SKAIDROJUMI
>
Zini savas tiesības un iespējas!
TĒMAS
Zaida Kalniņa
LV portāls
28. novembrī, 2019
Lasīšanai: 12 minūtes
RUBRIKA: Skaidrojums
TĒMA: Īpašumtiesības
4
4

#zinisavastiesības – dalītais īpašums

Latvijā ir pāri par divsimt tūkstošiem ēku un būvju, kuras atrodas uz citai personai piederošas zemes, veidojot starp to īpašniekiem piespiedu dalītā īpašuma attiecības. Šāds unikāls tiesību institūts pastāv tikai Latvijā, un tas ir Civillikumā noteiktā ēkas un zemes vienotības principa izņēmums, kad ēkas, kas atrodas uz zemes, pieder vienai personai (personām), bet zeme pieder citai personai (personām). Latvijas valsts šo institūtu izveidoja 90. gados pēc neatkarības atjaunošanas, īpašumu denacionalizācijas un privatizācijas laikā.

īsumā
  • Dalītā īpašuma attiecībās, kad zeme pieder vienam īpašniekam, bet ēka – citam, atrodas vairāk nekā 200 tūkstoši ēku un zemju īpašnieku.
  • Tie, kuri atrodas piespiedu dalītā īpašuma attiecībās, gaida taisnīgu risinājumu šī tiesību institūta izbeigšanai, jo, pieaugot nomas maksājumiem, pieaug arī nomnieku neapmierinātība.
  • Satversmes tiesā piespiedu zemes nomas tiesiskais regulējums ir skatīts četras reizes, un no 2019. gada 1. maija atcelts kā Satversmei neatbilstošs Saeimas pieņemtais pārejas regulējums par noteikto samazināto gada nomas maksu 5%–4%–3% apmērā no zemes kadastrālās vērtības.
  • Tā kā nav likuma regulējuma, nomniekiem un iznomātājiem, kas nespēj vienoties par nomas maksu, ir jāvēršas tiesā. Gadu gaitā veidojas tiesu prakse.
  • Tieslietu ministrija ir izstrādājusi jaunu likumprojektu, kas paredz atteikties no nomas attiecībām un nomas līgumu slēgšanas, to vietā izveidojot jaunu tiesību institūtu – likumiskās zemes lietošanas tiesības, kas veidotas uz reālservitūtu bāzes –, paredzot par šo tiesību lietošanu ikgadēju kompensāciju 4% apmērā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības.
  • Jaunais regulējums vienkāršos attiecības starp pusēm, atsakoties no PVN piemērošanas un nekustamā īpašuma maksāšanas pienākuma vienādošanas visiem subjektiem.
  • Drīzumā gaidāmas kompleksas izmaiņas kadastrālo vērtību noteikšanā. Kadastrālajai vērtībai ir jābūt ar nekustamā īpašuma vērtību sasaistāmam lielumam, kas ataino zemes patieso vērtību.

Īpašnieku skaitu, kas ir situācijas ķīlnieki un šobrīd atrodas piespiedu dalītā īpašuma attiecībās, precīzi nosaukt nav iespējams. Tiek lēsts, ka šobrīd no valsts taisnīgu tiesisko risinājumu dalītā īpašuma izbeigšanai gaida gandrīz 69 tūkstošu zemes vienību īpašnieku un vairāk nekā 110 tūkstoši mājokļu īpašnieku.

Laika gaitā pieaugot nomas maksājumiem, proporcionāli aug arī nomnieku neapmierinātība. Tiesiskais regulējums, kas nosaka attiecību principus minēto īpašnieku starpā, kā arī uzliek pienākumu ēku īpašniekiem noteiktā apmērā maksāt zemes īpašniekam piespiedu nomas maksu, kuras apmērs bieži ir strīda objekts nomnieku un iznomātāju starpā, vairākas reizes ir mainījies. Zīmīgi, ka valsts pieņemtā regulējuma atbilstību Satversmei piespiedu nomas attiecībām kopumā četras reizes ir vērtējusi arī Satversmes tiesa.

2019. gada 1. maijā pēc Satvesmes tiesas sprieduma spēku zaudēja tiesiskais regulējums, kas noteica aktuālo zemes piespiedu nomas attiecību kārtību starp zemes un ēku īpašniekiem. Tas nozīmē, ka patlaban nav tāda normatīvā dokumenta, kuru ievērot līgumslēdzējām pusēm – ēkas (dzīvokļa) īpašniekam un zemes īpašniekam –, lai līgumā noteiktu zemes piespiedu nomas maksas apmēru. Un situācijā, kad vienošanās ceļā panākt abām pusēm pieņemamu zemes nomas maksas apmēru un nomas līguma noslēgšanu nav iespējams, strīdniekiem atliek tikai vērsties tiesā. Lai gan, pēc vairāku ekspertu domām, tiesu prakse, kas izveidojusies šīs grupas lietās, kopumā nav vērtējama negatīvi, ilgie tiesvedības procesi pamatīgi tracina tajos iesaistītos, un ir skaidrs, ka labākais risinājums visiem būtu jautājumu atrisināt galīgi un, samērīgi ievērojot visu pušu intereses, dalītā īpašuma institūta pastāvēšanu izbeigt.

Raidījumu cikla “Zini savas tiesības!” piektajā raidījumā “Dalītais īpašums” tika pārrunāti iespējamie problēmas risinājumi, sniegti praktiķu vērtējumi un analizēti joprojām saskatāmie riski.

Raidījuma tēmas iniciatori bija kolēģi no žurnāla “Jurista vārds”. Sarunā piedalījās Satversmes tiesas tiesnesis Gunārs Kusiņš, SIA “Jelgavas Nekustumā īpašuma pārvalde” administratīvais direktors Jānis Zeltiņš un Tieslietu ministrijas Civiltiesību departamenta Visparējo civiltiesību nodaļas jurists Toms Dreika. Sarunu vadīja žurnāla “Jurista Vārds” galvenā redaktore Dina Gailīte.

Jautājumi un ekspertu atbildes par dalītā īpašuma tiesisko regulējumu

Kāpēc Latvijā ir izveidots tik īpatnējs tiesiskais risinājums, kura dēļ daudzi cilvēki atrodas dalītā īpašuma un piespiedu zemes nomas attiecībās?

Pagājušā gadsimta 90. gadu sākumā Latvijas Republikas Augstākā Padome atjaunoja 1937. gada Civillikuma darbību, nosakot izņēmumu ēkas un zemes vienotības principam. Kad īpašniekiem un to mantiniekiem tika atjaunotas zemes īpašumtiesības, viņiem bija iespēja izvēlēties, vai atjaunot īpašumtiesības arī zem padomju laikā uzbūvētajām ēkām. Likumdevējs bija paredzējis, ka Ministru padomes kompetencē būs noteikt nomas atlīdzības apmēru. To paredzēja likuma “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” pārejas noteikumu 7. punkts. Īpašumu privatizācijas procesa laikā tika iegūtas īpašuma tiesības uz ēkām. Iepriekšminēto attiecību tiesisko rāmi tolaik noteica arī citi apstākļi, piemēram, zemes kadastrālā vērtība kā pamats nomas maksas aprēķinam un katrai daudzdzīvokļu mājai piesaistītais zemesgabals.

Vai līdzīga situācija ir arī kaimiņvalstīs?

Kaimiņvalstis un citas Austrumeiropas valstis pēc Padomju Savienības sabrukuma neizveidoja piespiedu dalīto īpašumu un šo jautājumu atrisināja citā ceļā. Esam vienīgā valsts Austrumeiropā, kurā šāds regulējums pastāv. Pasaulē ir noteikts regulējums attiecībām, kad uz kādai personai piederošas zemes cita persona būvē ēku (ēkas), tomēr šīs attiecības puses izvēlas veidot pirms būvniecības uzsākšanas.

Kā dalītā īpašuma regulējums ir funkcionējis praksē?

Kopumā var atzīt, ka regulējums nav veicinājis vienošanos. Primāri valsts noteica, ka ēkas īpašniekam ir jāvienojas ar zemes īpašnieku par nomas maksas apmēru. Vienlaikus likums zemes īpašniekam deva tiesības prasīt gada nomas maksu līdz 6% apmērā no zemes kadastrālās vērtības. Tas neapmierināja dzīvojamo ēku īpašniekus, kuri vairākkārt izmantoja iespēju vērsties tiesā. Jāteic, ka praksē vienošanos par nomas maksu, kas ir zemāka nekā 6%, bijis iespējams noslēgt ar zemes vēsturiskajiem īpašniekiem, tomēr laika gaitā daudzviet notika zemes īpašumtiesību izmaiņas un jaunie zemes īpašnieki nav bijuši gatavi kompromisam.

Likumdevēja pieņemtais pārejas regulējums paredzēja, ka 2018. gadā zemes nomas maksas griesti ir līdz 5%, 2019. gadā – līdz 4%, bet 2020. gadā – 3%. Satversmes tiesas lēmums to atcēla, nosakot pagaidu risinājumu līdz 2019. gada 1. maijam, dodot likumdevējam iespēju izstrādāt jaunu regulējumu.

Kādēļ Satversmes tiesa atcēla Saeimas noteikto pārejas regulējumu?

Zemes un ēku piespiedu nomas regulējums Satversmes tiesā ir skatīts četras reizes.

Pēdējā reizē Satversmes tiesa vērtēja, vai likumdevējs ir izvērtējis iepriekšējos Satversmes tiesas spriedumos norādītās atziņas, proti, kā intereses un kādā procedūrā ir ņemamas vērā, lai noteiktu zemes nomas maksas apmēru, ievērojot gan dzīvokļu īpašnieku, gan zemes īpašnieku tiesības. Tiesa neguva apliecinājumu par likumdevēja pārejas regulējumā noteikto samazināto nomas maksu 5%–4%–3% atbilstību Satversmei.

Satversmes tiesa, vērtējot iesniegto prasību un pieturoties pie noteiktas metodoloģijas, atzina, ka likumdevēja pieņemtais pārejas regulējums ir neatbilstošs procedūras dēļ.

Vai Tieslietu ministrijai, izstrādājot jauno regulējumu, ir pārliecība, ka iepriekšminētās problēmas tiks novērstas un puses atkal nevērsīsies tiesā?

To, ka puses vērsīsies tiesā, nevar apšaubīt, un nav pamata no tā baidīties. 2019. gada 13. jūnijā, ievērojot likumprojektu izsludināšanas kārtību, Tieslietu ministrija izsludināja jauno likumprojektu “Grozījums likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību””.

Šī likuma mērķis ir rast līdzsvaru un sasniegt tiesisko mieru dalītā īpašuma pušu starpā.

Tam ir jāatrisina vairāki sāpīgi jautājumi:

  1. kāda ir taisnīga nomas maksa;
  2. kā ieviest taisnīgu nomas maksu visās tiesiskajās situācijās.

Lai tos atrisinātu, izstrādājot jauno likumprojektu, tika rūpīgi analizēti visi Satversmes tiesas spriedumi. Jāpiebilst, ka pašreizējā dalītā īpašuma kā tiesību institūta situācija ir ļoti sadrumstalota un veidojas liels atšķirību spektrs. Proti, pušu attiecības regulē normatīvie akti, ņemot vērā ģeogrāfiskos kritērijus, ēku un būvju kategorijas, kā arī zemes īpašumtiesību piederību publiskai vai privātai personai. Jaunais regulējums ir izstrādāts tā, lai situāciju vienādotu un uz visām ēkām nomas maksas nosacījumi tiktu attiecināti pēc vienādiem kritērijiem.

Esam vienīgie Austrumeiropā, kas pēc Padomju Savienības sabrukuma izveidoja piespiedu dalīto īpašumu. Pārējās valstis šo jautājumu atrisināja citā ceļā.

Likumprojekts paredz atteikties no nomas attiecībām un nomas līgumu slēgšanas, to vietā izveidojot jaunu tiesību institūtu: likumiskās zemes lietošanas tiesības, kas veidotas uz reālservitūtu bāzes, paredzot par šo tiesību lietošanu ikgadēju kompensāciju 4% apmērā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības.

Ir mēģināts vienkāršot attiecības starp pusēm, arī atsakoties no PVN piemērošanas un nekustamā īpašuma maksāšanas pienākuma vienādošanas visiem subjektiem. Tas nozīmē, ka likumā būs noteikts maksas apmērs, līgumi nebūs jāslēdz, bet pusēm būs jāapmainās tikai ar informāciju par rekvizītiem.

Kā izklāstīto likumdošanas projektu vērtē praktiķi?

Laiks rādīs, vai Tieslietu ministrijas izstrādātajā likumprojektā noteikto 4% maksu par taisnīgu uzskatīs šajās attiecībās iesaistītās puses. Šobrīd tas ir projekts un likuma gala redakcija mums nav zināma.

Jāņem vērā – ja nebūs regulējuma, 2020. gadā būs izveidojusies arī lielāka tiesu prakse.

Kā likumprojektu vērtē citas valsts institūcijas, un kad to varētu skatīt Ministru kabinets un Saeima?

Tieslietu ministrija ir ieinteresēta, lai likumprojekta virzība tiktu uzsākta iespējami ātri. Likumprojektu konceptuāli atbalsta Ekonomikas ministrija, un, kā allaž šādās situācijās, diskusijas ir paredzamas par detaļām.

Vai zemes kadastrālo vērtību pārskatīšana, ko valsts ir iecerējusi organizēt tuvākā gada laikā, varētu ietekmēt zemes nomas maksu?

Zemes kadastrālās vērtības ilgstoši ir bijušas iesaldētas, un šobrīd grūti prognozēt, kā tās mainīsies, jo ir iecerēts vērtēšanas sistēmu pārskatīt kompleksi. Ja kadastrālā vērtība ir politiski pieņemti cipari, tiem nav sasaistes ar realitāti. Tādēļ Tieslietu ministrijai ir svarīgi, lai kadastrālā vērtība ir ar nekustamā īpašuma vērtību sasaistāms lielums, kas ataino zemes patieso vērtību.

Izmaiņas kadastrālo vērtību noteikšanā pavisam noteikti būs kompleksas.

Labs saturs
4
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU