E-KONSULTĀCIJAS
>
visas atbildes Jautā, mēs palīdzēsim rast atbildi!
TĒMAS
Nr. 23094
Lasīšanai: 6 minūtes
1
1

Vai var atcelt dzīvokļa pārdošanas līgumu

J
jautā:
03. maijā, 2021
Brigita

Labdien! Vēlos noskaidrot šādu situāciju: 2020. gada decembrī es pārdevu savu dzīvokli (ļoti labā vietā). Mans nosacījums visiem pircējiem bija tāds, ka vēl pēc pārdošanas dzīvoklī palieku 6 mēnešus. Esmu 2. grupas invalīde, un veselība ļoti bieži pieklibo. Tā nu sanāca, ka pircējs bija meitas darba kolēģis un, slēdzot pirkuma līgumu (bez notāra), viņš teica, lai rakstām 3 mēnešu palikšanas termiņu ar iespēju to pagarināt. Bet sanāca tā, ka Covid-19 epidēmija darīja savu (bija daudzi aizliegumi) un 2 reizes biju kontaktpersona. Un nekustamā īpašuma tirgus mūsu pilsētā arī mainījās: es par sava pārdotā dzīvokļa (78 m2) naudu pat nevarēju iegādāties daudz mazāku dzīvokli. Kad sapratu, ka nevarēšu 1. aprīlī izvākties, nedēļu iepriekš pirms termiņa lūdzu pagarinājumu, vēl 3 mēnešus. Sarunas laikā teicu, ka vispār vēlētos darījumu atcelt. Bet viņš saprata, ka tik lēti un tādā vietā neko citu nenopirks. Pircējs nepiekrita pagarinājumam un sāka mani terorizēt morāli. Bija mēģinājums atslēgt dzīvoklī elektrību, tad tika mēģināts lauzt un ļoti skaļi sist pa dubultajām dzīvokļa ārdurvīm, izdeklarēt mani (to es pati darīšu), apsaimniekotājs skaita atpakaļ naudu par manis patērētajiem pakalpojumiem. Dzīvoju vienā stresā, un veselība pasliktinājusies, daždien pat nevaru piecelties no gultas. Es viņam piedāvāju tos 3 mēnešus maksāt vēl papildu īres maksu, nepiekrita. Tagad viņš mani iesūdzēja tiesā. Vai ir kāda iespēja atcelt šo darījumu, lai dzīvoklis atkal nonāktu manā rīcībā? Vai šī pasaules pandēmija (mums līgumā tika iekļauts punkts par epidēmiju) ir arī daļējs iemesls, uz ko varu balstīties, paskaidrojot, kādēļ laikus nevaru izvākties no dzīvokļa? Ar tādu epidēmiju savā darba praksē noteikti nav saskārušies ne tiesneši, ne juristi.

A
atbild:
24. maijā, 2021

Saskaņā ar Civillikuma ceturtās daļas “Saistību tiesības” 1587. pantu tiesīgi noslēgts līgums uzliek līdzējam pienākumu izpildīt apsolīto un ne darījuma sevišķais smagums, ne arī vēlāk radušās izpildīšanas grūtības nedod vienai pusei tiesību atkāpties no līguma, kaut arī atlīdzinot otrai zaudējumus.

Jūsu gadījumā vispirms jāvērtē noslēgtā līguma nosacījumi. Kā minēts jautājumā, jums bija pielīgti 3 mēneši (pēc darījuma noslēgšanas), kuru laikā jūs varējāt turpināt lietot dzīvokli. Šobrīd ir ierosināta tiesvedība par izlikšanu no dzīvojamām telpām bez citas dzīvesvietas ierādīšanas. Jūs savā jautājumā norādāt, ka vēlējaties palikt šajā īpašumā 6 (nevis 3) mēnešus, attiecīgi šādā gadījumā jums vajadzēja arī paredzēt to pirkuma līgumā. Kā tas izriet no jautājuma, ieguvējs (pircējs) savas saistības ir izpildījis pilnībā.

Jautājumā ir norādīts, ka pirkuma maksa ir noteikta nesamērīgi zema. Šajā gadījumā jāvērtē, vai ir iespējams piemērot Civillikuma 2042. pantu, t. i., pirkuma līguma atcelšana pārmērīgu zaudējumu dēļ. Minētais pants nosaka: pārmērīga zaudējuma gadījumā, tas ir, kad pirkuma maksa nesasniedz pat ne pusi no lietas parastās vērtības, pārdevējs var prasīt, lai līgumu atceļ. Bet pircējs var atcelšanu novērst, piemaksājot pie pirmējās pirkuma maksas tādu summu, kas kopā ar to līdzinātos lietas īstai vērtībai. Tāpat arī pircējam savukārt ir tiesības prasīt, lai atceļ līgumu, kad viņa samaksātā pirkuma maksa vairāk nekā divkārt pārsniedz lietas īsto vērtību; bet pārdevējs var atcelšanu novērst, pazeminot minēto maksu līdz parastajai pārdotā priekšmeta vērtībai.

Tajā pašā laikā Civillikuma 2043. pants nosaka: tiesības prasīt pirkuma līguma atcelšanu pārmērīga zaudējuma dēļ attiecas tikai uz tiem gadījumiem, kad tiek pierādīts, ka zaudējuma nodarītāja puse rīkojusies ļaunprātīgi. Izņēmums no šā noteikuma paredzēts 2056. pantā.

Jūsu gadījumā ir būtiski pierādīt Covid-19 radīto apstākļu (force majeure) ietekmi uz līguma izpildi. Pirmšķietami secināms, ka tirgus cenu svārstības pastāv arī ārpus Covid-19 ietekmes, līdz ar to, kā pārdodot savu īpašumu, tā arī iegādājoties jauno, bija jāņem vērā tirgus cenas (piedāvājumi un pieprasījumi). Tā kā darījums notika 2020. g., t. i., laikā kad Covid-19 izplatība Latvijā un Eiropā jau bija sākusies, ir maz ticami, ka trīs mēnešu periodā (starp pārdevuma darījuma slēgšanu un jaunā dzīvokļa iegādi) būtu vērojama tik būtiska Covid-19 apstākļu ietekme uz nekustamā īpašuma tirgus cenām, kas padarītu minēto darījumu par atceļamu.

Jebkurā gadījumā aicinām jūs vērsties pie jurista vai zvērināta advokāta, kurš pārbaudītu visus jūsu lietas materiālus un sniegtu viedokli, kā rīkoties.

Labs saturs
Pievienot komentāru
Uzdod savu jautājumu par Latvijas tiesisko regulējumu un tā piemērošanu!
Pārliecinies, vai Tavs jautājums nav jau atbildēts!
vai
UZDOT JAUTĀJUMU
Šomēnes iespējams uzdot vēl 199 jautājumus. Vairāk par e-konsultāciju sniegšanu
Lūdzam e-konsultācijās neiesniegt jautājumus par situācijām, kas saistītas ar Covid-19.
Informācija, kur vērsties, ir apkopota vietnē covid19.gov.lv.
Iepazīsti e-konsultācijas
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
SAPRATU