I. Apliekams vai neapliekams darījums
Nekustamais īpašums, kas apliekams ar nodokli
Likuma „Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” (turpmāk – likums) 8. pantā ir noteikti maksātāja gada apliekamā ienākuma avoti. Šā panta trešās daļas 11. punktā ir teikts, ka pie pārējiem fiziskās personas ienākumiem, par kuriem ir jāmaksā nodoklis, tiek pieskaitīti ienākumi no nekustamā īpašuma (NĪ) atsavināšanas, ja šā likuma 9. pantā nav noteikts citādi. Tātad ienākumi no īpašuma atsavināšanas ir apliekami ar nodokli, izņemot nosacījumus, kas noteikti likuma 9. pantā.
Ienākums no atsavināšanas ietver arī ienākumus no darījumiem, kas vērsti uz nekustamā īpašuma iegūšanas tiesību atsavināšanu. Tas nozīmē, ka apliekamais objekts ir arī īres tiesības.
Šā likuma 8. panta trešās daļas 11. punktā noteiktais ienākums no NĪ atsavināšanas ietver arī ienākumu no kapitāla daļu, akciju vai cita veida līdzdalības atsavināšanas Latvijā vai ārvalstī izveidotā komercsabiedrībā vai citā personā (likuma "Par uzņēmumu ienākuma nodokli" izpratnē), ja atsavināšanas gadā vai iepriekšējā gadā vairāk nekā 50% no šādas personas aktīvu vērtības tieši vai netieši (caur līdzdalību vienā vai vairākās citās Latvijā vai ārvalstī izveidotās personās) veido vai ir veidojis Latvijā esošs nekustamais īpašums.
Par apliekamo objektu kapitāla daļu atsavināšana uzskatāma tikai tad, ja izpildās iepriekšminētie nosacījumi. Ja tie izpildās, tad kapitāla daļas apliek ar nodokli, ievērojot 8. panta trešās daļas 11. punktā noteikto – atsauci uz likuma 9. pantu. Tikai likuma 9. pants būs izšķirīgais nosakot, vai šis ienākums būs vai nebūs apliekams ar nodokli.
NĪ, kas nav apliekams ar nodokli
2008. gada 14. novembrī Saeima pieņēma likumu „Grozījumi likumā „Par iedzīvotāju ienākuma nodokli””, kurā šobrīd ir spēkā šāda kārtība.
Likuma 9. panta pirmās daļas 19. punkts ir papildināts ar „e” apakšpunktu, kurš nosaka, ka gada apliekamajā ienākumā netiek ietverti ienākumi no sava īpašuma atsavināšanas, izņemot ienākumu no tāda nekustamā īpašuma pārdošanas, kas ir bijis personas īpašumā mazāk par 12 mēnešiem.
Jāņem vērā, ka minētā norma neattiecas uz gadījumiem, ja NĪ pārdošana ir uzskatāma par maksātāja saimniecisko darbību, nevis sava personiskā īpašuma pārdošanu. Tie ir gadījumi, kad fiziskā persona īpašumu iegādājusies nevis sev un ģimenei dzīvošanai, bet gan lai to pārdotu un gūtu no šī darījuma peļņu. Ja, piemēram, fiziskā persona iegādājusies lielu zemes gabalu, sadalījusi to mazākos un pēc tam tos pārdod kā apbūves gabalus, kā arī ja fiziskās personas vienīgais iztikas avots ir ienākumi no NĪ pārdošanas, tad to var uzskatīt par nereģistrētu saimniecisko darbību. Šādos gadījumos nodokļu administrācija var aprēķināt budžetā nenomaksāto IIN, valsts sociālās apdrošināšanas iemaksas un soda naudu. Pievienotās vērtības nodoklis par zemi un lietotu NĪ vēl nav jāmaksā.
Ievērojot Ministru kabineta 26.09.2006. noteikumu Nr. 793 „Likuma "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli" normu piemērošanas kārtība” (turpmāk – MK noteikumi) 54. punktu, sava īpašuma pārdošanas ienākumus nodala no saimnieciskās darbības ienākumiem – ienākumiem no pārdošanai izgatavotu vai iegādātu lietu (ķermenisku vai bezķermenisku) pārdošanas, izvērtējot darījumu ekonomisko būtību un veikto darījumu regularitāti un apjomu.
Likuma 8. panta astotā daļa nosaka izņēmumu attiecībā uz atsavināšanu, ja persona iegulda nekustamo īpašumu Latvijā vai ārvalstī izveidotā personā (likuma "Par uzņēmumu ienākuma nodokli" izpratnē). NĪ atsavināšanas (ieguldīšanas) brīdī ienākumu no īpašuma atsavināšanas ar nodokli neapliek.
No likuma izslēgtās normas
Ar 2009. gadu no 9. panta pirmās daļas ir izslēgts 19.1 punkts, kurš noteica, ka gada apliekamajā ienākumā netiek ietverts un ar nodokli netiek aplikts ienākums no tāda īpašuma atsavināšanas, kas maksātāja īpašumā (no dienas, kad reģistrēts zemesgrāmatā) ir ilgāk par 60 mēnešiem un vismaz 12 mēnešus līdz atsavināšanas līguma noslēgšanas brīdim ir personas deklarētā dzīvesvieta (kas nav deklarēta kā maksātāja papildu adrese).
No likuma 9. panta ir izslēgta arī septītā daļa, kas noteica: ja atsavināta īpašuma daļa, kas neietver dzīvojamo ēku, bet nekustamais īpašums personas īpašumā (no dienas, kad reģistrēts zemesgrāmatā) ir ilgāk par 60 mēnešiem un vismaz 12 mēnešus līdz atsavināšanas līguma noslēgšanas brīdim ir personas deklarētā dzīvesvieta (kas nav deklarēta kā maksātāja papildu adrese), ienākums no šīs nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas ir apliekams ar nodokli, izņemot šā likuma 11.7 pantā noteiktos gadījumus.
Tas nozīmēja to, ka no 12.06.2007. līdz 31.12.2008. IIN no atsavināšanas (pārdošana, dāvināšana, ziedošana, mantošana u.c.) nebija jāmaksā no tāda īpašuma, kurš piederējis ilgāk nekā 5 gadus un fiziskā persona pati arī tajā dzīvo. Uz mājām, kurās fiziskā persona nedzīvo un nav deklarēta tās dzīvesvieta, vasarnīcām, pirtīm, būvēm un zemi šī norma neattiecās. Par šo objektu atsavināšanu nodoklis bija jāmaksā.
"Atsavināšanas cena ir pirkuma, dāvinājuma līgumā, mantojuma tiesas spriedumā u.c. norādītā vērtība."
Līdz ar to no likuma pārejas noteikumiem ir izslēgts 37. punkts, kurš noteica šādu izņēmumu: attiecībā uz ienākumu no tāda īpašuma atsavināšanas, kas bija maksātāja īpašumā dienā, kad stājās spēkā tie grozījumi šajā likumā (12.06.2007.), kas paredz 9. panta pirmās daļas 19. punkta "c" apakšpunkta izslēgšanu, līdz 2010. gada 1. jūlijam piemērojami likuma noteikumi, kas bija spēkā līdz minēto grozījumu spēkā stāšanās dienai, ja pastāv vismaz viens no šādiem nosacījumiem:
a) īpašuma tiesības uz maksātājam piederošo NĪ līdz minēto likuma grozījumu spēkā stāšanās dienai ir nostiprinātas zemesgrāmatā;
b) īpašuma tiesības uz maksātājam piederošo NĪ līdz minēto likuma grozījumu spēkā stāšanās dienai nav nostiprinātas zemesgrāmatā, bet tiek nostiprinātas zemesgrāmatā līdz 2008. gada 31. decembrim;
c) līdz minēto likuma grozījumu spēkā stāšanās dienai īpašuma tiesības uz NĪ nav nostiprinātas zemesgrāmatā, jo pastāv strīds par īpašuma tiesībām un ir pieņemts tiesas nolēmums par prasības pieteikuma pieņemšanu un lietas ierosināšanu;
d) līdz minēto likuma grozījumu spēkā stāšanās dienai īpašuma tiesības uz NĪ nav nostiprinātas zemesgrāmatā, bet ir pieņemts lēmums par īpašuma tiesību atjaunošanu, maksātājs ir tiesīgs veikt zemes kadastrālo uzmērīšanu par valsts budžeta līdzekļiem, bet šī iemērīšana nav veikta.
Tātad turpmāk ar 2009. gada 1. janvāri ir spēkā likuma 9. panta pirmās daļas 19. punkta „e” apakšpunkts, kas nosaka, ka gada apliekamajā ienākumā netiek ietverti ienākumi no sava īpašuma atsavināšanas, izņemot ienākumu no tāda īpašuma pārdošanas, kas ir bijis personas īpašumā mazāk par 12 mēnešiem.
Kā nosaka apliekamo ienākumu no nekustamā īpašuma atsavināšanas?
Likuma 8. panta sestajā daļā noteikts, ka ienākumu no nekustamā īpašuma atsavināšanas atbilstoši šā panta trešās daļas 11. punktam nosaka kā nekustamā īpašuma atsavināšanas cenas un iegādes vērtības starpību.
Attiecībā uz kapitāla daļu, akciju vai cita veida līdzdalības atsavināšanu, kas 50% sastāv no nekustamā īpašuma, nosaka kā atsavināšanas un iegūšanas vērtības starpību un iekļauj tā taksācijas gada apliekamajā ienākumā, kad tiek atsavinātas attiecīgās daļas, akcijas vai cita veida līdzdalība, neatkarīgi no tā, vai atlīdzība ir saņemta naudā. Nekustamā īpašuma īpatsvaru personas aktīvu vērtībā nosaka, pamatojoties uz personas bilances datiem attiecīgā gada sākumā. Ja nekustamā īpašuma īpatsvars aktīvu vērtībā iepriekšējā gada laikā ir mainījies, jo ir notikusi nekustamā īpašuma atsavināšana, kuras rezultāts ņemts vērā personas apliekamajā ienākumā, tad vērā ņem tikai nekustamā īpašuma īpatsvaru bilances aktīvu vērtībā atsavināšanas gadā. Tas pats attiecas arī uz ieguldījumiem, ievērojot nosacījumus, ja kapitāla daļas, akcijas u.c. tiek atsavinātas (likuma 8. panta 7., 8. daļa).
Kas ir atsavināšanas cena?
Atsavināšanas cena ir pirkuma, dāvinājuma līgumā, mantojuma tiesas spriedumā u.c. norādītā vērtība.
Kā nosaka iegādes vērtību?
Likuma 8. panta sestajā daļā noteikts: nekustamais īpašums iegūts uz dāvinājuma līguma pamata vai mantojuma ceļā, par tā iegādes vērtību uzskata attiecīgi mantojuma masā ietilpstošā konkrētā īpašuma vērtību vai dāvinājuma līgumā norādītā konkrētā īpašuma vērtību.
Ja īpašums ir uzbūvēts, tad tā iegādes vērtību nosaka kā īpašuma izveidošanas vērtību, kurai pieskaitīti izdevumi, kas saistīti ar iegādi, – valsts nodevas par darījuma noformēšanu, īpašumtiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, komisijas nauda un citi atbilstoši izdevumi, kas nav saistīti ar īpašuma apsaimniekošanu. Tātad, būvējot māju, visus attaisnojuma dokumentus – maksājumus, čekus, kvītis utt. – vajag saglabāt.
Tas pats attiecas uz nopirktu nekustamo īpašumus. Tā ir pirkuma līgumā norādītā vērtība un iepriekšminētie izdevumi.
Nekustamā īpašuma daļas iegādes vērtību nosaka proporcionāli šīs daļas platībai visā attiecīgā nekustamā īpašuma platībā. Ja nekustamajā īpašumā veikti remonti, tad iegādes vērtību palielina par dokumentāri pierādāmiem izdevumiem par īpašuma uzlabošanu un atjaunošanu. Pārdodot nekutamo īpašumu, kas atgūts, atjaunojot īpašumtiesības uz nacionalizēto nekustamo īpašumu, par iegādes vērtību uzskata minētā īpašuma pārdošanas cenu. Tas nozīmē, ka apliekamais ienākums jebkurā gadījumā būtu 0.
Arī pārdodot nekustamo īpašumu, kas saņemts mantojumā vai kā dāvinājums, par tā iegādes vērtību uzskata mantojuma masā ietilpstošā konkrētā īpašuma vērtību vai dāvinājuma līgumā norādītā konkrētā īpašuma vērtību. Par īpašuma iegūšanas dienu uzskata mantojuma apliecības izdošanas dienu vai dienu, kad stājas spēkā tiesas spriedums mantojuma lietā vai dāvinājuma līgums.
"Ja rokas naudas līgumā noteiktais darījums nav noticis un rokas naudas ņēmējs atbilstoši līgumam ir paturējis iemaksāto rokas naudu, tad uzskatāms, ka persona gūst ar iedzīvotāju ienākuma nodokli apliekamu ienākumu."
Pārdodot nekustamo īpašumu, kurš mantots no personas, kas atguvusi attiecīgo nekustamo īpašumu, atjaunojot īpašumtiesības uz nacionalizēto īpašumu, vai kurš iegūts, piespiedu kārtā mainot nekustamo īpašumu, uz kuru atjaunotas īpašumtiesības, pret citu īpašumu, par iegādes vērtību uzskata minētā īpašuma pārdošanas cenu. Tātad šajā gadījumā arī apliekamais ienākums būtu 0.
Pārdodot privatizētu dzīvokli, mākslinieka darbnīcu vai neapdzīvojamo telpu, to iegādes vērtība ir privatizācijas objekta izpirkšanā izmantoto privatizācijas sertifikātu nominālvērtība, ja privatizācijā izmantotie sertifikāti fiziskajai personai un tās ģimenes locekļiem ir piešķirti likumā "Par privatizācijas sertifikātiem" noteiktajā kārtībā. Ja maksājumi veikti privatizācijas sertifikātos un naudā, šo objektu iegādes vērtība ir privatizācijā izmantoto sertifikātu nominālvērtības un naudā samaksātās daļas kopsumma. Ja fiziskā persona privatizācijā ir izmantojusi privatizācijas sertifikātus, kurus tā iegādājusies no citām personām, tad, nosakot privatizētā dzīvokļa, mākslinieka darbnīcas vai neapdzīvojamās telpas iegādes vērtību, tajā ietver no citām personām iegādāto privatizācijas sertifikātu iegādes vērtību vai privatizācijas sertifikātu vērtību pēc vidējās tirgus cenas dienā, kad noticis sertifikātu pirkšanas darījums (MK noteikumu 59., 60., 62., 63., 64., 65. p.).
Kas ir iegādes diena?
Ievērojot MK noteikumu 61. punktu, par nekustamā īpašuma iegādes (pārdošanas) dienu uzskata līguma noslēgšanas dienu (neatkarīgi no tā, kādos termiņos pircējs izdara maksājumus par pirkumu), ja šajos noteikumos nav noteikts citādi. Ja īpašuma objektu kopību veido zeme, ēkas un būves un šo objektu iegādes (iegūšanas) dienas nesakrīt, periodu, kurā īpašums ir bijis personas īpašumā, un apliekamo ienākumu nosaka katram nekustamā īpašuma objektam atsevišķi.
Likuma 9. panta astotajā daļā noteikts, ja tiek atsavināts īpašums, ko veido ēka vai būve un zeme, uz kuras atrodas ēka vai būve, bet uz šo zemi īpašuma tiesības iegūtas un zemesgrāmatā nostiprinātas vēlāk nekā uz ēku vai būvi, tad par īpašuma iegādes brīdi uzskata dienu, kad ēka vai būve ierakstīta zemesgrāmatā.
MK noteikumu 66. punktā teikts: pārdodot privatizētu dzīvokli vai mākslinieka darbnīcu, par to iegādes dienu uzskata dienu, ar kuru ir stājies spēkā fiziskās personas noslēgtais īres līgums par dzīvokļa vai mākslinieka darbnīcas īri (arī tad, ja īres līgums bijis noslēgts uz fiziskās personas ģimenes locekļa vārda), vai – atbilstoši spēkā esošajiem iedzīvotāju pierakstīšanas un izrakstīšanas noteikumiem – dienu, no kuras fiziskā persona līdz privatizācijai bijusi pierakstīta (deklarējusi dzīvesvietu) šajā dzīvoklī.
Kā uzrādīt saņemto avansu pēc rokas naudas līguma?
Ja rokas naudas līgumā noteiktie nosacījumi ir izpildīti un rokas nauda tiek atmaksāta, tad tās ņēmējam ienākums neveidojas.
Ja rokas naudas līgumā noteiktie nosacījumi ir izpildīti un rokas nauda tiek ieskaitīta kā maksājuma daļa par dzīvokļa iegādi, tad rokas naudu ieskaita nekustamā īpašuma pārdošanas vērtībā kā avansā saņemto un deklarē gada ienākumu deklarācijā kā apliekamu vai neapliekamu ienākumu.
Ja rokas naudas līgumā noteiktais darījums nav noticis un rokas naudas ņēmējs atbilstoši līgumam ir paturējis iemaksāto rokas naudu, tad uzskatāms, ka persona gūst ar iedzīvotāju ienākuma nodokli apliekamu ienākumu (Civillikuma 1729. p., likuma „Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” 3. p. (2), 7. p., 8. p. (3) 12. punkts un 19. p.).
Kādus izdevumus var iekļaut apliekamā ienākuma samazināšanai?
Nekustamā īpašuma iegādes vērtībā tiek iekļauti izdevumi, kas saistīti ar tā iegūšanu, - valsts nodevas par darījuma noformēšanu, lietā par apstiprināšanu mantojuma tiesībās vai lietā par pēdējās gribas rīkojuma akta vai mantojuma līguma stāšanos likumīgā spēkā, par īpašumtiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, komisijas nauda, procentu maksājumi par kredītu šā īpašuma iegādei un citi līdzīgi izdevumi, kas nav saistīti ar īpašuma apsaimniekošanu. Apliekamā ienākuma samazināšanai var iekļaut arī NĪ remonta izdevumus.
Deklarācija
Atbilstoši likuma 19. panta otrajai daļai deklarācijā tiek uzrādīti visi maksātāja taksācijas periodā (kalendārajā gadā) gūtie ienākumi, arī ar nodokli neapliekamie ienākumi, ja to kopējā summa pārsniedz četrkāršotu gada neapliekamā minimuma apmēru (2009. g. 90 x 12 x 4 = 4320 lati). Tātad, ja pārdod nekustamo īpašumu, kas nav apliekams ar nodokli, tad to deklarē, ja tā cena pārsniedz 4320 latus.
Ievērojot MK noteikumu 55. punktu, fiziskā persona, kura pārdod nekustamo īpašumu, kas bijis tās īpašumā mazāk par 12 mēnešiem, no minētā īpašuma pārdošanas ienākuma maksā nodokli rezumējošā kārtībā, iesniedzot gada ienākumu deklarāciju.
Likuma 19. panta piektajā daļā noteikts, ka deklarācija ar tai pievienotajiem dokumentiem, kas apliecina nodokļa iemaksāšanu budžetā, iesniedzama Valsts ieņēmumu dienesta teritoriālajai iestādei pēc maksātāja dzīvesvietas ne vēlāk kā taksācijas gadam sekojošā gada 1. aprīlī.
Iemaksa budžetā
Ievērojot likuma 19. panta trešo daļu, maksātājs ne vēlāk kā 15 dienu laikā no šajā likumā noteiktās deklarācijas iesniegšanas dienas iemaksā budžetā aprēķinātā nodokļa summu, bet, ja aprēķinātā nodokļa summa pārsniedz 450 latus, maksātājs to var iemaksāt budžetā trijās reizēs – līdz 16. aprīlim, 16. maijam un 16. jūnijam, iemaksājot katru reizi trešo daļu no šīs summas. Turklāt šī summa ir samazināma par to nodokļa daļu, kuru taksācijas gada laikā darba devēji samaksājuši kā algas nodokli vai pats maksātājs – kā avansu vai nodokli, kas ieturēts no maksātāja ienākuma, izmaksājot viņam šā likuma 17. panta desmitajā daļā minētos ienākumus.
Nodokļa likmes
Par neapliekamiem ienākumiem no nekustamā īpašuma pārdošanas nodoklis nav jāmaksā. Par apliekamiem ienākumiem IIN likme ir 23%. Par ienākumu no saimnieciskajā darbībā pārdota nekustamā īpašuma nodokļa likme ir 15%.
Turpmāk vēl.
