamā īpašuma nodoklis, zemes nomas maksa un izdevumi par apdrošināšanu.
Savukārt otrā daļa „Izdevumi” ir izvērsta un atspoguļo visus nepieciešamos mājas uzturēšanas darbus. To ievada teritorijas un koplietošanas telpu apkope, kas ietver ielas un ietves tīrīšanu, zālāju kopšanu, atkritumu urnu apkopi un iztukšošanu, kā arī virkni citu darbu, piemēram, valsts karoga pacelšanu, lielgabarīta kravu izvešanu, ieejas mezglu jumtiņu tīrīšanu. Plašs darba lauks ir arī koplietošanas telpās – kāpņu slaucīšana un mazgāšana, pagrabu un bēniņu tīrīšana, kopumā trīspadsmit pozīcijas.
Īpaši pielikumā izdalīta mājas tehniskā uzturēšana un apkalpošana, kas ietverta četrās sadaļās: „Ūdensvada un kanalizācijas sistēma”, „Siltumapgādes sistēma”, „Elektroapgādes sistēma” un „Māju konstruktīvie elementi”. Šajās sadaļās iekļauti arī detalizēti plānotie izdevumi nākamo periodu remontdarbiem un avārijas dienesta pakalpojumi.
Veicamo pienākumu kopuma galvenais uzdevums ir visu sistēmu nepārtrauktas darbības nodrošināšana. Pielikumā sniegts arī detalizēts galveno darbu saraksts - no sistēmu apsekošanas un apkopes līdz dažādiem remontdarbiem.
Trešajā sadaļā minēti galvenie mājas pārvaldīšanas pakalpojumi – finanses un grāmatvedība, juridiskie pakalpojumi un lietvedība.
Pielikumā Nr. 2 „Dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas obligāti veicamo darbu ieņēmumu un izdevumu tāmes kopsavilkums ... gadam” pārvaldnieks iekļauj vispārīgu informāciju par mājas dzīvokļu īpašumu, stāvu, kāpņu telpu, siltummezglu skaitu, apkopjamām platībām un citu informāciju. Dokuments atspoguļo atsevišķu pozīciju kopsavilkumu un ir labi pārskatāms un saprotams. Tajā paredzētas ailes izcenojumiem (Ls/m2 mēnesī, summa latos mēnesī un gadā).
3. pielikuma veidlapā apkopoti dzīvojamai mājai nepieciešamo remontu saraksts. Tajā iekļauta informācija par nepieciešamajiem remontiem (nosaukums un īss apraksts), remontdarbu orientējošās kopīgās izmaksas un izmaksas uz vienu dzīvokļa īpašuma kvadrātmetru.
4. pielikums „Dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas faktisko ieņēmumu un izdevumu atskaite par ....... gadu” atspoguļo mājas apsaimniekošanas rezultātus (naudas izteiksmē) noteiktā laika posmā.
